王XX、佛山市XX公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

　　广东省佛山市中级人民法院民事判决书

　　(2017)粤06民终4183号

　　上诉人(原审原告、反诉被告)：王XX，男，汉族，1980年1月8日出生，住湖北省钟祥市，

　　委托诉讼代理人：戴X，广东XX律师。

　　委托诉讼代理人：陈玉金，广东XX律师。

　　上诉人(原审被告、反诉原告)：佛山市XX公司，住所地广东省佛山市顺德区。

　　法定代表人：周XX，该公司董事长。

　　委托诉讼代理人：林X，广东XX律师。

　　上诉人王XX因与上诉人佛山市XX公司(以下简称XX物业公司)房屋租赁合同纠纷一案，均不服广东省佛山市顺德区人民法院(2015)佛顺法龙民初字第1030号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

　　王XX上诉请求：1.撤销一审判决第四项、第五项;2.一审判决第二项改判为XX物业公司向王XX双倍返还定金28000元消防保证金7000元、赔偿损失139536.27元(98244.27元+28292元+13000元)，以上合计174536.27元;3.一、二审诉讼费用及一审鉴定费用5967.5元，均由XX物业公司负担。事实和理由：(一)一审判决认定事实错误。王XX提交的证据已充分证明，经XX物业公司同意后装修涉案商铺及产生的费用情况。一审判决没有对商铺装修的前因后果及细节进行审查，机械理解和运用租赁合同中出租人审批同意装修的条款，凭主观推定否定王XX对涉案商铺的装修投入及索赔权利，不予认定王XX投入十几万元装修，存在严重逻辑和常识错误。(二)一审判决遗漏对王XX主张的转让金13000元的审理，二审法院应当予以纠正，判令XX物业公司向王XX赔偿该经济损失。王XX在一审中提出的诉讼请求第2项经济损失197292元，由装修损失156000元、购置物品损失28292元及转让金13000元构成，一审法院将购置物品费用列为41292元(28292元+13000元)，从而遗漏了对商铺转让金相关事实理由进行审理和证据质证，侵害了王XX的诉讼权利。该转让金是王XX为受让涉案商铺而进行的实际支出，XX物业公司提前解约，应当向王XX进行赔偿。(三)一审法院运用举证规则不当，加重王XX的举证责任，免除了XX物业公司的举证责任，对王XX明显不公平。(四)一审法院适用法律错误。XX物业公司在强制对涉案商铺进行清场前发布的《通知》中并未告知王XX，王XX认为双方正协商解除合同过程中，不可能意识到XX物业公司会强行破坏、清查涉案商铺内的物品，不属于《中华人民共和国合同法》第一百一十九条中约定的情形。XX物业公司在处理过程中也没有对商铺内的物品和价值进行清点，XX物业公司应对违法解除合同并损坏王XX购置物品承担赔偿责任。(五)一审鉴定报告和判决结果不公正。1.在评估鉴定过程中，第一次法院和双方当事人到现场勘查，XX物业公司代理人未到场，当时法院和王XX均无XX物业公司代理人的联系电话，但鉴定公司承办人居然有XX物业公司代理人的电话。2.一审开庭时，主审法院要求王XX对涉案装修损失进行评估鉴定，但一审判决未参照鉴定结论而仅酌情支持一万元损失，王XX代理人在一审两次开庭时均亲眼见到XX物业公司代理人的车辆无需安检就可以停放在法庭，这是极不正常的。3.评估报告结果极不公平。王XX的广告牌市场价值至少三万元以上，但评估价值仅为五千元。

　　针对王XX的上诉请求，XX物业公司答辩称：与XX物业公司的上诉意见一致。在三方签订租约时，XX物业公司已明确告知王XX，涉案物业需要随时改造，而且也告知涉及损失亦由王XX负担。在XX物业公司决定对涉案商铺进行改造的情况下，只有王XX不配合，其他承租户都愿意配合，大部分租户在改造完毕后继续履行合同。XX物业公司认为，违约方应是王XX，王XX应支付其占有场地期间的租金给XX物业公司，损失亦应由王XX自行承担。

