动迁安置房购买合同风险如何避免？

[律师回复] 您好，关于购买拆迁安置房怎么避免纠纷这个问题，我的解答如下, 有证的拆迁安置房当然可以买卖，交易也与普通房屋没有差别对于无证的拆迁安置房，要分清情况，主要注意这几个问题：
1、调查清楚拆迁前的产权性质，如果拆迁前具备产权证，只是拆迁后开发商没有及时办理，如果有拆迁协议书，虽然麻烦，但日后还是可以办理产权证的
2、一定要办理公证手续，以免日收出现纠纷。
3、有的开发企业为了增加收入，在拆迁安置房交易后可以提供更名(过户)服务，适当收一些费用是一种比较好的解决办法。

[律师回复] 对于购买拆迁安置房怎么避免纠纷呢这个问题，解答如下,
一、如何购买拆迁安置房
问：购买拆迁安置房需要注意什么问题?
答：拆迁安置房一般分为两大类：
一类是因重大市政工程动迁居民而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。此类房屋产权虽属于个人所有，但其所有权是有限制的，即权利人在取得所有权的一定期限内，是不能上市交易的，流通性受到限制。房地产市场交易纠纷主要体现在这类房屋中，且存在较大风险。
购买这类房屋，应注意的是：
一是要明确房屋的土地类型及性质，是集体土地还是国有土地，如是集体土地上的，非集体组织成员，用于非自住目的，建议慎重购买;
二是明确房屋对安置的拆迁对象有无限制或政策补贴，特别是“城中村”改造，由村集体组织建造的，对安置对象是有明确限制的;
三是房屋的权利人，是独有还是共同所有，如是家庭成员共有，购房协议的出卖方，一定要是全体共有人的真实意思，均应在协议上签字或有特别授权;
四是相关费用的缴纳，这类房屋大多涉及土地取得类型由划拨变更为出让，过户涉及土地出让金的补缴，且该补缴数目较大。
另一类是因房产开发等因素而动拆迁，动拆迁公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房(与市场价比较而言)。该类商品房和一般的商品房相比没有什么区别，没有转让期限的限制，可以自由上市交易。这类房屋的交易风险，与商品房交易相同。
对拆迁安置房屋共有的情况，一般人很难确定全部权利人，建议购买前，准确了解出售房屋的权利信息，按现行市场交易及管理需要，应明确拆迁协议上的人员及配偶，住房调配单上的人员及配偶，被拆迁房屋内户口上的全部人员，只有明确权利主体，才能在签订协议中，不因遗漏权利主体或权利主体不知情，而影响合同效力。
二、拆迁安置协议不能做抵押公证
问：城市拆迁安置房产长期未办理产权证，拆迁安置协议是否可以做抵押公证?
答：抵押标的物必须现实存在，产权关系明晰，抵押人对其应拥有完整的产权。拆迁安置房因长期未办理产权证，产权关系处于待定状态，不符合《物权法》第 180条、第184条规定的可用于抵押财产的状态。拆迁安置协议不是产权证书，起不到房屋产权证和证明力作用，并且安置协议尚在履行过程中，权利义务并未最终固定，不能以协议作为抵押对象。另外房地产登记管理机关也不会同意以安置协议办理抵押登记，起不到对抗善意第三人的作用，所以此等行为应禁止。

[律师回复] 根据你的问题解答如下,
一、如何购买拆迁安置房
问：购买拆迁安置房需要注意什么问题?
答：拆迁安置房一般分为两大类：
一类是因重大市政工程动迁居民而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。此类房屋产权虽属于个人所有，但其所有权是有限制的，即权利人在取得所有权的一定期限内，是不能上市交易的，流通性受到限制。房地产市场交易纠纷主要体现在这类房屋中，且存在较大风险。
购买这类房屋，应注意的是：
一是要明确房屋的土地类型及性质，是集体土地还是国有土地，如是集体土地上的，非集体组织成员，用于非自住目的，建议慎重购买;
二是明确房屋对安置的拆迁对象有无限制或政策补贴，特别是“城中村”改造，由村集体组织建造的，对安置对象是有明确限制的;
三是房屋的权利人，是独有还是共同所有，如是家庭成员共有，购房协议的出卖方，一定要是全体共有人的真实意思，均应在协议上签字或有特别授权;
四是相关费用的缴纳，这类房屋大多涉及土地取得类型由划拨变更为出让，过户涉及土地出让金的补缴，且该补缴数目较大。
另一类是因房产开发等因素而动拆迁，动拆迁公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房(与市场价比较而言)。该类商品房和一般的商品房相比没有什么区别，没有转让期限的限制，可以自由上市交易。这类房屋的交易风险，与商品房交易相同。
对拆迁安置房屋共有的情况，一般人很难确定全部权利人，建议购买前，准确了解出售房屋的权利信息，按现行市场交易及管理需要，应明确拆迁协议上的人员及配偶，住房调配单上的人员及配偶，被拆迁房屋内户口上的全部人员，只有明确权利主体，才能在签订协议中，不因遗漏权利主体或权利主体不知情，而影响合同效力。
二、拆迁安置协议不能做抵押公证
问：城市拆迁安置房产长期未办理产权证，拆迁安置协议是否可以做抵押公证?
