王XX诉甘XX房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书

（2014）沪一中民二（民）终字第1911号

上诉人（原审原告）王XX。

被上诉人（原审被告）甘XX

委托代理人王XX，上海XX律师。

委托代理人陈进峰，上海XX律师。

上诉人王XX因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2014）闵民五（民）初字第915号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月16日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审认定，2011年8月9日，王XX（作为承租方，签约乙方）与甘XX（作为出租方，签约甲方）签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定由甲方将位于上海市闵行区XX的房屋出租给乙方用于商业经营；甲方于2011年8月16日前向乙方交付该房屋，租赁期自2011年8月16日起至2014年8月15日止；该房屋月租金为人民币（下同）20，000元，12个月内不变，自第13个月起，双方可协商对租金进行调整；乙方应于每月12日前向甲方支付租金，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的千分之三支付违约金；双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为2个月的租金，即40，000元；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理、租赁发票税金等费用由乙方承担；租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按提前退租天数租金的1倍向甲方支付违约金，若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿，甲方可从租赁保证金中抵扣，保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行交付。租赁合同补充条款还约定，乙方在合同约定的租赁期间内若擅自提前退租的，则甲方视乙方违约，甲方有权没收乙方的租赁押金40，000元，租赁押金不足以补偿甲方经济损失的，甲方有权追溯乙方经济赔偿；乙方同甲方原租客（吕XX）所达成之转让约定（包括店铺内生财工具、装修、人员、营业执照等）或其他约定若发生经济问题、利益纠纷同甲方无关，由乙方自行负责、全权处理，不得以此作为借口损害甲方利益。徐X作为甘XX的委托代理人与王XX签署了上述合同，双方在合同中载明了手机号码作为联系方式，王XX并向甘XX提供了身份证复印件。合同签订后，王XX支付了租赁押金40，000元及首期租金38，000元，甘XX则将房屋交付于王XX经营使用。嗣后，王XX又分别向甘XX支付租金及水电押金各10，000元。期间，王XX因生意清淡无力继续经营，在甘XX不同意降低租金金额的情况下，双方经协商，王XX（签约乙方）与甘XX（签约甲方）于2011年12月28日签订解除合同《协议书》1份，约定：一、因乙方经营困境，不能按约如数支付甲方商铺租金，特向甲方提出协商：1、终止经营，归还甲方商铺；2、因乙方至归还甲方商铺前，尚未能找到转让承接之租客，故店铺内现有厨房设备及空调、冰柜等不予搬走，望甲方招租时有合适租客可尽量帮忙推荐，酌情为乙方争取，以减少乙方亏损；3、乙方未缴纳之电费由甲方已收取之水、电押金中先予支付，多退少补。二、甲、乙双方经过协商后，达成如下意向：1、甲方同意乙方于2011年12月26日归还甲方商铺，租金结算以2011年12月25日为截止日期；2、甲方替乙方缴纳未缴及因乙方欠费所造成的电费滞纳金；其他供应商及往来客户应结算款项由乙方自行处理，甲方概不负责；3、本着良好友谊，甲方同意在乙方归还商铺后，甲方招租时若有新的租客有意向的，会向其推荐乙方之厨房设备、空调、冰柜等，具体价格及转让物件的好坏由乙方同新租客自行商谈；4、乙方的厨房设备及空调、冰柜等自乙方归还甲方商铺之日起，至多友情存放于该商铺内15天（甲方不确认及负责担保乙方存放物件之好坏）该期间内甲方若无合适租客可以承接的，自第16天起至第20天内，乙方应无条件搬掉上述物件，如乙方不搬走的，甲方视同乙方无条件放弃，甲方有权自行全权处理；5、甲方收回该商铺后若有意向之新租客有如下几种类型、情况：（1）非餐饮业者，（2）对乙方留存物件无承接意向，（3）同乙方就转让留存物件不能协商一致的，乙方均需无条件即刻搬走上述物件，不得影响甲方出租，如乙方不搬走的或故意拖延的，甲方视同乙方无条件放弃留存物件，甲方有权自行全权处理。王XX与甘XX并于该协议中载明了乙方留存物件的清单，但同时约定上述物件品牌以店内实物为准。

原审另认定，2012年2月10日，由于王XX未能将存放于租赁房屋内的设施设备搬离，甘XX即委托律师向其寄送《律师函》，要求王XX在2012年2月15日前将暂存设备一次性搬离出租房屋，逾期不搬离的，将视为放弃，甘XX将直接处理暂存设备。之后，因王XX仍未能搬离租赁房屋内的设备，甘XX遂将相关设施设备自行进行了处理。后王XX诉至法院，要求判令：（一）甘XX赔偿经济损失233，910.63元（包括商铺转让费165，500元、装修费78，000元、新添置物品费用22，183元、煤气罐押金700元，扣除4个月的损耗32，472.37元）；（二）甘XX返还剩余租赁押金5，666.70元及剩余水电押金2，571.80元。

原审再认定，2012年8月28日，甘XX诉至上海市闵行区人民法院，要求确认其与王XX之间的房屋租赁合同于2011年12月25日解除，并要求王XX向其支付拖欠租金31，692.18元。法院立案受理后，于2013年1月15日作出（2012）闵民五（民）初字第1775号民事判决，确认甘XX与王XX就上海市闵行区XX商铺签订的《上海市房屋租赁合同》于2011年12月28日解除，同时判令王XX于判决生效之日起七日内向甘XX支付至2011年12月25日止结欠的租金及电费31，692.18元。该案判决已生效并已进入执行程序。

