关于哪些人享有优先购买权

[律师回复] 什么是房屋优先购买权?
优先购买权又称先买权，是指特定人依照法律规定或合同约定，在出卖人出卖标的物于
第三人时，享有的在同等条件下优先于第三人购买的权利。优先购买权是民商法上较为重要的一项制度，古今中外立法对此都有相应规定。
房屋优先购买权是指民事主体在特定买卖的同等条件下，依法享有优先于他人购买房屋不动产的权利。它是一种法定的权利，是由法律直接规定的。
哪些人具有房屋的优先购买权?
第一类人：承租人
在同等条件下，房屋出卖人需要将正在出租的房屋卖给承租人。如果在卖房前不通知承租人，或者承租人表示愿意购买该承租屋，出卖人与其他购房者签订的买卖合同无效。
法律法规：房屋所有人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件，享有优先购买权;出卖人未按此规定出卖房屋时，承租人可以请求人民宣告该房屋买卖无效。
第二类人：房屋共有人
房屋共有人拥有房屋的优先购买权。另外，房产交易过程中，签定合同、过户都需要房屋共有人签字，或者出具房屋出卖的同意的证明书，否则房屋买卖合同无效。
法律法规：出卖共有房屋，须提交共有人同意的证明书。在同等条件下，共有人有优先购买权。
第三类人：公有旧房原住户
法律法规：出售旧房时，原住户有优先权。
第四类人：原产权单位
二手房交易的时候，出卖人需要先取得原产权单位的同意，并出具证明，才能出卖房屋。
法律法规：职工购买公有住房，在国家规定标准面积以内的，实行标准价。购房后拥有部分产权，即占有权和使用权，有限处分权和收益权;可以继承，可以在购房五年以后进入市场出卖或出租，原产权单位有优先购买权和租用权。
优先购买权行使条件是什么?
优先购买权应当在同等条件下才能行使，该同等条件包括总价款、支付方式、支付时间、亲属关系、交房时间等所有各种因素。
行使房屋优先购买权的注意事项?
注意事项
一：共有人优先于承租人
如果遇到共有人和承租人同时主张行使优先购买权的情况，共有人可以先于承租人行使优先购买权，这是民法学界通用的做法。
注意事项
二：必须在一定期限内行使
如果出租人通知承租人将要出卖租赁的房屋，并提出了一定的期限，而承租人在合理期限内没有购买的意思表示，优先购买权丧失。
这说明承租人并不想购买该房屋，也就没有保护的必要了，那所谓的“优先”主要是指时间上的优先，行使优先购买权的时间一般为15天。

[律师回复] 优先购买权又称先买权，是指特定人依照法律规定或合同约定，在出卖人出卖标的物于第三人时，享有的在同等条件优先于第三人购买的权利。 根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件》第二十一条规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人，或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民不予支持。 余姚认为，张某与周某签订的《房屋租赁协议》约定，如果周某出售该房屋，作为承租人的张某在市场价同等条件下，享有优先购买权。后周某与刘某签订了《房屋买卖合同》，在未通知张某是否行使优先购买权的情况下，即将该房屋擅自出卖给刘某，周某的行为已构成对张某的违约。原告如果认为被告的行为侵犯了他的优先购买权，可以依据该《房屋租赁协议》向被告周某主张相应的赔偿，但请求确认刘某与周某签订的《房屋买卖合同》无效，缺乏法律依据，不予支持。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 什么形式的公司股东享有优先认购权
公司法优先认购权，是指股东享有的同等条件下优先购买其他股东拟转让股权的权利。该优先购买权是有限责任公司股东特有的一种法定权利。
公司法之所以规定股东享有优先购买权，主要目的是为了保证有限责任公司的老股东可以通过行使优先购买权实现对公司的控制权。该规定体现了对有限责任公司“人合性”的维护和对老股东对公司贡献的承认。
有限责任公司与股份有限公司都是企业法人，同属于《公司法》规范，但它们属于两种不同的公司组织形式。《公司法》仅规定有限责任公司形式下股权变动时(股权转让或新增股本等)原有股东享有优先购买权，但对股份有限公司却没有此种强制性要求。

[律师回复] 首先，优先权的定义：优先购买权又称优先权，是指特定的民事主体依照法律规定享有的，在同等条件下优先于其他人购买的某项特定财产的权利。
    
    
        其次，优先权的权利主体包括如下内容：
    
    
        第一，房屋承租人。根据规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
    
    
        第二，按份共有人。根据规定：按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。
    
    
        第三，有限责任公司股东。根据规定：人民法院依照法律规定的强制执行程序转让股东的股权时，应当通知公司及全体股东，其他股东在同等条件下有优先购买权”
    
