北京XX公司与华XX房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告（反诉被告）北京XX公司，住所地北京市怀柔区华北物资市场北XX，注册号110XXXX912490。

法定代表人周XX，总经理。

委托代理人雷XX，北京市XX律师。

委托代理人温XX，男，1988年12月1日出生，北京XX公司法务助理。

被告（反诉原告）华XX，住所地北京市石景山区八大处高科技园区西XX1874房间，注册号110XXXX331542。

法定代表人张XX，董事长。

委托代理人张荣斗，北京市XX律师。

委托代理人吴XX，男，1979年9月26日出生，北京市XX实习律师。

第三人中日韩经济发展协会，住所地北京市西城区西XX，代码500XXXX1475－9。

法定代表人者XX，秘书长。

委托代理人张荣斗，北京市XX律师。

委托代理人吴XX，男，1979年9月26日出生，北京市XX实习律师。

原告（反诉被告）北京XX公司（以下简称原告）与被告（反诉原告）华XX（以下简称被告）合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员徐悦独任审判，追加第三人中日韩经济发展协会（以下简称第三人）参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告委托代理人雷XX、温XX，被告和第三人委托代理人张荣斗、吴XX到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：第三人于2012年6月8日委托被告管理华XX房屋租赁事宜。我公司与第三人于2013年1月23日签订《定金收付书》，约定双方订立房屋租赁合同，签订合同后定金转为保证金。2013年1月24日，我公司支付定金50000元。2013年1月28日，我公司与被告签订两份《用房合同》。被告将其拥有的北京市朝阳区朝阳门外大街19号华XX5层511-515房间出租给我公司使用；租赁期限自2013年1月28日至2022年8月31日；每月租金135110元；合同签订时原告须交保证金220220元；合同签订后五日内支付2013年1月28日至6月27日期间房屋租金463402元；2013年1月28日至2013年3月27日为装修免费期；如果因为被告对该房屋产权争议问题，影响我公司对房屋的正常使用的，视为被告违约，我公司有权解除合同，并且被告支付我公司违约金。合同签订后，我公司支付租金保证金、房屋租金等共计人民币733622元。

在我公司在准备收房时发现，被告出租的房屋面积与双方约定不符，而后更得知房屋产权并不属于第三人，而是属于北京XX。该房屋是第三人从该单位承租的，房屋所有人不允许其将房屋转租，只有第三人的会员单位可以使用该房屋。第三人违约委托被告将房屋出租给我公司，为了规避法律和合同约定，被告让我公司在签约当日填表成为第三人会员。

我公司了解到上述真实情况后，认为所签《用房合同》无效，而导致合同无效的责任在被告。为此，我公司诉至法院要求被告：1、返还保证金270220元、房屋租金463402元；2、给付保证金和房屋租金的利息，自2013年1月23日至2013年8月15日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；3、给付违约金270220元。如果人民法院认为我们所签合同无效，我公司可以放弃违约金主张。

被告辩称并反诉称：原告系主动要求成为第三人的会员，填写了申请单。原告在签订合同时明知我单位不是涉诉房屋的产权人，我单位对其并没有隐瞒。而且，即使第三人违反了与北京XX的约定，也是第三人向XXX承担违约责任，并不影响我单位与原告之间合同的效力。

原告在双方合同签订前和签订后都对房屋进行了测量，在给我单位发的函件中也没有说明没有交付房屋的问题，就是说面积小要求退租。如果我单位没有交付房屋的话，原告也不会支付第二笔款项。为了避免原告损失的进一步扩大和不必要的浪费，我单位于2013年4月2日将511号房间的57平方米和512及513房间的490平方米交由其他会员使用。我单位同意将该部分从原告所欠房租内扣除。

合同是10年的期限，因此我单位才给了原告2个月的免租期，原告现在要求解除合同、并享受免租期是不合理的。另外，我单位收到原告的保证金是220220元，原告所述的前期50000元我单位没有收到，原告所述租金数额463402元属实。

我单位认为，原告无正当理由不愿意继续使用合同约定的房屋，我单位反诉要求原告支付2013年6月28日至2013年12月27日期间的房租181380元及违约金181380元。

原告对被告反诉辩称：被告并未向我公司交付房屋，双方合同属无效或应撤销，故不同意被告的反诉请求。

第三人述称：我单位委托被告给我协会会员有偿使用涉案房屋，原告系主动要求成为我协会的会员，填写了申请单。原告所述《定金收付书》没有我协会的盖章、签名，原告主张50000元定金没有交给我协会。我协会不是合同当事人，与本案没有关系。

经审理查明：2012年6月8日，被告与第三人签订《关于华XX房屋委托管理函》，约定第三人将华XX五层部分写字间委托被告提供给会员单位有偿使用，包括签署使用合同、收取租金、办理物业交接、房屋内部装修协调等事宜。

2013年1月28日，原、被告签订《用房合同》二份，约定被告将北京市朝阳区朝阳门外大街19号华XX5层511至515房间提供原告作为办公用房使用；租赁期限自2013年1月28日至2022年8月31日；每月租金共135110元；原告须交保证金270220元，如使用方使用房屋时出现房屋及设备损坏、未及时交纳费用或出现其他违约情形的，管理方可以扣收保证金，保证金不足时使用方应及时补足；使用方提前解除合同，应当提前2个月通知管理方，并以保证金作为对管理方的赔偿，该保证金不足以弥补管理方损失的，管理方有权要求使用方赔偿全部损失；合同签订后五日内支付2013年1月28日至6月27日期间房屋租金405330元；2013年1月28日至2013年3月27日为装修免租期等。合同中未约定房屋使用面积，原、被告在缔约时现场看房。