　　XX物业公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第六项;2.判令王XX向XX物业公司支付2014年9月至10月、2015年3月至9月租金合计人民币63000元，以后租金从2015年9月计至2016年11月30日止;3.判令王XX因违约无权收回租赁保证金14000元，归XX物业公司所有;4.判令XX物业公司无需向王XX赔偿损失10000元;5.一、二审诉讼费用由王XX承担。二审中，XX物业公司变更上诉请求第二项为“判令王XX向XX物业公司支付2015年3月至9月租金合计人民币49000元，以后租金从2015年9月计至2016年11月30日止”。事实和理由：根据案涉合同第三条第一款“如甲方在租赁期间需要收回该商铺进行加建或改建，甲方会提前2个月书面通知，乙方需在一个月内无任何补偿条件搬出该商铺”的约定，XX物业公司于2014年9月30日向王XX发出通知，要求王XX收到该通知之日起15日内退回租赁物。王XX没有按通知交还租赁物。在此情况下，XX物业公司对其他租赁物进行全面升级改造，于2015年2月结束改造。XX物业公司于2015年3月份重新开业，王XX从2014年9月份至2016年11月31日，一直在占有使用租赁场地，期间并未交纳租金。该条款表明，XX物业公司已在短期内进行建筑物的改造，所以该条款对合同双方均具有约束力，XX物业公司并未单方解除合同，XX物业公司不构成违约。一审法院认定XX物业公司应承担解除合同的违约责任，判令XX物业公司双倍返还定金，是认定事实错误，应予纠正。反之，王XX欠租的行为已构成违约，应承担违约责任，无权要求收回合同定金。另外，涉案商铺是王XX从他人处顶手受让，受让前的承租方也是经营餐饮业，该商铺在顶手前已经存在装修。王XX顶手后，应该只是做了简单的改造，但该装修改造也未提请XX物业公司进行审批。王XX根据租赁合同第三条第一款的规定，已明知XX物业公司要进行建筑物的改造，应该不会进行较大的装修，故其诉请装修损失并无任何事实依据。

　　针对XX物业公司的上诉请求，王XX答辩称：与王XX的上诉意见一致。

　　王XX向一审法院起诉请求：1.判令XX物业公司双倍返还王XX定金、保证金42000元;2.判令XX物业公司赔偿王XX经济损失197292元;3.XX物业公司承担本案诉讼费用。XX物业公司向一审法院提出反诉请求：1.判令王XX向XX物业公司支付2014年9月至10月及2015年3月至9月租金，以及电费2379.62元、电费违约金126.18元，合共65505.8元，以后租金计至2016年11月15日即XX物业公司实际收回商铺之日止;2.判令解除王XX、XX物业公司于2013年2月6日签订的《租赁合同》，限期责令王XX迁出租赁场地;3.判令王XX因违约无权收回租赁保证金14000元，归XX物业公司所有;4.本诉及反诉诉讼费用由王XX承担。

　　一审法院认定事实：XX物业公司为位于顺德区××镇××大道××房产(建筑面积：4392.23㎡)的所有权人。

　　2013年2月6日，王XX、XX物业公司签订《租赁合同》一份，约定，甲方(出租方，XX物业公司)将龙江镇龙山龙峰大道XX和8号1号铺出租给乙方(承租方，王XX)使用;第3.1条规定，租赁期限：2013年2月1日至2015年12月31日止，如甲方在租赁期间内需要收回该商铺进行加建或改建，甲方将会提前2个月书面通知，乙方需在一个月内无任何补偿条件搬出该商铺;第3.2条规定，甲方有权无条件提前解除合同，但应提前1个月通知乙方，甲方无须承担违约责任，乙方应于收到通知后15日内退回租赁物给甲方，甲方再退回履约保证金;第4.1条规定，签订本合同时，乙方先付人民币14000元作为合同商铺的定金;第4.2条规定，乙方向甲方预交消防安全责任保证金7000元，合同期满后，如乙方没有违反消防条例，经甲方验收商铺合格后，则将所收消防责任保证金如数无息退给乙方;第4.4条规定，甲方出租给乙方的商铺租金为人民币7000元，乙方必须在每月10号前向甲方缴纳当月的租金，乙方不得拖欠租金及上月产生的费用;违约责任：乙方未能按时缴纳租金费用，则甲方对乙方处罚每天10%的滞纳金，甲方收回所出租的商铺，商铺定金、消防责任保证金不退，归甲方所有;甲方违约，则退回乙方所交付的定金、消防责任保证金;乙方违约或不履行合同，必须在退场前办好有关手续，并缴清所欠的租金费用，乙方所交的定金、消防责任保证金不退，归甲方所有;乙方责任：根据本合同的约定缴纳租金及其他费用，依法经营，乙方自行负担税金、工商、卫生、治安、环保、消防等管理费及国家有关部门收取的其他一切费用，在租赁期内，因房屋危破维修，须乙方临时搬迁时，甲方应与乙方签订回迁协议，乙方不得以任何借口刁难，也不得向甲方索取任何费用;乙方如装修首先应书面向甲方提出申请，并递交装修施工图纸资料给甲方，经甲方审理批复，乙方方可动工，乙方进行装修时，装修前必须提供有关装修设计方案，经甲方审核后乙方进行施工，所有装修工程在未得到甲方书面同意之前不得动工，否则视为违约;乙方合同期满迁出或合同内迁出，商铺内一切装修、增加的一切嵌装建筑物结构内的附属设施不得拆除，甲方也不予补偿;乙方如要更改照明设备及线路或重新装修、设广告牌等，必须经得甲方同意后方可施工;商铺水、电表由甲方统一安装，乙方使用物业产生的水、电费按表计算，价格按照政府有关部门指导价收取。

