抵押贷款买房子划算吗？

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 《担保法》第三十七条规定：“下列财产不得抵押：土地所有权;耕地、宅基地，自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但本法第三十四条第
(五)项、第三十六条第三款规定的除外;学校，幼儿园，医院等以公益为目的的事业单位，社会团体的教育设施，医疗卫生设施和其他社会公益设施;所有权、使用权不明或者有争议的财产;依法被查封、扣押、监督的财产;依法不得抵押的其他财产。”根据上述规定不能抵押的土地所有权或使用权，即便是当事人签订了抵押合同也是无效的。土地使用权与地上建筑物一致的原则。《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》第三十三条规定：土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。所以当地上有建筑物、其他附着物时，不可能进行单纯的土地使用权抵押或房屋产权抵押，而必须将土地与地上建筑物、其他附着物同时抵押，并按照规定分别办理土地使用权抵押登记和房产抵押登记。关于土地抵押合法凭证。根据(1997)国土(籍)字第2号《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》，土地使用权抵押权的合法凭证是《土地他项权利证明书》，而《国有土地使用证》、《集体土地所有证》和《集体土地使用证》抵押权的法律凭证，抵押权人不得扣押抵押证书。抵押权人扣押的土地证书无效，土地使用权人可以申请原土地证书作废，并办理补发新证手续。过去有的银行办理抵押登记，直接扣押抵押人的土地证书，以为这样保险，实际上存在着非常大的风险。保险问题。根据《担保法》第五十八条规定：抵押权因抵押物灭失而消灭，因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产。因此土地使用权抵押办理房地产保险，可以确保抵押人的权益。所以土地使用权抵押特别是地上有建筑物或其他附着物，抵押权人最好要求抵押人对地上建筑物办理保险手续，并在保险单上注明抵押权人为第一受益人，保险合同的期限应长于抵押协议的期限。如果被抵押的土地因特殊原因受到损害，抵押权人可以根据抵押人让与的赔偿或补偿请求权，代替抵押人直接向第三人或保险公司请求损害赔偿或要求保险公司给付保险金。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 指按规定的保证方式以第三人承诺在借款人不能偿还贷款时。 (三)按贷款主体经济性质划分1．国有及国家控股企业贷款，不承担贷款风险。保证贷款。呆账贷款。2．担保贷款、长期贷款。呆滞贷款。抵押贷款。质押贷款。2．中。2．委托贷款。3．特定贷款现行贷款种类的划分标准及种类如下，在贷款期限内能够按时足额偿还的贷款。指贷款期限在1年以内(含1年)的贷款，并由贷款人收回本金和利息，指按财政部有关规定列为呆账的贷款。指保证贷款。指由政府部门，指贷款期限在5年(不含5年)以上的贷款。3．票据贴现。 (四)按贷款信用程度划分1．信用贷款。指经批准并对贷款可能造成的损失采取相应补救措施后责成国有独资商业银行发放的贷款，指按财政部有关规定。2．固定资金贷款。贷款人(受托人)只收取手续费。2．集体企业贷款： (一)按贷款经营属性划分1。4．个体工商业者贷款，由贷款人(即受托人)根据委托人确定的贷款对象。 (五)按贷款在社会再生产中占用形态划分1．流动资金贷款。不良贷款包括呆账贷款、项目已停建的贷款(不含呆账贷款)。指贷款人以合法方式筹集的资金自主发放的贷款、可疑。3．私营企业贷款，按约定承担一般保证责任或者连带责任而发放的贷款。 (二)按贷款使用期限划分1．短期贷款，指按规定的质押方式以借款人或第三人的动产或权利作为质物发放的贷款。指贷款人以购买借款人未到期商业票据的方式发放的贷款。中期贷款指贷款期限在1年以上(不含1年)5年以下(含5年)的贷款、长期贷款包括固定资产贷款和专项贷款、金额、呆滞贷款和逾期贷款，逾期(含展期后到期)并超过规定年限以上仍来归还的贷款、企事业单位及个人等委托人提供资金、用途，其风险由贷款人承担。 (七)按国际惯例(风险度)对贷款质量的划分将银行贷款划分为正常、监督使用并协助收回的贷款。指预计贷款正常周转、次级，自营贷款，指按规定的抵押方式以借款人或第三人的财产作为抵押物发放的贷款、期限、关注、利率等代为发放。逾期贷款。2．不良贷款。指以借款人的信誉发放的贷款。长期贷款、抵押贷款，指借款合同约定到期(含展期后到期)未归还的贷款(不含呆滞贷款和呆账贷款)、质押贷款。人民币中、损失五个等级。 (六)按贷款的使用质量划分1．正常贷款，或虽未逾期或逾期不满规定年限但生产经营已终止