同时，北京XX（以下称XXX）与第三人签订的《租赁合同》、被告与第三人签订《关于华XX房屋委托管理函》等文件作为用房合同附件。其中，XXX与第三人在《租赁合同》中约定，第三人承租的涉诉房屋未经XXX书面同意，第三人不得转租、转让、出借等。

同日，原告向第三人填报《单位会员申请表》，申请会员年限11年。

2013年1月29日，原告支付被告220220元。2013年2月5日，被告为原告出具房屋使用押金收据一张，金额为270220元。被告表示该笔款项中仅收到220220元，另50000元并未实际收取，系应原告要求开具上述数额的收据。2013年2月5日，原告向被告支付房屋使用费463402元。

2013年2月20日，原告致函被告及第三人表示，双方合同未约定房屋使用面积，但原告实地测量后发现房屋实际使用面积为500平方米左右，无法满足使用要求，故原告要求被告将516房屋免费提供作为面积补充，并希望被告在2013年2月21日前回复意见等。

2013年2月21日，原告致函被告及第三人表示，由于没有收到回复意见，故提出退租申请，并要求退还原告支付的房屋保证金、房屋使用费等共计人民币733622元等。

2013年2月23日，被告回函原告表示，双方签订合同之前，从未委托任何中介机构；双方所签合同系原告审阅后盖章确认的；原告在支付全部款项前曾经对现场进行实地测量，被告认为在整个事件中没有任何错误性操作等。

同日，被告另行向原告回函表明不同意原告意见，并提出三种方案供原告选择，即：按照合同约定，原告单方违约后其他剩余款项如数退还；被告将上述房屋与其他单位合作后扣除已使用费用，其他款项如数退还；原告找其他单位延续合同。

2013年3月21日，原告致函被告及第三人表示，其于2013年2月21日明确提出不再租用涉诉房屋，因其未实际使用上述房屋，故双方协商退租期间，同意被告将该房屋进行正常租赁。被告表示，其已经于2013年4月2日将511号房间的57平方米和512及513房间的490平方米交由其他会员使用。

第三人表示并未收到过原告上述函件。

审理中，原告提供其于2013年1月23日与案外人“尤XX”签订的《定金收付书》及“尤XX”等人签收的50000元转账支票一张，用以证明其与第三人就承租上述房屋达成一致意见，并交纳承租定金50000元的事实。原告表示，“尤XX”为第三人人员，经其查询，上述款项并未转入被告或第三人账户内。第三人表示并未与原告签订上述《定金收付书》，亦未收到定金款。

以上事实，有《关于华XX房屋委托管理函》、《用房合同》、《单位会员申请表》、付款凭证、函件及当事人陈述等证据在案佐证。

本院认为：当事人应当按照约定履行相应义务。

本案中，原告自行填报《单位会员申请表》并以第三人会员身份与被告签订《用房合同》的事实存在，双方权利义务明确，已经形成有偿使用房屋合同关系。原告并未提供证据证明系非自觉或自愿填写上述《单位会员申请表》，故其相关主张本院不予采信。

就上述《用房合同》效力问题，本院认为，该合同系原、被告真实意思表示，根据现有证据可见，双方在签订合同时，原告已经知晓该房屋来源及所有权人情况，且其申请的第三人会员身份亦使双方协议具有可执行性；而涉案二份《用房合同》不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形或第五十四条规定的可撤销情形，故本院认定该协议有效。

就上述《用房合同》是否解除问题，本院认为，2013年2月21日，原告即明确以涉诉房屋面积无法满足使用要求为由，要求与被告解除合同。但是，因双方在签约前即对涉案房屋进行实地查看，原告对房屋现况明确知晓，且《用房合同》中并未另行明确约定具体使用面积，故原告之解约理由并不充分。但是，鉴于双方在往来函件中已经就解约后续事宜进行协商，且被告经原告同意已经将部分房屋另行转交他人使用，双方合同继续履行将不再具有完整性和可行性，故该二份《用房合同》可以解除。

就原告主张的款项返还问题，本院认为，双方于2013年1月28日签订《用房合同》后，原告于2月21日即单方提出提前解除合同，未满足双方约定的“应当提前2个月”的条件。虽原告由此可能为被告造成的实际损失有所减小，但因其解约行为并非被告原因所致，故根据双方合同约定被告可以不向原告退还保证金作为对被告相关损失的补偿。原告提供的现有证据显示，其实际向被告支付的保证金金额不足，被告可按照合同约定数额扣除。原告要求享受合同正常履行时的装修免租期优惠，没有依据，本院不予支持。

审理中，原、被告对于被告是否实际向原告交付涉诉房屋存在争议。被告就其已经履行房屋交付义务没有举证，故其应当向原告返还房屋使用费等款项。鉴于系原告违约在先，故其主张的利息损失及违约金没有事实及法律依据，本院不予支持。

因被告无法证明其房屋交付行为，且双方以实际行为表示未继续履行协议，故其要求原告支付2013年6月28日至2013年12月27日期间的房租及违约金没有依据，本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：

一、被告（反诉原告）华XX于本判决书生效后七日内退还原告（反诉被告）北京XX公司房屋使用费四十一万三千四百零二元；

二、驳回原告（反诉被告）北京XX公司的其他诉讼请求；

三、驳回被告（反诉原告）华XX的反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费7010元，由原告（反诉被告）北京XX公司负担3260元（已交纳）；由被告（反诉原告）华XX负担3750元［原告（反诉被告）北京XX公司已交纳，被告（反诉原告）华XX于本判决书生效后七日内给付原告（反诉被告）北京XX公司］。

反诉案件受理费3371元，由被告（反诉原告）华XX负担（已交纳）。

如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

审判员　徐XX

书记员　郭XX