房屋买卖的违约责任怎么写？

[律师回复] 　房屋买卖声明书
　　兹有ＸＸ区ＸＸＸ处ＸＸ小区1号楼3单元6层01号房产一套，面积92．3平方米，储藏室一间整体出售。经过卖主买主慎重考虑，双方于ｘｘ月ｘｘ日自愿签署《房屋买卖合同》。双方承诺不论以后房价如何变动，双方均对自己的行为负责，绝不反悔。如有反悔自愿承担针对该房产所签订的《房屋买卖合同》的违约责任。
　　声明人：ｘｘｘ
　　卖方：ｘｘ
　　买方：ｘｘ
　　20ＸＸ年ＸＸ月ＸＸ日

[律师回复] 对于房屋买卖合同违约条款怎样写这个问题，解答如下, 房价不断上涨，买房成为每个家庭的大事，二手房买卖的矛盾和风险也越来越突出，大家购买二手房时，需要自己拟定房屋买卖合同，很多人担心房屋买卖合同的效力问题，那么，什么样的合同才是合法有效并且可以实际履行的呢
第
一、卖方应是完全民事行为能力人，且是房屋登记的所有权人，只有房屋合法所有权人才有权处分房屋
第
二、房屋应无权属争议，如房屋是否属于夫妻共同财产，如果房屋属于夫妻共同财产，房屋买卖合同应与夫妻双方共同签订
第
三、房屋买卖合同应是买卖双方的真实意思表示
第
四、房屋买卖合同条款必须约定房屋位置、价款、付款时间、房屋交付时间等主要的内容
第
五、根据法律规定，房屋买卖合同应由买卖双方签字或盖章后生效。
第
六、签订房屋买卖合同时，还应注意核实房屋是否存在抵押和查封，这关系着房屋买卖合同能否实际履行，房屋买卖能否顺利拿到产权证，意义重大。
最后，建议大家购买二手房时应严格审查卖方的主体资格及房屋的权属，并且对合同条款仔细推敲确定，仔细查看房屋的现状，把可能存在的风险控制到最小。
《中华人民共和国合同法》第九条
当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人依法可以委托代理人订立合同。
《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条
具备下列条件的民事法律行为有效：
(一)行为人具有相应的民事行为能力
(二)意思表示真实
(三)不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

[律师回复] 房屋买卖合同违约责任。约定购房合同违约责任要注意几个方面： 一般情况下，开发商方面违约情形主要包括：
1、卖房后要求换房;
2、不按期交房;
3、交付的房屋不符合合同约定的交付条件，如面积变动超过约定幅度，质量不符合要求等;
4、办理过户手续时不符合规定和约定等;
5、商品房没有达到合同约定的装饰、设备标准;
6、基础设施、公共配套建筑不能在合同约定的时间内达到使用条件;
7、没有按合同约定的时间提供相关资料导致买受人无法取得商品房权属证书;
8、没有按合同约定履行保修义务等商品房买卖合同违约责任怎么约定商品房买卖合同违约责任怎么约定。 违约发生时，购房者可通过解除合同、要求房产商支付违约金或赔偿损失等三种方式承担责任。其中，支付违约金是指合同当事人不履行或不按约定履行合同时，应付给对方当事人由法律规定或合同约定的一定数额的货币。在约定支付违约金条款时，购房者一定要注意双方约定对等，以防给自己造成不利。

[律师回复] 您好，针对您的房屋买卖合同违约起诉状如何写问题解答如下, 民事状，是指公民、法人或其他组织，在认为自己的合法权益受到侵害或者与他人发生争议时或者需要确权时，向人民提交的请求人民依法裁判的法律文书。买卖合同纠纷属于民事纠纷，那么买卖合同纠纷状怎么写呢？
卖买合同纠纷状到人民的应当向人民递交书面诉状，并按照被告人数提出副本。状作为原告主张诉讼请求及依据的事实和理由的直接体现，必须载明以下事项：
1、当事人的基本情况。当事人是公民的应当记载其姓名、性别、年龄、民族、职业及住所；当事人是法人或其他组织的，应当记载其名称、住所地和法定代表人的姓名和职务；在状中最好注明联系方式，以保证能够准确通知双方当事人及时参加诉讼。
2、诉讼请求和所依据的事实理由。事实和理由部分将诉求中的基本事实陈述清楚就可以了，语言尽量简洁，概括性地将买卖合同纠纷发生的情况以及要求被告承担违约责任法律依据阐明。诉讼请求部分要明确、具体，当提出多项诉讼请求时，应当编号逐项列明。
3、证据目录和证据来源。证据在立案的时候提交复印件即可，证据原件在开庭审理的时候提交，供法庭质证。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十一条：
状应当记明下列事项：
（一）原告的姓名、性别、年龄、民族、职业、工作单位、住所、联系方式，法人或者其他组织的名称、住所和法定代表人或者主要负责人的姓名、职务、联系方式；
（二）被告的姓名、性别、工作单位、住所等信息，法人或者其他组织的名称、住所等信息；
（三）诉讼请求和所根据的事实与理由；
（四）证据和证据来源，证人姓名和住所。