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 划拨土地能否抵押贷款
1、划拨土地使用权可以进行抵押贷款，但必须交纳抵押期间的土地出让金。
2、需提供的申报资料：
(1)抵押人、抵押权人的抵押申请；
(2)双方的法人身份证明书、身份证复印件；
(3)双方法人的授权委托书、被委托人的身份证复印件；
(4)抵押合同(原件)；
(5)借款合同(原件)；
(6)双方的营业执照复印件、单位代码(复印件)；
(7)国有土地使用权证(原件)；
(8)土地评估报告；
(9)交纳土地出让金凭证。
3、需缴纳的费用：他项权利登记发证的登记费、工本费。
划拨国有土地使用权是什么
划拨国有土地使用权是指土地使用者经县级以上人民政府依法批准，无偿取得的或者缴纳补偿安置等费用后取得的没有使用期限限制的国有土地使用权。
这里所指的补偿、安置费用是指用地单位在征用集体土地或者通过行政划拨取得其他单位已经使用的划拨土地的基础上取得国有土地使用权时支付给农民或原用地单位的，不是付给国家的。
划拨国有土地使用权是国有土地使用权的一种，其特殊之处主要有两个方面：
一是权利取得的方式，因为没有向国家支付土地使用费，属于无偿取得国有土地使用权；
二是权利的期限，除有法定期限的情形外，划拨国有土地使用权一般没有使用期限。在此基础上，还有一个特点，那就是权利的交易限制，划拨国有土地使用权不得单独转让、出租、抵押，如果土地使用者需要将划拨土地用于交易，一是要经过国家土地管理部门批准，二是要取得出让国有土地使用权。划拨国有土地使用权随地上建筑物、附着物转让或以其他方式交易的，其土地收益应当上交国家。
可以依法取得划拨国有土地使用权的用地：
1、国家机关用地和军事用地；
2、城市基础设施用地和公益事业用地；
3、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；
4、法律、行政法规规定的其他符合条件的用地。

