岳XX与袁XX、袁XX确认合同无效纠纷一审民事判决书

岳XX与袁XX、袁XX确认合同无效纠纷一审民事判决书
云南省屏边苗族自治县XX
民 事 判 决 书
(2018)云2523民初130号
原告岳XX，女，1943年5月5日生，汉族，初中文化，云南省屏边县人，农民，户籍地及住址屏边县。
委托代理人马金科，云南XX律师，代理权限：特别授权代理。
被告袁XX，男，1976年2月25日生，汉族，小学文化，云南省屏边县人，农民，户籍地及住址屏边县。
被告袁XX，男，1963年12月1日生，汉族，小学文化，云南省屏边县人，农民，户籍地及住址屏边县。
被告袁XX，男，1966年9月25日生，汉族，小学文化，云南省屏边县人，农民，户籍地及住址屏边县。
委托代理人岳XX，男，1949年4月20日生，汉族，小学文化，云南省屏边县人，农民，户籍地及住址屏边县，系袁XX之大舅，代理权限：特别授权代理。
原告岳XX与被告袁XX、袁XX、袁XX确认合同无效纠纷一案，本院于2018年3月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告岳XX及其委托代理人马金科，被告袁XX、袁XX，被告袁XX及其委托代理人岳XX到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告岳XX诉称，2006年8月，原告岳XX及其配偶袁XX在政府有关部门的批准下，在其白河XX的宅基地上（四至界限：东至街道、南至郑长贵边沟中间、西至铁路界限、北至袁XX）建成自建房一栋三层，负一层为住房，第一层为三间铺面，第二层为住房。2016年6月28日，原告岳XX及其配偶袁XX到屏边县白河XX法律服务所提出代书遗嘱，其遗嘱主要内容为将其自建的三层房屋作为遗产，继承受益人为被告袁XX及其两个孙子袁XX、袁XX，至今该遗嘱并未生效。2017年2月17日，原告配偶袁XX因病过世。2017年2月19日，被告袁XX未经原告岳XX同意，擅自与被告袁XX、袁XX签订赠与协议，将上述原告所有的房屋擅自分割并赠与给被告袁XX、袁XX。综上所述，三被告的行为严重侵害了原告的房屋所有权，为维护原告的合法权益，根据《合同法》第52条及《民事诉讼法》第一百零八条的规定，特向法院起诉请求判令：一、三被告签订的《分房协议》的合同效力无效；二、三被告承担本案诉讼费。
被告袁XX辩称，老人说我没有权利分我就不分了，签订分房协议是否经过她同意我认不得，但是我没有经过她同意。当时我忙着处理老人的丧事，有时在场，有时不在场，他们叫我来签字我就来签字了。房子是两个老人自己的，我在房子上没有权利，所以我认为我没有权利签订这个协议，这个协议是无效的。
被告袁XX辩称，房子是两个老人的，签订分房协议是否经过老人同意我不知道，因为当天人很多。如果老人不同意分房子，以后老人归世谁来管，那就抽签决定，老人归世遗嘱要取消。
被告袁XX辩称，这个协议是有效的，盖房子的时候地基都是我们帮老人整的，大家都在协议上签字了协议就应该生效。房子是老人盖的，是老人的，签订分房协议的时候老人就坐在那里，是经过她同意后才签字的。
根据双方的诉辨主张，法庭归纳争议焦点：三被告签订的分房协议是否有效。
原告为证明其诉讼主张，向本院提交证据如下：
1．原告身份证复印件一份，用于证明原告的主体资格；
2．户口册复印件一份，用于证明原告与死者袁XX系夫妻关系；
3．地籍调查表、云南省村镇房屋建设准建证复印件各一份，用于证明位于的自建房系原告与死者袁XX的夫妻共同共有财产；
4．遗嘱、证明复印件各一份，用于证明死者袁XX与原告共同立下的遗嘱尚未生效；
5．分房协议复印件一份，用于证明该合同未经原告认可或授权被告袁XX签订，侵害了原告的物权所有权，系无效合同。
