土地出租人向承租人主张土地减量化拆迁补偿款，依法维护承租人合法权益

　　基本信息

　　案号：(2019)沪0115民初70777号

　　审理法院：XX市浦东新区人民法院

　　案由：土地租赁合同纠纷

　　案件类型：民事

　　文书类型：判决书

　　裁判日期：2019-11-29

　　审理程序：一审

　　当事人

　　原告:XXXX公司,住所地XX市浦东新区。

　　法定代表人:张XX,经理。

　　委托诉讼代理人:朱XX,XX朱XX律师事务所律师。

　　委托诉讼代理人:顾XX,XX朱XX律师事务所律师。

　　被告:薛XX,男,1971年6月15日生,汉族,住四川省。

　　委托诉讼代理人:虞陆洋,XXXX律师。

　　审理经过

　　原告XXXX公司与被告薛XX土地租赁合同纠纷一案,本院于2019年8月9日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行审理。原告XXXX公司的委托诉讼代理人朱XX,被告薛XX的委托诉讼代理人虞陆洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原告诉称

　　原告XXXX公司向本院提出诉讼请求:一、判令被告支付租金人民币(以下币种同)28,027.70元;二、判令被告支付补偿款1,253,329元。事实与理由:2006年9月,XX申XXX有限公司将坐落于本区三墩镇周家码头车站东的房地出租给原告。2008年3月7日,原、被告签订空地租赁合同,原告将坐落于XX市浦东新区三墩镇周家码头车站东原XXXX沪房地南汇字【1997】第000944号登记的幢号第31幢及空地4398平米转租给被告。2016年3月31日,原、被告又签订房屋租赁合同,原告将上述第33幢550平米及空地总面积约780平米转租给被告。空地租赁合同第11条及房屋租赁合同第十三条约定,租赁期间,如遇政府动迁和不可抗力因素,动迁单位对被告新建建筑物等给予的补偿费,双方按比例分享补偿费。该约定是因原告租赁涉案房地后,对道路、水电等基础设施作了大量投入。2018年6月,相关政府部门进行减量化拆迁,给予被告补偿费3,133,322.50元。目前被告实际获得补偿费2,506,658元。依前述约定,原告应当获得上述补偿费的50%即1,253,329元。另被告欠付原告租金。故诉至法院,请求判如所请。

　　被告辩称

　　被告薛XX辩称:一、自2017年2月通知拆违开始就无法正常使用系争场地,2017年3月至同年4月,被告即搬离系争场地,故被告不应支付2017年3月之后的租金。二、系争空地性质是集体土地,用途是养殖,原告违规用地,故双方签订的空地租赁合同无效。按比例分享补偿费的约定系格式条款,且该约定系原告当时表示将来可按有证房屋拆迁标准取得补偿,被告才同意分享利益。即使认定上述租赁合同有效,减量化补偿是拆除违章建筑的补偿,评估与补偿标准均不同于政府拆迁,也不符合合同约定的分享补偿费的条件。即使被告应支付原告补偿费,也应按空地租赁合同第11条的约定,第7年以后补偿费的25%归原告。综上,请求驳回原告诉请。

　　本院查明

　　经审理查明,编号沪房地南汇字(1997)第000944号房地产权证载明:权利人XX申XXX有限公司,房地坐落三墩镇周家码头车站东,土地权属性质集体、用途养殖用地、使用总面积267279平方米,房屋建筑面积38911平方米、幢数62、类型农业建筑,另注明62幢房屋各自的建筑面积、竣工日期等。2006年9月1日,XX申XXX有限公司(XXXX)将上述房地产权证所载1-42幢房屋及围墙内土地出租给原告XXXX公司,租赁期从2006年11月15日起至2021年10月15日止,并同意招商、转租。

　　2008年3月7日,原告(甲方)与被告薛XX及案外人刘XX(乙方)签订空地租赁合同,约定原告将坐落于XX市浦东新区三墩镇周家码头车站东原XXXX沪房地南汇字【1997】第000944号中登记的幢号第31幢及空地4398平米转租给乙方,租期13年,从2008年3月1日至2021年10月15日止,另对租金数额、支付方式、水电使用等作了约定。其中,第11条约定“租赁期间,如遇政府动迁和不可抗力因素,甲方提前通知乙方,乙方必须积极配合,保证按政府规定时间搬迁完毕,费用自行负担。同时双方自然终止本合同。原产权房第31幢311平方补偿费归甲方,政府动迁单位对乙方补偿费由甲方办理相关手续,乙方新建建筑物和地下构建物补偿费第一年至第七年15%归甲方,第七年以后25%归甲方,未到期的租金和保证金甲方如数退还乙方”。案外人刘XX当庭表示,其与被告薛XX合伙做生意,该租赁合同项下的事宜均由薛XX负责处理,对原告起诉薛XX个人无异议,若薛XX应承担相应责任,则后果由其与薛XX内部自行处理,被告薛XX亦无异议。

　　2016年3月31日,原告(甲方)与被告薛XX(乙方)签订房屋租赁合同,约定原告将坐落于XX市浦东新区三墩镇周家码头车站东原XXXX沪房地南汇字【1997】第000944号中登记的幢号第33幢550平米及空地总面积约780平米转租给乙方,租期5年07个月,从2016年4月1日至2021年10月15日止,另对租金数额、支付方式、水电使用等作了约定。其中,第13条约定“租赁期间,如遇政府动迁和不可抗力因素,甲乙双方互不补偿,甲方提前通知乙方,乙方保证按政府规定时间搬迁完毕。同时双方自然终止本合同。政府动迁单位对乙方补偿费由甲方办理相关手续,补偿费50%归甲方50%归乙方(原产权房550平米补偿费归XX申XXX有限公司)。未到期的租金和保证金甲方如数退还乙方,同时自行终止租赁协议”。

