什么是住改非,住改非拆迁怎么补偿

房屋拆迁

最新修订 | 2024-03-03

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律师解析: 所谓“住改非”房屋，是指原国有或集体所有的土地上的房屋，房屋所有权证上载明的用途为住宅，但改做经营，且依法取得了营业执照、税务登记证等经营手续。
补偿方面，对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的补偿，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。
一、“住改非”的认定：
在认定“住改非”时，我们需要从多个方面进行综合考量，具体包括以下几个方面：
1、依据营业执照、税务登记证、组织机构代码证、卫生许可证等。
上述证件通常能直观地反映出生产经营主体和地点，可以直接认定房屋的实际用途。此处应注意：当登记注册地和实际经营地不一致时，应当以实际经营地为准。
2、完税凭证。
通常而言，生产经营与纳税相伴随，有完税凭证(免税单位应当提供免税证明)可以说明有生产经营活动，从事着生产经营活动的住房当然属于“住改非”。
3、租赁手续。
对外出租的房屋，提供租赁协议、开出的发票类票据、纳税凭证等。
4、房屋实际使用现状。
有些房屋虽然没有办理相关证照，但确实用作了办公或生产经营;而有的房屋，尽管证照登记地就在该房屋内，却没有在此办公或生产经营。前者应视同“住改非”，后者则不能享受“住改非”待遇。
5、经营时间。
实践中由于商用房的补偿普遍高于住宅的补偿，因而在事先得到消息的情况下，为了获得更多的补偿，有些被征收人临时将住宅改作生产经营，此类房屋不能要求按照“住改非”补偿。
二、住改非拆迁的补偿：
根据2003年国务院办公厅《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》的相关规定：对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的补偿，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当拆迁补偿。
实践中，法律没有明确规定住改非房屋的具体补偿，但在一些地方性的规定中，对此类房屋补偿有一些合理规定，被拆迁人的房屋补偿价格应当参照以下几种类型：
1、加权平均值：
大多数地区按照住宅房屋与非住宅房屋的加权平均值来认定住改非房屋的补偿价值，即按照同类房屋住宅和非住宅估价金额的平均值确定。
2、按住宅补：
少数地方规定住改非房屋可以享受商用房补偿政策，按照房屋的实际用途进行补偿，对于商铺被拆迁人此种方式有利于实现补偿最大化。
3、按商业补：
参照商业用房进行估价，并且根据房屋是否沿街标准有所不同。一般来说，沿街房屋的补偿价格高于非沿街房屋的补偿价格。
4、参考周边市场价：
将一定时间之后的住改非房屋完全按照住宅的性质进行认定，常见的时间节点在2007年前后，在此时间点后拆除临街道路第一层之外的房屋一律按照住宅的形式进行认定。
5、采用混合的补偿标准：
对于临街底层住改非房屋被拆迁人实际作为门市经营的面积，参照同地段门市评估价格进行补偿，其他住改非房屋货币安置补偿被拆迁人实际用于经营的面积按住宅评估价格的1：2进行补偿。
三、住改非的房屋补偿内容主要包括以下几点：
1、被拆迁房屋的价值；
2、因拆迁造成的搬迁、过渡费用；
3、因拆迁导致的停产停业补偿费；
4、地区制定的补助、奖励费用。

法律依据: 《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条
作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：
（一）被征收房屋价值的补偿；
（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；
（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。
《国有土地上房屋征收与补偿条例释义》第二十三条
对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

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