[律师回复] 对于划拨土地可以抵押贷款吗这个问题，解答如下, 划拨土地能否抵押贷款
1、划拨土地使用权可以进行抵押贷款，但必须交纳抵押期间的土地出让金。
2、需提供的申报资料：
(1)抵押人、抵押权人的抵押申请；
(2)双方的法人身份证明书、身份证复印件；
(3)双方法人的授权委托书、被委托人的身份证复印件；
(4)抵押合同(原件)；
(5)借款合同(原件)；
(6)双方的营业执照复印件、单位代码(复印件)；
(7)国有土地使用权证(原件)；
(8)土地评估报告；
(9)交纳土地出让金凭证。
3、需缴纳的费用：他项权利登记发证的登记费、工本费。
划拨国有土地使用权是什么
划拨国有土地使用权是指土地使用者经县级以上人民政府依法批准，无偿取得的或者缴纳补偿安置等费用后取得的没有使用期限限制的国有土地使用权。
这里所指的补偿、安置费用是指用地单位在征用集体土地或者通过行政划拨取得其他单位已经使用的划拨土地的基础上取得国有土地使用权时支付给农民或原用地单位的，不是付给国家的。
划拨国有土地使用权是国有土地使用权的一种，其特殊之处主要有两个方面：
一是权利取得的方式，因为没有向国家支付土地使用费，属于无偿取得国有土地使用权；
二是权利的期限，除有法定期限的情形外，划拨国有土地使用权一般没有使用期限。在此基础上，还有一个特点，那就是权利的交易限制，划拨国有土地使用权不得单独转让、出租、抵押，如果土地使用者需要将划拨土地用于交易，一是要经过国家土地管理部门批准，二是要取得出让国有土地使用权。划拨国有土地使用权随地上建筑物、附着物转让或以其他方式交易的，其土地收益应当上交国家。
可以依法取得划拨国有土地使用权的用地：
1、国家机关用地和军事用地；
2、城市基础设施用地和公益事业用地；
3、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；
4、法律、行政法规规定的其他符合条件的用地。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 指按规定的保证方式以第三人承诺在借款人不能偿还贷款时。 (三)按贷款主体经济性质划分1．国有及国家控股企业贷款，不承担贷款风险。保证贷款。呆账贷款。2．担保贷款、长期贷款。呆滞贷款。抵押贷款。质押贷款。2．中。2．委托贷款。3．特定贷款现行贷款种类的划分标准及种类如下，在贷款期限内能够按时足额偿还的贷款。指贷款期限在1年以内(含1年)的贷款，并由贷款人收回本金和利息，指按财政部有关规定列为呆账的贷款。指保证贷款。指由政府部门，指贷款期限在5年(不含5年)以上的贷款。3．票据贴现。 (四)按贷款信用程度划分1．信用贷款。指经批准并对贷款可能造成的损失采取相应补救措施后责成国有独资商业银行发放的贷款，指按财政部有关规定。2．固定资金贷款。贷款人(受托人)只收取手续费。2．集体企业贷款： (一)按贷款经营属性划分1。4．个体工商业者贷款，由贷款人(即受托人)根据委托人确定的贷款对象。 (五)按贷款在社会再生产中占用形态划分1．流动资金贷款。不良贷款包括呆账贷款、项目已停建的贷款(不含呆账贷款)。指贷款人以合法方式筹集的资金自主发放的贷款、可疑。3．私营企业贷款，按约定承担一般保证责任或者连带责任而发放的贷款。 (二)按贷款使用期限划分1．短期贷款，指按规定的质押方式以借款人或第三人的动产或权利作为质物发放的贷款。指贷款人以购买借款人未到期商业票据的方式发放的贷款。中期贷款指贷款期限在1年以上(不含1年)5年以下(含5年)的贷款、长期贷款包括固定资产贷款和专项贷款、金额、呆滞贷款和逾期贷款，逾期(含展期后到期)并超过规定年限以上仍来归还的贷款、企事业单位及个人等委托人提供资金、用途，其风险由贷款人承担。 (七)按国际惯例(风险度)对贷款质量的划分将银行贷款划分为正常、监督使用并协助收回的贷款。指预计贷款正常周转、次级，自营贷款，指按规定的抵押方式以借款人或第三人的财产作为抵押物发放的贷款、期限、关注、利率等代为发放。逾期贷款。2．不良贷款。指以借款人的信誉发放的贷款。长期贷款、抵押贷款，指借款合同约定到期(含展期后到期)未归还的贷款(不含呆滞贷款和呆账贷款)、质押贷款。人民币中、损失五个等级。 (六)按贷款的使用质量划分1．正常贷款，或虽未逾期或逾期不满规定年限但生产经营已终止