    
        【法律依据】
    
    
        《中华人民共和国民法典》第七百二十六条，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 有限责任公司中，股东对外转让出资，其他股东享有优先购买权，须具备以下条件：
1.其他股东与转让出资的股东必须同属一有限责任公司。只有同一有限责任公司的股东，才具备特殊的基础关系而满足“优先”保护的特殊需要。
2.股东对外转让出资时，必须经全体股东过半数同意，其他股东就该转让出资享有优先购买权。公司法对于有限责任公司古董对外转让出资规定的严格的限制条件，只有满足了法定条件后，股东才可以对外进行转让，之后才产生其他股东优先购买权适用的问题。有限责任公司的股东，对本公司股东的出资的外部转让，相对于其他受让人均享有优先购买权。　　
3.其他股东必须在同等条件下行使优先购买权。同等条件是对优先购买权人的限制。这首先尊重了作为出卖人的所有人的所有权，不至于因优先购买权的行使，使出卖人的利益遭受损失同时，表明确立优先购买权并没有剥夺其他人的购买机会。关于同等条件，一般有两种观点：一是绝对同等说，即认为其他股东的购买条件应与第三人的购买条件绝对相同和完全一致。二是相对同等说，即认为其他股东的购买条件与第三人的购买条件大致相同即可。笔者认为，绝对相同说过于严格苛刻，不利于保护优先购买权人的利益，也将阻碍合同缔结的进程，从而不利于转让股东的利益。相对条件说易于伸缩，但确定性和可操作性差，同样不利于保护相关当事人的利益，而且容易引起纠纷。笔者认为对同等条件的理解和把握应立足在价格上。其他股东的优先购买权中，只要价格相等，就可认为同等条件。因为卖价是买卖双方考虑的最主要因素，另外，价格具有着天然的确定性和可比较性，易于操作并符合公平原则。至于交款方式、交款时间等因素不应作为的条件予以比较考虑，而应作为卖价的履行方式而归结于价格条件上。在价格相同的情况下，也不是任意履行方式的区别都可以认定为条件不同等而排除优先权，只有在价格相同，而履行方式又从根本上影响了出卖人的利益或合同的根本利益时，才可以认定有利于出卖人的价款履行方式具有优越条件而具有订约的优先地位。
4.其他股东优先购买权必须在转让股东通知后一定期限内行使。为了平衡其他股东与转让股东和第三人的利益，必须对其他股东的优先购买权的行使予以一定的时间限制，有的学者称此为“先买权时效期间”。先买权的时效期限应从出卖人的通知时起算。因此，通知是先买权得以行使的关键，是出卖人负有的法定义务。出卖人如果未为告知，则优先购买权人可以以优先购买权受到侵害为由请求人民宣告出卖人与第三人之间的转让合同无效。出卖人进行通知可以在决定转让时作出，也可以在与第三人就转让进行磋商后签订转让合同之前进行。得到通知的先买权人必须在一定期限内决定是否在同等条件下接受转让，此“一定期限”不宜过短而无以起到保护先买权的作用，也不宜过长而过分牺牲转让人和第三人的利益。笔者认为，公司法应规定一个法定期限，以一个月为宜。但当事人可以对此期限进行自由约定，可以长于法定期限，但不得短于法定期限。约定期限可以由转让股东在通知中单方作出，也可由转让股东与其他股东协商决定。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 第一种情况是互易，互易是指特定物与特定物之间的交换。因特定物所具有的特性不是所有人都能够提供的，所以在互易的情况下，承租人往往是不能提供互易的对价物的，也就是不能行使优先购买权。但实际上，如果交换的标的物为可替换物，或者承租人也能够提供的，则承租人这个时候仍然可以行使其优先购买权。 第二种情况是拍卖，通说认为拍卖时无优先购买权的适用，原因是， 第一，拍卖方式具有较强的公示性。 第二呢，拍卖以“价高者得”为原则，无“同等条件”可言。 第三，拍卖中虽排除优先购买权，但只要出卖人通知承租人参加竞买，承租人仍可与他人共同竞买，其购买的机会等同于优先购买权的行使，自身并未受损害。 第三种情况是招标，通常情况下，出卖人进行招标时，所考虑的不仅是价格因素，其中的招标条件较为复杂，不免夹杂其他特定化要求，甚至是社会利益的考虑，而优先购买权人未必能满足这些要求。 第四种特殊情况是强制执行，优先购买权的行使对象是出卖人，但在依强制执行方式出卖的场合，出卖已非出卖人的意愿，而受执行机关控制，因此，在强制执行情况下，无优先购买权的适用。

