陈XX与黄XX房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告（反诉被告）陈XX。

委托代理人陈进峰，上海XX律师。

被告（反诉原告）黄XX。

原告陈XX与被告黄XX房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月27日立案受理后，适用简易程序进行审理。黄XX在答辩期内向本院提起反诉，本院受理反诉后，于2015年6月9日就本诉及反诉部分公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）陈XX及其委托代理人陈进峰、被告（反诉原告）黄XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告陈XX诉称，原告与案外人张XX就上海市浦东新区浦东大道XX房屋中的一间房签订《租赁合同》，约定张XX将该房屋出租给原告，并同意原告可以转租。2014年10月4日被告向原告承租上述房屋，双方签署《租赁合同》（以下简称租赁合同），约定房屋年租金为人民币72，000元（以下币种相同），租金为半年一交。被告签约时先行缴纳租金36，000元，双方约定剩余半年租金应于2015年1月15日支付，并对违约方应赔偿违约金进行了约定。2015年1月15日，原告要求被告支付租金，但被告未付。在原告多次催讨无果下，原告于2015年3月18日向被告发出书面函件，表示要求终止双方的租赁合同并由被告搬离出租房屋，但被告至今尚未搬出。原告认为，被告的行为已经构成违约，且严重损害了原告的利益，为维护原告的合法权益，原告诉至法院，要求判令：1、解除原、被告之间的租赁合同，被告按现状腾退房屋；2、被告向原告支付从2015年1月15日起至判决生效之日止的房屋租金，按每月6，000元计算；3、被告向原告支付解除合同违约金6，000元；4、本案诉讼费由被告承担。

被告黄XX辩称，同意解除双方的租赁合同并腾退房屋，就原告陈述的双方签约过程属实。被告方支付了半年的租金，后半年的租金被告拒绝支付，理由是原告之前承诺的事情并未落实，被告承租房屋的目的是为经营使用，但原告出租给被告的房屋为住宅性质，导致被告无法办理相关的营业执照，由此被告拒绝支付下一期的房租。因合同解除不是被告原因导致，由此对违约金被告不同意支付，就违约金金额本身没有异议。

反诉原告黄XX反诉称，双方签署租赁合同，在签约前，反诉被告伙同第三人伪造房地产权证，将住宅性质由房屋伪造成商业性质，由此收X了反诉原告房某某让费163，000元。反诉原告在付清款项后对相关房屋进行了装修并向相关工商行政部门申领营业执照，但被告知房屋为住宅性质不能申办营业执照。在此情况下，反诉原告多次与反诉被告协商退还房屋租金及转让费无果，由此将此事拖至今日。鉴于反诉被告的行为构成违约，给反诉原告造成重大损失，由此，反诉原告要求：1、反诉被告退还反诉原告已缴纳的租金36，000元；2、反诉被告退还反诉原告房某某让费163，000元；3、反诉被告赔偿反诉原告装修损失费72，374元；4、本案诉讼费、反诉费均由反诉被告承担。

反诉被告陈XX对反诉辩称，不同意反诉原告的请求，反诉被告只负责提供房子给反诉原告使用，反诉原告使用中只要不造成周边的纠纷，其他的事情反诉被告不过问。反诉被告并未向反诉原告承诺过房屋可以办理营业执照，产权证的复印件不是反诉被告提供，反诉被告曾经提供产权证复印件给原承租人，是为办理大功率电表申请时使用，即使依照该产权证复印件，其在房屋情况栏中注明为新公房，房屋的性质应为住宅。对于转让费，与反诉被告无关，根据反诉原告提供的证据也反映，该款均由案外人收X。关于反诉原告是否装修房屋，反诉被告不清楚，反诉原告也未告知过反诉被告，对其主张的装修金额反诉被告不予认可，而且现反诉原告将房屋作足浴店经营使用，但却不支付租金，就反诉原告的所有请求要求法院依法驳回。

经审理查明，上海市浦东新区浦东大道XX房屋的权利人登记为张XX，建筑面积为44.86平方米，房屋类型为新工房2，产权来源为房改售房，房屋用途为空白。2008年12月，张XX作为出租方与陈XX作为承租方签署《租赁合同》，约定房屋租赁期限从2009年1月1日至房屋拆迁为止，房屋租金半年一付，租金为23，000元，……。张XX到庭表示，对出租给陈XX的房屋，由陈XX对外转租不持异议。