[律师回复] 原告：————　　住址：————　　电话：——————　　被告：——————　　住所地：————　　法定代表人：————　　联系人：————　　电话：————-　　诉讼请求：　　
1、请求法院判令被告立即为原告办理房屋所有权证;　　
2、请求法院判令被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金;　　
3、请求法院判令被告承担本案诉讼费用。　　事实与理由：　　————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————　　综上所述，被告作为房屋买卖合同的出售方，在原告交付购房款履行了付款义务后，被告方交付房屋即购房合同成立，被告方应当在合同订立之日起90日内按约定办理房屋所有权证。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第60条、《城市房地产开发经营管理条例》第33条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条定，被告应当立即办理房屋产权证并支付违约金。　　为维护原告合法权利，特诉请人民法院判允前列诉讼请求。　　此致　　————人民法院　　具状人：——————　　————年——月——日房产纠纷起诉

[律师回复] 违约金的相关注意事项
1、违约金是否不能超过合同总金额的20%?在中介提供的很多关于房屋买卖合同的格式条款中，中介通常将违约金约定为总房价的20%。很多人以为违约金最多只能约定为20%。其实纯属误读。我国的《担保法》中规定了定金不能超过合同总金额的20%，也许对违约金的误读从此而来。但定金和违约金并不是一回事。违约金多高，完全可以由房屋买卖的双方根据自己的意愿协商确定。
2、约定了违约金，一方迟延履行合同义务时，守约方就可主张全额的违约金?在二手房买卖合同中，通常会约定一种“滞纳金”，主要是针对迟延履行合同义务时，违约方需支付的;另外一种是违约金，通常是指一方违约导致合同无法继续履行时，违约方需支付给守约方的。但是有时由于合同文字不严谨，或者对法律一知半解，很多人混淆了这两种违约金的适用，在一方稍有违约情形时，守约方就希望能要求20%或者更高额的违约金，但其实是不能得到法律支持的。只有在一方严重违约，导致合同解除时，才承担此部分违约金。如果合同继续履行，一般参照“滞纳金”追究违约责任。
。

[律师回复] 你好协商一致可以解除，如果不一致不好解除，如果需要可以来所里面谈

[律师回复] 对方继续承担赔偿责任

[律师回复] 故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。迟延履行是指出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的；办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年的，或者由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记的。其他解除情形包括商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、但因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能履行的。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 根据相关的法律规定，房屋买卖合同一经成立就具有法律效力，双方当事人应按照合同约定享有的权利、承担义务。
任何一方当事人恶意拒绝履行合同或履行合同义务不符合约定的造成违约，对方均有权利依据双方签订合同的约定或法律，要求违约方承担违约责任。
对于违约金的赔偿数额，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额进行计算。
如果约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的实际的损失，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以适当减少。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