[律师回复] 您好！“房屋的共同共有人，包括共同共有人及按份共有人;承租人。房屋所有人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件，享有优先购买权;出卖人未按此规定出卖房屋时，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。出卖共有房屋，须提交共有人同意的证明书。在同等条件下，共有人有优先购买权。”

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 优先购买权中的同等条件 承租人在同等条件下这个“同等条件”不仅仅指房屋的价格，也包括付款方式，付款时间等，如果仅价格相同，而付款方式、付款时间不同也不能算是“同等条件”。 举个例子就可以很容易看出，如：出卖人的房屋价值30万元，承租人享有优先购买权，也同意出价30万元，但承租人提出先支付10万元，另外20万元等银行贷款办完后再支付;另一买方乙对出卖人的该套房屋则愿意一次性付清现金30万元，显然承租人的条件和另一买方乙的付款条件是不一样的，仅仅价格相同不是法律上所认可的“同等条件”，如果享有优先权的承租人想买该套房屋的话也必须和另一买方乙一样一次性付清现金30万元，假如承租人无法达到该要求的话，其优先购买权就失去了，该套房屋就应卖给另一买方乙。

[律师回复] 对于租赁抵押物的承租人是否享有优先购买权这个问题，解答如下, 所谓承租人的优先购买权，是指公民、法人作为承租人时，如果出租人出卖其出租物，在同等条件下，承租人享有的优先于第三人购买的权利。其特征：　　（1)基于法律的规定；　　（2)是一种物权性质的请求权；　　（3)是一种附条件的形成权。即优先购买人依自己一方的意思，形成以出租人与第三人同等条件为内容的契约，无须出租人的承诺；　　（4)具有专属性。此权利仅属于承租人本身。

[律师回复] 优先购买权又称先买权，是指特定人依照法律规定或合同约定，在出卖人出卖标的物于第三人时，享有的在同等条件优先于第三人购买的权利。 根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件》第二十一条规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人，或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民不予支持。 余姚认为，张某与周某签订的《房屋租赁协议》约定，如果周某出售该房屋，作为承租人的张某在市场价同等条件下，享有优先购买权。后周某与刘某签订了《房屋买卖合同》，在未通知张某是否行使优先购买权的情况下，即将该房屋擅自出卖给刘某，周某的行为已构成对张某的违约。原告如果认为被告的行为侵犯了他的优先购买权，可以依据该《房屋租赁协议》向被告周某主张相应的赔偿，但请求确认刘某与周某签订的《房屋买卖合同》无效，缺乏法律依据，不予支持。

[律师回复] 您好，针对您的买房可以享受优先购买权的情况包括哪些问题解答如下, 买房享有优先购买权的情况包括：
（1）房屋承租人享有优先购买权。
（2）房屋共有人享有优先购买权。
（3）公有房屋住户享有优先购买权。《住房制度改革领导小组关于鼓励职工购买公有旧住房的意见》第二条第
（九）项规定，出售旧房时，原住户有优先购买权。
（4）原产权单位享有优先购买权。住房制度改革领导小组《关于全面推进城镇住房制度改革的意见》第4条第8项规定：职工购买公有住房，在国家规定标准面积以内的，实行标准价。可以在购房５年以后进入市场出售或出租，原产权单位有优先购买权和租用权。
法律依据：
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条
具有下列情形之
一，承租人主张优先购买房屋的，人民不予支持：
（一）房屋共有人行使优先购买权的；
（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；
（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；
（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

[律师回复] 您好，针对您的买房可以享受优先购买权的情况包含哪些问题解答如下, 买房享有优先购买权的情况包括：
（1）房屋承租人享有优先购买权。
（2）房屋共有人享有优先购买权。
（3）公有房屋住户享有优先购买权。《住房制度改革领导小组关于鼓励职工购买公有旧住房的意见》第二条第
（九）项规定，出售旧房时，原住户有优先购买权。
（4）原产权单位享有优先购买权。住房制度改革领导小组《关于全面推进城镇住房制度改革的意见》第4条第8项规定：职工购买公有住房，在国家规定标准面积以内的，实行标准价。可以在购房５年以后进入市场出售或出租，原产权单位有优先购买权和租用权。
法律依据：
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条
具有下列情形之
一，承租人主张优先购买房屋的，人民不予支持：
（一）房屋共有人行使优先购买权的；
（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；
（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；
（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

