原告王XX诉XXXX公司租赁合同纠纷一案民事判决书

　　原告王XX诉XXXX贸易有限公司租赁合同纠纷一案民事判决书

　　原告王XX。

　　委托代理人胡X、李延翰，云南XX律师，特别授权代理。

　　被告XXXX公司;

　　委托代理人吴XX、黄XX，云南XX律师，特别授权代理。

　　原告王XX诉被告XXXX公司租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月18日立案受理后，依法由审判员徐祥适用简易程序公开开庭进行了审理。

　　原告王XX及其委托代理人胡X、李延翰，被告XXXX公司的委托代理人黄XX到庭参加诉讼。

　　本案现已审理终结。

　　原告王XX诉称:2014年9月1日，被告与原告签订了商铺租赁合同，原告将位于XX市XXAa2-XXX号的使用面积为174.45平方米的房屋租赁给被告使用，租赁期限为2014年9月1日至2017年9月1日，合同约定:1、甲乙双方议定月租金为60元/平方米，租金一年一付，第一年租金为126000元，在此基础上从第二年开始每年以10%递增。

　　即第二年租金为138600元，第三年为152400元。

　　2、乙方必须在每年的9月5日之前付清下一年租金，如超过9月5日乙方仍未付清租金，则乙方必须赔偿甲方每天1万元的违约金，如乙方拖欠租金超过一个月，甲方有权无条件终止合同，并有权追讨三十万元违约金。

　　合同签订后被告使用房屋至今，但迟迟未付2016年的租金，在原告多方催要无果的情况下，无奈只能诉诸法院来维护自身的合法权益。

　　请求:一、判决被告向原告支付租金138600元及逾期支付租金的利息5024.25元，两项合计143624.25元;二、判决被告向原告支付违约金300000元;三、判决解除原、被告双方租赁合同;四、本案诉讼费由被告承担。

　　被告XXXX公司辩称:一、原告与被告的租赁合同已于2015年12月4日解除，被告依法不承违约赔偿责任，被告主体不适格。

　　2014年9月1日，被告租赁原告位于XX市XX的房屋用于经营“XX隆酒窖”，租赁期限为2014年9月1日至2017年9月1日。

　　2015年12月，由于被告经营上的调整，决定不再经营“XX隆酒窖”，于是被告与原告协商解除租赁合同事宜。

　　在双方协商过程中，案外人云南某某投资咨询有限公司(以下简称“某某公司”)找到原告和被告，称某某公司希望收购被告的酒窖继续经营，某某公司的收购方式为:1、某某公司收购被告的XX隆酒窖，包括装修与店内物品;2、由某某公司与原告重新签订租赁协议。

　　在此情况下，经原告、被告与某某公司三方一致同意由某某公司租赁原告的房屋，解除原告与被告签订的租赁合同。

　　为此，原告与某某公司于2015年12月4日重新签订了《房屋租赁协议》，约定从2016年1月1日起至2018年12月31日止，由某某公司租赁原告的该房屋。

　　被告正式退出与原告的租赁合同关系，在此之前原告与被告的旧《租赁合同》自然解除。

　　在此情况下，因履行新的《房屋租赁协议》产生的一切纠纷均由原告与某某公司自行解决，与被告无任何法律关系。

　　原告起诉被告支付租金属于起诉对象错误，应当予以驳回，被告依法不承担违约赔偿责任。

　　二、被告已支付完毕合同解除之前的所有房租，依法不再承担支付房租的义务。

　　如前所述，原告与被告的租赁合同于2015年12月已自动解除，同时，原告也承认被告已付清2015年12月之前的所有房租。

　　由于2015年12月以后的房屋租赁人为某某公司，并非被告，在此情况下，2015年12月以后的房租应当由实际承租人承担，与被告无关，原告无权向被告索要2015年12月以后的房租。

　　三、原告已于2016年3月自愿与某某公司解除《房屋租赁合同》。

　　在此情况下，原告、被告、某某公司均无违约行为，不承担违约赔偿责任。

　　无论原告与某某公司解除合同的原因是什么，可以肯定的是其双方解除合同导致的法律后果与被告无关，被告不承担任何法律责任。

　　但由于原告与某某公司解除《房屋租赁协议》的方式是在某某公司办公室当场销毁双方签订的《房屋租赁协议》，并未出具书面的解除合同协议。

　　在此情况下，原告借着所有签订新合同的证据已被销毁，形式对被告不利的情况下，在时隔近一年的时间后，再来起诉被告，原告的行为毫无诚信，应当予以驳回，以维护被告的合法权益。

　　原告为证明自己的诉讼主张，向本院提交了如下证据材料:一、原告身份证复印件，以证明原告的诉讼主体资格;二、租赁合同一份，证明原、被告之间合同的真实性和合同约定的内容;三、国有土地证使用权证、房屋所有权证四份，以证明本案所涉商铺所有权情况。