　　上述合同签订后，王XX承租上述商铺用于餐饮经营，并在2014年9月前能够按照约定交纳租金以及水电费等。

　　根据王XX提交证据显示，XX物业公司于2014年9月30日、10月15日向包括王XX在内各租户发出通知要求限期15天退出铺位，此后，于2014年11月1日、11月17日、12月3日又单独向王XX发出通知，要求王XX限期搬离商铺。

　　另查，王XX于2014年10月向XX物业公司支付3500元，2014年9月24日交纳电费1882.93元【用户名：龙江XX(付*辉)，用电地址：龙峰大道XX地铺】。

　　再查，XX物业公司向一审法院提交电费发票两份【客户名称：龙江XX(付*辉)，用电地址：龙峰大道*号地铺，计费时段分别为：2014年9月4日-10月4日，2014年10月4日-11月4日，电费金额分别为1574.54元、805.08元，违约金金额分别为116.52元、9.66元，合共2505.8元】，以证明2014年9月4日以后电费由XX物业公司代为缴纳。

　　一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。双方均在本案诉讼中提出解除本案租赁合同的诉讼请求，不违反法律规定，一审法院予以支持。

　　本案争议的焦点在于：1.案涉合同部分条款的效力?2.王XX损失应如何认定?

　　关于案涉合同部分免责条款的效力。免责条款是指合同当事人在合同中约定的，为免除或者限制一方或双方当事人未来责任的条款。一般来说，免责条款亦体现了当事人的真实意思表示，假如不违反法律法规禁止性规定，应为合法有效，但合同法对免责条款作出例外规定，《中华人民共和国合同法》第五十三条规定：“合同中的下列免责条款无效：(一)造成对方人身伤害的;(二)因故意或者重大过失造成对方财产损失的。”本案中，王XX、XX物业公司在租赁合同约定“甲方无须承担违约责任”“乙方需在一个月内无任何补偿条件搬出该商铺”“乙方合同期满迁出或合同内迁出，商铺内一切装修、增加的一切嵌装建筑物结构内的附属设施不得拆除，甲方也不予补偿”等，免除了XX物业公司因己方单方实施的行为给对方即王XX造成财产损失的任何补偿责任，限制了王XX主张适当补偿的权利，已违背了诚实信用原则，也与合同法的立法基本原则相悖，因此上述相关免赔条款应为无效。但是，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”的规定，合同其他条款体现了当事人的真实意思表示，应为合同有效，并对各方当事人具有法律约束力。

