商住楼40年后产权归谁？

[律师回复] 独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5；3倍（含）至4倍的，税率为1；4倍（含）以上的税率为1.2。同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套（含）以上的普通住房，税率为0.5。个人房产税税的应纳税额：个人住房房产税应纳税额的计算，公式：应纳税额应税建筑面积×建筑面积交易单价×税率应税建筑面积是指纳税人应税住房的建筑面积扣除免税面积后的面积。买新房和二手房不一样，买50万的房子费用如下：计算方法：50万元乘百分比等于缴纳税费金额，如：契税1，就是50万15000元。
1、新房：契税：90平方以下1；90平方到144平方1.5；144平方以上3；二套房3。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下,
首先，全体购房人享有对外墙的所有权。在房屋买卖法律关系中，外墙作为房屋结构部分，是合同标的物不可缺少的部分，应该随房屋完整交付。实际上根据《商品房销售公摊规则》本幢房屋购房人全体为外墙支付了全部面积价款，外墙成为受让人产权的一部分，出让人开发商对外墙已经实际进行了转让，本幢楼区分所有权人全体因取得各自专有产权而享有对外墙的区分所有权之共有权。
由于房屋出让，开发商成为非所有权人或区分所有权人，其均不享有对外墙面的“单独”处分权。基于物权法定原理，即使在每一份购房合同中对外墙面的使用权约定归属于非所有权人，也因为开发商的无处分权而无效，除非事前开发商与区分所有人全体对此达成了一致意见。
其次，外墙面应该由全体购房人使用管理。理论上，专有部分的范围划至房屋单元界壁
最后粉刷表层，而在外部关系上，比如买卖、保险、纳税等计算房屋面积时则计算至界壁中心的面积，而依照《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》，外墙墙体水平投影面积的一半计入套内面积另一半则记入公摊面积，但并不能因此简单地认为外墙一半专有一半共有。
再者，《物业管理条例》第五十五条也规定了“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营管理的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”
总之，针对外墙面的使用权问题，只有全体区分所有权人基于所有权的身份可以使用、受益，而且这种权利的行使必须经过区分所有权人的集体同意。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下,
首先，全体购房人享有对外墙的所有权。在房屋买卖法律关系中，外墙作为房屋结构部分，是合同标的物不可缺少的部分，应该随房屋完整交付。实际上根据《商品房销售公摊规则》本幢房屋购房人全体为外墙支付了全部面积价款，外墙成为受让人产权的一部分，出让人开发商对外墙已经实际进行了转让，本幢楼区分所有权人全体因取得各自专有产权而享有对外墙的区分所有权之共有权。
由于房屋出让，开发商成为非所有权人或区分所有权人，其均不享有对外墙面的“单独”处分权。基于物权法定原理，即使在每一份购房合同中对外墙面的使用权约定归属于非所有权人，也因为开发商的无处分权而无效，除非事前开发商与区分所有人全体对此达成了一致意见。
其次，外墙面应该由全体购房人使用管理。理论上，专有部分的范围划至房屋单元界壁
最后粉刷表层，而在外部关系上，比如买卖、保险、纳税等计算房屋面积时则计算至界壁中心的面积，而依照《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》，外墙墙体水平投影面积的一半计入套内面积另一半则记入公摊面积，但并不能因此简单地认为外墙一半专有一半共有。
再者，《物业管理条例》第五十五条也规定了“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营管理的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”
总之，针对外墙面的使用权问题，只有全体区分所有权人基于所有权的身份可以使用、受益，而且这种权利的行使必须经过区分所有权人的集体同意。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下,
首先，全体购房人享有对外墙的所有权。在房屋买卖法律关系中，外墙作为房屋结构部分，是合同标的物不可缺少的部分，应该随房屋完整交付。实际上根据《商品房销售公摊规则》本幢房屋购房人全体为外墙支付了全部面积价款，外墙成为受让人产权的一部分，出让人开发商对外墙已经实际进行了转让，本幢楼区分所有权人全体因取得各自专有产权而享有对外墙的区分所有权之共有权。
由于房屋出让，开发商成为非所有权人或区分所有权人，其均不享有对外墙面的“单独”处分权。基于物权法定原理，即使在每一份购房合同中对外墙面的使用权约定归属于非所有权人，也因为开发商的无处分权而无效，除非事前开发商与区分所有人全体对此达成了一致意见。
其次，外墙面应该由全体购房人使用管理。理论上，专有部分的范围划至房屋单元界壁
最后粉刷表层，而在外部关系上，比如买卖、保险、纳税等计算房屋面积时则计算至界壁中心的面积，而依照《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》，外墙墙体水平投影面积的一半计入套内面积另一半则记入公摊面积，但并不能因此简单地认为外墙一半专有一半共有。
再者，《物业管理条例》第五十五条也规定了“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营管理的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”
总之，针对外墙面的使用权问题，只有全体区分所有权人基于所有权的身份可以使用、受益，而且这种权利的行使必须经过区分所有权人的集体同意。

