解除房屋买卖合同 开发商违约金过高未获支持

郭X与天津xx创展置业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

天津市东丽区人民法院

民事判决书

原告：郭X。

委托诉讼代理人：郑晓玲，北京XX律师。

被告：天津XX公司，统一社会信用代码9112XXXX59636309。

法定代表人：张X，董事长。

委托诉讼代理人：吴X，该公司员工。

委托诉讼代理人：鲁XX，该公司员工。

原告郭X与被告天津XX公司（以下简称XXX）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月14日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月25日、10月14日公开开庭进行了审理。原告郭X及其委托诉讼代理人郑晓玲，被告XXX的委托诉讼代理人吴X、鲁XX均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

郭X向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告房款673027元，代收税费30996元；2.判令被告支付自2018年3月21日起逾期退款利息至实际退款之日止，暂计算至2019年8月21日共计48118元；3.判令被告承担全部诉讼费、保全费用。庭审中，原告将要求支付的利息明确为:以房款673027元为基数，按银行同期贷款利率一年至三年的利率4.75%计算，要求被告支付自2018年3月21日至实际给付之日的利息。事实与理由：2017年8月25日原告与被告签订《天津市商品房买卖合同》编号为xxx，约定原告以XXX元的价格购买位于天津市房屋。为此原告支付了被告首付673027元以及各项税费30996元。之后按照被告指定的贷款银行，原告提供了相关资料，但一直未能下发贷款。因此，经双方协商一致，解除了备案协议，撤销了备案合同，随后涉诉房屋也由被告另行销售。但是原告缴纳的首付款和税费一直未能退还，原告为维护其合法权益，故起诉。

XXX辩称，关于原告诉请返还代收税费的问题，被告没有异议。同意将代收税费返还给原告。关于原告诉请要求返还房款问题，根据被告与原告签订的《天津恒大绿洲项目解除及认购书的协议》(以下简称解除协议）约定被告需退还给原告的房款数额为545724元，故被告对原告诉请的退还房款数额不予认可。关于利息问题，解除协议没有约定明确的退款时间及违约条款，所以被告不应承担利息。退一步讲，被告对原告利息起算点不予认可。被告认为应以解除协议中房款的数额为基数，根据法律规定的标准，从原告起诉之日起计算利息。

原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，并进行了证据质证，对证据和事实，本院认定如下：

原告提交的证据：1、《天津市商品房买卖合同》一份（复印件），拟证明原、被告系买卖合同关系，以及约定了具体首付款和房款；2、2018年3月21日原、被告签订解除备案协议（复印件），拟证明双方在合同解除之日起被告有义务返还原告的房款及代收税费；3、中国XX银行xxxS机刷卡记录三张（原件），拟证明原告按被告的要求支付的首付款及税费；4、2017年8月25日被告开具的房款收据及税费的收据（复印件），拟证明被告支付了首付款及税款；5、《天津市商品房买卖合同》一份，拟证明2018年5月7日被告已经将涉诉房屋出售给案外人韩X，房屋出售价格XXX元，被告在合同解除之后不仅没有受到损失而且以更高的房价将涉诉房屋另售他人；6、2019年3月23日与被告销售经理催要退款的电话录音（光盘一张），拟证明自退房手续办理之后原告就开始催要房款。

被告对原告提供的证据1真实性认可，也认可双方之前存在商品房买卖合同关系；对证据2认为原告提供系复印件，故证据真实性无法核实，故对原告的证明目的不予认可；对证据3真实性没有异议，但证据3仅能显示原告向被告交款的数额，不能体现原告所述的证明目的；对证据4因是复印件，故不发表质证意见；对证据5真实性认可，对证明目的不予认可；对证据6真实性认可，但录音并没有对退款金额及退款时间以及利息损失有明确的表示。

被告提交的证据：1、《天津恒大绿洲项目解除及认购书的协议》（以下简称解除协议）复印件一份，拟证明原、被告双方已经解除商品房买卖合同关系并约定被告需向原告退款的金额；2、恒大绿洲退房申请表一份，拟证明显示双方约定退款576720.2元及证明原告申请解除买卖合同及认购书的原因是原告资质不符，而无法申请银行贷款。

原告认可被告提供的证据1的签字系原告本人所签，但是当时原告签字的时候是空白内容，故对解除协议的内容不予认可。该证据没有明确签订日期。退还的款项与原告交纳的款项也不一致。在无法确定该解除协议签订日期的情况下，应当以原告提交的在东丽区不动产事物登记中心获取的备案协议为准。2018年3月21日之后，原告未签署过任何协议，故被告提交的协议应是在3月21日之前签订的，原告认为违约金过高予以调整，在被告没有损失的情况下，原告不应支付违约金；对证据2退房申请表真实性不予认可，原告签字的时候退房申请表的内容是空白的。对于退房的原因，在购房之初，被告审核过原告的购房资质，贷款也是在被告指定银行办理的，在原告已经交清首付款的情况下不应该是因为原告资质的问题，实际是由于当时贷款银行贷款收紧，无法放款，故导致合同解除的原因不能完全归于原告。而且该份审批表没有时间，无法确认是在房管局办理退房手续之前或之后产生的，不排除后期补填的可能。

