商品房物业纠纷律师收费标准是多少？

[律师回复] 一、和解。即你们自行协商解决。你们是民事纠纷的主体，你们对争议的事项享有充分的处分权能。
二、调解。你们可以委托村委会依据一定的社会规范，在你们之间沟通信息，摆事实明道理，促成你们相互谅解、妥协，从而达成最终解决纠纷的合意。
三、仲裁。所谓仲裁是指在仲裁庭的主持下，在民事纠纷双方当事人的参与下，依法对民事纠纷居中审理并制作一定法律文书平息冲突的方法。
四、诉讼，即“打官司”。相对于人民调解、当事人自我平息、单位处理和仲裁机制而言，民事诉讼是典型的公力救济形式。这种公力救济的特点是具有特殊的法律强制性。
房屋产权纠纷起诉书
原告：
地址：
电话：
委托代理人：
被告：
地址：
电话：
法定代表人：
一、房屋产权纠纷起诉请求：
１．判令被告立即为原告办理涉诉房产的房产证；
２．判令被告向原告支付逾期办理房产证的违约金＿＿元；
３．判令由被告承担本案的诉讼费用。
二、房屋产权纠纷起诉的事实和理由：
原告于＿＿年＿＿月＿＿日与被告签订了《商品房合同书》，向被告购买位于＿＿小区＿＿号楼＿＿单元＿＿层的房屋。原告在支付完所有房款后，于＿＿年　＿＿月＿＿日取得正式购房发票。
房产合同签订后，原告依约履行了付款义务，并于＿＿年收楼入住，被告有义务及时为原告办理房产证，但被告至今未办理。
由于双方在房产合同中并未约定逾期办理房产证的违约金，因此原告要求被告按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期办理房产证的违约金，并在规定期限内办妥相关房产证；
悟空找房
若被告逾期仍未办理，致使房产合同无法履行的，原告要求解除购房合同，并要求被告返还购房款，赔偿损失。
原告与被告就上述房产纠纷事宜商讨未果，现根据房产法律、法规的相关规定，恳请法院查明事实，依法支持原告的起诉请求。
此致
＿＿＿＿人民法院
具状人：＿＿
＿＿年＿＿月＿＿日
这些都是关于我们遇到农村房屋土地纠纷时和房屋产权起诉书等相关资料，关于房屋产权起诉书，我所整理出来的只是范文，具体类容还是要根据具体情况来拟定。如果你刚好遇到这类问题，需要更详细的了解，可以咨询一下当地经验丰富的律师和机构。

[律师回复] 一、什么是房屋质量问题？
房屋质量问题，也称房屋质量缺陷，是指房屋建筑工程的质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定。
由此定义可知，并不是所有可见的房屋瑕疵都是质量缺陷，比如细微裂缝，非常微小的倾斜。如果这些瑕疵在工程建设标准容许的范围内，则不构成质量问题，购房者只能容忍。
二、商品房质量纠纷如何处理？
针对有关房屋质量纠纷，购房者可以采取以下措施，维护自己的合法权益：
1、对开发商交付的房屋不属于主体结构质量不合格的一般质量问题
在保修期内，购房者可根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条的规定主张自己的权利，即房地产开发企业应当在商品房交付使用时质量问题，承担商品房保修责任。购房者可请求其维修，因维修致使房屋使用功能受到影响或给购买人造成损失的，开发商应当负赔偿责任。
2、对开发商交付的房屋属于主体结构质量不合格的
这种情形应先请求房屋所在地的房屋工程质量监督单位检查，在取得房屋质量鉴定不合格的证书后，可要求开发商予以退房，对因此造成损失的，开发商应承担赔偿责任。
也就是说，对于房屋质量纠纷，购房者可以先同开发商进行协商解决，如果不能达成合意，可以到相关部门，例如消费者权利保护机构进行投诉。
此外，对购房者的正当要求，开发商不予理睬的，可以向消费者协会投诉或者向房屋所在地人民法院起诉，这是解决纠纷比较稳妥和有效的方法。
二、商品房质量纠纷如何收集证据？
要避免房屋质量困扰，在商品房质量纠纷中获得更大的权益，购房者需做到签好质量条款、仔细验收房屋和注意保留证据三个环节。
（1）签好质量条款
如今购房者购买的大多是期房，签合同时房屋还未造好。入住后发现房屋有质量问题，若合同里没有约定解决问题的具体办法，对购房人来说是非常不利的。因此，在签合同时购房者就应对房屋质量留个心眼。
（2）保留验房手续
办理交房入住手续时，购房者应要求开发商提供房屋的竣工验收备案表，查看自己所购房屋是否在该表的范围内；开发商还应提供新建住宅质量保证书，保证书规定了房屋各部位的具体保修范围和时间，是购房者要求开发商履行保修义务的书面文件。
若购房者发现房屋有质量问题，应立即要求开发商对有质量问题的部位予以书面确认并加盖公章。如果问题无法及时解决，购房者应要求开发商承担延期交房的责任，并索要书面凭证。
（3）注意保留相关凭证的证据
购房者实际入住后，如果出现质量问题，首先要分析该质量问题的性质，是房屋本身的质量问题，还是装修造成的问题。如果是房屋本身的质量问题，按照有关规定，在保修期内，购房者应向开发商要求维修，尽量用书面方式提出，并让开发商盖章确认。若开发商拒绝或拖延维修，购房者可请他人进行维修，此时购房者要保管好发票和相关书面凭证。