　　被告经质证对原告提交的第一组证据三性认可。

　　对第二组租赁合同真实性认可，合法性不认可，关联性和证明方向不认可，认为租赁合同关系已于2015年12月4日解除。

　　对第三组国有土地使用权证、房屋所有权证三性认可。

　　被告为证明自己的答辩主张向本院提交了如下证据材料:一、营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书复印件各一份，以证明被告身份情况;二、原告王XX身份证复印件、交通银行卡复印件、打款记录两份，以证明双方租赁合同解除前，被告已支付完毕所有房租，已全面履约;三、房屋租赁协议、电话录音整理打印件、录音光盘各一份，以证明被告因经营调整，与原告协商租赁协议解除事宜，后因原告与案外人某某公司签订《房屋租赁协议》，原、被告间的租赁协议解除，双方就此终止了租赁合同关系。

　　原告经质证对被告提交的第一组证据三性无异议。

　　对第二组中原告王XX身份证、交通银行卡复印件三性无异议，对第一份打款记录认可，但对2015年12月15日支付的30700元，认为是被告支付的超期违约金。

　　对第三组证据房屋租赁协议、录音打印件和光盘三性不予认可。

　　本院认为，原告提交的证据材料均真实，合法，与本案有关联性，本院予以确认作为本案证据使用。

　　被告提交的第一、二组证据材料均真实，合法，与本案有关联性，本院予以确认作为本案证据使用。

　　被告提交的第三组证据中的房屋租赁协议与本案无关，本院不予确认，对于电话录音整理打印件、录音光盘，真实性无法核实，本院不予确认。

　　根据确认的上述证据和到庭当事人的陈述，本院确认本案事实如下:2014年9月1日，原、被告双方就被告向原告租赁商铺签订了一份《租赁合同》，约定原告将位于XX市下关泰安桥桥南东侧中民城XXAa2—XXX号商铺出租给被告使用。

　　租赁期间为2014年9月1日至2017年9月1日，租金第一年为126000元，第二年为138600元，第三年为152400元。

　　被告必须在每年9月5日前付清下一年租金，如超过9月5日被告仍未付清租金，则被告必须赔偿原告每天一万元的违约金，如被告拖欠租金超过一个月，原告有权无条件终止合同，并有权追讨共三十万元违约金。

　　合同还对其他权利义务作了约定。

　　原、被告签订合同后，原告将上述铺面交付给被告使用至今。

　　被告于2014年9月17日向原告支付了2014年9月1日至2015年9月1日的房屋租金126000元，于2015年12月15日向原告支付了房屋租金30700元。

　　后被告再未向原告支付房屋租金，原告诉来本院。

　　本院认为，原告与被告签订的《租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效应受法律保护。

　　当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

　　本案中，2014年9月1日原告按照约定完成了铺面出租交付义务。

　　但被告未按照约定按时足额支付给原告铺面租金，其行为显属违约。

　　且双方已约定“如被告拖欠租金超过一个月，原告有权无条件终止合同”，故原告要求解除原、被告2014年9月1日签订的《租赁合同》，及要求被告支付拖欠租金的诉求于法有据，本院予以支持。

　　但对于原告主张要求被告支付2015年9月1日起至2016年9月1日止的租金138600元，本院认为被告应当向原告支付租金的期限应自2015年9月1日起至实际交还商铺给原告之日止，租金的计算方式参照合同约定进行计算(138600元÷365天×实际天数)，同时应当扣除被告已支付的房屋租金30700元。

　　对于原告要求被告支付逾期付款利息诉求，由于双方并未对逾期付款利息的支付作明确约定，故对于原告的该项诉求本院不予支持。

　　对于原告要求被告支付违约金的诉求，由于被告未按约向原告支付租金，导致双方租赁合同解除，造成原告损失，且双方已约定了违约责任的承担，故对原告的该项诉求本院予以支持，但违约金的计算方式本院酌情调整按照双方约定的2015至2016年度的租金138600元的20%计算即138600元×20%=27720元。

　　对于被告主张原、被告之间《租赁合同》已解除且房屋已交还给原告的抗辩，由于被告未能提交合法有效的证据予以证实，故对被告的抗辩主张本院不予采信。

　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条? 、第九十三条? 、第九十七条? 、第一百零七条? 、第一百一十四条? 、第二百二十六条? 、第二百二十七条? ，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条? 之规定，判决如下:

　　一、解除原告王XX与被告XXXX公司于2014年9月1日签订的《租赁合同》。

　　二、被告XXXX公司于本判决生效之日起十日内将位于XX市下关泰安桥桥南东侧中民城XXAa2—XXX号商铺交还给原告王XX，并支付给原告王XX自2015年9月1日起至实际商铺实际归还之日止的租金，租金计算方式为138600元÷365天×实际天数-30700元。

　　三、被告XXXX公司于本判决生效之日起十日内支付给原告王XX违约金27720元(138600元×20%)。

　　四、驳回原告王XX的其他诉讼请求。

　　案件受理费7954元，减半收取3977元，由原告王XX承担977元，被告XXXX公司承担3000元。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条? 之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉至XX白族自治州中级人民法院。

　　双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。

　　若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期间为二年。

　　审判员徐祥

　　二〇一六年七月五日

　　书记员李XX