[律师回复] 可以参考下面的格式来写房屋买卖合同违约起诉状
原告：姓名，性别，出生年月日，民族，文化程度，籍贯，工作单位，住址，身份证号码，联系电话;
被告：姓名，性别，出生年月日，民族，文化程度，籍贯，工作单位，住址，身份证号码，联系电话;
诉讼请求：
一、请求贵院判令被告继续履行合同，并限期被告无条件交付原告之房屋合法手续。
二、请求贵院判令被告即日给付原告因延迟收房产生的银行同期贷款利息人民币×××元，违约金×××元/天，(由2007年10月31日至2008年6月10日)逾期7个月，(按银行同期贷款利率计算)。
三、原告以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加违约金数额。要求按照22元/月/建筑平方米向原告支付补偿金，共计人民币×××元(大写： )。
四、请求贵院判令被告因延期交房给原告办理房屋产权延期带来的损失×××元。(按银行现利率执行)。
五、请求贵院判令本案包含诉讼费在内的一切相关费用由被告承担。
事实与理由
原告与被告系商品房买卖合同关系。原告于200×年×月×日与被告签署了《商品房的买卖合同》，原告购买被告开发的红桥区咸阳路南端东侧龙悦花园×楼×门 ×××号商品房一套。合同中对原、被告之间的权利义务进行了详细约定。原告于200×年×月×日将首付款人民币×××元，于200 ×年×月×日将贷款人民币×××元付于被告帐户，合计总房款×××元全部支付到被告指定帐户。原告依据合同中的约定履行了自己作为一个买受人应尽的付款义务。根据合同第三条约定，该商品房应于2007年10月31日前验收合格并交付使用，但由于被告没有依照《天津市商品房管理条例》合法取得《住宅商品房准许交付使用证》，导致至今2008年×月×日，原告不能合法入住。被告的行为构成了严重违约且恶意拖欠赔偿款。按照合同第五条第一款之约定，“甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。
依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额;第十七条损失赔偿额标准：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布的或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。参照“天津市国土资源和房屋管理局”《关于发布2008年房屋租赁市场指导租金的通知》中《红桥区2008年住宅房屋指导租金》06-05邵公庄新区22元/月/建筑平方米，以此为依据要求增加违约金数额。自2007年10月31日至2008年6月10日的违约金为人民币×××元。
此致
×××人民法院
具状人：×××
年 月 日