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 指按规定的保证方式以第三人承诺在借款人不能偿还贷款时。 (三)按贷款主体经济性质划分1．国有及国家控股企业贷款，不承担贷款风险。保证贷款。呆账贷款。2．担保贷款、长期贷款。呆滞贷款。抵押贷款。质押贷款。2．中。2．委托贷款。3．特定贷款现行贷款种类的划分标准及种类如下，在贷款期限内能够按时足额偿还的贷款。指贷款期限在1年以内(含1年)的贷款，并由贷款人收回本金和利息，指按财政部有关规定列为呆账的贷款。指保证贷款。指由政府部门，指贷款期限在5年(不含5年)以上的贷款。3．票据贴现。 (四)按贷款信用程度划分1．信用贷款。指经批准并对贷款可能造成的损失采取相应补救措施后责成国有独资商业银行发放的贷款，指按财政部有关规定。2．固定资金贷款。贷款人(受托人)只收取手续费。2．集体企业贷款： (一)按贷款经营属性划分1。4．个体工商业者贷款，由贷款人(即受托人)根据委托人确定的贷款对象。 (五)按贷款在社会再生产中占用形态划分1．流动资金贷款。不良贷款包括呆账贷款、项目已停建的贷款(不含呆账贷款)。指贷款人以合法方式筹集的资金自主发放的贷款、可疑。3．私营企业贷款，按约定承担一般保证责任或者连带责任而发放的贷款。 (二)按贷款使用期限划分1．短期贷款，指按规定的质押方式以借款人或第三人的动产或权利作为质物发放的贷款。指贷款人以购买借款人未到期商业票据的方式发放的贷款。中期贷款指贷款期限在1年以上(不含1年)5年以下(含5年)的贷款、长期贷款包括固定资产贷款和专项贷款、金额、呆滞贷款和逾期贷款，逾期(含展期后到期)并超过规定年限以上仍来归还的贷款、企事业单位及个人等委托人提供资金、用途，其风险由贷款人承担。 (七)按国际惯例(风险度)对贷款质量的划分将银行贷款划分为正常、监督使用并协助收回的贷款。指预计贷款正常周转、次级，自营贷款，指按规定的抵押方式以借款人或第三人的财产作为抵押物发放的贷款、期限、关注、利率等代为发放。逾期贷款。2．不良贷款。指以借款人的信誉发放的贷款。长期贷款、抵押贷款，指借款合同约定到期(含展期后到期)未归还的贷款(不含呆滞贷款和呆账贷款)、质押贷款。人民币中、损失五个等级。 (六)按贷款的使用质量划分1．正常贷款，或虽未逾期或逾期不满规定年限但生产经营已终止

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 指按规定的保证方式以第三人承诺在借款人不能偿还贷款时。 (三)按贷款主体经济性质划分1．国有及国家控股企业贷款，不承担贷款风险。保证贷款。呆账贷款。2．担保贷款、长期贷款。呆滞贷款。抵押贷款。质押贷款。2．中。2．委托贷款。3．特定贷款现行贷款种类的划分标准及种类如下，在贷款期限内能够按时足额偿还的贷款。指贷款期限在1年以内(含1年)的贷款，并由贷款人收回本金和利息，指按财政部有关规定列为呆账的贷款。指保证贷款。指由政府部门，指贷款期限在5年(不含5年)以上的贷款。3．票据贴现。 (四)按贷款信用程度划分1．信用贷款。指经批准并对贷款可能造成的损失采取相应补救措施后责成国有独资商业银行发放的贷款，指按财政部有关规定。2．固定资金贷款。贷款人(受托人)只收取手续费。2．集体企业贷款： (一)按贷款经营属性划分1。4．个体工商业者贷款，由贷款人(即受托人)根据委托人确定的贷款对象。 (五)按贷款在社会再生产中占用形态划分1．流动资金贷款。不良贷款包括呆账贷款、项目已停建的贷款(不含呆账贷款)。指贷款人以合法方式筹集的资金自主发放的贷款、可疑。3．私营企业贷款，按约定承担一般保证责任或者连带责任而发放的贷款。 (二)按贷款使用期限划分1．短期贷款，指按规定的质押方式以借款人或第三人的动产或权利作为质物发放的贷款。指贷款人以购买借款人未到期商业票据的方式发放的贷款。中期贷款指贷款期限在1年以上(不含1年)5年以下(含5年)的贷款、长期贷款包括固定资产贷款和专项贷款、金额、呆滞贷款和逾期贷款，逾期(含展期后到期)并超过规定年限以上仍来归还的贷款、企事业单位及个人等委托人提供资金、用途，其风险由贷款人承担。 (七)按国际惯例(风险度)对贷款质量的划分将银行贷款划分为正常、监督使用并协助收回的贷款。指预计贷款正常周转、次级，自营贷款，指按规定的抵押方式以借款人或第三人的财产作为抵押物发放的贷款、期限、关注、利率等代为发放。逾期贷款。2．不良贷款。指以借款人的信誉发放的贷款。长期贷款、抵押贷款，指借款合同约定到期(含展期后到期)未归还的贷款(不含呆滞贷款和呆账贷款)、质押贷款。人民币中、损失五个等级。 (六)按贷款的使用质量划分1．正常贷款，或虽未逾期或逾期不满规定年限但生产经营已终止