答：抵押标的物必须现实存在，产权关系明晰，抵押人对其应拥有完整的产权。拆迁安置房因长期未办理产权证，产权关系处于待定状态，不符合《物权法》第 180条、第184条规定的可用于抵押财产的状态。拆迁安置协议不是产权证书，起不到房屋产权证和证明力作用，并且安置协议尚在履行过程中，权利义务并未最终固定，不能以协议作为抵押对象。另外房地产登记管理机关也不会同意以安置协议办理抵押登记，起不到对抗善意第三人的作用，所以此等行为应禁止。

[律师回复] 对于购买拆迁安置房该如何避免纠纷呢这个问题，解答如下,
一、如何购买拆迁安置房
问：购买拆迁安置房需要注意什么问题?
答：拆迁安置房一般分为两大类：
一类是因重大市政工程动迁居民而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。此类房屋产权虽属于个人所有，但其所有权是有限制的，即权利人在取得所有权的一定期限内，是不能上市交易的，流通性受到限制。房地产市场交易纠纷主要体现在这类房屋中，且存在较大风险。
购买这类房屋，应注意的是：
一是要明确房屋的土地类型及性质，是集体土地还是国有土地，如是集体土地上的，非集体组织成员，用于非自住目的，建议慎重购买;
二是明确房屋对安置的拆迁对象有无限制或政策补贴，特别是“城中村”改造，由村集体组织建造的，对安置对象是有明确限制的;
三是房屋的权利人，是独有还是共同所有，如是家庭成员共有，购房协议的出卖方，一定要是全体共有人的真实意思，均应在协议上签字或有特别授权;
四是相关费用的缴纳，这类房屋大多涉及土地取得类型由划拨变更为出让，过户涉及土地出让金的补缴，且该补缴数目较大。
另一类是因房产开发等因素而动拆迁，动拆迁公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房(与市场价比较而言)。该类商品房和一般的商品房相比没有什么区别，没有转让期限的限制，可以自由上市交易。这类房屋的交易风险，与商品房交易相同。
对拆迁安置房屋共有的情况，一般人很难确定全部权利人，建议购买前，准确了解出售房屋的权利信息，按现行市场交易及管理需要，应明确拆迁协议上的人员及配偶，住房调配单上的人员及配偶，被拆迁房屋内户口上的全部人员，只有明确权利主体，才能在签订协议中，不因遗漏权利主体或权利主体不知情，而影响合同效力。
二、拆迁安置协议不能做抵押公证
问：城市拆迁安置房产长期未办理产权证，拆迁安置协议是否可以做抵押公证?
答：抵押标的物必须现实存在，产权关系明晰，抵押人对其应拥有完整的产权。拆迁安置房因长期未办理产权证，产权关系处于待定状态，不符合《物权法》第 180条、第184条规定的可用于抵押财产的状态。拆迁安置协议不是产权证书，起不到房屋产权证和证明力作用，并且安置协议尚在履行过程中，权利义务并未最终固定，不能以协议作为抵押对象。另外房地产登记管理机关也不会同意以安置协议办理抵押登记，起不到对抗善意第三人的作用，所以此等行为应禁止。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是,
一、如何购买拆迁安置房
问：购买拆迁安置房需要注意什么问题?
答：拆迁安置房一般分为两大类：
一类是因重大市政工程动迁居民而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。此类房屋产权虽属于个人所有，但其所有权是有限制的，即权利人在取得所有权的一定期限内，是不能上市交易的，流通性受到限制。房地产市场交易纠纷主要体现在这类房屋中，且存在较大风险。
购买这类房屋，应注意的是：
一是要明确房屋的土地类型及性质，是集体土地还是国有土地，如是集体土地上的，非集体组织成员，用于非自住目的，建议慎重购买;
二是明确房屋对安置的拆迁对象有无限制或政策补贴，特别是“城中村”改造，由村集体组织建造的，对安置对象是有明确限制的;
三是房屋的权利人，是独有还是共同所有，如是家庭成员共有，购房协议的出卖方，一定要是全体共有人的真实意思，均应在协议上签字或有特别授权;
四是相关费用的缴纳，这类房屋大多涉及土地取得类型由划拨变更为出让，过户涉及土地出让金的补缴，且该补缴数目较大。
另一类是因房产开发等因素而动拆迁，动拆迁公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房(与市场价比较而言)。该类商品房和一般的商品房相比没有什么区别，没有转让期限的限制，可以自由上市交易。这类房屋的交易风险，与商品房交易相同。
对拆迁安置房屋共有的情况，一般人很难确定全部权利人，建议购买前，准确了解出售房屋的权利信息，按现行市场交易及管理需要，应明确拆迁协议上的人员及配偶，住房调配单上的人员及配偶，被拆迁房屋内户口上的全部人员，只有明确权利主体，才能在签订协议中，不因遗漏权利主体或权利主体不知情，而影响合同效力。
二、拆迁安置协议不能做抵押公证
问：城市拆迁安置房产长期未办理产权证，拆迁安置协议是否可以做抵押公证?