[律师回复] 原告陈某，女，1954年生，汉族，南京工艺厂退休职工，住本市鼓楼区。委托代理人庄荣华，江苏格非律师事务所律师。被告王某，男，1954年生，汉族，南京石矿退休职工，住本市鼓楼区。被告曹某，男，1978年生，汉族，南京商贸有限责任公司法定代表人，住本市凤台南路。原告陈某诉被告王某、曹某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈某委托代理人庄荣华，被告王某，被告曹某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈某诉称，原告与被告王某系夫妻关系。2008年夫妻双方购置了位于鼓楼区房屋，产权登记在被告王某名下，2009年初被告王某与被告曹某私下协商，利用该房屋向银行抵押贷款套取现金，双方进行虚假买卖，同时曹某也承诺给予王某经济补偿金约20000元。2009年4月21日，被告王某在未经原告同意的情况下，将夫妻共同所有的房屋出卖给被告曹某，并于同年4月23日办理了过户手续。二被告的行为严重侵害了原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：
1、被告王某与被告曹某签订的《南京市存量房买卖合同》（以下简称买卖合同）无效；
2、判令被告曹某将房屋抵押权涤除后，将房屋恢复原状返还给出卖人，并由二被告承担本案的诉讼费和保全费。被告王某对于原告主张的事实、理由及诉讼请求均无异议。被告曹某辩称，两被告的所有交易都是按照正常程序，没有伪造舞弊之处，涉案房屋登记在被告王某一人名下，两被告之间的房屋买卖行为合法有效，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告陈某与被告王某于1982年3月8日结婚。本案讼争房屋凤凰西街系王某于2008年6月29日向案外人购买取得使用权，同年9月26日向南京市鼓楼区房产管理局办理了房改房购买手续，房屋产权登记在王某一人名下。由于王某向曹某借款，为偿还借款，二被告商议将诉争房屋过户至曹某名下，曹某用该房屋向银行抵押贷款并使用该笔贷款，王某所借欠款予以抵消。2009年4月21日，王某在未告知陈某的情况下与曹某签订买卖合同，将诉争房产出卖给曹某，房屋售价500000元。2009年5月，曹某以讼争房屋作为抵押向交通银行南京雨花支行贷款300000元，2009年6月3日该笔贷款划至王某的帐户。2009年6月4日，王某将存有300000元贷款的存折交于曹某，曹某出具借条。同日，曹某给付王某15000元人民币，但对于该款项性质双方有争议。王某称15000元系将讼争房屋借给曹某抵押贷款300000元使用的好处费；曹某称15000元系王某向其所借的借款。同年6月24日期间，曹某分十二次将300000元现金取走并占有使用，此后由曹某按月归还贷款。审理中，两被告均认可除300000元贷款外，其余200000元房款曹某未实际支付，讼争房屋过户至被告曹某名下所产生的所有费用均由被告曹某实际支付。2009年6月26日，被告王某与被告曹某达成书面协议，内容主要涉及讼争房屋系王某提供给曹某抵押贷款所用以及相关的费用承担问题。讼争房屋现仍由原告陈某、被告王某及二人之女实际居住使用。为证明二被告未将房屋买卖情况告知原告，以及恶意串通骗取贷款供被告曹某使用，是虚假的买卖，原告提供录音资料、视频资料并申请证人出庭作证。录音及视频资料显示被告曹某明知“如果现房贷款的话，必须要被告的妻子即原告本人签字，但由于房子登记在被告王某一人名下，不用原告签字，房产局可以直接过户承认交易”。证人陈述了二被告采用隐瞒原告陈某将讼争房屋进行虚假买卖的手段套取银行贷款提供曹某使用的情况。对于上述证据被告王某不持异议，但认为录音时未通知其本人，且存在诱导的情形。上述事实，由原告提供的陈某与王某的结婚证、户籍登记资料、《房屋买卖合同》、南京市房屋所有权登记申请书、《南京市直管公有住房买卖契约》、《南京市存量房屋买卖合同》、录音资料、视频资料、《南京市房地产抵押合同》、王某的存折及查询清单、被告出具的借条、两被告的协议本院庭审笔录。证人证言等予以证明。上述事实，由原告提供的陈某与王某的结婚证、户籍登记资料、《房屋买卖合同》、南京市房屋所有权登记申请书、《南京市直管公有住房买卖契约》、《南京市存量房屋买卖资料》、录音资料、视频资料、《南京市房地产抵押合同》、王某的存折及查询清单、被告出具的借条、两被告的协议本院庭审笔录、证人证言等予以证明。本院认为，讼争房屋系陈某与王某在夫妻关系存续期间取得的夫妻共同财产，王某处分公有财产应征得陈某的同意。但本案中，王某将讼争房屋出卖给曹某时并未告知陈某，其出卖房屋的行为系无权处分。通过录音资料可知，被告曹某明知被告王某有配偶，且用现房办理贷款需要配偶签字确认，仍在未告知原告的情况下，与被告王某签订存量房买卖合同，也未支付合同价款，故作为讼争房屋受让人的曹某主观上并非善意，客观上未支付购房款，不能构成善意购房人。此外，二被告并无买卖讼争房屋的真实意思表示，双方虚假的房屋买卖行为，侵犯了原告陈某作为共有权人的权益，原告主张二被告签订的买卖合同无效，应予支持。对于原告主张被告曹某将讼争房屋抵押权涤除后，返还出卖人，恢复原状的诉讼请求，本院认为，抵押权的产生系基于被告曹某与案外人交通银行南京雨花支行之间的借款合同关系，与本案的房屋买卖合同纠纷非同一法律关系，原告的该项诉讼请求本院不予支持，相关权利人可依法另行主张。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条第（二）项，《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，判决如下：
一、被告王某与被告曹某于2009年4月21日签订的关于本市鼓楼区房屋的《南京市存量房买卖合同》无效。
二、驳回原告陈某的其他诉讼请求。本案受理费7660元，保全费2640元，总计10300元，由被告王某、被告曹某各负担5150元（原告已预交，二被告在本判决生效之日起十日内支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费