[律师回复] 商品房质量问题是一个世界性的话题，每年因质量问题造成的损失不计其数，质量问题不但缩短建筑物的寿命，也给住户带来了极大的苦恼。搬入新房本是件喜事，可房屋如果出现了质量问题就成了一件窝心事，如再遇到久拖不决，那就更苦不堪言了。中国消费者协会去年发布对12 个城市商品房质量满意度调查报告称，近40%的消费者对商品房投诉处理结果不满意。所以消费者掌握一些实用的投诉方法很有必要。如何保护购房人利益，国家关于商品房质量纠纷相关法规和政策都有明确规定，它是投诉维权的有力依据。如国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房，给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

[律师回复] 产品质量纠纷和合同纠纷有关的法律问题如下：1、当事人约定优先。  2、合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充;不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。  3、当事人就有关合同标的物的质量要求约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，按照国家标准、行业标准履行;没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。  4、卖方在出卖标的物时，通过产品介绍、产品说明书等形式对标的物品质进行的说明，如果合同中没有明确的约定，则该说明构成卖方对标的物品质的明示担保。如果实际交付的标的物与该说明不符，则属于交付的标的物质量不符合要求。

[律师回复] 商品房在买卖的过程中，双方极容易发生纠纷，很多情况下人们都无法解决商品房买房中产生的纠纷问题。那么，商品房买卖纠纷处理如何是好?随着买商品房的人越来越多，也有很多人知道想要弄清楚这点
如何处理商品房买卖合同纠纷
一、逾期交付的违约责任。
出卖人在房屋没有达到合同约定的交付使用条件的时候就将房屋交付给了买受人，而买受人接收了房屋。如果房屋达到交付条件的时间超过了合同约定的时间，买受人能否要求出卖人承担逾期交房的违约责任?
按照双方当事人的合同约定，买受人在接收房屋时应当有权察看房屋达到合同约定交付条件的有关证明文件，因此，无论是出卖人在交房时没有出示这些证明文件，还是买受人明知房屋没有达到合同约定的交付条件而同意接收房屋，双方当事人都以自己的实际行为变更了合同关于房屋交付条件及程序的约定，那么，如果房屋达到交付条件的时间超过了合同约定的时间，买受人不能再依照合同的约定追究出卖人逾期交房的违约责任。
二、《商品房买卖合同》逾期履行违约金如何确定?
按合同约定的违约责任为标准来计算违约金;合同没有约定的，按逾期履行的天数依逾期贷款利息标准来确定。
三、 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当如何处理?
按合同约定来处理。如当事人能举出证据说明其违约行为给对方造成损失的具体数额，则违约金按是否超过损失30%为限来进行适当调整。
四、对于出卖人交付不合格房屋的，买受人可采取的救济措施有哪些?
买受人采取的补救措施有：
(1)实际履行。买受人所购置的房屋如果地基基础工程及主体结构工程质量出现问题，如果通过加固等能够修复，且确保建筑物安全的，买受人可以请求出卖人依照法律规定及合同约定内容履行义务。实际履行是我国合同履行的一项基本原则，是一方违约以后另一方可以采取的一项主要补救措施。但要考虑违约方能否继续履行及其继续履行的合理性，如果违约方确无力继续履行或继续履行将会付出更大的代价等，均不宜采取此种补救措施。
(2)解除合同。在房屋出现地基基础工程及主体结构工程质量问题后，难以通过修复办法解决的，买受人可请求解除合同。解除合同是一种较严厉的措施，一般禁止当事人在没有任何法定或约定根据的情况下任意解除合同。
(3)违约金及损害赔偿。出卖人交付的房屋不合格，买受人不论是请求实际履行还是解除合同，均不影响请求出卖人支付违约金及承担损害赔偿责任。
(4)违约侵权责任。
五、出卖人交付不合格房屋，买受人采取违约侵权责任措施予以补救的，应注意哪些问题：
(1)不法行为造成受害人人身伤害和精神伤害的，即使当事人之间存在着合同关系，也应按侵权责任予以处理，因为合同责任不能对受害人所遭受的人身伤害和精神损害提供补救。
(2)当事人之间存在合同关系，而不法行为仅造成受害人财产损失的，则按合同纠纷处理对受害人更为有利些。
(3)责任竞合的情况下，若当事人事先在合同中约定了双方仅承担合同责任，原则上从其约定。但当事人的约定不能免除其应承担的故意或重大过失的侵权责任，在此情况下，受害人享有两种权利。