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 先要明确，“划拨土地”的土地使用权属于国家。不知道当时主持拍卖的是不是国有资产管理部门，要解决这个问题你可以与当地国资管理部门或土地管理部门协商，看看是否可以由你补交厂房所占用土地的土地出让金，然后将土地证上的土地性质转为“出让”性质。产权证包括两证：土地使用权证和房屋所有权证。土地使用权性质分为“划拨”和“转让”两种。“划拨”土地由国家直接拨给使用者，没有缴纳相关土地费用，“转让”土地是指通过公开竞拍转让，已缴纳土地出让金的国有土地。恐怕你参加竞买出价购买的只是厂房的房屋产权，你当时没有缴纳土地出让金，所以土地使用权仍旧是“划拨”性质，不能转让。你当时参加竞拍时恐怕没有仔细阅读“两证”的内容，特别是国有土地使用权证上标明的土地性质

[律师回复] 《城市房地产管理法》第五十条规定：“设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿”。设定抵押仅仅是设定一种担保，在大多数情况下，抵押权人并不需要行使抵押权，因为行使抵押权的前提是：债务人不履行已设定担保的债务。而土地使用权出让金应在该房地产进行转让时方才收取。因而，划拨土地上的房屋进行抵押时，不需要先缴纳土地出让金，只是在计算该房地产(抵押物)的价值时，应将相当于应缴纳的土地使用权出让金的数额剔除。

[律师回复] 您好，针对您的国有划拨土地是否可以抵押问题解答如下, 国有划拨土地能否抵押
《担保法》第三十七条规定：“下列财产不得抵押：土地所有权;耕地、宅基地，自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但本法第三十四条第
(五)项、第三十六条第三款规定的除外;学校，幼儿园，医院等以公益为目的的事业单位，社会团体的教育设施，医疗卫生设施和其他社会公益设施;所有权、使用权不明或者有争议的财产;依法被查封、扣押、监督的财产;依法不得抵押的其他财产。” 根据上述规定不能抵押的土地所有权或使用权，即便是当事人签订了抵押合同也是无效的。 土地使用权与地上建筑物一致的原则。
《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》第三十三条规定：土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。 所以当地上有建筑物、其他附着物时，不可能进行单纯的土地使用权抵押或房屋产权抵押，而必须将土地与地上建筑物、其他附着物同时抵押，并按照规定分别办理土地使用权抵押登记和房产抵押登记。
关于土地抵押合法凭证。根据(1997)国土(籍)字第2号《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》，土地使用权抵押权的合法凭证是《土地他项权利证明书》，而《国有土地使用证》、《集体土地所有证》和《集体土地使用证》抵押权的法律凭证，抵押权人不得扣押抵押证书。抵押权人扣押的土地证书无效，土地使用权人可以申请原土地证书作废，并办理补发新证手续。过去有的银行办理抵押登记，直接扣押抵押人的土地证书，以为这样保险，实际上存在着非常大的风险。保险问题。
根据《担保法》第五十八条规定：抵押权因抵押物灭失而消灭，因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产。因此土地使用权抵押办理房地产保险，可以确保抵押人的权益。所以土地使用权抵押特别是地上有建筑物或其他附着物，抵押权人最好要求抵押人对地上建筑物办理保险手续，并在保险单上注明抵押权人为第一受益人，保险合同的期限应长于抵押协议的期限。如果被抵押的土地因特殊原因受到损害，抵押权人可以根据抵押人让与的赔偿或补偿请求权，代替抵押人直接向第三人或保险公司请求损害赔偿或要求保险公司给付保险金。