[律师回复] (房屋买卖合同纠纷)民事起诉状(样本)
　　原告：姓名，性别，出生年月日，民族，文化程度，籍贯，工作单位，住址，身份证号码，联系电话;
　　被告：姓名，性别，出生年月日，民族，文化程度，籍贯，工作单位，住址，身份证号码，联系电话;
　　诉讼请求：
　　
一、请求贵院判令被告继续履行合同，并限期被告无条件交付原告之房屋合法手续。
　　
二、请求贵院判令被告即日给付原告因延迟收房产生的银行同期贷款利息人民币×××元，违约金×××元/天，(由2007年10月31日至2008年6月10日)逾期7个月，(按银行同期贷款利率计算)。
　　
三、原告以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加违约金数额。要求按照22元/月/建筑平方米向原告支付补偿金，共计人民币×××元(大写： )。
　　
四、请求贵院判令被告因延期交房给原告办理房屋产权延期带来的损失×××元。(按银行现利率执行)。
　　
五、请求贵院判令本案包含诉讼费在内的一切相关费用由被告承担。
　　事实与理由
　　原告与被告系商品房买卖合同关系。原告于200×年×月×日与被告签署了《商品房的买卖合同》，原告购买被告开发的红桥区咸阳路南端东侧龙悦花园×楼×门×××号商品房一套。合同中对原、被告之间的权利义务进行了详细约定。原告于200×年×月×日将首付款人民币×××元，于200 ×年×月×日将贷款人民币×××元付于被告帐户，合计总房款×××元全部支付到被告指定帐户。原告依据合同中的约定履行了自己作为一个买受人应尽的付款义务。根据合同第三条约定，该商品房应于2007年10月31日前验收合格并交付使用，但由于被告没有依照《天津市商品房管理条例》合法取得《住宅商品房准许交付使用证》，导致至今2008年×月×日，原告不能合法入住。被告的行为构成了严重违约且恶意拖欠赔偿款。按照合同第五条第一款之约定，“甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。
　　依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额;第十七条损失赔偿额标准：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布的或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。参照“天津市国土资源和房屋管理局”《关于发布2008年房屋租赁市场指导租金的通知》中《红桥区2008年住宅房屋指导租金》06-05邵公庄新区22元/月/建筑平方米，以此为依据要求增加违约金数额。自2007年10月31日至2008年6月10日的违约金为人民币×××元。
以上是房屋买卖合同违约诉讼书的解答。

[律师回复] 您好，针对您的房屋买卖合同违约起诉状应该怎么写问题解答如下, 在解除房屋买卖合同的书中，一般要写明原告与被告的基本信息，包括：姓名、性别、民族、出生年月、住址、以及联系方式等，如果其中一方或双方是公司，还要写明公司名称、工商注册地址、法定代表人以及法定代表人的职务等。同时要注明房屋买卖合同纠纷这一案由，然后就可以写当事人的这一个诉讼请求了，一般是请求解除合同，要求对方支付违约金或承担其他的相应的一个法律责任等，最后再写明所依据的事实和理由。事实与理由要将主要的案件事实说清，同时尽量贴合自己的诉讼请求，不需要陈述过多与案件无关的事实，以免冲淡了主题，其他事实在开庭的时候是可以详细陈述的。以上就是解除房屋买卖合同状的一个主要内容。

[律师回复]
1、违约责任承担方式
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
2、违约责任条款约定
违约责任可由合同各方在合同里面作详细约定，对于延迟交付货物或者交付货款的可以约定延迟履行违约金。还可以约定一条总的违约条款：“任何一方违反本协议导致本协议无法继续履行的，违约方需赔偿守约方违约金人民币元，该违约金不足以弥补守约方实际损失的，违约方应赔偿守约方所有实际损失。
3、损害赔偿的范围
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。