答：抵押标的物必须现实存在，产权关系明晰，抵押人对其应拥有完整的产权。拆迁安置房因长期未办理产权证，产权关系处于待定状态，不符合《物权法》第 180条、第184条规定的可用于抵押财产的状态。拆迁安置协议不是产权证书，起不到房屋产权证和证明力作用，并且安置协议尚在履行过程中，权利义务并未最终固定，不能以协议作为抵押对象。另外房地产登记管理机关也不会同意以安置协议办理抵押登记，起不到对抗善意第三人的作用，所以此等行为应禁止。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是,
一、如何避免购房贷款风险
1、申请贷款额度要量力而行
在申请个人住房贷款时，借款人应该对自己目前的经济实力、还款能力做出正确的判断，同时对自己未来的收入及支出做出正确的、客观的预测。才可谨慎地确定贷款金额、贷款期限和还款方式，根据自己的收入水平设计还款计划，并适当留有余地。
2、办按揭要选择好贷款银行
银行的服务品种越多越细，您将获得灵活多样的个人金融服务，以及丰富的服务与产品组合。如工行上海分行推出了一系列新举措，如为借款人调整贷款期限、允许借款人变更抵押物、变更房地产权利人等。
3、要选定最适合自己的还款方式
目前基本上有两种个人住房贷款还款方式：等额还款方式和等额本金还款方式。
(1)采用等额还款还款方式，还款额将保持不变(调整利率除外)，方便还款，但支付的利息款较多;
(2)采用等额本金还款方式，每月还款额在逐渐减少。
借款人在与银行签订借款合同时，要先对两种还款方式进行了解，确定最适合自己的还款方式。
4、向银行提供资料要真实
应提供真实的个人职业、职务和近期经济收入情况证明。如果没有足够的能力还贷，却夸大自己的收入水平，很有可能在还贷初期发生违约，并且经银行调查证实你提供虚假证明，会从而影响到自己的贷款申请。
5、提供本人住址要准确、及时
提供准确的联系地址方便银行与他的联系，每月能按时收到银行寄出的还款通知单。
6、每月要按时还款避免罚息
每月应按约定还款日，委托贷款银行从自己的存款账户或信用卡账户上自动扣款，必须在每月约定的还款日前注意自己的还款账户上是否有足够的资金，防止由于自己的疏忽造成违约而被银行罚息。
二、按揭没办成购房首付能退吗
根据法律规定，按揭没办成的话，且购房者又不能继续支付房款的话，那么开发商有权解除购房合同。所以，按揭没办成首付是否可以退，取决于购房合同解除的后果。
《合同法》规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
因此，如果由于购房者的原因，导致按揭没办成的，开发商有权解除合同，而在解除合同以后，虽然购房者不用再交纳剩余房款，但是必须要承担违约责任。从理论上说，按揭没办成导致购房合同解除以后，首付款应当返还。但是，由于开发商会要求购房者承担违约责任，为了防止购房者逃避违约责任，所以开发商一般会拒绝予以退还，直到作出最终判决。
如果按揭没办成功不是购房者的过错导致的，那么在购房合同解除以后，首付需要退还，而且开发商还必须退还相应的利息。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是,
一、如何购买拆迁安置房
问：购买拆迁安置房需要注意什么问题?
答：拆迁安置房一般分为两大类：
一类是因重大市政工程动迁居民而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。此类房屋产权虽属于个人所有，但其所有权是有限制的，即权利人在取得所有权的一定期限内，是不能上市交易的，流通性受到限制。房地产市场交易纠纷主要体现在这类房屋中，且存在较大风险。
购买这类房屋，应注意的是：
一是要明确房屋的土地类型及性质，是集体土地还是国有土地，如是集体土地上的，非集体组织成员，用于非自住目的，建议慎重购买;
二是明确房屋对安置的拆迁对象有无限制或政策补贴，特别是“城中村”改造，由村集体组织建造的，对安置对象是有明确限制的;
三是房屋的权利人，是独有还是共同所有，如是家庭成员共有，购房协议的出卖方，一定要是全体共有人的真实意思，均应在协议上签字或有特别授权;
四是相关费用的缴纳，这类房屋大多涉及土地取得类型由划拨变更为出让，过户涉及土地出让金的补缴，且该补缴数目较大。
另一类是因房产开发等因素而动拆迁，动拆迁公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房(与市场价比较而言)。该类商品房和一般的商品房相比没有什么区别，没有转让期限的限制，可以自由上市交易。这类房屋的交易风险，与商品房交易相同。
对拆迁安置房屋共有的情况，一般人很难确定全部权利人，建议购买前，准确了解出售房屋的权利信息，按现行市场交易及管理需要，应明确拆迁协议上的人员及配偶，住房调配单上的人员及配偶，被拆迁房屋内户口上的全部人员，只有明确权利主体，才能在签订协议中，不因遗漏权利主体或权利主体不知情，而影响合同效力。
二、拆迁安置协议不能做抵押公证
问：城市拆迁安置房产长期未办理产权证，拆迁安置协议是否可以做抵押公证?