[律师回复] [起诉状内容]
(1)标题居中写明：“民事起诉状”。
(2)原、被告的基本情况。
(3)案由：商品房预售合同纠纷。
(4)诉讼请求：开发商提起诉讼的：购房者未按约支付房价款的，请求判令购房者支付相应房价款及违约金；其他。购房者提起诉讼的：开发商逾期交房的，请求判令开发商支付违约金；购房者交付定金后，开发商解除合同的，请求判令开发商双倍返还定金；其他。
(5)事实和理由：原、被告双方订立商品房预售合同的时间及约定内容。合同变更或解除的协议。合同履行的情况。被告未合格履行义务的事实。依法要求被告承担相应责任。
(6)写明向人民法院提供证据的名称、件数或证据线索，并写明证据来源。有证人的应写明证人的姓名、身份证号码和住址。
(7)写明起诉状致送的人民法院名称；文末由具状人签名或盖章，并注明起诉时间。
[立案时应当提供的材料]
(1)起诉状正本一份，并根据被告的人数提供副本。
(2)原告的身份证明。
(3)授权委托书及委托代理人的身份证明(如委托代理人系自然人的，应提供身份证复印件；如委托代理人系律师的，应提供律师事务所的函)。
(4)商品房预售合同及其变更或解除的协议。
(5)违约行为证明材料。
(6)因客观原因对证明与本案有关的证据无法自行收集，或虽经委托代理律师亦无法收集的，应向人民法院提出书面申请，请求人民法院进行查证。申请书的内容包括查证内容、证据保管单位、部门、证人的姓名、地址、单位、通讯联络方法等详细情况。
[管辖]
属于专属管辖的案件，由房屋所在地的人民法院管辖。
[备注]
商品房预售的条件：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证；按提供预售的商品房计算，投入的资金达到总投资的25%以上，并已确定竣工交付日期；向县级以上房管部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
商品房预售必须取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用证、开工证、商品房销(预)售许可证。以上是商品房销售纠纷起诉状的内容

[律师回复] [起诉状内容]
(1)标题居中写明：“民事起诉状”。
(2)原、被告的基本情况。
(3)案由：商品房预售合同纠纷。
(4)诉讼请求：开发商提起诉讼的：购房者未按约支付房价款的，请求判令购房者支付相应房价款及违约金；其他。购房者提起诉讼的：开发商逾期交房的，请求判令开发商支付违约金；购房者交付定金后，开发商解除合同的，请求判令开发商双倍返还定金；其他。
(5)事实和理由：原、被告双方订立商品房预售合同的时间及约定内容。合同变更或解除的协议。合同履行的情况。被告未合格履行义务的事实。依法要求被告承担相应责任。
(6)写明向人民法院提供证据的名称、件数或证据线索，并写明证据来源。有证人的应写明证人的姓名、身份证号码和住址。
(7)写明起诉状致送的人民法院名称；文末由具状人签名或盖章，并注明起诉时间。
[立案时应当提供的材料]
(1)起诉状正本一份，并根据被告的人数提供副本。
(2)原告的身份证明。
(3)授权委托书及委托代理人的身份证明(如委托代理人系自然人的，应提供身份证复印件；如委托代理人系律师的，应提供律师事务所的函)。
(4)商品房预售合同及其变更或解除的协议。
(5)违约行为证明材料。
(6)因客观原因对证明与本案有关的证据无法自行收集，或虽经委托代理律师亦无法收集的，应向人民法院提出书面申请，请求人民法院进行查证。申请书的内容包括查证内容、证据保管单位、部门、证人的姓名、地址、单位、通讯联络方法等详细情况。
[管辖]
属于专属管辖的案件，由房屋所在地的人民法院管辖。
[备注]
商品房预售的条件：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证；按提供预售的商品房计算，投入的资金达到总投资的25%以上，并已确定竣工交付日期；向县级以上房管部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
商品房预售必须取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用证、开工证、商品房销(预)售许可证。以上是商品房销售纠纷起诉状的内容