[律师回复] 您好，针对您的多层住宅楼顶产权归谁所有问题解答如下,
一、住宅楼可以开公司吗：
要看该房屋产权证上登记的房屋用途是什么。
若为居住用房，则不得用做商业用途，不能开公司。
若是商业用房或混用房，则可以。
不同用途之间的房屋可变更(房屋用途)，由当地房屋土地管理部门主管。
如果明确是居住用房，正常情况下工商是不予注册的，所以你家9楼的可能是无照的，可向工商举报。
其他途径，如投诉到物业公司、房管部门也是好的方法，还有求助媒体也可以，当然你先要把该“公司”的性质打听清楚。
二、法律依据：
《物权法》第七十七条　　业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 商铺楼顶平台的使用权归谁
一、从所有权的角度分析，毗连房屋(指结构相连或共有的房屋)的毗连部分，往往既是某个业主享有所有权的建筑单元的一个组成部分，同时也是与其他业主共有的一部分。因此，屋面平台应当是归全体业主共同所有。
二、但由于屋面平台有其特殊性，根据我国现行建筑规范，屋顶是不计入整栋房屋的建筑面积的，当然其也不计入分摊面积。另外，屋顶平台不能以公示形式进行权利登记。根据我国《房地产管理法》的规定，《房屋所有权证》是确定不动产所有权的唯一合法凭证。
三、所有业主有权对其屋顶平台均享有使用权，房地产开发商不得擅自将屋顶平台出租，业主发现开发商有违规行为时，可要求开发商给予赔偿，并按符合要求的程序进行操作。
四、屋顶平台作为一项不动产，其物权必然将归属于购买了房屋的全体业主。任何人利用屋顶平台来获利，实质上就是在攫取业主的经济利益。既然屋顶平台的物权将属于购买房屋的业主，开发商在未获得业主的普遍许可的前提下是无权出让屋顶平台使用权的。只有当业主以某种形式普遍许可的情况下方可实施转让。
《物权法》规定了业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务;不得以放弃权利而不履行义务。商铺楼顶是建筑的共有部分，这种共有权属全体业主。
相关知识：
《物权法》第70条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”这是关于建筑物区分所有权的规定，也是我国首次以法律的形式明确了该项权利。建筑物区分所有权，是指多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有建筑物时，各区分所有权人对建筑物专有部分所享有的专有使用权及对建筑物共用部分所享有的共用部分所有权。区分，是指数人区分一建筑而各有其一部分。区分所有，是区分一建筑物的特定部分为所有权的标的。
共有部分是建筑物区分所有的核心重要问题。根据各国建筑物区分所有权法，共有部分范围包括：
1)专有部分以外的其他部分，如门厅、电梯、走廊、屋顶、地下室。
2)不属于专有部分的附属建筑物：
①建筑物的附属物，如给水排水设备、供电设备、空调设备、各种配备线等;
②建筑物的附属设备，如天井、水塔、游泳池、停车场、建筑物外的照明设备等。中国建设部1989年11月21日发布的《城市房产毗连房屋管理规定》以列举的方式明定了共有部分的范围：门厅、阳台、屋面、楼道、厨房、院落、上下水设施、基础、柱、梁、墙、可上人层盖、楼梯、电梯、水泵、暖气、电照、沟管、垃圾道、化粪池等。
共有所有权包括三项权能：使用权、收益权、和处分权。所谓使用权是指各区分所有权人对共有部分依其设置目的及通常使用方法享有正当使用的权利，包括共同使用与轮流使用。如庭院、电梯、走廊等依其性质可共同使用。而电话、洗衣机、球类、会客室等仅可供轮流使用。所谓收益权是指收取共有部分的天然孳息及法定孳息的权利。对于共有部分所产生的收益，除区分所有权人间另有约定外，应当由区分所有权人按其共有部分应有的比例收取。所谓处分权，包括事实上的处分和法律上的处分。对于事实上的处分，如对共有部分及其相关设施的拆除，应由区分所有权人全体会议决定。对于法律上的处分，如区分所有权人处分共有部分时，应随同专有部分同时进行。

[律师回复] 1、从所有权的角度分析，屋面平台应当是归全体业主共同所有。
2、但由于屋面平台有其特殊性，根据我国现行建筑规范，屋顶是不计入整栋房屋的建筑面积的，当然其也不计入分摊面积。另外，屋顶平台不能以公示形式进行权利登记。根据我国《房地产管理法》的规定，《房屋所有权证》是确定不动产所有权的唯一合法凭证。
3、所有业主有权对其屋顶平台均享有使用权，房地产开发商不得擅自将屋顶平台出租，业主发现开发商有违规行为时，可要求开发商给予赔偿，并按符合要求的程序进行操作。
4、屋顶平台作为一项不动产，其物权必然将归属于购买了房屋的全体业主。