　　关于王XX损失应如何认定。王XX主张损失为：1.交纳定金14000元、消防保证金7000元;2.装修损失;3.购置物品。关于交纳定金14000元，消防保证金7000元。XX物业公司在合同履行过程中基于无效条款单方解除合同，其行为构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。……;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，王XX有权要求XX物业公司双倍返还定金。消防责任保证金，是督促王XX遵守消防相关法律法规，不属于相关合同债权的担保，因此不属于定金的法律范畴，王XX无权要求双倍返还。鉴于无证据证明王XX在履行合同过程中，有违反消防条例的行为，因此XX物业公司应予返还。关于装修损失。双方在租赁合同中约定：“乙方如装修首先应书面向甲方提出申请，并递交装修施工图纸资料给甲方，经甲方审理批复，乙方方可动工，乙方进行装修时，装修前必须提供有关装修设计方案，经甲方审核后乙方进行施工，所有装修工程在未得到甲方书面同意之前不得动工，否则视为违约。”“……乙方如要更改照明设备及线路或重新装修、设广告牌等，必须经得甲方同意后方可施工。……”本案中，王XX向一审法院提交装修合同等，以证明其投入资金进行装修，对此，一审法院认为，其一，王XX在庭审中自认其承租商铺系从他人处顶手受让，且他人此前亦系经营餐饮业，因此该商铺应已存在装修;其二，从双方约定租赁期限较短(2013年2月1日至2015年12月31日，不足三年)来看，王XX、XX物业公司并没有长期履行合同的预期，再结合双方亦约定有关装修过后不得拆除，亦无补偿等，王XX投入巨资进行装修的可能性并不大;其三，在审理过程中王XX有提交有关装修图纸，但该图纸于2012年8月绘制，而王XX、XX物业公司却系于2013年2月签订租赁合同，显然不太符合逻辑;其四，并无证据证明王XX已就装修事宜提请XX物业公司进行审批。因此，一审法院对王XX主张投入十几万元进行装修的事实在本案中不予认定。但是，王XX系经营餐饮业，结合有关生活经验及一般常理，王XX可能会进行必要的修缮或整理，据此，一审法院酌定即使双倍返还定金，亦不足于弥补损失，其双倍返还定金之外尚不足弥补的损失为10000元(扣减有关经营折旧或耗损)。关于购置物品。在庭审中王XX自认购置物品多为锅碗灶柜子等，经一审法院审查王XX提交多份单据，甚至涉及调料、菜品等，暂且不论多份票据的真实性及日期，由于上述物品均属可以移动且不会减损其价值，因此王XX在明知王XX、XX物业公司因履行合同产生争议，双方无法履行合同，却不及时将有关物品搬出，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，王XX未及时搬离相关物品，无权就该相关物品的损失请求赔偿。

　　综上所述，案涉租赁合同部分免责条款无效，该无效条款对当事人不具有约束力。XX物业公司无权以该无效条款为依据，要求与王XX解除合同，故其单方解除与王XX之间的租赁合同属违约，应承担相应的违约责任，包括双倍返还定金28000元(14000×2)，返还消防责任保证金7000元，另赔偿王XX损失10000元。故对王XX有关双倍返还定金、赔偿损失的诉讼请求，一审法院在上述金额范围内予以支持，超出部分，一审法院不予支持。XX物业公司反诉称应不予退还定金14000元，其理据不足，一审法院不予支持。本案合同系XX物业公司单方解除，因此其无权要求王XX继续支付租金，但王XX应支付XX物业公司代为垫付的电费及违约金计2505.8元。故对XX物业公司要求王XX支付租金、电费等的诉讼请求，一审法院仅就其中的电费及违约金予以支持。

　　综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零九条、第一百一十五条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、王XX与XX物业公司于2013年2月6日签订的《租赁合同》已解除;二、XX物业公司向王XX双倍返还定金28000元(14000×2)，返还消防责任保证金7000元，赔偿损失10000元，以上合共45000元;三、王XX向XX物业公司支付垫付电费及违约金共计2505.8元;四、判决第二、三项两相折抵后，XX物业公司向王XX支付42494.2元，该款项于判决发生法律效力之日起十日内付清;五、驳回王XX的其他诉讼请求;六、驳回XX公司的其他反诉请求。一审本诉受理费4889.38元，减半收取计2444.69元，由王XX负担1984.95元，XX物业公司负担459.74元;反诉案件受理费893.82元，由王XX负担28.17元，XX物业公司负担865.65元。在审理过程中产生鉴定费用5967.50元，由王XX、XX物业公司各负担2983.75元。

　　本院二审期间，王XX围绕上诉请求向本院提交了租金转账凭证六张、缴纳电费凭据一张，拟证明王XX已支付2014年9月租金和2014年10月半月租金。XX物业公司在二审中未向本院提交新证据。