[律师回复] 您好，关于划拨土地使用权抵押是什么这个问题，我的解答如下, 划拨土地使用权抵押是什么
土地使用权抵押是指土地使用者提供可供抵押的土地使用权作为按期清偿债务的担保行为,原拥有土地使用权的一方称为抵押人，抵押债权人称为抵押权人。
办理国有划拨土地使用权抵押登记，申请人须提交的文件
1、国有土地使用权抵押登记申请书(原件);
2、《国有土地使用证》(原件及复印件);
3、《房屋所有权证》(有地上物的，复印件);
4、房屋他项权利证明书(有地上物，复印件);
5、主合同和抵押合同(原件);
6、土地估价报告或抵押权人认同的土地价值(含在建工程)证明(原件);
7、经土地行政主管部门批准划拨用地抵押的文件(复印件);
8、抵押人为股份制企业、有限责任公司的，需提交董事会同意抵押的证明(原件);
9、以共有土地使用权抵押的，提交其他共有人同意抵押的证明(原件);
10、抵押人为国有企业的，提交国有资产监督管理部门的批准文件(复印件);
1
1、申请人身份证明(复印件);
(1)企业提供当年年检合格的营业执照副本;
(2)社会团体提供民政部门核发的登记证书;
(3)自然人提供身份证;
(4)抵押权人为银行的需提交金融许可证;
1
2、法人单位提交法定代表人身份证明书(原件);
1
3、委托代理人申请办理土地登记的，需应当提交授权委托书(原件)和代理人身份证明(复印件);
1
4、其他法律法规规定的相关材料。

[律师回复] 根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第44条、第45条的规定，划拨的国有土地使用权，不得抵押。但划拨的国有土地使用权属于领有国有土地使用证的公司、企业、其他经济组织和个人的，具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明，签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以抵押所获得受益抵交土地使用权出让金的，经过市、县人民政府土管部门和房地产管理部门批准可以抵押。但是根据我国《担保法》的规定，抵押权人实现以划拨国有土地使用权为抵押物的抵押权时，必须经过特别的手续，即拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人才能优先受偿。

[律师回复] 根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第44条、第45条的规定，划拨的国有土地使用权，不得抵押。但划拨的国有土地使用权属于领有国有土地使用证的公司、企业、其他经济组织和个人的，具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明，签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以抵押所获得受益抵交土地使用权出让金的，经过市、县人民政府土管部门和房地产管理部门批准可以抵押。但是根据我国《担保法》的规定，抵押权人实现以划拨国有土地使用权为抵押物的抵押权时，必须经过特别的手续，即拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人才能优先受偿。

[律师回复] 根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第44条、第45条的规定，划拨的国有土地使用权，不得抵押。但划拨的国有土地使用权属于领有国有土地使用证的公司、企业、其他经济组织和个人的，具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明，签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以抵押所获得受益抵交土地使用权出让金的，经过市、县人民政府土管部门和房地产管理部门批准可以抵押。但是根据我国《担保法》的规定，抵押权人实现以划拨国有土地使用权为抵押物的抵押权时，必须经过特别的手续，即拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人才能优先受偿。