[律师回复] 什么物品纠纷？

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 商品房质量纠纷的处理方式 一、开发商应该对商品房的普通质量问题承担保修责任。 为维护消费者的合法权益，我国政府先后颁布了《城市房地产开发企业经营管理条例》和《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》。这些房地产法规规定：房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》是房地产开发企业对所售的商品住宅承担质量责任的法律文件，应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。开发商应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。商品住宅售出后，委托物业管理等单位维修的，应在《住宅质量保证书》中明示委托单位。 依照法律规定，商品房保修期是从房产商将竣工验收的住宅交付使用之日起计算。正常使用情况下，各部位、部件的保修内容和保修期为：屋面防水3年;墙面、厨房、卫生间地面、地下室、管道渗漏1年;墙面、顶棚抹灰层脱落1年;地面空鼓开裂、大面积起砂1年;门窗翘裂、五金件损坏及卫生洁具1年;管道堵塞2个月;灯具、电器开关6个月;供热、供冷系统和设备的保修期为一个采暖期或供冷期;其他部位、部件的保修期限由供需双方自行约定，房产商可以延长上述保修期。 二、如果商品房主体结构质量不合格，后因质量问题严重影响居住，开发商应当承担退房并赔偿损失的责任。 《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第12条：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”第13条：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。” 根据上述规定，如果该商品房主体结构质量不合格，购房者有权要求退房。不过，购房者首先应该向工程质量监督单位申请重新核验，如果确属主体结构质量不合格，房地产开发公司应当办理退房手续，返还购房款，并应当就房屋主体结构质量不合格给购房者造成的损失进行赔偿。 如果该商品房因质量问题严重影响正常居住使用的，购房者也有权要求退房并要求赔偿损失。 如果该商品房是主体结构以外的部分存在质量问题，未严重影响正常居住的，那么购房者只能要求开发商负责进行维修，而无权要求退房。当然，因维修致使房屋原使用功能受到影响而造成损失的，开发商应当负责赔偿损失。