[律师回复] 您好，一般需要根据您们双方的合同约定

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 1 临时建筑，这个是最常见的。项目刚刚挖，可能售楼处就先搭建起来的。这种售楼处大多会在项目即将竣工或入住时拆除。所以这类售楼处肯定不属于业主；
2 利用小区内的公建临时作为售楼处。比如利用小区规划中的会所、超市等场地，先用于售楼处，等小区建设完毕，取消售楼处时，恢复原用途。这类售楼处撤销后，产权归该场地的业主。
3 如果是公共场馆，则归全体业主共有；
利用小区为售出的房间作为售楼处。将来谁买这套房，自然就是业主了。

[律师回复] 独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5；3倍（含）至4倍的，税率为1；4倍（含）以上的税率为1.2。同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套（含）以上的普通住房，税率为0.5。个人房产税税的应纳税额：个人住房房产税应纳税额的计算，公式：应纳税额应税建筑面积×建筑面积交易单价×税率应税建筑面积是指纳税人应税住房的建筑面积扣除免税面积后的面积。买新房和二手房不一样，买50万的房子费用如下：计算方法：50万元乘百分比等于缴纳税费金额，如：契税1，就是50万15000元。
1、新房：契税：90平方以下1；90平方到144平方1.5；144平方以上3；二套房3。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 　　楼顶屋面属于建筑物区分所有权的共有部分，任何人（包括房地产开发商和业主）对楼顶屋面不享有专有权，应属于全体业主共有。房地产开发公司无权擅自将楼顶屋面售予购房者。　　如使用楼顶屋面与相邻人发生纠纷，在司法实践中按照以下方式处理：如果商品房内有通往楼顶屋面的公共通道的，顶层住户不得妨碍楼内其他业主经过公共通道通往楼顶屋面；如果没有公共通道的，其他业主欲从顶层住户室内通往楼顶屋面的，须经顶层住户同意。　　建设部2001年8月15日修改后的《城市异产毗连房屋管理规定》第六条规定：　　所有人和使用人对共有、共用的门厅、阳台、屋面、楼道、厨房、厕所以及院路、上下水设施等，应共同合理使用并承担相应义务；除另有约定外，任何一方不得多占、独占。所有人和使用人在房屋共有、共用部位，不得有损害他方利益的行为。”　　第七条规定：异产毗连房屋所有人以外的人如需使用异产毗连房屋的共有部位时，应取得各所有人一致同意，并签订书面协议。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 　　楼顶屋面属于建筑物区分所有权的共有部分，任何人（包括房地产开发商和业主）对楼顶屋面不享有专有权，应属于全体业主共有。房地产开发公司无权擅自将楼顶屋面售予购房者。　　如使用楼顶屋面与相邻人发生纠纷，在司法实践中按照以下方式处理：如果商品房内有通往楼顶屋面的公共通道的，顶层住户不得妨碍楼内其他业主经过公共通道通往楼顶屋面；如果没有公共通道的，其他业主欲从顶层住户室内通往楼顶屋面的，须经顶层住户同意。　　建设部2001年8月15日修改后的《城市异产毗连房屋管理规定》第六条规定：　　所有人和使用人对共有、共用的门厅、阳台、屋面、楼道、厨房、厕所以及院路、上下水设施等，应共同合理使用并承担相应义务；除另有约定外，任何一方不得多占、独占。所有人和使用人在房屋共有、共用部位，不得有损害他方利益的行为。”　　第七条规定：异产毗连房屋所有人以外的人如需使用异产毗连房屋的共有部位时，应取得各所有人一致同意，并签订书面协议。

[律师回复] 《物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
《物业管理条例》第二十七条规定，业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。
如果开发商未将地下车库的建筑面积计算到共摊面积中;也未承诺无偿提供地下车库;同时也未将建造地下车库的成本核算进住宅开发成本之内，则所有权应归属于开发商。但是即便如此，开发商也不能把车库出售给任何非业主。如果按建设规划要求，开发商必须为小区业主提供车库，则开发商只能将车位在出售住宅时一同出售给小区内的业主所有，此时，出售所得价款应归开发商所有。

