动迁房买卖，突破合同约定时间，提前过户

　　律师价值：

　　客户签订动迁房买卖合同时，根据当时政策，需要满5年才能过户。因为没有委托专业律师拟定合同，中介没有为客户预见到政策可能发生变化时如何处理。后政策更改为满3年即可过户，3年时间一到，每拖延一天，对买方来说都是一个定时炸弹。张峥嵘律师接受委托后，从合同约定的5年时间入手，阐述双方的真实意思是符合政策规定即可过户，据此获得了法院的支持。

　　案情：

　　浦东新区XX某弄某号某室房屋系被告被拆迁后所购配套商品房，于2009年9月1日取得房产证，登记权利人为被告。2010年3月8日，原告(乙方)与被告(甲方)及居间方上海XX沿路分公司(丙方)签订了《房地产买卖居间协议及买卖协议》、《房屋买卖定金协议》。《房地产买卖居间协议及买卖协议》约定：签订买卖合(同)示范文本当日乙方支付给甲方的首期房价款计59万元，房屋尾款3万元，甲、乙双方对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由乙方自行或通过丙方支付给甲方。《房屋买卖定金协议》约定：甲、乙双方商定由甲方产证能通过上海房地产交易过户时，通过甲乙双方签署正式《上海市房地产买卖合同》的方式由甲方向乙方转让系争房屋的权利;转让价格为62万元;乙方应于签署本协议5日内向甲方支付59万元;甲乙双方五年后2014年9月1日前，签订《上海市房地产买卖合同》。购房金额以双方在2010年3月8日签订的房屋买卖定金协议为准。合同签订当天，原告向被告支付了57万元，被告出具了定金收款收据。同月14日被告委托其姐姐向原告收取了2万元房款，并将系争房屋从租客手中收回交给原告，原告装修后居住至今。根据2014年6月6日的上海市房地产登记簿记载信息，系争房屋于2010年3月11日设定有抵押权人为原告、债权数额为62万元的抵押权登记，并于2014年1月20日因本案被本院查封。审理中原告申请居间方经办人邹XX出庭作证，以证明是被告委托其姐姐向原告交房并收取了2万元购房款。另审理中原告将3万元尾款支付至本院代管款帐户，并表示愿意在被告协助将系争房屋过户登记至原告名下后将3万元支付给被告。

　　法院认定：

　　原告与被告就买卖系争房屋签订了《房地产买卖居间协议及买卖协议》、《房屋买卖定金协议》，系双方的真实意思表示，未违反法律强制性规定，应为有效。上述协议已具备房屋买卖合同的主要内容，且被告已收取原告支付的大部分购房款，应认定原、被告双方已经成立了房屋买卖合同且合同有效。因双方协议签订当时动迁安置配套商品房的政策规定五年内不得上市交易，故2014年9月1日前签订《上海市房地产买卖合同》的约定时限显然是基于该政策规定而约定，因双方已成立房屋买卖合同，故约定2014年9月1日前签订《上海市房地产买卖合同》只是以格式合同的形式对买卖关系予以确认，不影响原已成立的合同关系。现在相关政策已将五年期限调整为三年，原告认为政策允许双方即应办理过户的理解符合双方合同的真实意思。系争房屋现已具备过户条件，原告已要求被告配合过户，被告提出加价的要求显然不符合双方协议约定。根据原、被告双方的协议约定，系争房屋所设定的借款抵押系担保买卖合同的履行，双方不存在真实的借款关系，故原告诉讼请求被告配合注销抵押并过户系争房屋应予支持

　　裁判结果：

　　被告于本判决生效之日起十日内协助原告注销上海市浦东新区XX某弄某号某室房屋上所设定的原告为抵押权人的抵押登记，在上述抵押登记注销后三日内被应协助原告办理上述房屋产权登记过户至原告名下的手续。

　　案件受理费10000元、财产保全费5000，均由被告负担。