[律师回复] 对于这个问题，解答如下, 公司法赋予有限责任公司股东的优先购买权为一种法定权利。从有限责任公司的人合性而言，赋予股东有限购买权十分必要，但是公司法对优先购买权行使的方式和程序均缺乏规定，使得在现实司法实践中保护股东的优先购买权缺乏可操作性，而且又缺乏对股东滥用股东优先购买权的规制，造成对转让股东的侵害和公司存续运作的妨碍。因此，既要合理的保护股东的优先购买权，又要对股东滥用优先购买权予以适当的规制是公司法发展完善时所必须考虑的问题。下面我们就司法实践中几种特殊的股权变更情况下的股东优先购买权运作一下简单的探讨。

[律师回复] 一、承租人有哪些权利和义务承租人享有的权利和承担的义务主要有以下几项： （一）在合同约定租期内占有、使用房屋，并取得合法收益。 （二）优先购买权，即租期未满时，出租人出卖房屋，承租人在同等条件下有权优先购买。 （三）优先承租权，即租期届满时，出租人继续出租房屋的，承租人在同等条件下有权优先承租。 （四）按照合同规定使用承租房屋，支付租金。 （五）承租人应当按照房屋规划用途、结构、消防安全规定，爱护并合理使用所承租的房屋及附属设施，不得擅自拆改、扩建或增添，发现承租房屋有安全隐患的，及时告知出租人予以消除。因承租人过错造成房屋损坏的，由承租人负责修复或者赔偿。 （六）承租的住宅房屋不得用于生产、储存、经营易燃、易爆、有毒等危险物品； （七）不得利用出租房屋从事违法犯罪活动； （八）提供真实有效证件，如实填报有关表格，配合相关管理部门的管理；非本市户籍的承租人，应当向房屋所在地的街、镇出租屋管理服务中心办理暂住登记手续。 （九）非经房屋产权人许可不得转租； （十）租赁终止后返还所承租的房屋。 二、承租人行使优先购买权应注意什么 1、承租人的优先购买权是在同等条件下的优先购买权。所谓“同等条件”，既指出卖房屋的价格条件，又包括价金交付的期限、方式等。是综合各个因素的同等条件，而不是针对每项而言。所谓“优先”是指在条件等同时，只有享有优先权的承租人放弃购买之后，房屋所有权人才可以将房屋出卖给他人。 2、在房屋共有人的优先购买权和承租人的优先购买权同时存在的情况下，根据“物权优于债权”的原理，房屋共有人基于其所有权人的地位应当享有第一顺序的优先购买权，若共有人放弃该权利，则承租人方可主张自己的优先购买权。 3、若房屋所有人以其他方式侵犯承租人的优先购买权，将房屋出卖给第三人，承租人主张优先购买的，人民应当确认房屋所有人与第三人的房屋买卖关系无效。