[律师回复] 房屋买卖合同违约金的规定:售房人与受让人在签订房屋买卖合同中应约定违约责任，一方违反合同约定，应向对方支付违约金由于违约给对方造成的损失应当依法赔偿。违约金的数额，双方应当在合同中约定，没有约定，并具有下列情形之一的，按照规定的标准确定违约金： 一、因房地产转让人的过错，未在定的时间内交付房地产的，转让人向受让人支付的违约金为已经收取的转让价款按照中国人民银行公布的同期存款利率计算所得利息的两倍。 二、因房地产受让人的过错，未在约定的时间内支付转让价款的，受让人向转让人支付的违约金为逾期支付的转让价款按照中国人民银行公布的同期存款利率计算所得利息的两倍。由于违约给对方造成的损失应按实际发生的情形分项计算损失数额。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 人们在购房签订购房合同时，一般都会约定违约金，在一方出现违约的情况时，守约方可要求违约方支付违约金。那具体来说，房屋买卖合同违约是如何赔偿的呢
由于违约金是购房者和开发商在订立合同时预先约定的，因此，它与实际损失额往往不能完全吻合。一般情况下，即使有差异，也应按约定承担违约责任。除非约定的违约金过高或过低而显失公平，才可请求减少或增加。
至于违约金的约定，购房者可根据违约情况就违约数额进行约定，也可约定违约损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于或过分高于实际损失的，购房者可请求或仲裁机构予以增加或适当减少。由此，约定的违约金在性质上就视为违约时的损失赔偿。
既然购房者在合同中已约定了违约金，那么，开发商要求按合同约定的违约金赔偿是符合法律规定的。
此外，如果合同没有约定违约金或者实际损失难以计算确定，可依据房款的总额参照银行等金融机构逾期贷款利息的标准计算出金额，或按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布的、或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准约定违约金，以要求房地产公司赔偿。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条 【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, （一）居间合同解除后是否应对中介承担违约责任 居间合同中一般约定如由于一方违约或双方协议解除居间合同，则应赔偿中介受到的损失即佣金的损失，一般以房屋总价2%来计算。实务中有不少案例是由此引起。但在判决时会考虑到以下因素： 1、解除《居间合同》的原因是什么。 2、中介是否存在过错。 3、中介是否完成了全部的合同义务。 一般而言，如中介不存在明显过错，会考虑到中介确已提供相应服务，但又并未完成全部义务，因此会酌情判决支持部分佣金，而不致于按居间合同所约定的房屋总价2%来判决。 （二）签订居间合同后在什么情况下双方互不承担违约责任 一方如果有正当理由造成买卖合同不能签订，则应当解除居间合同，退还定金，双方互不承担违约责任。所谓“正当理由”因具体案件而有所不同，通常情况下，以下这些应当被认为是正当理由： 1、居间合同中记载的重要信息与实际情况不一致，如产权人、面积等房屋信息。 2、卖方隐瞒了重要信息，如存在违章搭建、破坏承重及房屋结构、严重质量问题等。 3、双方就主要交易条件在居间合同中未约定，在签订买卖合同时仍未达成一致。 另外，我们在签订居间合同时一定要警惕居间合同违约金的陷阱，法律上讲，违约金条款的作用是用来约束合同双方的，以促使双方积极履行合同。然而，在目前二手房市场上，笔者发现有极少数不规范的中介公司利用其居间地位，设置“违约金陷阱”，非法获取委托人的违约金。其常用的操作手法如下： 1、中介公司在居间合同中事先拟定好格式性的违约金条款，明确委托人应于某月某日之前到中介公司与另一方签订房屋买卖合同，如因委托人的原因未能签约，委托人应向中介公司承担一定数额的违约金。该违约金的数额通常是中介费的一到两倍。 2、在委托人签署居间合同后，中介公司再口头告知委托人，等候中介公司通知具体签约时间。但此后，中介公司并不履行其通知义务。在委托人电话询问签约日期时，中介公司往往以未联系上交易的另一方为由，要委托人继续等候通知。 3、当居间合同约定的签约时间期满后，中介公司以委托人未按居间合同的约定前去签约为由诉至，要求委托人承担违约责任。

[律师回复] 房屋买卖预约合同是合同当事人就房屋买卖事宜签订的约定在约定时间内签订关于所指定房屋买卖合同的合同。该类合同一般约定买方应当交付一定数额的定金或订金，在签订房屋买卖合同时，上述金额自动转入购房款。如果一方违约按照合同法规定及合同约定处理。房屋买卖预约合同纠纷发生后，法院首先要审核合同是否符合房屋买卖合同的要件。对于一些条款简单，对于房屋交付时间、购房款支付时间、违约责任等条款均缺失的房屋买卖预约合同，一般认定为预约合同。双方由此产生的法律责任按照缔约过失责任处理。法律实务中，法院一般会首先结合合同约定，如果合同约定了定金的，将结合合同法之规定按照定金罚则处理。对于约定了定金之外的款项支付条款的，如果属于买方违约的，合同约定不退还合同款项的，法院一般会按照违约金条款规则处理。即，此种情况下买方可以主张调低违约金数额。如果属于卖方违约的房屋买卖预约合同，买方不仅可以主张退还合同款项，同时要求对方承担一定数额的损失赔偿责任。注意此时的赔偿责任范围，法院一般不支持因拟购房屋涨价产生的差额损失。买方可以通过举证，要求对方承担错过某项购买其他房屋机会的损失。但该类损失的举证一般不易操作。当遭遇此种情况，法院有时会考虑酌情裁定部分数额作为对买方损失的弥补

[律师回复] 实际违约。主要包括商品房买卖合同当事人届期不能履行债务和届期拒绝履行债务两种。此处不能履行和拒绝履行均发生在履行期届满后，其最终反映形式为迟延履行或不履行。迟延履行包括债务人迟延履行和债权人迟延履行。根据《合同法》的规定，债务人迟延履行的，应承担迟延履行的违约责任，承担对迟延后因不可抗力造成的损害的赔偿责任。债权人迟延履行表现为债权人对于债务人的履行应当接受而无正当理由拒不接受，即迟延受领。