2014年陈XX作为出租方（甲方）与黄XX作为承租方（乙方）签订租赁合同，约定甲方将原房主张XX坐落在上海市浦东新区浦东大道XX（部分）及摊棚（部分）的合法房屋经房主同意转租给乙方使用，该房屋租赁自2014年8月1日至2017年7月31日止，租期内不得以任何理由涨租金，合同期满后，乙方享有优先续约权，租金按当时物价及周围门市租金情况调整，但涨幅不得超过10%；该房屋年租金为72，000元，自签订合同当日交纳上半年租金；……若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，负责赔偿违约金；若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金；如若乙方要转让此门面，在甲方租金经济利益没有损失的情况下，甲方需无条件配合乙方完成转让；此商铺招牌租期内使用权归乙方所有，如租赁期满后，乙方有权拆解专属设施，如遇问题，甲方应第一时间帮助乙方解决问题；……。2014年10月4日，以陈XX作为甲方、案外人袁XX作为乙方、被告黄XX作为丙方订立《附加说明》，约定：“因乙方自己原因把即墨XX出租房使用权转让给丙方，乙丙双方出租房使用权转让过程中，所产生的一切经济利益，乙丙双方自己解决，与甲方没有任何关系，包括水电费，乙丙双方要做到无缝交接，甲方原则上只是把原来甲乙双方所签订合同期延续到合同到期为止，其他与甲方无关；乙丙双方在一切做无缝交接后，甲方可以和丙方签订原来甲乙双方签订所剩下的合同期；但这份合同签订后即时生效，原来的甲乙双方所签合同自动解除作废，甲乙双方就没有任何合同和经济上的关系；丙方在合同有效期间要做到按时交房租给甲方，按时交水电费，房租半年一交（36，000元）上半年7月15日，下半年1月15日为交房租时间，不能拖欠，要按时付清，否则甲方有权收回房子，一切后果丙方自己负责；乙方原来是奶茶店转让给丙方，丙方不能改变经营项目，否则后果丙方自负。”原、被告庭审中共同确认，就《附加说明》中的“即墨XX出租房”与租赁合同中房屋为一致；承租房屋为上海市浦东新区浦东大道XX中面对即墨XX左侧房间（具体承租部位由双方共同签字确认图示为准）。

租赁合同签署后，房屋交由黄XX方使用。黄XX方在交纳半年房租36，000元后再未向陈XX支付过租金。2015年3月，陈XX向黄XX发出告知函，表示黄XX未按合同履行义务，在陈XX方多次催讨无果的情况下，由此通知黄XX方合同已终结，要求黄XX在五天内交出房屋使用权，否则陈XX方将行使相关权利。黄XX方确认收到该告知函。目前房屋面朝即墨XX一面挂有相关足浴店招牌。

另查，黄XX表示承租相关房屋时，通过陈XX取得房屋产权证复印件一份，该复印件中土地状况用途注明“商业”，房屋状况类型注明为“新工房2”，就该复印件页面上均标注有“本产证仅作申请电力之用”的字样。黄XX表示其凭借该产权证复印件去申请营业执照时，被告知房屋为居住性质，无法申办。庭审之后，黄XX再次向本院提供一份系争房屋的产权复印件，该复印件除土地状况用途注明“住宅”外，其他均与之前复印件一致，对该产权证复印件来源，黄XX表示为隔壁开拉面馆的承租人提供。陈XX表示，其曾提供产权证复印件给原承租人袁XX申办大功率电表使用，并未直接向黄XX提供过产权证复印件，黄XX也并未提出要求查看过房屋产权情况；陈XX提供给原承租人的复印件页面上，由权利人张XX标注“本产证仅作申请电力之用”的字样，复印件中土地状况用途注明“住宅”。根据房屋权利人张XX提供的房屋产权证原件显示，土地状况用途注明“住宅”，其他与复印件内容一致。黄XX庭审后提供上述房屋土地状况权属情况，亦显示土地用途为“住宅”。同时，黄XX出示以袁XX名义出具的收条两份，内容显示收到房屋店面转让定金5，000元和奶茶店及设备转让金158，000元。黄XX表示取得房屋后进行了装修，就装修在电话中告知了陈XX。陈XX表示黄XX是否装修不清楚，其并未得到黄XX进行装修的通知。

以上事实，有《租赁合同》、《附加说明》、告知函、上海市房地产登记簿、上海市房地产权证、上海市房地产权证复印件等及当事人的庭审陈述在案佐证。

本院认为，陈XX与黄XX就相关房屋建立租赁关系为双方的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方应当按照约定履行自己的义务。现陈XX要求解除双方的租赁合同并要求黄XX将房屋予以腾空返还，对此黄XX不持异议，并无不可，本院予以准许。

