对于商品房买卖合同的效力包含以下内容:
1、无产权证房屋买卖合同有效
首先,因没有产权,买房人无法办理过户,也就无法享有对房屋的处分权。而更大的风险在于,如果之后房屋可以办理产权,房屋价格上涨后卖房人反悔,单方面提价,可能不配合过户。更有甚者卖房人可能以不正当手段,将房屋以更高价格转卖给第三人,造成两个买家之间房屋权属的争议。
上海房产律师提示
购无产权证房应慎重,建议买卖双方都应当完善合同条款,明确违约责任,交易之前对于房屋的权属进行调查,以免因权利瑕疵而产生纠纷。
【关联法条链接】
《城市房地产管理法》第38条
《物权法》第15条
2、未办过户房屋买卖合同是否有效
《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第56条规定:“买卖双方自愿并立有契约,买方交付了房款,并实际使用和管理了房屋,又没有其他违法行为,只是买卖手续不完善的,应认为买卖关系有效,但应责令其补办房屋买卖手续。”此后,最高人民法院法发(1993)37号《全国民事审判工作座谈会议纪要》规定:“审理房地产案件,应尊重合同双方当事人的意思表示。只要双方当事人的约定不违反法律政策,不损害国家利益,公共利益和他人利益,就应维护合同的效力。”
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买卖双方自愿并立有协议,买方交付了房款,卖方交付了房屋,又没有其他违法行为,只是没有办理过户,应认为买卖关系有效。
关联法条链接
《民法通则》第55条
《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第56条
3、网上签订房屋买卖合同具有法律效力
根据上海市的《网上签约及办理转移登记流程》,买卖双方填写信息表时,需要对标的物进行确认,并明确价款、支付时限等内容,随后进行网签。因此,网签的内容属于房屋买卖合同的主体内容,对双方具有法律约束力。同时,根据政府公布的流程,买卖房屋在网签时双方需要签订整个房屋买卖合同的第一部分,涵盖了标的、价款等主要内容,随后双方还需要签署印刷版的房屋买卖合同第二部分,内容主要为产权承诺、房屋交付、违约责任等条款。由于按照交易流程,双方当事人在完成网签后,需要持相关文件前往税务机关纳税,根据案情,既然当事人在并未签署纸质合同的情况下办理了完税手续,证明网签的合同效力得到了政府的认可。
上海房产律师提示
在签订二手房买卖合同时一定要有契约意识,买卖双方一定要在签约时将双方协商的内容写进合同中去,以避免不必要的纠纷。
【关联法条链接】
《合同法》第12条、第19条