[律师回复] 对于这个问题，解答如下, 公司法规定的股东优先购买权是指，当公司股权发生对外转让法律事实时，公司其他股东有第一顺位的购买权，该顺位的购买权是法律规定的股东享有的权利，股东可以决定行使，也可以放弃不行使。 该优先购买权属于民事优先权的一种。民事优先权，是一种根据法律规定或者当事人的约定，在不同性质的若干民事权利发生冲突时，某一民事权利优先于其他民事权利人实现的民事权利。从广义上说，民事优先权包括优先受偿权、优先购买权、优先承租权、优先承包经营权、优先通行权、优先申请权等等。 股东优先购买权的存在及行使或者放弃权利的行使，不排除后一顺位购买权的存在及有效性。对优先权的保护，支持第一顺位的权利人实现权利，无需取消下一个顺位的权利关系。从根本上说，公司法规定的这种优先权还是为了维护有限责任公司的人和性，促进公司的经营发展。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 优先购买权是指特定人依约定或者法律规定，于所有人出卖动产或者不动产时，有依同等条件优先购买的权利。该权利性质乃形成权，即优先购买人得依一方的意思表示，优先签订出卖人与第三人同等条件的买卖契约，无需义务人承诺。
依据最高人民法院的《租赁合同司法解释》的规定，将侵害承租人的优先购买权已经确定为侵害债权，因此，承租人享有的是债权的请求权而不是物权的请求权。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 有限责任公司的股权转让可分两种情况，一种是股东之间相互转让，另一种是股东向非股东转让。对于前一种转让，各国立法均没有限制，对于后一种转让，因可能影响到其他股东之间的人合联系及公司内部的相对稳定，故各国立法均从转让程序、转让价格以及赋予其他股东优先购买权等方面加以限制。例如法国《商事公司法》规定，只有在征得至少代表四分之三“公司股份”的多数股东的同意后，公司股份才可转让给与公司无关的第三者。并且，转让计划应通知公司和每个股东。日本《有限责任公司法》第19条第5项规定，不同意转让时，由股东会指定转让对象，其购买出资的价格依《商法》第204条之四规定。我国《公司法》也从转让程序上作出了规定，并赋予了其他股东优先购买权。 根据我国《公司法》第七十一条：“经股东同意转让的出资，在同等条件下，其他股东对该出资有优先购买权。”由此可推导出这样的立法原意：其他股东可以优先购买该出资，也可放弃优先购买该出资。相对于“必须经全体股东过半数同意”这样的强行性程序规定，以及外国公司法中关于价格的强行性规定，我国《公司法》规定的优先购买权是一种可以选择的救济权利，易言之，优先购买权只是为了保持有限责任公司的人合性和公司运转的稳定，法律赋予其他股东可选择的一种救济权利，就其他股东而言，如果其在明知的前提下，自愿放弃该优先权的行使，也是于法不悖的。 我们还可以假设这样的情况：若某有限责任公司章程约定“当公司股东向公司外股东转让股权时，其他公司股东明示放弃同等条件下的优先购买权。”这样的约定是否有效笔者认为，只要公司股东在当初签约时没有出现欺诈、胁迫等情况，各股东也明示该权利的放弃对公司的人合性和公司的稳定运转并无影响，这样的章程约定是合法有效的。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 优先购买权中的同等条件 承租人在同等条件下这个“同等条件”不仅仅指房屋的价格，也包括付款方式，付款时间等，如果仅价格相同，而付款方式、付款时间不同也不能算是“同等条件”。 举个例子就可以很容易看出，如：出卖人的房屋价值30万元，承租人享有优先购买权，也同意出价30万元，但承租人提出先支付10万元，另外20万元等银行贷款办完后再支付;另一买方乙对出卖人的该套房屋则愿意一次性付清现金30万元，显然承租人的条件和另一买方乙的付款条件是不一样的，仅仅价格相同不是法律上所认可的“同等条件”，如果享有优先权的承租人想买该套房屋的话也必须和另一买方乙一样一次性付清现金30万元，假如承租人无法达到该要求的话，其优先购买权就失去了，该套房屋就应卖给另一买方乙。

[律师回复] 优先购买权又称先买权，是指特定人依照法律规定或合同约定，在出卖人出卖标的物于第三人时，享有的在同等条件优先于第三人购买的权利。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件》第二十一条规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人，或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。余姚法院认为，张某与周某签订的《房屋租赁协议》约定，如果周某出售该房屋，作为承租人的张某在市场价同等条件下，享有优先购买权。后周某与刘某签订了《房屋买卖合同》，在未通知张某是否行使优先购买权的情况下，即将该房屋擅自出卖给刘某，周某的行为已构成对张某的违约。原告如果认为被告的行为侵犯了他的优先购买权，可以依据该《房屋租赁协议》向被告周某主张相应的赔偿，但请求确认刘某与周某签订的《房屋买卖合同》无效，缺乏法律依据，法院不予支持。

[律师回复] 在同等条件下，其他股东对该出资有优先购买权、变卖财产的规定》，其中第十六条规定，必须经全体股东过半数同意；不同意转让的股东应当购买该转让的出资，出租人或者拍卖行依然有义务通知承租人拍卖事宜。具体操作可以参照最高《关于人民民事执行中拍卖，如果不购买该转让的出资债权人可以竞拍，但没有优先购买权：“拍卖过程中，有最高应价时，在房地产中有优先购买权的有以下三类人：1、有限责任公司的股东向股东以外的人转让其出资时，在同等条件下承租人享有优先购买权。3、共有人处分自己享有的份额的，其他共有人享有优先购买权，优先购买权人可以表示以该最高价买受。2。拍卖是买卖的一种特殊形式，但其性质是买卖，不能剥夺承租人优先购买的权利、出租人出售房屋的，应该提前15日通知承租人，视为同意转让。经股东同意转让的出资，如无更高应价，则拍归优先购买权人;如有更高应价