经质证，被告袁XX对上述证据均无异议；被告袁XX表示其不会发表意见，上述证据由法院审查；被告袁XX也表示由法院审查。
被告袁XX、袁XX、袁XX均未向法庭提交证据。
经本院审查，原告提交的证据1、2，客观真实、来源合法，与本案有关联，本院予以确认；证据3中地籍调查表经核实虽与原件一致，但无调查结果审核意见及审核人签章，本院不予确认；云南省村镇房屋建设准建证经核实与原件一致，本院予以确认。证据4中的遗嘱及证明相互印证，证实原告及其配偶袁XX到白河XX法律服务所申请代书遗嘱，该所为二人代书遗嘱的事实，对该事实本院予以确认。证据5分房协议经被告袁XX、袁XX、袁XX核实与其所持协议一致，故对其真实性本院予以确认。
根据庭审及举证、质证，本院确认如下法律事实：2006年8月20日，原告岳XX的丈夫袁XX领取云南省村镇房屋建设准建证，建设地址白河乡白河XX，建设性质为个体，原宅（房）基地面积121.21平方米，使用性质为住宅，建筑面积121.21平方米，结构类型为砖混，建设批准机关为白河乡人民政府，填发机关印章为屏边苗族自治县城乡建设环境保护局。2016年6月28日，原告岳XX及其丈夫袁XX到白河XX法律服务所提出代书遗嘱申请，该所工作人员代二人写下遗嘱，留遗人为袁XX、岳XX，受遗人为袁XX、袁XX、袁XX。遗嘱内容为：“一、经袁XX、岳XX自己决定，现将位于屏边县宗个人集体土地（四至界限：东至街道，南至郑长贵边沟中间，西至铁路界线，北至袁XX）及土地上房产所有权归袁XX（儿子）袁XX（袁XX之子）袁XX（袁XX之子）继承所有。二、此遗嘱一试二份，袁XX、岳XX一份，白河司法所保留一份，自留遗人及遗嘱证明人签字按印之日起生效。”落款留遗人处袁XX、岳XX签名。2017年2月19日，袁XX、袁XX、袁XX签订了一份《分房协议》，协议内容为：“现有白河街袁XX有三个儿子，大儿子袁XX、次X袁XX、小儿子袁XX，经哥三个和家庭成员协商达成把袁XX座落在街上的一栋房子分给几个儿子的分割如下：①这栋房子分三层，三个门面，现分给三个儿子，每人一阁（三层到底）。②房子现以出租，每年租金30000元人民币，分成四份，三个儿子每人一份，老人一份，每份柒仟伍佰圆。今年房租也被老人治病用完，从明年开始分房租。③现在老人在三楼，三楼由养老人的儿子自行处理，直到老人过世，其余两个不得过问。④直到老人过世后，三阁房子每人一阁从上面分，第一阁袁XX，第二阁袁XX，第三阁袁XX。⑤以后不关怎样一条路不准谁不给走。”落款处有袁XX、袁XX、袁XX及分家证人老舅岳XX、岳XX、邱X、黄X签字。
另查明，袁XX、袁XX、袁XX签订《分房协议》时袁XX已过世，三人签订协议中所分割的房屋至今未办理房产证。庭审中，三人均认可协议中所分割的房屋系原告岳XX及其丈夫袁XX所有。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，被告袁XX、袁XX、袁XX签订协议分割的房屋至今未办理房产证，且三人均认可该房屋系原告岳XX及其丈夫所有，虽原告岳XX及其丈夫袁XX留有遗嘱明确房屋归被告袁XX及其袁XX、袁XX继承所有，但该遗嘱至今尚未生效。即三被告在签订分房协议时对分割的房屋均无处分权，也未经原告岳XX同意，且也无证据证实三人在签订协议后取得处分权，故三人签订的分房协议无效，原告请求判令三被告签订的分房协议无效的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，判决如下：
被告袁XX、袁XX、袁XX于2017年2月19日签订的《分房协议》无效。
案件受理费人民币100元，由被告袁XX、袁XX、袁XX负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。
审判员　　熊正丽
二〇一八年六月四日
书记员　　李XX