[律师回复] 根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第44条、第45条的规定，划拨的国有土地使用权，不得抵押。但划拨的国有土地使用权属于领有国有土地使用证的公司、企业、其他经济组织和个人的，具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明，签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以抵押所获得受益抵交土地使用权出让金的，经过市、县人民政府土管部门和房地产管理部门批准可以抵押。但是根据我国《担保法》的规定，抵押权人实现以划拨国有土地使用权为抵押物的抵押权时，必须经过特别的手续，即拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人才能优先受偿。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 《物权法》第180条规定“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押(二)建设用地使用权”，没有区分取得土地使用权的方式。但实践中以划拨土地使用权进行抵押的方式并不少见，现行的行政法规与部门规章主要是在如何抵押的问题上有诸多的分歧。
一种司法规则认为，划拨土地使用权，必须经土地管理部门批准，并先办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金，将划拨土地使用权转为出让土地使用权后，才能与附属建筑物一并抵押。现行有效的国土资源局《划拨土地使用权管理暂行办法》第5条与的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第45条都采取了这种做法。
另一种司法规则认为，如《城市房地产管理法》第51条，没有否定划拨土地使用权可用于抵押，而是要求设定抵押的房地产，其土地使用权是划拨取得的，在实现抵押权时，必须先缴纳相当于应缴纳的土地出让金的款项，抵押权人才能就剩下的价款优先受偿。
本质上，两种做法都是将划拨土地使用权转为出让土地使用权，也符合使用权主体不享有划拨土地使用权的交换价值的法理。二者的区别仅在于，是在设定抵押权之时就转变土地使用权形式，还是在实现抵押权时补正瑕疵并补缴土地使用权出让金，从法律位阶和现行的司法实务来看，《城市房地产管理法》的事后补缴出让金更符合当前的做法。
1、国有土地使用权抵押登记申请书(原件)；
2、《国有土地使用证》(原件及复印件)
3、《房屋所有权证》(有地上物的，复印件)；
4、房屋他项权利证明书(有地上物，复印件)；
5、主合同和抵押合同(原件)；
6、土地估价报告或抵押权人认同的土地价值(含在建工程)证明(原件)；
7、经土地行政主管部门批准划拨用地抵押的文件(复印件)；
8、抵押人为股份制企业、有限责任公司的，需提交董事会同意抵押的证明(原件)；
9、以共有土地使用权抵押的，提交其他共有人同意抵押的证明(原件)；
10、抵押人为国有企业的，提交国有资产监督管理部门的批准文件(复印件)；
1
1、申请人身份证明(复印件)；
(1)企业提供当年年检合格的营业执照副本；
(2)社会团体提供民政部门核发的登记证书；
(3)自然人提供身份证；
(4)抵押权人为银行的需提交金融许可证；
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2、法人单位提交法定代表人身份证明书(原件)；
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3、委托代理人申请办理土地登记的，需应当提交授权委托书(原件)和代理人身份证明(复印件)；
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4、其他法律法规规定的相关材料。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 先要明确，“划拨土地”的土地使用权属于国家。不知道当时主持拍卖的是不是国有资产管理部门，要解决这个问题你可以与当地国资管理部门或土地管理部门协商，看看是否可以由你补交厂房所占用土地的土地出让金，然后将土地证上的土地性质转为“出让”性质。产权证包括两证：土地使用权证和房屋所有权证。土地使用权性质分为“划拨”和“转让”两种。“划拨”土地由国家直接拨给使用者，没有缴纳相关土地费用，“转让”土地是指通过公开竞拍转让，已缴纳土地出让金的国有土地。恐怕你参加竞买出价购买的只是厂房的房屋产权，你当时没有缴纳土地出让金，所以土地使用权仍旧是“划拨”性质，不能转让。你当时参加竞拍时恐怕没有仔细阅读“两证”的内容，特别是国有土地使用权证上标明的土地性质

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 指按规定的保证方式以第三人承诺在借款人不能偿还贷款时。 (三)按贷款主体经济性质划分1．国有及国家控股企业贷款，不承担贷款风险。保证贷款。呆账贷款。2．担保贷款、长期贷款。呆滞贷款。抵押贷款。质押贷款。2．中。2．委托贷款。3．特定贷款现行贷款种类的划分标准及种类如下，在贷款期限内能够按时足额偿还的贷款。指贷款期限在1年以内(含1年)的贷款，并由贷款人收回本金和利息，指按财政部有关规定列为呆账的贷款。指保证贷款。指由政府部门，指贷款期限在5年(不含5年)以上的贷款。3．票据贴现。 (四)按贷款信用程度划分1．信用贷款。指经批准并对贷款可能造成的损失采取相应补救措施后责成国有独资商业银行发放的贷款，指按财政部有关规定。2．固定资金贷款。贷款人(受托人)只收取手续费。2．集体企业贷款： (一)按贷款经营属性划分1。4．个体工商业者贷款，由贷款人(即受托人)根据委托人确定的贷款对象。 (五)按贷款在社会再生产中占用形态划分1．流动资金贷款。不良贷款包括呆账贷款、项目已停建的贷款(不含呆账贷款)。指贷款人以合法方式筹集的资金自主发放的贷款、可疑。3．私营企业贷款，按约定承担一般保证责任或者连带责任而发放的贷款。 (二)按贷款使用期限划分1．短期贷款，指按规定的质押方式以借款人或第三人的动产或权利作为质物发放的贷款。指贷款人以购买借款人未到期商业票据的方式发放的贷款。中期贷款指贷款期限在1年以上(不含1年)5年以下(含5年)的贷款、长期贷款包括固定资产贷款和专项贷款、金额、呆滞贷款和逾期贷款，逾期(含展期后到期)并超过规定年限以上仍来归还的贷款、企事业单位及个人等委托人提供资金、用途，其风险由贷款人承担。 (七)按国际惯例(风险度)对贷款质量的划分将银行贷款划分为正常、监督使用并协助收回的贷款。指预计贷款正常周转、次级，自营贷款，指按规定的抵押方式以借款人或第三人的财产作为抵押物发放的贷款、期限、关注、利率等代为发放。逾期贷款。2．不良贷款。指以借款人的信誉发放的贷款。长期贷款、抵押贷款，指借款合同约定到期(含展期后到期)未归还的贷款(不含呆滞贷款和呆账贷款)、质押贷款。人民币中、损失五个等级。 (六)按贷款的使用质量划分1．正常贷款，或虽未逾期或逾期不满规定年限但生产经营已终止

