姜XX与廊坊XX公司、廊坊XX公司吴桥XX公司商品房预约合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：廊坊XX公司。住所地：廊坊市开发区花园道。

。

法定代表人：庞XX，该公司总经理。

委托代理人：程XX，河北XX律师。

被上诉人（原审原告）：姜XX。

委托代理人：王天军、仉XX，河北XX律师。

原审被告：廊坊XX公司吴桥XX公司。住所地：吴桥县安陵镇政府办公楼东XX。

。

负责人：林XX，该分公司经理。

上诉人廊坊XX公司与被上诉人姜XX、原审被告廊坊XX公司吴桥XX公司商品房预约合同纠纷一案，不服河北省吴桥县人民法院（2014）吴民初字第674号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

原审原告姜XX诉称，2010年12月11日，原、被告签订了商品房认购协议书，约定由原告交付定金8万元，作为订立商品房买卖合同的担保（定购的房屋为XXX2栋2单元302号房）。但是，认购协议签订以后，被告至今未与原告订立该商品房买卖合同，被告也未在相应地点进行开发建设，未取得相关的销售证明，意味着被告根本没有能力与原告订立商品房买卖合同。被告的过错已经给原告造成了巨大的损失，原告有权依据相关的法律规定，要求被告双倍返还定金，经多次索要，被告已经返还了40000元，还余120000元未付。

原审被告廊坊XX公司吴桥XX公司辩称，原告通过熟人找到被告，以其家人生病，急需用钱为由，要求被告退还40000元，该40000元并非原告所述，返还双倍定金的一部分，现原告在被告处只有40000元。被告未与原告签订商品房买卖合同的原因是由于北XX村民矛盾这一意外情况所致，影响了项目的进度，此情况被告不可预见，不能避免，不能克服，故并非被告过错；现在上述问题经过县、乡两级政府出面已圆满解决，很快就可以与业主签订正式的商品房买卖合同；认购协议约定的定金过高，违反法律的强制性规定，综上，请求驳回原告的诉求。

被告廊坊XX公司未提交书面答辩。

原审法院认定，原告姜XX与被告廊坊XX公司吴桥XX公司于2010年12月11日签订了一份商品房认购协议书，认购书甲方为被告廊坊XX公司吴桥XX公司，乙方为原告姜XX，认购协议书约定：“第一条，位于吴桥县XXX2号楼2单XX房屋，暂测建筑面积63.42平米。第三条，本协议签订时，乙方向甲方支付该房屋定金人民币80000元。乙方必须在签约之日起十五日内，携本协议、身份证明及定金收据到甲方售楼处签订《商品房买卖合同》有关事宜。上述定金在甲、乙双方签订《商品房买卖合同》时，充抵该房屋的购房款。”庭审过程中，原告主张双方约定的价格为2500元每平方米，被告未提出异议，因此，应认定当时约定的认购价格为2500元每平米。2013年2月6日被告廊坊XX公司吴桥XX公司退还原告姜XX40000元。至今被告廊坊XX公司吴桥XX公司未与原告姜XX签订商品房买卖合同。被告廊坊XX公司吴桥XX公司的总公司为被告廊坊XX公司。

上述事实有原、被告当庭陈述及原告提交的XXX认购书一份、收据一份、个人结算申请书一份在案佐证，经质证，被告对原告提交的证据的真实性无异议，但认为定金过高。故本庭对原告提交的上述证据的真实性、合法性与本案的关联性予以确认。被告廊坊XX公司吴桥XX公司并未就自己的主张向本庭提交相关证据。

原审法院认为，原告姜XX与被告廊坊XX公司吴桥XX公司签订的商品房认购协议书是双方真实意思表示，内容合法，应受法律保护。原告按照认购协议书的约定交付了80000元定金。被告廊坊XX公司吴桥XX公司在收到原告姜XX的80000元认购定金后，至今未与原告签订《商品房买卖合同》，也没有建设该楼房的相关手续和实际行动，致使原告无法实现与被告签订合同并购买该房的目的，被告的行为已经构成违约。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”第九十一条规定：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”原告姜XX认购的房屋面积为63.42平米，每平米2500元，总价款为158550元，原告交付的定金为80000元，按照法律规定定金不应超过总价款的20%，计31710元，超出部分不应按定金形式返还。即被告应当返还原告31710元×2＋（80000元-31710元-40000元）=71710元。《中华人民共和国公司法》第十四条第一款规定：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”被告廊坊XX公司吴桥XX公司为廊坊XX公司的分公司，其对原告的给付责任应由被告廊坊XX公司承担，被告关于工程项目的进度是由北街街民矛盾所致，该情况不可预见，不能避免，不能克服，并非被告的过错的主张，与原告无关，不能成立，这是被告自己应当能预见、能解决的问题，因此，被告该主张不予支持。据此，遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告廊坊XX公司于本判决生效之日起七日内双倍返还原告姜XX定金63420元，退还8290元，以上共计人民币71710元；二、驳回原告姜XX其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，将依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2700元，保全费1120元，由二被告承担2713元，原告承担1107元。

判决后，廊坊XX公司不服，向本院提起上诉，其主要上诉理由为，原审认定北XX的矛盾上诉人能预见、能解决是错误的。上诉人未与被上诉人签订《商品房买卖合同》是由于北XX的矛盾这一意外情况所致，影响了项目进度。该情况的发生突然，上诉人不能预见、不能避免、不能克服，应认定为不可抗力。首先，北XX的矛盾上诉人无能力自行解决，是县乡两级政府通过长期工作才予以解决的，故该认定无事实依据；其次，原审的这一认定没有说明任何理由，无法律依据。现在工程已经完成正负零施工，很快就可与业主签订《商品房买卖合同》，要求改判驳回被上诉人的诉讼请求。

被上诉人姜XX辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，要求驳回上诉，维持原判。

本院经审理查明的事实，与原审判决认定的事实一致。

本院认为，《中华人民共和国民法通则》第一百零七条规定：“因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任，法律另有规定的除外”；第一百五十三条规定：“本法所称的不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。本案中，廊坊XX公司吴桥XX公司与被上诉人姜XX签订了商品房认购协议书，被上诉人交付定金8万元，廊坊XX公司吴桥XX公司并未按照协议书如期与被上诉人签订《商品房买卖合同》，存在违约行为，应当承担相应的违约责任；虽辩称不能签订合同的原因是由于北XX矛盾所致，属于不可抗力，但本院认为，上诉人作为房地产项目的专业开发商，对于土地征收、村民矛盾处理可能会影响工程进度的相关问题，应当是能够预见的，不属于不可抗力，上诉人依此要求免责，本院不予支持；总之，上诉人的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1593元，由上诉人廊坊XX公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　郭景岭

审判员　　李　霞

审判员　　付XX

书记员　　李XX