[律师回复] 你好，要根据漏水原因确定承担责任的主体。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下,
首先，全体购房人享有对外墙的所有权。在房屋买卖法律关系中，外墙作为房屋结构部分，是合同标的物不可缺少的部分，应该随房屋完整交付。实际上根据《商品房销售公摊规则》本幢房屋购房人全体为外墙支付了全部面积价款，外墙成为受让人产权的一部分，出让人开发商对外墙已经实际进行了转让，本幢楼区分所有权人全体因取得各自专有产权而享有对外墙的区分所有权之共有权。
由于房屋出让，开发商成为非所有权人或区分所有权人，其均不享有对外墙面的“单独”处分权。基于物权法定原理，即使在每一份购房合同中对外墙面的使用权约定归属于非所有权人，也因为开发商的无处分权而无效，除非事前开发商与区分所有人全体对此达成了一致意见。
其次，外墙面应该由全体购房人使用管理。理论上，专有部分的范围划至房屋单元界壁
最后粉刷表层，而在外部关系上，比如买卖、保险、纳税等计算房屋面积时则计算至界壁中心的面积，而依照《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》，外墙墙体水平投影面积的一半计入套内面积另一半则记入公摊面积，但并不能因此简单地认为外墙一半专有一半共有。
再者，《物业管理条例》第五十五条也规定了“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营管理的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”
总之，针对外墙面的使用权问题，只有全体区分所有权人基于所有权的身份可以使用、受益，而且这种权利的行使必须经过区分所有权人的集体同意。

[律师回复] 楼顶的使用权归全体业主

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下,
首先，全体购房人享有对外墙的所有权。在房屋买卖法律关系中，外墙作为房屋结构部分，是合同标的物不可缺少的部分，应该随房屋完整交付。实际上根据《商品房销售公摊规则》本幢房屋购房人全体为外墙支付了全部面积价款，外墙成为受让人产权的一部分，出让人开发商对外墙已经实际进行了转让，本幢楼区分所有权人全体因取得各自专有产权而享有对外墙的区分所有权之共有权。
由于房屋出让，开发商成为非所有权人或区分所有权人，其均不享有对外墙面的“单独”处分权。基于物权法定原理，即使在每一份购房合同中对外墙面的使用权约定归属于非所有权人，也因为开发商的无处分权而无效，除非事前开发商与区分所有人全体对此达成了一致意见。
其次，外墙面应该由全体购房人使用管理。理论上，专有部分的范围划至房屋单元界壁
最后粉刷表层，而在外部关系上，比如买卖、保险、纳税等计算房屋面积时则计算至界壁中心的面积，而依照《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》，外墙墙体水平投影面积的一半计入套内面积另一半则记入公摊面积，但并不能因此简单地认为外墙一半专有一半共有。
再者，《物业管理条例》第五十五条也规定了“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营管理的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”
总之，针对外墙面的使用权问题，只有全体区分所有权人基于所有权的身份可以使用、受益，而且这种权利的行使必须经过区分所有权人的集体同意。

[律师回复] 二楼居民能够通过法律的流程来维护自身的权益。
首先要确定安装的广告牌手续可否通过相关部门的审批；
其次买下房屋或者商铺时，房地产开发商可否有关于对墙体使用权的明确标注，尤其是对于外墙的使用可否有相关的明文限定和解释；还有一点是要看两方可否签订肯定的协定，在法律有效的范围内的协定是受法律保护，受到利益损坏的一方能够通过法律的流程来维护自身的权益。另外，参照《物权法》及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纷争案件具体应用法律若干问题的解释》的限定，本栋楼外的其他住户如果主张该广告牌的设置与自己有利害关系，只要能证明其房屋价值、生活质量及安全受到或可能受到不利影响，能够请求人民法院排除妨害、恢复原状、确认做法无效或者要求赔偿损失。

[律师回复] 根据国家现在的限定，房40年（商铺）或70年（住宅）到时后自动续约。土地的所有权是国家的，我俩只是有使用权，商铺的40年就是指的土地的使用权年限，到时的只是土地租用时间，不是房屋，到时候能够继续交纳土地出让金即可再次获到房屋土地使用权。土地如果到时，所有人具有优先向国家申请延续土地使用权的权利，如果国家无拆迁计划，则该土地能够由原所有人按照现行（到时日）的土地价格，交纳土地出让金以继续使用土地。如果国家有拆迁计划，则无偿征用土地，并对地上物做价赔偿。房屋的所有权永久隶属购房者，这个你不用担心，如果是需要拆迁，会依照当时的市值评估价格来做赔偿的，这个放心就行了！

[律师回复] 《物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
《物业管理条例》第二十七条规定，业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。
如果开发商未将地下车库的建筑面积计算到共摊面积中;也未承诺无偿提供地下车库;同时也未将建造地下车库的成本核算进住宅开发成本之内，则所有权应归属于开发商。但是即便如此，开发商也不能把车库出售给任何非业主。如果按建设规划要求，开发商必须为小区业主提供车库，则开发商只能将车位在出售住宅时一同出售给小区内的业主所有，此时，出售所得价款应归开发商所有。