　　2016年3月31日,案外人许XX、被告薛XX向原告提交申请书,载明:许XX系原告租赁户,在2016年3月31日与原告签订空地房屋租赁合同,合同中许XX向原告承租空地230平米及产权房550平米。现许XX私下将产权房拆除改造成现厂房形状,今后如遇动迁,原产权房550平米资产仍归XX申XXX有限公司所有。现许XX私下协议将厂房转某给薛XX,厂房转某给薛XX后所有的债权与债务、权利与义务均由薛XX承担,与原告无关。今许XX向原告申请将合同中的乙方更名为薛XX,希望予以同意。同日,薛XX出具承诺书:本人薛XX向许XX购买厂房,本人愿意继续履行许XX在2016年3月31日原签订房屋租赁合同的权利与义务并同意按合同条款每期租金提前一个月付清,如未按时交清租金,原告有权解除租赁合同。许XX在承租范围内拆除的产权房550平米如遇动拆迁资产归XX申XXX有限公司所有。

　　沪房地南汇字(1997)第000944号房地产权证所载房地被列入2017年环境综合整治的对象,其中属于惠南XX部分的承租户约有85户,被告属于承租户之一。2018年6月21日,XX市浦东新区惠南XX人民政府直接与被告薛XX签订土地减量化非居企业清拆奖扶协议,约定给予被告有证建筑面积895平米,评估价1,035,554元,无证建筑面积5470.37平米,评估价按残值补偿5,434,465
50%=2,717,232.50元,装修补偿费12,000元,附属设施补偿费276,996元,物资搬迁费2,650元;被告清拆奖扶款为4,044,432.50元(其中按口径扣除租用XX申XXX有限公司有证建筑面积911,110元,被告应得补偿款为3,133,322.50元)。

　　另查,XX市浦东新区惠南XX人民政府于2019年1月11日支付给被告薛XX939,996.75元,于同年8月29日支付给被告薛XX1,566,661.25元。

　　上述事实,由XX市房地产权证、租赁合同、兹证明、空地租赁合同、房屋租赁合同、申请书、承诺书、关于对XX汇鸡场有关情况和85承租户委托签约的函、土地减量化非居企业清拆奖扶协议、减量化企业测算表、业务凭证/回单,以及当事人陈述等经庭审质证的证据证实。

　　本院认为

　　本院认为,原告将租赁而来的系争房地进行转租,取得了出租人同意;系争房地登记为集体土地,但用途是养殖,被告承租其中的部分空地从事的仍是生产经营;原、被告及案外人刘XX签订的租赁合同为各方真实意思表示,未违反法律、行政法规强制性规定,故租赁合同有效,各方均应按约履行。

　　被告抗辩自2017年2月无法正常使用土地,其不应支付2017年3月之后的租金。虽提交了视频等证据予以证明,但原告对此予以否认,且被告的举证无法证明其证明目的,故对被告上述抗辩意见,本院均不予采纳。被告使用系争土地、房屋,理应按约支付租金,故对原告要求被告支付欠付租金的诉请,本院依法予以支持。

　　根据合同约定,被告承租系争空地后,在其上搭建建筑物等,用于生产经营,若遇“政府动迁和不可抗力”因素而搬迁,动迁单位对搭建建筑物等给予的补偿费,由原、被告按比例分享。被告自行改建及向案外人转某的无证房屋于2018年在土地减量化过程中被拆除,获得补偿费。本案主要争议为,被告获得的补偿是基于土地减量化因素,该因素是否属于前述合同约定的“政府动迁和不可抗力”?经审查,土地减量化是对集中建设区外的现状建设用地进行整治复垦,拆除相关建筑后给予一定补偿。被告受让及改建的无证房屋等,未经规划土地部门批准许可,在土地减量化过程中被拆除,并按评估总价的50%获得补偿,在性质、起因、标准等方面,均有别于正常情况下的政府动迁和不可抗力。原告称对租赁场地的道路、水电等基础设施作了大量投入,故约定按比例分享补偿款,但原告对此未提供相应证据。审理中,双方确认,本案被告获得的补偿费中也未包含原告主张的由原告投资的道路、水电等基础设施的补偿费用。被告对租赁合同约定的解释相对较为合理。综上,现有证据尚不能认定本案的土地减量化为双方约定的“政府动迁和不可抗力”因素。双方约定的分享补偿费的条件未成就,原告要求被告支付补偿费的请求依据不足,本院不予支持。据此,依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定,判决如下:

　　裁判结果

　　一、被告薛XX应于本判决生效之日起十日内支付原告XXXX公司租金

　　28,027.70元;

　　二、驳回原告XXXX公司的其余诉讼请求。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　案件受理费16,332.20元,减半收取计8,166.10元,由原告XXXX公司负担7,916元,被告薛XX负担250.10元。

　　如不服本判决,可在本判决书送达之日起十五日内,向本院提交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于XX市第一中级人民法院。

　　审判人员

　　审判员 杨XX

　　日期

　　二〇一九年十一月二十九日

　　书记员

　　书记员 袁XX