青海XX有限责任公司与青海XX公司租赁合同纠纷一案，完全胜诉

    案情简介

    上诉人（原审被告）：青海XX有限责任公司，住所地：西宁市XXXX街XX号XX号XX室。

    法定代表人：肖XX，系该公司总经理。

    委托诉讼代理人：高XX、黄XX，青海XX律师事务所律师。

    被上诉人（原审原告）：青海XX公司，住所地：西宁市XXXX路。

    法定代表人：胥X，系该公司经理。

    委托诉讼代理人：徐茂林、索XX，青海XX律师。

    案件事实

    2014年12月22日，XX管理有限公司（甲方，以下简称“XX公司”）与北京XX有限公司（乙方，以下简称“北京XX公司”）签订《青海XX项目经营协议》，约定：乙方在甲方提供的位于XXXX场一层北部配套用房28间共1800平方米及XXX二层东部配套用房32间共1500平方米，合计3300平方米经营场地内提供旅客住宿、用餐等及其他与公寓相关服务；乙方负责具体的经营管理，并承担经营风险，甲方提供公寓经营所需场地，收取相应的资产使用费。经营期限自2015年1月1日至2020年7月31日止；项目经营前两年，乙方按照237600元/年的标准支付资产使用费，从第三年起按照第二年的额度基础每年递增5%；第五年按照第四年额度递增5%；合同第6.1条约定“乙方应在本协议签署后成立项目公司或分支机构负责协议期内公寓的经营管理工作，并承担具体履行本协议中乙方的权利和义务的责任。乙方对设立的项目公司或分支机构在协议期内对公寓的经营管理行为负全责。”涉案工程项目“海湖体育中心工程”于2013年11月22日经消防验收合格。

    截止到起诉之日，被告拖欠支付承包费XXX元及利息。

    办案经过

    此案件涉及租赁合同，在确定双方租赁关系的同时，需要厘清两方面的事实，租赁合同维修等义务的约定，疫情期间损失的确定。

    明确以上两个争议焦点后，就能顺理成章地处理好本案。

    案件结果

    一审全部支持原告方的诉讼主张后，被告方提起了上诉，二审维持了一审判决。

    二审：

    审判长：韩XX

    审判员：任X

    审判员：李X

    二〇二一年三月三十日

    书记员：冶X

    案件总结

    本案涉及到租赁合同中，双方权利义务的约定及履行，日常社会生活千变万化，总有防不胜防的情况出现，在签订合同的过程中，也是规避合同风险的过程，但是这个过程只是对未来风险的预测，而不必然能达到规避风险的目的，合同履行的过程千变万化，也需要律师或者公司的服务人员随时进行风险控制。从而达到合理交易，尽最大可能规避风险的目的。

    在本案中，因被告长期拖欠房租，原告多次催要，被告均以各种理由后延，原告无奈诉至法院。在庭审中被告提出装修时间及装修费用的承担，此内容在合同中有明确的约定，并且按照惯例给了免租金的装修期。被告长期拖欠房租，在庭审过程中提出装修和维修的问题，此问题双方有约定，但是被告在经营过程中又涉及部分房屋的更新和装修，同时装修过程中发生的费用是否属于原告发包之前应该具备的“合理使用”义务，都成为本案的焦点。了解双方的交易目的和被告的改造目的之后，就能推断出本案的费用应该由被告承担。

    在本案中，原告收取的费用为承包管理费，因原告完成了宾馆的装修和设备的配置，所以在疫情期间涉及到的免租期就成了一个问题，对此应该由房屋的所有者进行免租，对此房屋的所有者也进行了统一的免租，但是法院依然判决支持了被告免除部分承包费，对此一刀切的做法，是本案处理中不合理的地方。