本院的认证意见：原、被告提供的证据均客观、真实，与本案具有关联性，本院对上述证据的证明效力予以确认。

本院经审理认定事实如下：

原、被告双方于2017年8月25日签订了《天津市商品房买卖合同》，合同约定:原告购买被告建设的坐落于天津市东丽区房屋，建设用途为住宅，建筑面积131.25平方米，总价款XXX元。约定交房日期为2020年6月30日，乙方应于2017年9月15日前一次性存入首付款673027元，剩余款项为贷款。原、被告双方还签署了补充协议，该协议第三条第四项规定。买受人在办理完毕银行按揭手续之前，要求终止合同的，买受人按总房款的10%向出卖人支付违约金。合同签订后，原告向被告支付首付款673027元及各项税费30996.20元。2018年3月21日原、被告签订了解除协议，内容为：“郭X购买的由XXX开发的坐落于东丽区房屋一套，房屋面积131.25平方米，合同编号xxx。由于客户个人原因，经双方协商一致，特申请解除该商品房买卖合同备案。"原、被告签署的解除协议和退房申请表，均没有签署时间，上面显示甲方（被告）退还乙方（原告）楼款及税款为576720.20元。

另查，被告于2018年5月7日以总房款XXX元的价格将涉诉房屋出售给他人。

庭审中，被告同意退还原告房款及税费共计576720.20元。

本院认为，原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。合同中约定的条款对双方均有约束力。合同签订后，原告向被告支付首付款673027元及各项税费30996.20元。2018年3月21日原、被告协商解除了该商品房买卖合同备案。被告应当将原告交付的首付款及税费退还给原告。

本案争议的焦点是原告是否应当向被告支付违约金。2018年3月21日原、被告协商解除了该商品房买卖合同备案。现被告认为应当扣除原告同意向被告支付总房款的10%违约金127302.70元后退还原告房款及税费共计576720.20元，并当庭提供了解除协议和退房申请表，认为原告同意向被告支付总房款的10%的违约金，并约定退还原告的房款和税费576720.20元。原告对解除协议及退房申请表中的签字予以认可，但认为当时解除协议和退房申请表全部是空白的。在2018年3月21日之后原告没有在任何协议和表格中签过字。原告不同意被告扣除总房款10%的违约金。经审查，原、被告签订的《商品房买卖合同》的补充协议第三条中约定：“买受人在办理完毕银行按揭手续之前，要求终止合同的，买受人按总房款的10%向出卖人支付违约金"。被告提供的解除协议和退房申请表上面均有原告签字，解除协议和退房申请表中均显示申请退款金额为576720.20元。被告提供的解除协议和退房申请表均没有签署日期。现在原告认可解除协议和退房申请表是其本人签字，但不能提供证据证明在签字的时候该解除协议和退房申请表均系空白。故本院对解除协议及退房申请表中的内容予以认定，虽然双方在解除协议和退房申请表中对退款金额进行了约定，但被告并未按照双方的约定将扣除违约金后的房款退还给原告。该解除协议未实际履行。现原告起诉要求被告退还全部房款，并提出当初约定违约金过高，要求进行调整。现有证据能够证明该诉争房屋被告已经在2018年5月进行销售，房屋价格高于当时出售给原告的价格。双方系协商解除《商品房买卖合同》，被告要求扣除总房款的10%的违约金显然过高，原告提出对违约金进行调整符合法律规定，根据本案的具体情况，本院对违约金予以调整，酌情认定原告向被告支付违约金40000元。

关于原告要求被告支付逾期退款利息的诉讼请求，2018年3月21日原、被告协商解除了该商品房买卖合同备案。被告应当及时将原告缴纳的购房款及税费退还给原告。被告至今未将原告的购房款及税费退还给原告，原告要求被告按银行同期贷款利率支付自2018年3月21日至实际给付之日逾期支付房款的利息。符合法律规定，本院予以支持。被告对于利息的抗辩意见没有事实和法律依据，本院不予采信。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第二十三条的规定，判决如下：

一、被告天津XX公司于本判决生效后十日内退还原告郭X购房款673027元、税费30996.20元，共计704023.20元。

二、被告天津XX公司于本判决生效后十日内以673027元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率向原告郭X支付自2018年3月21日至实际退还房款之日的利息。

三、原告郭X向被告天津XX公司支付违约金40000元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取5660元，保全费4281元，由被告天津XX公司负担9541元，原告郭X负担400元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。

审判员　孙兆敏

二〇一九年十一月七日

书记员　朱　洁

本判决所依据的法律、法规

一、《中华人民共和国合同法》

第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

二、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第十六条：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

第二十三条：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。