合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方的争议在于合同解除的责任应归于何方。黄XX在承租房屋支付半年租金后，拒绝再履行支付租金义务，其认为根据双方约定房屋的用途是开设奶茶店，但房屋的性质直接导致无法办理营业执照，过错在出租方。对此本院认为，承租方承租房屋的目的及选择的房屋应需具备何条件，较出租方应有更为有利、全面、深入地了解，在签订合同时，承租人有充分的时间和能力考查房屋的真实情况，衡量房屋能否满足其开设奶茶店的需要，审查房屋的相关证照以判断该房屋能否办理相关经营文件等。目前，黄XX表示陈XX所提供的权属复印件中有不符客观事实的内容，误导了其认为房屋可办理相关营业执照，对此陈XX予以否认，根据相关证据显示，本院认为，第一，从权属证书复印件形式看，上述复印件产生于之前承租人办理电力申请之时，持有该复印件的人员不仅限于陈XX，黄XX方并无证据证明就土地状况用途注明“商业”的产权复印件来源于陈XX；第二，即使存在黄XX向陈XX主张过房屋产权证复印件并以此作为向相关部门申请营业执照之需的事实，其也应该要求出租人提供与租赁有关联记载的复印件，黄XX持有载明限定用途的复印件去申请相关手续，有悖常理；第三，根据黄XX的陈述，其承租房屋前有过慎重的了解和调查，但关系房屋是否适合经营，能否办理出相关执照，在能够通过相关部门公开信息查询下而未予查询，同时，也并无证据显示承租人对需办理营业执照作为合同履行的一项内容予以体现，现将房屋不能办理相关营业执照的过错全部加至出租人方，有违公允。综上，黄XX对租赁合同的解除承担主要过错。而陈XX在签约时确实使用了“商铺”“经营项目”等词语，使黄XX方对承租房屋是否能经营奶茶店未能充分考量，对合同的最终解除也存在一定过错。

目前，承租房屋仍由黄XX方作为足浴店使用，陈XX要求黄XX从2015年1月15日起至本案判决生效之日止按照月租金6，000元标准支付租金，对此本院认为综合双方过错程度，本院酌情确定黄XX按原合同租金标准的70%支付租金，判决生效之日前在黄XX方尚未返还房屋的情况下，就租金请求主张至判决生效之日，于法有据，本院予以支持，如房屋在判决生效之日前实际已返还，本院就租金主张，支持至房屋实际返还之日。黄XX在使用租赁房屋后要求陈XX返还已付租金的请求，有失公平，本院难以支持。另外陈XX要求黄XX承担合同解除违约金6，000元，黄XX方在对违约金金额不持异议下，本院依照上述标准，判定由黄XX承担4，200元的违约金。至于黄XX方要求陈XX退还其支付给案外人的某某及房某某让费，并无事实及法律依据，本院不予支持。另外，承租人未经出租人同意进行装饰装修的费用，由承租人负担。黄XX提出承租房屋后，对原存有装修的房屋再行装修并产生费用，在租赁关系解除后，要求陈XX进行赔偿，陈XX表示对黄XX装修一事并不知道，黄XX方也未通知过他，在黄XX对此并无证据证明，双方在租赁合同中亦无约定下，就黄XX提出的该项主张，于法无据，本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：

一、原告（反诉被告）陈XX与被告（反诉原告）黄XX签订的《租赁合同》予以解除；

二、被告（反诉原告）黄XX应于本判决书生效之日起十日内搬离上海市浦东新区浦东大道XX中承租房屋并返还原告（反诉被告）陈XX；

三、被告（反诉原告）黄XX应于本判决书生效之日起十日内按照每月4，200元的标准支付原告（反诉被告）陈XX自2015年1月15日至本案判决生效之日止（判决生效日前返还房屋的，算至实际返还房屋之日止）的房屋租金；

四、被告（反诉原告）黄XX应于本判决书生效之日起十日内支付原告（反诉被告）陈XX违约金4，200元；

五、驳回被告（反诉原告）黄XX的反诉请求。

负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费400元，减半收X计200元，由原告（反诉被告）陈XX负担60元，被告（反诉原告）黄XX负担140元；反诉案件受理费2，685元，由被告（反诉原告）黄XX负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

代理审判员　　张盈

书　记　员　　刘露

附：相关法律条文

一、《中华人民共和国合同法》

第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

二、《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。