倪XX与邵XX、张XX其他合同纠纷一审民事判决书

原告倪XX。

委托代理人吴XX，上海XX律师。

委托代理人金花，上海XX律师。

被告邵XX。

被告张XX。

本院受理原告倪XX诉被告邵XX、张XX其他合同纠纷一案，本院于2015年1月28日受理后，适用简易程序，于2015年4月21日公开开庭进行了审理。原告倪XX及其委托代理人吴XX和被告邵XX到庭参加了诉讼，被告张XX经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。

原告倪XX诉称，1987年8月7日，原、被告订立房屋买卖协议约定，将原告所有的位于运河XX445、447号平房四间及宅前后各类树木二十五颗转让给两被告。

根据国家土地管理法的相关规定，只有本集体经济组织成员才有资格使用该组织的宅基地。因此，本集体经济组织以外的农民或者城镇居民都不是农村房屋买卖合法的购买方。

而本合同签订时，两被告均属庄行镇集体组织成员，并且是城镇居民。因此，该房屋买卖协议违反了法律、法规，属于无效合同。

根据高院规定，对于房屋出售给本乡以外人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已经实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，对效力不表态，如果房屋已经拆迁或者已纳入拆迁范围的，应扣除购房人的购房款后，充分考虑购房人重新购房的合理支出，由购房人与出卖人按比例取得补偿。

2014年10月10日，被告邵XX与奉贤区奉浦社区办事处签订《征用集体所有土地房屋（拆迁）补偿协议》，补偿款总金额为1，346，223元（人民币，下同），其中30%应归原告。故原告诉讼来院要求判令：1：位于运河XX445、447号房屋动迁补偿款总额30%即403，886.9元归原告所有；2、诉讼费由被告承担。

原告为其诉讼请求提供了《征用集体所有土地房屋（拆迁）补偿协议》、安置房预订单、定房单和协议书，拟证明原、被告有宅基地房屋买卖，系争宅基地房屋已动迁的事实。

被告邵XX辩称，双方的房屋买卖手续齐全且合法有效，不同意原告的诉请。

被告邵XX提供了《奉贤县房屋契纸》2份，拟证明原、被告签订买卖合同后，被告已经取得房屋所有权。

被告张XX未提供答辩意见。

经庭审质证，原告倪XX和被告邵XX对上述双方提供的证据的真实性均无异议，但原告倪XX认为，房契是在双方签订买卖协议前，房契上原告的签字是被胁迫的。本院认为，原告倪XX和被告邵XX提供的证据，均真实合法且与案件有关联性，本院予以确认。

经审理查明，1987年8月7日，原告倪XX与被告邵XX、张XX签订《协议书》1份，原告将原位于上海市奉贤县南XX（现运河XXXXX号和447号）四间平房及树木转让给两被告。原告和两被告在之前的1987年6月期间，签订了二份《奉贤县房屋产权转移草契》，原告将上述四间平房，其中二间转让给邵XX，二间转让给张XX，1987年7月31日，上述四间平房的权利人分别登记为被告邵XX和张XX。2014年10月，上述房屋被动迁，原告要求分割利益未果，诉讼来院。

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案原、被告签订的《协议书》和《奉贤县房屋产权转移草契》是当事人双方的真实意思表示。原告认为签字时被告有胁迫的行为，但未能提供证据，本院不予认可。上述《奉贤县房屋产权转移草契》签订后，房屋的权利人已变更登记为被告邵XX和张XX，所有权已经转移，原告现起诉要求分割被告的拆迁利益无事实和法律依据，本院不予支持。被告张XX经本院传票传唤无正当理由不到庭，应承担可能对其不利后果。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和第一百四十四条的规定，判决如下：

驳回原告倪XX的诉讼请求。

案件受理费7，358元，减半收取计3，679元，由原告负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员　　屠XX

书记员　　严XX

附：相关法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。