答：抵押标的物必须现实存在，产权关系明晰，抵押人对其应拥有完整的产权。拆迁安置房因长期未办理产权证，产权关系处于待定状态，不符合《物权法》第 180条、第184条规定的可用于抵押财产的状态。拆迁安置协议不是产权证书，起不到房屋产权证和证明力作用，并且安置协议尚在履行过程中，权利义务并未最终固定，不能以协议作为抵押对象。另外房地产登记管理机关也不会同意以安置协议办理抵押登记，起不到对抗善意第三人的作用，所以此等行为应禁止。

[律师回复] 您好，针对您的企业并购要避免哪些风险问题解答如下,
1、在并购重组前积极进行税务尽职调查，及时识别并购公司隐藏的致命税务缺陷。
2、规划并购重组税务架构与交易方式。
3、提升并购重组税务风险管理水平。
　　企业并购重组潜在的法律风险
　　
1、税务风险
　　在股权收购的情形下，被收购公司的所有历史遗留税务问题都将被新股东承继，实务中，可能存在的历史遗留税务问题通常包括：假发票、纳税申报不合规、偷税、欠缴税款等。
　　
2、财务风险
　　主要是被并购方在并购过程中对提供给并购方的财务报表及财务状况进行虚假陈述，以增加其谈判的筹码，在并购的谈判中被并购企业的资产负债情况是并购双方最关心的问题，财务风险一般集中在虚列资产或隐瞒负债方面，隐瞒负债的主要作法是银行贷款和各种应付款应列而未列，虚增资产是指被并购企业对固定资产高估或少提折旧。
　　特别是对于已经停产的企业，按照税法等规定有些生产设备可以不提折旧，但固定资产的实际价值却在下降，被并购企业通过少提或不提坏账准备从而增加了应收账款净值或者通过高估存货价值，对无形和递延资产摊销期延长和长期投资权益虚增等。
　　
3、职工安置的风险
　　并购方往往会在接管目标企业后面临职工安置的问题，并购方将代替被并购方履行几乎所有的原始雇佣合同中的义务，包括薪金、补偿金、退休金等由雇佣关系所产生的一切债务。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 1.购房者可以签订合同前先在网上查询是否有示范合同或者进行律师咨询， 然后对比示范合同与开发商提供的合同是否有不同之处。 2.购房者最好和开发商约定对等的违约责任，并就违约金的金额或者具体算法在合同中予以明示。 3.不良开发商一般会在最终房屋面积核算中和测绘单位串通一气，增加你的公摊面积，让套内建筑面积缩水，最终的总面积增加，但增加的幅度往往不突破3%，目的是让购房者多掏钱。对此，购房者可以拒绝3%以内的据实结算，并要求约定买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，无论是否在3%以内，超出部分的房价款均由出卖人承担，产权归买受人。 4.出现争议后，可以先进行律师咨询，律师建议购房者向。理由是： 首先，的诉讼费下降了许多，而仲裁收费相对较高。 其次，仲裁实行的是一裁终局，一旦“黑哨”出现，撤销仲裁裁决的难度很大。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 1.购房者可以签订合同前先在网上查询是否有示范合同或者进行律师咨询， 然后对比示范合同与开发商提供的合同是否有不同之处。 2.购房者最好和开发商约定对等的违约责任，并就违约金的金额或者具体算法在合同中予以明示。 3.不良开发商一般会在最终房屋面积核算中和测绘单位串通一气，增加你的公摊面积，让套内建筑面积缩水，最终的总面积增加，但增加的幅度往往不突破3%，目的是让购房者多掏钱。对此，购房者可以拒绝3%以内的据实结算，并要求约定买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，无论是否在3%以内，超出部分的房价款均由出卖人承担，产权归买受人。 4.出现争议后，可以先进行律师咨询，律师建议购房者向。理由是： 首先，的诉讼费下降了许多，而仲裁收费相对较高。 其次，仲裁实行的是一裁终局，一旦“黑哨”出现，撤销仲裁裁决的难度很大。

[律师回复] 没有产权证书的房产无法上市交易，只能自己签订协议，约定违约的责任。但任然存在较大的风险。法律依据《中华人民共和国物权法》第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 购买商品房流程是怎样的呢?
第一步：和发展商签订认购书
当购房者决定买房，并挑选好自己中意的住宅后，他将进行的
第一步就是与发展商签订认购书，以表明购房意向并交纳一定数额的认购金(即订金)，订金是由发展商根据房价自定的，一般几百元到几千元不等，也有上万元的。
认购书的主要内容包括：
1.发展商、销售方及认购书的基本情况;
2.所认购房产的基本情况(户型、建筑面积、单位价格、币种、房产的总价);
3.订金数额、付款方式(一次性付款、分期付款、银行按揭贷款、公积金贷款、组合贷款);
4.付款时间(主要针对分期付款方式)、付款地点、帐户等;
5.签订正式条约的时间(一般为认购后的一周以内)。
签完了认购书，销售方应该给买房人发放《签约须知》，以便买房人了解以后的细节，为正式签约作准备。《签约须知》的内容有：A购房者若委托他人签约，委托书的有关证明;B关于贷款所需凭证的说明;C需要交纳的相关税费、手续费等说明;D购房人在签订条约时需携带的证件;E签约地点。
注意：签认购书时，可能有的“认购书”上写的是“定金”，您要特别注意这个“定金”，它只有在合同里才具备法律效力。签“认购书”后若是发展商违约，您是不能得到双倍返还“定金”的。如果发展商还没有拿到销售许可证，您与发展商签订的就是内部“认购书”，请留意：尽管内部认购的房价会便宜一些，但内部认购书在法律上是无效的!