　　经审查，XX物业公司认可王XX提交的证据的真实性、合法性和关联性，确认王XX已缴纳2014年9月租金和2014年10月半月租金，本院对该证据予以确认。

　　经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。

　　另查明，2013年1月1日，付*辉作为甲方，与乙方王XX签订转让协议一份，内容如下：“现甲方付*辉转让位于顺德区××镇××大道××号，龙峰大厦一楼东北饺子馆给乙方，转让金为(大写)壹万叁仟元整。转让日期至2013年1月1日，在此日期之前所有事务及责权与乙方无关。接收以后所有事务与甲方无关。现在餐厅内所有设备用器具全部归乙方所有，特立此据证明。”双方均在转让协议上签字盖指模。

　　另查明，根据王XX的申请，一审法院委托广东XX公司对涉案商铺装修工程造价进行鉴定。2016年11月1日，广东XX公司作出《工程造价报告书》，鉴定意见为装修工程总造价为98244.27元。

　　另查明，二审中，XX物业公司当庭确认已经收取王XX2014年9月租金和2014年10月半月租金。

　　本院认为，本案为租赁合同纠纷。一审判决解除双方于2013年2月6日签订的《租赁合同》、XX物业公司向王XX返还消防责任保证金7000元、王XX向XX物业公司支付垫付电费及违约金共计2505.8元，双方当事人对此均未提出上诉，本院予以维持。根据王XX和XX物业公司的诉辩意见，本案二审中的争议焦点是：XX物业公司应否向王XX双倍返还定金28000元;一审酌情判决装修损失为10000元是否妥当;XX物业公司应否向王XX赔偿购置物品损失28292元和顶手费损失13000元;王XX应否向XX物业公司支付2015年3月至2016年11月30日的租金。

　　关于XX物业公司应否向王XX双倍返还定金28000元的问题。XX物业公司上诉主张，XX物业公司并未违约，王XX欠租的行为构成违约，XX物业公司有权没收定金。本院认为，要判断一审判决双倍返还定金正确与否，首先应当判定王XX、XX物业公司在履行合同过程中是否存在违约行为。本案中，XX物业公司以王XX违反案涉合同第三条第一款约定为由，主张王XX违约。《中华人民共和国合同法》第五十三条规定，“合同中的下列免责条款无效：(一)造成对方人身伤害的;(二)因故意或重大过失造成对方财产损失的”。根据上述法条的规定，双方在租赁合同中“甲方无须承担违约责任”“乙方需在一个月内无任何补偿条件搬出该商铺”“乙方合同期满迁出或合同内迁出，商铺内环形、增加的一切嵌装建筑物结构内的附属设施不得拆除，甲方也不予补偿”等免责条款因免除了XX物业公司单方行为给王XX造成损失的赔偿责任，一审法院认定该部分条款无效，并认定XX物业公司在合同履行过程中基于无效条款单方解除合同的行为构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定，支持王XX要求XX物业公司双倍返还定金的诉请，公平合理，本院予以维持。XX物业公司有关没收定金的主张，理据不足，本院不予支持。

　　关于一审酌情判决10000元装修损失的问题。一审法院对装修损失的认定如下：其一，王XX在庭审中自认其承租商铺系从他人处顶手受让，且他人此前亦系经营餐饮业，因此该商铺应已存在装修;其二，从双方约定租赁期限较短(2013年2月1日至2015年12月31日，不足三年)来看，王XX、XX物业公司并没有长期履行合同的预期，再结合双方亦约定有关装修过后不得拆除，亦无补偿等，王XX投入巨资进行装修的可能性并不大;其三，在审理过程中王XX有提交有关装修图纸，但该图纸于2012年8月绘制，而王XX、XX物业公司却系于2013年2月签订租赁合同，显然不太符合逻辑;其四，并无证据证明王XX已就装修事宜提请XX物业公司进行审批。因此，一审法院对王XX主张投入十几万元进行装修的事实在本案中不予认定，结合有关生活经验及一般常理，王XX可能会进行必要的修缮或整理，一审法院酌定装修损失为10000元。本院对此问题作出如下分析：第一，王XX确系从他人处顶手受让涉案商铺，但顶手费仅为13000元，与一审法院委托鉴定机构认定的装修工程造价存在较大出入，足以证明王XX在顶手后对涉案商铺进行了较大的装修投入。第二，双方合同约定的租赁期限长短，并不能作为判定王XX是否投入大量资金进行装修的依据。第三，根据王XX在一审中提交的证据，王XX在2013年1月1日已从案外人付*辉处顶手受让涉案商铺，该时间早于租赁合同上双方签字的日期，结合有关生活经验，王XX陈述在此之前即已委托相关机构设计图纸较为可信。一审以图纸绘制时间在前而租赁合同签订在后为由，否定王XX提交的装修图纸的真实性，属于认定事实不清，本院予以纠正。第四，王XX是否按照合同约定对装修事宜提请XX物业公司审批，并非认定装修工程是否存在的前提条件。因此，本院认为，一审法院依王XX的申请，委托有资质的鉴定机构经过现场勘验作出装修工程造价鉴定报告书，程序合法，依法具有证明力。王XX对鉴定报告有异议，但未提交相关证据证明其主张成立，本院对其主张不予采信。综上，本院采纳广东XX公司对装修工程造价作出的报告书的鉴定意见，认定涉案商铺装修工程造价为98244.27元。该装修工程价款虽系王XX从事经营活动应当负担的成本，但案涉合同因XX物业公司违约而解除，且王XX与XX物业公司签订的租赁合同租期为35个月、现王XX已实际使用涉案租赁物20个月左右，故本院认定王XX剩余租赁期的装修损失为42104.69元[98244.27元×(1-20÷35)]。因XX物业公司双倍返还定金不足以弥补王XX的装修损失，故XX物业公司应向王XX赔偿装修损失28104.69元[98244.27元×(1-20÷35)-14000元]。对王XX超出上述数额的上诉请求，本院不予支持。一审法院酌定装修损失为10000元，处理不当，本院予以纠正。

