石XX与戴*、赵XX房屋买卖合同纠纷

　　西安市未央区人民法院民事判决书

　　(2018)陕0112民初9594号

　　原告：石XX，女，汉族，1994年2月22日出生，住陕西省富平县。

　　委托诉讼代理人：李X，陕西XX律师。

　　委托诉讼代理人：吴昊，陕西XX律师。

　　被告：赵XX，男，汉族，1947年6月20日出生，住西安市新城区。

　　委托诉讼代理人：宋XX，陕西XX律师。

　　被告：戴*，女，汉族，1973年12月2日出生，住陕西省西安市雁塔区。

　　原告石XX与被告戴*、赵XX房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告石XX及其委托诉讼代理人李X，被告赵XX及其委托诉讼代理人宋XX到庭参加诉讼;被告戴*经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。

　　原告石XX诉称，其与被告赵XX签订《存量房买卖合同》，约定原告以按揭付款方式购买被告戴*出售给被告赵XX的房屋，但被告未能按约提供资料，办理相关网签手续，故诉至法院，要求1、解除原被告签订的《存量房买卖合同》;2、判令被告支付原告违约金10万元;3、判令被告赔偿原告律师费7500元;4、由被告承担本案诉讼费。

　　被告戴*经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，期满未到庭参加诉讼，亦未进行答辩。

　　被告赵XX辩称，涉案房屋系2003年其子购买被告戴*的，但双方并未办理过户手续。现未经其子或被告戴*授权与原告签订《存量房买卖合同》，属于无权代理，合同效力待定，不同意承担违约责任，请求驳回原告诉请。

　　经审理查明，2017年11月11日被告赵XX作为被告戴*的委托代理人与原告及西安XX公司签订《存量房买卖居间合同》，委托西安XX公司为原告与被告戴*之间的房屋买卖办理产权登记移交手续，后双方又自行签订《存量房买卖合同》，约定将登记在被告戴*名下的位于西安市未央区XX5*号百花园2*号楼**幢20*1号房屋以50万元出售给原告，付款方式为按揭付款，首期13万元于原告银行按揭通过后监管于房管所监管账户支付，剩余35万元办理银行按揭贷款;双方于原告申请贷款审核通过后7个工作日内办理产权转移登记手续，并于办理产权交易当日交付房屋。合同约定原告应于签订合同当日给付定金2万元。合同第六条违约责任中约定，双方任意一方不按合同或者不完全按照合同约定履行则视为违约，须赔偿违约金10万元，还应赔偿守约方一切损失，包括但不限于聘请律师代理费、诉讼费、交通费、通讯费等。当日，被告赵XX与西安XX公司签订《补充协议》，要求将原告给付的2万元定金暂交由西安XX公司保管，原告遂将定金2万元交付给西安XX公司，该款至今仍在西安XX公司处。又查，涉案房屋系被告戴*与被告赵XX之子赵XX签订《协议书》，约定被告戴*将涉案房屋出售给赵宏选，但双方至今未办理产权变更登记手续。原、被告签订合同后，原告亦未能办理银行按揭贷款手续。2018年元月份，被告赵XX即将涉案房屋交付给原告居住至今。原告为本案诉讼支付代理费7500元。庭审调解中，因被告戴*未到庭，致法庭调解未能进行。

　　以上事实，有证明材料、庭审笔录等在卷佐证。

　　本院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。被告赵XX未接受被告戴*委托即作为被告戴*的委托代理人与原告签订《存量房买卖合同》，且至今未得到被告戴*的追认，被告赵XX并未取得涉案房屋处分权，故原告请求解除与被告签订的《存量房买卖合同》、由被告承担违约责任并赔偿代理费的请求、本院予以支持。在签订《存量房买卖合同》后，被告赵XX即将涉案房屋交付给原告使用，应折抵部分损失;且原告在签订合同时已得知被告赵XX并非涉案房屋的所有权人，并未尽注意审查义务，亦有过错，故其亦应承担部分责任，双方约定的违约金过分高于原告实际损失，本院酌情予以调整。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(三)》第三条、、第二十六条之规定，判决如下：

　　一、解除原告石XX与被告赵XX以被告戴*的委托代理人的名义于2017年11月11日签订的《存量房买卖合同》。

　　二、被告赵XX于本判决生效后十日内给付原告石XX违约金1万元、赔偿代理费3750元。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　案件受理费2450元，原告已预交，现由原告与被告赵XX各半承担，被告赵XX承担部分与上述第二款履行时一并给付原告。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。

　　审　判　长　　刘XX

　　人民陪审员　　王建昌

　　人民陪审员　　肖新房

　　二〇一八年十一月十一日

　　书　记　员　　王XX