动迁房是卖方唯一住房，法院仍支持过户

　　律师价值：

　　动迁房买卖纠纷中，卖方为了毁约会提出各种理由。本案卖方说房屋是他唯一一处住房，不能出售;又说产证上规定的5年过户时间未到;针对动迁房买卖合同中约定的“卖方违约，需要支付合同总价*%的违约金”的约定，认为解除合同，有合同依据，这些让买方倍感困扰。但张峥嵘律师的代理，一一驳斥了卖方所有看似合理的理由，让其在法律上站不住脚，最终买方顺利取得动迁房产权。

　　案情：

　　2009年7月，陈XX取得浦东新区西XX850弄某房屋产权，产证附记记载“配套商品房，自登记日起5年内不得转让、出租”。当月，胡XX就与陈XX签署了买卖合同，约定房屋转让价款为96万元。之后双方还到浦东新区房产交易中心办理了房屋抵押手续，陈XX为保证买卖合同履行，将房屋抵押给胡XX。现在房屋可以过户了，陈XX却找出种种理由拒绝配合。他说这处房屋是他名下唯一一处住房，为了保障自己的居住，可以不出售给胡XX。又说产证上规定了5年内不能过户，现在时间还没有到。还说既然合同里约定卖方违约要支付违约金，那么他愿意支付违约金来达到解除合同的目的。

　　法院认定：

　　原、被告间的房屋买卖系双方的真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，原、被告双方均应履行。原、被告双方在庭审中共同确认，就过户时间是基于系争房屋的性质并结合当时的房产限制过户的政策而约定，同时为防止记过户之前不确定的风险，双方以订立抵押借款合同的形式在系争房产上设定了胡XX的抵押权登记。鉴于目前对动迁房限制转让的政策发生了变化，已使系争房屋符合上市交易的条件，被告以约定时间尚未到，无需目前履行义务为由拒绝。本院则认为，房屋产权过户是买卖中出售方的主要义务之一，买卖合同虽约定2014年9月1日之前办理过户，但双方确定以该时间点为限的约定是基于当时动迁房五年限制转让政策的规定，可以推断出双方当事人缔约时的真意是系争房屋符合过户条件时办理过户，即使根据约定，在系争房屋符合过户条件后给予被告一段履行期间，但至本院开庭之日时，被告尚未有任何自愿履行的意思表示，何况原告作为购买人已经如约履行了合同的付款义务并已实际入住系争房屋，并为保障出售人权益自愿以现金的方式支付剩余的房款下，被告仍然拒绝履行，并无道理。另外，被告提出买卖合同第十条第二款及补充条款中的第9条赋予其可以反悔不再出售系争房屋的单方解除权，本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。根据买卖合同上述条款的文义，甲方反悔不出售房屋给乙方，是设定的一个条件，而之后的内容是对合同解除违约的补救及责任、损失分担的约定，但条文中并没有明确约定被告在上述条件成就时享有解除合同的权利，这说明在被告违反约定不履行义务时，并不必然导致合同的解除，这均取决于守约方的选择，条款中并未约定违反合同的一方即享有解除权的内容，由此，就被告的该项意见，本院难以采纳。

　　裁判结果：

　　一、被告应在本判决生效之日起五日内协助原告撤销上海市西XX某房屋上所设定的以原告为抵押权人的抵押登记;

　　二、在上述抵押权撤销后三日内，被告协助原告办理上海市西XX某房屋产权登记过户至原告名下的手续，交易中买卖双方所产生的税、费由原、被告各自负担，与此同时，原告向被告支付上述房屋剩余房款48.50万元。

　　案件受理费13,400元，减半收取计6,700元，由被告负担。