第二步：与发展商签订购房合同
签订购房合同时一定要慎重对待啦，因为您的权利和义务都体现在内了。另外，一旦将来与销售方发生纠纷，购房合同可是解决的重要根据和凭证。所以，在签合同之前，您需要仔细查验发展商的资格和“五证”(即计委立项可行性研究的批件、规划许可证、土地使用证、开工建设许可证、商品房预售许可证);如果是现房，根据规定，发展商已经不需要再办理“销售许可证”，而改为办理大产权证的审批手续，去产权登记部门进行房屋所有权的初始登记，办理《房屋产权证》。您一定要看清楚发展商的《房屋产权证》是否包括了您想买的房子?一切检查完毕后，您还需要交纳一定数额的定金。
在合同中，买房人必须要把全部有疑惑的问题落实下来，通常，发展商会将一些承诺印在宣传品中，或由售楼人员口头答应，但是等到实际交付的时候，很可能就会出现问题，而引起纠纷。发展商会把先前的承诺推翻，说合同中没写。所以，您千万不要疏忽大意，任何值得注意的问题都要落实在合同里。
您如果对签订合同没有把握，可以委托律师来协助办理，律师可以帮助您起草补充协议、审查税费明细表、审核契约须知、制定签约后的付款进程表、审查付款情况等等。
注意：还有可能会出现的情况是，购房者在交付了定金之后，随着对该房产项目了解的加深而感觉不好，不想购买的时候，发展商能否退还定金?这就需要购房人和发展商在双方协议中明确何种情况下，购买者可以终止协议，拿回定金。
第三步：办理预售登记
签完购房合同后，买卖双方应到房屋所在地的区、县房屋管理局交易管理科办理预售(预购)登记手续(如是外销房，则应到市国土资源和房屋管理局市场处办理)。预售登记对保护房屋交易双方的权益非常重要，只有在办理完预售(预购)登记后，购房合同生效。
注意：如果您买的是期房，您还是需要看发展商的商品房预售许可证。除此之外，由于买期房距离入住还有一段较长的时间，在这段时间里，您应该经常与卖房者联系，或经常到施工现场去看看，了解该房产项目的工程进度，发展商是否能顺利交房?如果不能按时交房，您应当按合同规定索赔。
第四步：办理立契过户手续
契约有预售契约和买卖契约两种，预售契约是相对于期房而论的;买卖契约则用于现房交易。立契过户是发展商和买房人进行交易、更换房屋产权不可缺少的重要环节。
立契过户在市或各区县房地产交易所办理，办理过户手续时，买房人应携带购房合同正本、结算单、身份证、个人名章等，这些手续都应该是买房人亲自办理的，如果不能亲自办理而需他人代办的，买房人一定要出具委托书，委托书上必须加盖所在单位或街道办事处的公章(有些区县房地产交易所要求同时具有公证处的公证书);如果购房者正在外地，那么则必须在当地的公证处作公证，把公证书带回来;如果购房者正在国外，还应加盖我国驻当地大使馆的公章。
办理立契过户手续时，买房人要缴纳契税、买卖手续费和印花税。
注意：在办理立契过户之前，购房者必须先到相应的市小区办或各区县小区办缴纳公共维修基金。
第五步：办理入住
在办理入住之前，您需要交清合同款，办理结算;发展商要统一审核您的付款情况，每期付款的底单复印件都须立档保存，在最后入住时以供审核。购房人持合同就可以到物业管理公司拿钥匙，拿钥匙时，要求签订物业管理公约。在签约前，您要对公约仔细研究，充分了解自己应享受的权利和承担的义务，并交付相关的管理费。
注意：如果是期房，那么在其竣工后，实际测量面积与合同上的销售面积会有一定的差异，购房者在与发展商办理结算时，应根据预售合同条款，维护自己的权益。若实际面积减少时，可要求发展商给予补偿，或解除合同并要求卖方赔偿相应的经济损失。
够买商品房注意事项
购房者在购买商品房，尤其是购买期房时，为使自己的权利能够得到保障，在签订购房合同之前，要注意审查开发商是否“五证俱全”。五证分别是国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、预售许可证。
国有土地使用权证。根据我国法律规定，只有具有国有土地使用权证才能进行商品房开发;对于集体土地，国家是严禁在集体土地上进行商品房开发的。只有县级以上人民政府在对集体土地进行征用后，才可以将国有土地出让给开发商进行开发。购房者在审查国有土地使用证时，要注意土地使用者的名称与开发商是否一致，是否是国有土地使用权。购房者还应注意土地使用权证上记载的土地用途和年限，土地用途应为住宅(购买非住宅类商品房另当别论)，使用年限应是70年。
建设用地规划许可证。根据《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》,开发商只有在取得建设用地规划许可证后,才能办理国有土地使用权证。取得了建设用地规划许可证，表明开发商所开发土地经过城市规划行政主管部门审核后，符合城市规划要求。如果没有取得建设用地规划许可证，则土地权属证明无效。购房者在审查建设用地规划许可证时，要注意开发商开发用地的实际用途、位置界限等证记载的是否一致。
建设工程规划许可证。建设工程规划许可证是开发商所建工程符合城市规划要求的证明，如果开发商拿不出建设工程规划许可证，则意味该建筑是违章建筑。
施工许可证。施工许可证是允许开发商开工的批准文件，只要工程投资达到30万元或建筑面积超过300平方米就必须办理施工许可证。取得施工许可证表明建筑工程施工图纸已审查，施工单位和监理单位已确定。购房者在审查许可证时，也要用心查看。比如根据施工许可证上记载的开工日期和竣工日期，可以推算开发商是否会延迟交房，如果发现问题，则可以早日采取应对措施。