原审诉讼中，甘XX表示自愿补偿王XX25，000元（要求法院在执行过程中与（2012）闵民五（民）初字第1775号案执行款进行抵扣），以缓解王XX生活困难。

原审认为，王XX与甘XX签订的《上海市房屋租赁合同》及解除合同《协议书》，系签约双方当事人真实意思表示，且未违反相关法律规定，合法有效，双方当事人均应严格遵守。关于王XX主张的转让费损失，系王XX与原承租人之间的权利义务关系，而王XX与甘XX已在房屋租赁合同中明确约定与甘XX无关，且解除合同的《协议书》中亦并未苛以甘XX一定要承担通知王XX与新租客协商转让费的义务，故王XX在本案中要求甘XX赔偿该项损失，于法无据，法院不予支持。关于王XX主张的装修费损失，因（2012）闵民五（民）初字第1775号民事判决书中已认定系王XX拖欠租金不付并提前退租构成违约，属过错违约方，故根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项之规定，对王XX的该项诉请，法院不予支持。关于王XX主张的物品损失，因其提供的清单无法证明其具体损失金额，且双方在解除合同《协议书》中确认的留置物品也无法显示其具体金额，另王XX也无法举证证明其在甘XX给予的宽限期内要求甘XX予以返还，而甘XX在联系王XX未果的情况下以发送律师函的形式尽到了最大的告知义务，故甘XX自行处置王XX的留置物品，符合双方的约定。鉴于甘XX在本案诉讼中自愿表示同意补偿王XX25，000元，法院对此予以准许。关于王XX主张的剩余租赁押金和水电押金，因已在（2012）闵民五（民）初字第1775号民事判决书中作出租赁押金予以没收、水电押金充抵租金的处理，故对于王XX的该项返还诉请，法院亦不予支持。

原审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第六十条及第一百零七条之规定，于二○一四年六月十八日作出判决：一、准许甘XX自愿补偿王XX25，000元，该款由甘XX于判决生效之日起十日内支付；二、驳回王XX的全部诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4，926.24元，减半收取计2，463.12元，由王XX负担。

判决后，王XX不服，上诉于本院，诉称：双方约定被上诉人找到下家后通知上诉人，但被上诉人没有通知；上诉人经被上诉人同意装修；上诉人将空调、不锈钢货架遗留于涉讼房屋内；根据甘XX代理人徐X的要求，上诉人支付押金；故要求二审法院撤销原审判决，改判被上诉人赔偿商铺转让费165，500元、装修费78，000元、新添置物品费用22，183元、煤气罐押金700元、返还剩余租赁押金5，666.70元及剩余水电押金2，571.80元。

被上诉人甘XX辩称：合同约定转让费与被上诉人无关；依据上诉人所留的电话联系方式，被上诉人无法联系到上诉人；装修的归属需另行约定，现双方并无约定；上诉人所支付的押金已在另案中扣减，故不同意上诉请求。

经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。

本院认为，本案双方签订的《上海市房屋租赁合同》及解除合同《协议书》于法无悖，双方均应恪守。王XX主张的转让费系其向原承租人支付的费用，而租赁合同补充条款约定王XX与原租客间因转让而发生的经济纠纷与甘XX无关，解除合同《协议书》则未涉及转让费，故该笔转让费应与甘XX无涉。解除合同《协议书》约定，王XX的厨房设备及空调、冰柜等自其归还商铺之日起至多友情存放十五天，该期间若无合适租客可承接的，王XX应无条件搬掉物件，否则视同无条件放弃，甘XX有权自行全权处理。因此，王XX未能及时搬离物品造成的损失，应由其自行承担。本院同时注意到，解除合同《协议书》载明因王XX经营困境，不能按约如数支付商铺租金，特向甘XX提出协商，要求终止营业，归还商铺。由此可见，涉讼房屋租赁合同无法履行的原因在于王XX一方，在双方对于合同终止后的装修处理没有约定的情形下，其要求甘XX赔偿装修损失，于法无据，不予支持。至于煤气罐押金之争议，王XX主张其将押金发票存放于涉讼房屋内，因甘XX更换门锁致其无法取回，甘XX对此不予认可。本院认为，一方面，王XX未出示有效证据证明其将押金发票存放于涉讼房屋内之事实；另一方面，即便该事实成立，在双方对取回涉讼房屋内物品的期限有明确约定的情况下，王XX逾期未取回产生的损失，应由其自行承担。故王XX的该项上诉理由，本院亦不予采纳。至于王XX主张的剩余租金押金及剩余水电费押金，本院认为，本案双方间的另案生效判决中，该些费用已在王XX的欠租中予以扣减，故甘XX的辩解理由，与事实相符，可予采纳。综上而言，王XX关于撤销原审判决，改判甘XX赔偿商铺转让费165，500元、装修费78，000元、新添置物品费用22，183元、煤气罐押金700元、返还剩余租赁押金5，666.70元及剩余水电押金2，571.80元的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

上诉案件受理费人民币4，926.24元，由上诉人王XX负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　庞XX

代理审判员　　许XX

代理审判员　　蒋XX

书　记　员　　周XX

附：相关法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条

第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

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