上诉人刘XX、李XX与被上诉人刘X、许X房屋买卖合同纠纷一案的民事判决书

上诉人（原审被告）刘XX，男，1962年1月14日生，汉族。

上诉人（原审被告）李XX，女，1965年10月9日生，汉族。

二上诉人共同委托代理人龚X、芮XX，江苏XX律师。

被上诉人（原审原告）刘X，女，1968年6月23日生，汉族。

被上诉人（原审原告）许X，男，1967年7月2日生，汉族。

二被上诉人共同委托代理人曾金峰，江苏XX律师。

上诉人刘XX、李XX因与被上诉人刘X、许X房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2014）江宁禄民初字第896号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘XX、李XX的的共同委托代理人龚X与被上诉人许X及其与被上诉人刘X的共同委托代理人曾金峰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

被上诉人刘X、许X原审诉称，2000年3月，刘X依法取得土地使用权证和村镇工程建设许可证，投资翻建了位于南京市江宁区禄口街道白云XX的三间平房，刘X与其母亲在此居住生活。后来，刘XX在该宅基地前盖了三间两层楼房。许X为此长期到相关主管部门投诉及反映问题。2014年2月，南京市江宁区人民政府禄口街道办事处出具书面答复意见，告知许X，刘X与刘XX签订了一份《协议书》，约定刘XX、李XX购买刘X、许X坐落于三角村的三间平房，价格为1万元。该协议上有刘X的签字及手印，也签有许X的姓名。2001年5月起，刘X被诊断为精神分裂症（偏执型），需要终身接受医院的专业治疗，属限制民事行为能力人，缺乏完全的缔约能力和处分能力，要求其法定代理人许X追认后才具有法律效力，许X对该协议一无所知，协议上的许X也非其本人所签，该协议没有发生法律效力。我国法律禁止将农村宅基地向本集体经济组织成员之外的人转让，该协议应属无效。现要求确认刘X与刘XX签订的《协议书》无效。

上诉人刘XX、李XX原审辩称，不能仅凭刘X曾到医院看过病就认定其为限制民事行为能力的人，刘X是作为正常的人签订的协议，该《协议书》是有效的，请求驳回被上诉人的诉讼请求。

原审法院经审理查明，1992年2月，刘X与许X登记结婚。2000年3月，刘X向行政主管部门申请在南京市江宁区禄口街道XX翻建房屋，并取得了土地使用权证和村镇工程建设许可证。2006年，刘X与刘XX、李XX签订《协议书》1份，约定刘XX、李XX购买刘X坐落于南京市江宁区禄口街道XX的平房三间，价格1万元。该协议落款处签有“许X”二字。2007年1月4日，刘XX领取了案涉房屋的村镇房屋所有权证（证号宁禄私字第211XXXX1614号）。案涉房屋于2007年拆除，在刘X宅基地上建造了三间平房，现由刘X及其母亲居住，在该房屋前，刘XX、李XX建造了楼房。后建的三间平房及刘XX、李XX建造的楼房均未办理审批手续。2014年4月17日，南京市江宁区住房和城乡建设局作出决定，认为刘XX户口与所购房屋不在同一个村集体经济组织，且刘XX申请办证所提供的《土地使用证》、《建房申请表》、《用地申请表》、《江苏省村镇工程建设许可证》的土地使用权人、申请建设人、被许可建设人都是刘X，而不是刘XX，不符合村镇房屋所有权登记的法律规定，决定撤销登记在刘XX名下的宁禄私字第211XXXX1614号村镇房屋所有权证。2014年10月17日，刘X、许X向原审法院提起诉讼。原审审理中，双方均陈述《协议书》中的“许X”非许X本人书写。

原审法院另查明，2001年，刘X被医院诊断为精神分裂症。

上述事实，有《土地使用证》、《建房申请表》、《用地申请表》、《江苏省村镇工程建设许可证》、《协议书》、《村镇房屋所有权证》、结婚证、病历、关于撤销禄宁私字第211XXXX1614号村镇房屋所有权证的决定及双方当事人的陈述等证据材料证实。

原审法院认为，本案《协议书》所涉房屋为农村房屋，因房屋是建在宅基地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，而宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，农村村民转让宅基地使用权有一定限制，即非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。刘XX、李XX非案涉房屋所在集体经济组织成员，刘XX、李XX对案涉房屋的宅基地使用权因其非本村成员而不能取得。基于农村房屋及宅基地使用权不可分的前提下，因刘XX、李XX的主体身份不符合购买案涉房屋的主体资格，故刘X与刘XX、李XX签订的房屋买卖协议因违反法律强制性规定应当认定无效。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第八条第二款、第十条、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条之规定，原审法院判决：刘X与刘XX、李XX于2006年签订的《协议书》无效。原审案件受理费80元，由刘XX、李XX负担。

上诉人刘XX、李XX不服原审法院判决，向本院提起上诉称，请求撤销原审判决，改判驳回被上诉人的原审诉请。其理由为：一、合同所指向的房产已不存在，判决认定合同有效或无效已无实际意义。双方2006年《协议书》所指向的房产已于2007年被拆除，法律上已不存在，同时上诉人已给被上诉人相应补偿。2007年上诉人新建的三间平房和上诉人自建的楼房，均不是《协议书》所指向的房产。二、原审判决书无法履行。合同无效后，存在双方返还的问题，2007年三间房屋已经拆除，实际上已无返还可能，因此原审判决无法履行。

被上诉人刘X、许X答辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决公平合理，请求驳回上诉，维持原判。其理由为：该协议书涉及内容为建立在宅基地上的农村房屋，根据相关法律规定，建筑物及土地使用权要一并处理，而土地管理法规定农村内宅基地使用权不得对外出让、转让。因此，根据《合同法》第52条规定，双方签订的协议书违反法律强制性规定，应当是无效合同。我方原审的诉讼请求是合同效力问题，至于合同无效后是否返还财产与本案没有关系。

双方对原审法院查明的事实均无异议，本院二审依法予以确认。

二审中双方均未提交新证据。

本院认为，本案《协议书》所涉房屋为农村宅基地上的房屋，上诉人刘XX、李XX并非该房屋所在集体经济组织成员，原审认定刘X与刘XX、李XX签订的房屋买卖协议因违反法律强制性规定无效，并无不当。上诉人刘XX、李XX上诉认为该房产已经不存在而请求驳回被上诉人的原审诉请，并无法律依据，本院不予支持。

综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费80元，由上诉人刘XX、李XX负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　殷源源

审　判　员　　孙　伟

代理审判员　　张XX

书　记　员　　汪XX