怎么区别回迁房与商品房

回迁房就是开发商征收土地时，赔给回迁户的房子。回迁房一般有两类：有房产证的回迁房和没有房产证的回迁房。有完整产权的回迁房和普通商品房并无太大区别，但无完整产权或只有回迁合同的回迁房则和商品房有很大区别。二者之间的区别主要有以下方面：

1、房屋价格方面

无完整产权或只有回迁合同的回迁房一般是根据国家政策进行建造及出售，因此拆迁户享受到了一定的政策优惠，房屋价格便宜。而普通商品房受到市场影响较大，价格相比较高。

2、买卖关系

商品房是以购房者和开发商签订的《商品房买卖合同》为购买基础一般房屋价格在合同中进行约定。而回迁房的购买基础则是拆迁单位和被拆迁人签订的拆迁补偿协议，在协议中进行约定。

3、房屋权利

商品房可以立即上市，且可以在银行做抵押进行贷款。无完整产权或只有回迁合同的回迁房无法进行立即上市，也无法进行抵押贷款，并且还存在部分小产权房屋，不能享受商品房的权利。

4、再次交易

商品房可以获得房产证，因此二次交易相对简单，方便过户。而受政策影响回迁房往往需要政府规定的种种限制条件，例如：居住满五年、缴纳土地出让金等，因此再次交易的难度较大。

《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条：下列房地产，不得转让：

（一） 以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；

（二） 司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

（三） 依法收回土地使用权的；

（四） 共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

（五） 权属有争议的；

（六） 未依法登记领取权属证书的；

（七） 法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。