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 公司收购的风险 一、公司并购实施前的决策风险 目标公司的选择和对自身能力的评估是一个科学、理智、严密谨慎的分析过程，是公司实施并购决策的首要问题。如果对并购的目标公司选择和自身能力评估不当或失误，就会给公司发展带来不可估量的负面影响。在我国公司并购实践中，经常会出现一些公司忽略这一环节的隐性的风险而给自身的正常发展带来麻烦和困境的情况。 概括而言，公司并购实施前的风险主要有： (一)并购动机不明确而产生的风险一些公司并购一动机的产生，不是从公司发展的总目标出发，通过对公司所面临的外部环境和内部条件进行研究，在分析公司的优势和劣势的基础上，根据公司的发展战略需要形成的，而是受宣传的影响，只是在概略的意识到并购可能带来的利益，或是因为看到竞争对手或其他公司实施了并购，就非理性地产生了进行并购的盲目冲动。这种不是从公司实际情况出发而产生的盲目并购冲动，从一开始就着导致公司并购失败的风险。 (二)盲目自信夸大自我并购能力而产生的风险有的公司善于并购，有的公司不善于并购，可以说是基于提升和完善核心竞争力的的要求，但并购本身也是一种能力。既然是一种能力，很少公司是生而知之的。从我国一些实例看，一些公司看到了竞争中历史公司的软弱地位，产生了低价买进大量资产的动机，但却没有充分估计到自身改造这种劣势公司的能力的不足，如资金能力、技术能力、管理能力等，从而做出错误的并购选择，陷入了低成本扩张的陷阱。 二、公司并购实施过程中的操作风险 公司实施并购的主要目标是为了协同效应，具体包括：管理协同、经营协同和财务协同，然而从实际情况来看，协同就如同鼓动，非常罕见。造成这种情况的主要原因是并购公司没有对公司实施并购过程中的风险加以识别和控制。这些风险主要包括： (一)信息不对称风险所谓信息不对称风险，指的是公司在并购的过程中对收购方的了解与目标公司的股东和管理层相比可能存在严重的不对等问题给并购带来的不确定因素。由于信息不对称和道德风险的存在，被并购公司很容易为了获得更多利益而向并购方隐瞒对自身不利的信息，甚至杜撰有利的信息。公司作为一个多种生产要素、多种关系交织构成的综合系统，极具复杂性，并购方很难在相对短的时间内全面了解、逐一辨别真伪。一些并购活动因为事先对被并购对象的盈利状况、资产质量(例如有形资产的可用性、无形资产的真实性、债权的有效性)、或有事项等可能缺乏深入了解，没有发现隐瞒着的债务、诉讼纠纷、资产潜在问题等关键情况，而在实施后落入陷阱.难以自拔。 (二)资金财务风险每一项并购活动背后几乎均有巨额的资金支持，公司很难完全利用自有资金来完成并购过程。公司并购后能否及时形成足够的现金流入以偿还借入资金以及满足并购后公司进行一系列的整合工作对资金的需求是至关重要的。 具体来说，财务风险主要来自几个方面：筹资的方式的不确定性、多样性，筹资成本的高增长性、外汇汇率的多变性等。因此，融资所带来的风险不容忽视。 (1)财务资料完整性风险由于财务资料归属于目标公司，但老股东往往会顾虑于财务资料包含的“不利”因素，往往会隐瞒或甚至毁损部分财务资料，从而导致财务资料、财务档案不完整，造成目标公司可能遭受处罚。 (2)审计报告及财务报表附注风险审计报告是公司财务事项的 第三方审视，往往会披露一些风险事项，而财务报表附注通常都是需要关注的财务事项，在这些信息中尤其是保留意见、强调事项中都会包含目标公司的财务瑕疵信息。 (3)利润归属确定如果并购交易主体中涉及到上市公司，存在利润归属节点的界定问题，这种归属约定之际关系到上市公司的业绩。 (4)期后事项风险由于并购交易活动都会持续一段时间，而目标公司通常又不可能终止经营等待并购完成，双方据以交易的审计报告、评估报告都是基于一个暂定的基准日，从基准日到实际交割日所持续的时间是不确定的，该期间所发生的事项如何调整、经营盈亏如何承担或享有都需要予以明确。 (5)价款支付风险交易价款的支付，需要根据具体的交易结构合理安排，既要考虑相应的节点控制，还要考虑相应的风险控制，并且一定要留有尾款在交易完成后一定期间后支付，以防范交割、交接后风险的释放。 三、公司并购后整合过程中的“不协同”风险 公司并购的一大动因是股东财富最大化。为了实现这一目标，并购后的公司必须要实现经营、管理等诸多方面的协同，然而在公司并购后的整合过程中，未必一定达到这一初衷，导致并购未必取得真正的成功，存在巨大的风险： (一)管理风险并购之后管理人员、管理队伍能否的得到合适配备，能否找到并采用得当的管理方法，管理手段能否具有一致性、协调性，管理水平能否因公司发展而提出更高的要求，这些都存在不确定性，都会造成管理风险。 (二)规模经济风险并购方在完成并购后，不能采取有效的办法使人力、物力、财力达到互补，不能使各项资源真正有机结合，不能实现规模经济和经验的共享补充，而是低水平的重复建设。这种风险因素的存在必将导致并购的失败。 (三)公司文化风险公司文化是在空间相对、时间相对漫长的环境下形成的特定群体一切生产活动、思维活动的本质特征的总和。并购双方能否达成公司文化的融合，形成共同的经营理念、团队精神、工作作风受到很多因素的影响，同样会带来风险。公司文化是否相近，能否融合，对并购成败的影响是极其深远的，特别是在跨国、跨地区的并购案中。 (四)经营风险为了实现经济上的互补性，达到规模经营，谋求经营协同效应，并购后的公司还必须改善经营方式，甚至生产结构，加大产品研发力度严格控制产品质量，调整资源配置，否则就会出现经营风险。 四、交易结构风险 尽职调查完成，意味着并购前工作的告一段落。在尽职调查基础上，最为重要的、也是最先要考虑的工作就是交易结构设计，这也是法律人最能发挥智慧的地方。所谓的结构设计，无非包括两部分：路径和流程。需要注意的是，交易结构的设计一定要综合考虑合法性、税负、时间要求等全部要素，避免顾此失彼从而损害交易。 (一)路径合法性风险无论何种路径，合法性是 第一位的要求。笔者在参与某公司发债项目时，发现某上市公司利用政府招商引资机会获得了某目标公司控股权，但为了完全控制该公司，又对处于参股地位的国有股进行了托管，但却由国有股的持股人向其支付托管报酬。 (二)并购前重组风险在并购交易中，往往不是一个单项的股权交易，通常会基于一些必要的考虑设计出并购前重组，即先由各方分别或单独实施自身的重组，然后再进行并购交易。 (三)税务风险交易结构中，除了合法性风险， 第二位的风险就是税务风险。我国税务法规的高度政策化、文件化无疑又加重了这些风险。因此，需要高度关注重组结构设计的税务风险，一定要听取财务甚至税务顾问的专业意见。 (四)担保设计风险由于并购交易金额大、周期长、环节多，而且相当多的交易风险会在并购交易结束后才能逐步释放。因此交易各方风险点、发现周期不尽相同，对于担保制度的设计着眼点也不相同。 五、正式合同风险正式合同签署时，不同于框架协议，不仅要求签约主体在法律形式上予以最终落地，而且从形式到内容的合法性、有效性、完整性也需要特别关注，可能包括各种附件、附属协议的签订与完备。 六、股权交割风险 基于不同的目标公司，股权交割的要求、主管机关不尽相同，办理股权交割的流程以及所要一并办理的变更事项也不相同，有些股权交割还需要前置审批(如外商投资公司)，有的需要办理鉴证手续，对于各种特殊法律规范的特别性要求要予以特别的关注，以免存在程序或效力瑕疵。 七、公司交接风险 股权交割只是对目标公司实际控制的前提，但并不意味着对公司的实质性控制，对公司的交接，包括法律交接(各机关的更换、相应证照的变更等)和实时交接，才是对公司控制的现实层面。该等交接可以在股权交割前、交割后或交割中实施。 八、劳动事务风险 并购交易通常都会涉及到员工遣散问题、尤其是高管安置、董事监事更换问题，一方面在尽职调查时就要关注是否存在高额的离职补偿安排或者遣散更换的限制条件甚至是禁止条款，另一方面在正式交易文本中一定要清晰约定此类事项的处理方法，明确责任的主体、责任内容、责任救济、替代处理方案等相关内容。

[律师回复] 您好，关于买拆迁安置房能怎么规避风险这个问题，我的解答如下, 买拆迁安置房如何规避风险
一、安置房的定义
安置房，是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。即因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。根据我国法律的规定，安置房的转让交易需要在取得该安置房房产证后才可以进行，这时的过户交易与一般的房屋没有任何区别之处。安置的对象是城市居民被拆迁户，也包括征拆迁房屋的农户。随着城市建设发展步伐的进一步加快，政府尽可能新建更多的安置房，不断满足拆迁户的需求已迫在眉睫。
二、买拆迁安置房如何规避风险
购买此类房产时，签订一份有效的具有可操作性的买卖合同，除了要具备一般买卖合同的主要条款外，还需要对房屋的增购等费用的支付方式、迟延交房等都作出明确的约定。
三、购买安置房有哪些风险
拆迁安置房屋一般分为两大类：
1、
第一类是因重大市政工程动迁居民而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。按照有关方面的规定，被安置人获得这种配套商品房的，房屋产权属于个人所有，但在取得所有权的5年之内不能上市交易。
2、
第二类是因房产开发等因素而动拆迁，动拆迁公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房(与市场价比较而言)。该类商品房和一般的商品房相比没有什么区别，属于被安置人的私有财产，没有转让期限的限制，可以自由上市交易。
第二类安置房的性质与一般商品房无差别，所以下面主要介绍第一类安置房在交易时应该注意些什么。
3、第一类动拆迁安置房，由于交易时间长，受市场因素的影响，买家将会面临房价上涨后卖家有意毁约的风险。如果是购买还没定位的安置房，其风险就更大。买卖双方虽然可以知道房屋大致的坐落位置，但无法确定建好后安置房的具体结构、朝向、小区环境等，办理过户等手续时间也会更长。

[律师回复] 您好，关于买拆迁安置房能怎么规避风险这个问题，我的解答如下, 买拆迁安置房如何规避风险
一、安置房的定义
安置房，是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。即因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。根据我国法律的规定，安置房的转让交易需要在取得该安置房房产证后才可以进行，这时的过户交易与一般的房屋没有任何区别之处。安置的对象是城市居民被拆迁户，也包括征拆迁房屋的农户。随着城市建设发展步伐的进一步加快，政府尽可能新建更多的安置房，不断满足拆迁户的需求已迫在眉睫。
二、买拆迁安置房如何规避风险
购买此类房产时，签订一份有效的具有可操作性的买卖合同，除了要具备一般买卖合同的主要条款外，还需要对房屋的增购等费用的支付方式、迟延交房等都作出明确的约定。
三、购买安置房有哪些风险
拆迁安置房屋一般分为两大类：
1、
第一类是因重大市政工程动迁居民而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。按照有关方面的规定，被安置人获得这种配套商品房的，房屋产权属于个人所有，但在取得所有权的5年之内不能上市交易。
2、
第二类是因房产开发等因素而动拆迁，动拆迁公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房(与市场价比较而言)。该类商品房和一般的商品房相比没有什么区别，属于被安置人的私有财产，没有转让期限的限制，可以自由上市交易。
第二类安置房的性质与一般商品房无差别，所以下面主要介绍第一类安置房在交易时应该注意些什么。
3、第一类动拆迁安置房，由于交易时间长，受市场因素的影响，买家将会面临房价上涨后卖家有意毁约的风险。如果是购买还没定位的安置房，其风险就更大。买卖双方虽然可以知道房屋大致的坐落位置，但无法确定建好后安置房的具体结构、朝向、小区环境等，办理过户等手续时间也会更长。

[律师回复] 你好：根据具体情况 建议咨询当地房管局 办理合法的手续。

[律师回复]
一、如何避免购买商品房风险
