魏XX与陕西XX公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

委托诉讼代理人：杨XX，男，1974年1月14日出生，汉族，陕西XX公司工人，住西安市莲湖区，系魏XX之夫。

被上诉人（原审原告）：陕西XX公司，住所地陕西省西安市高新区博文路“双威温XX。

法定代表人：王XX，董事长。

委托诉讼代理人：王玮，陕西XX律师。

上诉人魏XX因与被上诉人陕西XX公司（以下简称XX公司）物业服务合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2018）陕0104民初1684号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

魏XX上诉请求：1.撤销原判第一项中要求魏XX支付物业费6600.96元和公摊电费1100.16元的部分，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费由XX公司负担。事实和理由：XX公司未履行保洁、安保、公共设施维护等物业服务义务，造成物业管理区域内环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化，影响了全体业主的正常生活，使业主在物业服务合同中的权利无法实现，应属严重瑕疵。XX公司存在诸多明显违反《西安市居住小区物业管理服务标准》《兰空西安丰登1号院业主手册》中规定义务的行为。一审中，XX公司也承认物业服务内容与物业服务合同不符。基于此，一审判决魏XX支付全额物业费等无事实依据，应大幅度减免物业费。2015年3月西安市物价局放开市场调节价，仅适用于商品房、办公用房、停车场，不包括魏XX居住的经济适用房。一审依据《合同法》及XX公司提交的《经营性服务价格（收费）证》判令魏XX交纳每平方米1.2元的物业费，没有法律依据。一审未对小区公共区域、居住房屋内部及外墙进行勘查，审判程序存在瑕疵。

XX公司辩称，魏XX仅对物业费和公摊电费提起上诉，对其他部分没有异议。XX公司对一审没有支持其违约金主张虽有异议，但考虑到涉及标的较小，故没有上诉。物业服务是个动态过程，不能仅凭临时拍摄的照片和视频断定存在物业服务不规范问题。现没有证据证明涉案房屋为经济适用房，故XX公司按所签物业服务合同收费，魏XX应交纳物业费。诉讼费的承担应由法院判决分配。请求驳回上诉，维持原判。

XX公司向一审法院起诉请求：1.判令魏XX向XX公司支付拖欠的自2015年5月1日至2017年12月25日（31.8个月）的物业费5830.8元（每月每平方米1.2元）、电梯费1895元（每月每平方米0.39元）、垃圾费254.4元（每月每户8元）、水费889.2元（每吨3.8元）、公摊电费971.8元（每月每平方米0.2元）、采暖基础费3190.5元（按照每月每平方米5.8元的30%计算），共计13031.7元；2.判令魏XX向XX公司按照第一项诉讼请求收费标准支付自2017年12月26日至XX公司实际提供服务期间的物业费、电梯费、垃圾费、水费、公摊电费、采暖费或者采暖基础费（从下一供暖期开始）等费用；3.判令魏XX支付逾期交纳物业费、电梯费、垃圾费、水费、公摊电费、采暖费或者采暖基础费等费用的违约金15803.5元（以每季度欠付数额为基数，按照合同约定的每日千分之三的标准，时间自2015年5月1日计算至2017年12月25日，分段计算）及至实际给付之日的违约金；4.本案诉讼费用由魏XX负担。

一审法院认定事实：魏XX所购房屋建筑面积152.8平方米，2014年2月25日双方建立物业服务关系，魏XX于2015年5月至今未交纳物业费、电梯费、垃圾费、水费、公摊电费、采暖基础费。小区内曾存在过建筑垃圾堆放、门禁系统损坏、楼宇外墙体、公用层地脚线脱落、保安、门卫未按照规范执勤等的现象。

一审法院认为，XX公司与魏XX签订的物业服务合同，不违反法律及相关规定，系有效合同。物业服务系物业公司针对全体业主所提供的一种全天候、不间断的服务，物业公司提供的服务与业主的个体主观感受或物业服务标准有出入在所难免。如物业公司所提供的服务与合同约定标准差距并不明显且不影响合同目的之实现，业主还需按时足额交纳物业费。业主以物业公司所提供的服务具有瑕疵为由就拒绝交纳物业费或物业公司以部分业主不交纳物业费为由拒绝提供服务的做法均不可取，均会侵害到已交费业主的利益并进而影响小区正常运转。XX公司为魏XX居住的小区提供了相应的物业管理服务，虽然XX公司在服务中存在一些瑕疵，但已经基本履行了物业服务义务，魏XX作为物业管理服务的受益人应履行向XX公司交纳物业管理费的义务，但是XX公司在以后的物业服务中也应不断改进其服务质量，积极与业主沟通。鉴于XX公司在物业服务中有一些小的瑕疵，其要求支付违约金的请求不予支持。因以后的物业费、水电费、采暖费等价格存在不确定的变化因素，且尚未发生，故XX公司主张以后的相关费用本案不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决：一、本判决生效后七日内，魏XX支付陕西XX公司自2015年5月1日至2018年4月30日共计36个月的物业费6600.96元（152.8平方米×1.2元×36月）、电梯费2145.31元（152.8平方米×0.39元×36月）、垃圾费288元（8元×36月）、公摊电费1100.16元（152.8平方米×0.2元×36月）、采暖基础费3190.46元（152.8平方米×5.8元×30%×4个月×3个采暖季）；二、本判决生效后七日内，魏XX支付陕西XX公司自2015年5月1日至2017年12月25日水费889.2元（每吨3.8元）；三、驳回陕西XX公司要求魏XX支付逾期交纳物业费、电梯费、垃圾费、水费、公摊电费、采暖费或者采暖基础费等费用违约金15803.5元的诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费521元（陕西XX公司已预交），减半收取260.5元，陕西XX公司负担60.5元，魏XX负担200元。

二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。魏XX与XX公司所签物业管理服务合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。XX公司提供的物业管理服务虽存在一些瑕疵，但并未导致业主的权利无法实现。因此，魏XX应向XX公司支付物业管理服务费。因XX公司在物业管理服务中存在瑕疵，故一审对其违约金请求不予支持，并无不妥。

综上所述，魏XX的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由魏XX负担。

本判决为终审判决。

审判长　　姜XX

审判员　　马延环

审判员　　秦燕燕

二〇一八年九月三日

书记员　　张XX