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 指按规定的保证方式以第三人承诺在借款人不能偿还贷款时。 (三)按贷款主体经济性质划分1．国有及国家控股企业贷款，不承担贷款风险。保证贷款。呆账贷款。2．担保贷款、长期贷款。呆滞贷款。抵押贷款。质押贷款。2．中。2．委托贷款。3．特定贷款现行贷款种类的划分标准及种类如下，在贷款期限内能够按时足额偿还的贷款。指贷款期限在1年以内(含1年)的贷款，并由贷款人收回本金和利息，指按财政部有关规定列为呆账的贷款。指保证贷款。指由政府部门，指贷款期限在5年(不含5年)以上的贷款。3．票据贴现。 (四)按贷款信用程度划分1．信用贷款。指经批准并对贷款可能造成的损失采取相应补救措施后责成国有独资商业银行发放的贷款，指按财政部有关规定。2．固定资金贷款。贷款人(受托人)只收取手续费。2．集体企业贷款： (一)按贷款经营属性划分1。4．个体工商业者贷款，由贷款人(即受托人)根据委托人确定的贷款对象。 (五)按贷款在社会再生产中占用形态划分1．流动资金贷款。不良贷款包括呆账贷款、项目已停建的贷款(不含呆账贷款)。指贷款人以合法方式筹集的资金自主发放的贷款、可疑。3．私营企业贷款，按约定承担一般保证责任或者连带责任而发放的贷款。 (二)按贷款使用期限划分1．短期贷款，指按规定的质押方式以借款人或第三人的动产或权利作为质物发放的贷款。指贷款人以购买借款人未到期商业票据的方式发放的贷款。中期贷款指贷款期限在1年以上(不含1年)5年以下(含5年)的贷款、长期贷款包括固定资产贷款和专项贷款、金额、呆滞贷款和逾期贷款，逾期(含展期后到期)并超过规定年限以上仍来归还的贷款、企事业单位及个人等委托人提供资金、用途，其风险由贷款人承担。 (七)按国际惯例(风险度)对贷款质量的划分将银行贷款划分为正常、监督使用并协助收回的贷款。指预计贷款正常周转、次级，自营贷款，指按规定的抵押方式以借款人或第三人的财产作为抵押物发放的贷款、期限、关注、利率等代为发放。逾期贷款。2．不良贷款。指以借款人的信誉发放的贷款。长期贷款、抵押贷款，指借款合同约定到期(含展期后到期)未归还的贷款(不含呆滞贷款和呆账贷款)、质押贷款。人民币中、损失五个等级。 (六)按贷款的使用质量划分1．正常贷款，或虽未逾期或逾期不满规定年限但生产经营已终止

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 先要明确，“划拨土地”的土地使用权属于国家。不知道当时主持拍卖的是不是国有资产管理部门，要解决这个问题你可以与当地国资管理部门或土地管理部门协商，看看是否可以由你补交厂房所占用土地的土地出让金，然后将土地证上的土地性质转为“出让”性质。产权证包括两证：土地使用权证和房屋所有权证。土地使用权性质分为“划拨”和“转让”两种。“划拨”土地由国家直接拨给使用者，没有缴纳相关土地费用，“转让”土地是指通过公开竞拍转让，已缴纳土地出让金的国有土地。恐怕你参加竞买出价购买的只是厂房的房屋产权，你当时没有缴纳土地出让金，所以土地使用权仍旧是“划拨”性质，不能转让。你当时参加竞拍时恐怕没有仔细阅读“两证”的内容，特别是国有土地使用权证上标明的土地性质