1、不轻信口头宣传和承诺。对房地产开发企业的广告宣传、销售人员口头承诺，购房者应谨慎辨别。无法确定宣传和承诺是否能够兑现的，最好要求开发企业以书面合同形式予以确定，不写进合同条款中的事项发生纠纷后，很难受到法律保护。
2、城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋。目前的法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发。不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售。目前，有些村集体经济组织在本村集体土地上集中建设农民住宅楼，用于安置本集体经济组织成员，但在安置过程中，擅自扩大销售对象，以较低的价格向本集体经济组织以外成员销售。非集体经济组织成员购买此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。有些项目允诺办理的“乡产权”、“小产权”，均不符合法律规定，不受法律保护。
3、审慎签订商品房买卖合同。一是，签订合同时，应使用房地产管理部门或有公信力的行业协会制定的合同示范文本，应仔细阅读并确保理解合同中有关交付条件、房屋交接、产权办理等条款，并就补充性条款与房地产开发企业进行充分沟通。二是，对于实践中易发生产权争议的车库、车位等公共部位或公共设施的产权归属，应在商品房买卖合同中进行约定，避免发生纠纷。三是，签订的商品房买卖合同要到房地产管理部门进行合同登记备案。
二、交付的房屋不符合约定怎么办交付的房屋不符合，合同规定通常有面积数量不符合，质量不符合房型不符合等，对于面积不符的合同有约定的，从约定，合同没有约定的，按有关法律法规规定：因勘察误差，公用面积分摊计算失误的，应按原合同价不变，因开发商变更设计发生面积误差的，双方按实际面积协商价格。协商不成允许退房开发商应承担违约责任，上述两项原因之外，发生面积误差的，原则上以有利于购房一方的原则处理即实际面积超过合同面积的，按合同价不变，实际面积不足合同面积的，不足部分应当退款。对于质量不符合的，应由卖方采取补救措施，对房屋进行修理并赔偿买方的经济损失，如果房屋存在缺陷，不符合安全标准，在合理期限内无法修复的应当允许买方解除合同，赔偿损失。交房同时开发商应交付住宅质量保证书和住宅使用说明书，按规定履行保修义务。商品房开发商为了实现利润最大化，在开发建设上偷工减料、使用劣质建筑材料；在销售上开发商“一房多卖”、无资格销售、隐瞒抵押甚是常见；在交付上违反合同迟延履行、不当交付比比皆是。购房者不是专业人士，对行情不了解，很容易导致上当受骗。建议购房者在购房时，尤其是在签订房屋买卖合同时，向专业律师寻求帮助。

[律师回复]
一、哪些格式条款是无效的下列情形的格式条款无效：
1、提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
2、造成对方人身伤害的；因故意或者重大过失造成对方财产损失的免责条款无效。
3、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。
二、如何防范格式条款的风险根据《合同法》的规定，格式条款是指当事人为了重复使用而预先制定，并在订立合同时未与对方协商的条款。格式条款是由合同的一方当事人商家制定的，而且往往被商家用来限制或者免除其责任。为维护公平合理的原则，我国的《合同法》和《消费者权益保护法》在格式条款的成立和生效上都要求商家承担更多的法律义务，从而达到实现限制商家优势地位的目的。
1、商家有提请消费者注意的义务。如果没有提请注意的话，该格式条款不能够成为合同的一部分或者是作为一个单独的合同而成立。
2、对于格式合同中商家免除其责任，或者排除消费者主要责任的，该格式条款无效。当格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于商家的理解。格式条款和非格式条款的理解不一致的，应当采用非格式条款。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 转委托是指代理人为了被代理人的利益需要，将其享有的代理权的全部或一部分转委托给他人行使的行为。其中，接受转委托的人叫做复代理人或再代理人。相应地，代理人选任复代理人，并向其转授代理权的权利称为复任权。从各方当事人之间权利义务关系的总体讲，称做复代理关系。
物业管理公司将自己的专项服务业务转委托给其他专业性公司后，并不能免除自己根据原物业管理合同对业主应承担的责任和义务。如果受委托的专业性公司的服务达不到原物业管理合同规定的标准和要求，则物业管理公司应当对业主承担责任。
委托所得收益，应当用于物业管理区域内物业共用部位，共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
转委托是指代理人为了被代理人的利益，在必要时将代理事项的一部或全部转委托第三人代为实施的行为，又称“复代理”。受转托人称为“复代理人”。

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 市民，一定要提高认识，牢固树立风险防范意识，既要谨防投资陷阱，又需深知“买者自负”，政府不会承担任何损失。面对手段多样的非法集资，一定要端正心态，善于进行理性思考和分析，要懂得“天上不会掉馅饼”、“世上没有免费的午餐”的道理，对“高额回报”、“快速致富”、“一夜暴富”的所谓投资项目一定要擦亮眼睛，提高警惕，不要上当受骗。投融资者要学法、懂法，面对资金短缺的矛盾和困难，要保持清醒的头脑，积极寻求合法的融资渠道，通过合法手段解决资金困难，避免违法筹资、害人害己的事件发生。已经参与非法集资的企业、个人要尽快脱离非法集资活动并主动报案，配合公安机关查清犯罪事实。