　　关于XX物业公司应否向王XX赔偿购置物品损失28292元和顶手费损失13000元的问题。第一，王XX提交的证据均为单方开具的收据，既无公章，也无发票可以相互印证，无法证明收据上所列货品系王XX购买且与本案具有关联性;第二，王XX所称购置物品多为餐厅用品，甚至包括调料、菜品，上述物品均属可以由王XX取回且不会减损其价值的货物，且调料、菜品等消耗性用品是否已经用完均不得而知;第三，王XX与XX物业公司之间未进行交接，王XX未举证证明搬离涉案商铺时上述物品仍在商铺内。综上，本院认为，王XX在本案中提交的证据既无法证明购置物品的事实，也无法证明搬离物业时存在上述物品的损失，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，驳回王XX要求XX物业公司赔偿购置物品损失28292元的诉请，处理并无不当，本院予以维持。至于顶手费损失的问题。本院认为，王XX向案外人付*辉支付的13000元转让金(或称顶手费)，系王XX与付*辉之间就承租人的主体变更支付的费用，在王XX未提交证据证实XX物业公司与付*辉之间就顶手费支付有意思联络的情形之下，不属于案涉合同解除给王XX造成的损失。王XX要求XX物业公司支付上述费用，违背合同意思自治和相对性原则，缺乏法律和合同依据，本院不予支持。

　　关于王XX应否向XX物业公司支付2015年3月至2016年11月30日的租金的问题。本院认为，案涉合同因XX物业公司的违约而解除，XX物业公司亦未提交证据证明王XX在上述期间内继续使用涉案铺位，一审法院认定XX物业公司无权要求王XX继续支付后续租金，处理正确，本院予以维持。

　　综上所述，王XX的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

　　一、维持广东省佛山市顺德区人民法院(2015)佛顺法龙民初字第1030号民事判决第一项、第三项、第六项;

　　二、撤销广东省佛山市顺德区人民法院(2015)佛顺法龙民初字第1030号民事判决第四项、第五项;

　　三、变更广东省佛山市顺德区人民法院(2015)佛顺法龙民初字第1030号民事判决第二项为：佛山市XX公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向王XX双倍返还定金28000元、返还消防责任保证金7000元，赔偿装修损失28104.69元，合共63104.69元;

　　四、驳回王XX的其他诉讼请求。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　一审案件本诉受理费4889.38元，减半收取为2444.69元，由王XX负担1809.07元，由佛山市XX公司负担635.62元。反诉受理费893.82元，由王XX负担28.17元，由佛山市顺德区XX物业管理公司负担865.65元。鉴定费5967.50元，由佛山市顺德区XX物业管理公司负担。二审案件受理费4678.36元，由王XX负担2486.02元，由佛山市顺德区XX物业管理公司负担2192.34元。

　　本判决为终审判决。

　　审　判　长　　郑XX

　　审　判　员　　邱XX

　　代理审判员　　潘XX

　　二〇一七年八月二十四日

　　书　记　员　　许佩珊