[律师回复]
一、二手房买卖合同的典型纠纷有哪些?
二手房合同纠纷
一：逾期支付房款引起的纠纷
下家逾期支付房款时，上家可以要求继续付款之外，还可以要求下家支付相应的利息或合同中约定的逾期付款违约金，上家还要以根据自己的意愿解除合同，不再出售房子了。下家要注意的是，如双方在房屋买卖合同中约定下家用银行贷款支付部分房款，而到时由于贷款政策调整或别的原因银行未能足额放贷的话，下家仍然要承担逾期付款的违约责任。
二手房合同纠纷
二：逾期交付房屋引起的纠纷
上家在合同约定的交房时间还未交房，除了有一些正当的理由，比如下家未按时付款，否则要对下家承担违约责任。
二手房合同纠纷
三：逾期办理过户手续引起的纠纷
上家或下家都有可能想毁约而迟迟不去办理过户手续，但下家想毁约时主要采用不支付房款的方法，所以一般是上家不办过户手续，这时，下家如果对这套房子志在必得，一定要尽早起诉，同时为避免上家另将房屋转卖他人，最好将房屋进行保全。
二手房合同纠纷
四：要求返还定金引起的纠纷
按定金的性质，可以分为立约定金，违约定金等等，约定哪种定金，关键要看定金合同中是怎么约定。
二手房合同纠纷
五：因中介行为引起的纠纷
如上家或下家在与中介公司签订居间合同后，由于避开中介公司进行交易或签订买卖合同后毁约，造成中介公司中介费的损失，中介公司可以根据居间合同追究其责任。又如中介公司在进行居间和代理时，不规范不尽责而造成的纠纷。
二手房合同纠纷
六：因房屋质量引起的纠纷
由于上家交付的房屋存在质量问题，遭到下家索赔或要求解除合同。根据有关规定，如果上家故意隐瞒房屋质量瑕疵应承担赔偿责任，如果上家已就房屋质量的问题明确告知下家的，那上家不承担责任。
二手房合同纠纷
七：因“黑白合同”引起的纠纷
“黑白合同”指的是在二手房买卖过程中，买卖双方就同一房屋买卖签订的数份不同价格的合同。送至房产交易中心登记的叫“白合同”，只供登记用。双方私下留存的叫“黑合同”，作为交易的真实成交价格。
二、二手房买卖合同注意事项有哪些?
二手房买卖有其特殊性，与商品房交易相比法律风险更多，买家稍一疏忽就可能陷入纠纷困局，不仅交易不成误事费工，还可能会官司缠身。在此提供一些二手房买卖合同注意事项，大家在买房过程中不妨参考：
二手房买卖合同注意事项
一：最好找一个声誉较好的中介公司，并在合同中体现房屋中介公司的相应责任。在合同中要明确约定，并非只为买卖双方牵线搭桥这么简单，中介公司最重要的责任是向下家如实报告与订立房地产买卖合同有关的重大信息，包括产权人、室号、有没有权利限制等等，。
二手房买卖合同注意事项
二：防止卖方因房屋涨价而卖与第三人造成履约不能(即一房二卖)。 由于现在房价呈上升趋势，所以法院受理的一房二卖或要求卖方继续履行合同的案件非常多，我们应当在签订二手房买卖合同中有效的防范相关的风险。在目前来讲，在违约条款中将违约金约定的适当高些，是普遍采取的方法。
二手房买卖合同注意事项
三：弄清合同中约定的房产，谁是产权人，这一点尤为关键! 签订合同时，卖方未到场，转而委托他的亲朋好友来签约，买方要弄明白签约人到底是产权人本人还是产权人委托的代理人。如果是产权人本人，要看一下身份证件。如果是产权人的代理人，要看一下是不是有产权人签署的委托书，而且最好要求提供经过公证的授权委托书。

[律师回复] 处理商品买卖合同纠纷原告刘×诉称：×年×月×日，原告(乙方)与被告（甲方）签订了一份协议书，约定：乙方向甲方提出合同申请，经甲方确认自签订合同之日起，乙方在×省×市×县区域内开展“××”产品的经营活动，属于县级代理商级别。签订合同后，甲方要求乙方交纳合同履约金后，再履行合同义务，我通过银行汇款将合同履约金×万元给了被告，但被告拒绝出具发票。随后，我发现该协议书的标的物约定不明确，不能确定被告要提供什么产品给我，我找被告协商后达不成一致。该协议书无法履行

[律师回复] 商品房在买卖的过程中，双方极容易发生纠纷，很多情况下人们都无法解决商品房买房中产生的纠纷问题。那么，商品房买卖纠纷处理如何是好?随着买商品房的人越来越多，也有很多人知道想要弄清楚这点
如何处理商品房买卖合同纠纷
一、逾期交付的违约责任。
出卖人在房屋没有达到合同约定的交付使用条件的时候就将房屋交付给了买受人，而买受人接收了房屋。如果房屋达到交付条件的时间超过了合同约定的时间，买受人能否要求出卖人承担逾期交房的违约责任?
按照双方当事人的合同约定，买受人在接收房屋时应当有权察看房屋达到合同约定交付条件的有关证明文件，因此，无论是出卖人在交房时没有出示这些证明文件，还是买受人明知房屋没有达到合同约定的交付条件而同意接收房屋，双方当事人都以自己的实际行为变更了合同关于房屋交付条件及程序的约定，那么，如果房屋达到交付条件的时间超过了合同约定的时间，买受人不能再依照合同的约定追究出卖人逾期交房的违约责任。
二、《商品房买卖合同》逾期履行违约金如何确定?
按合同约定的违约责任为标准来计算违约金;合同没有约定的，按逾期履行的天数依逾期贷款利息标准来确定。
三、 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当如何处理?
按合同约定来处理。如当事人能举出证据说明其违约行为给对方造成损失的具体数额，则违约金按是否超过损失30%为限来进行适当调整。
四、对于出卖人交付不合格房屋的，买受人可采取的救济措施有哪些?
买受人采取的补救措施有：
(1)实际履行。买受人所购置的房屋如果地基基础工程及主体结构工程质量出现问题，如果通过加固等能够修复，且确保建筑物安全的，买受人可以请求出卖人依照法律规定及合同约定内容履行义务。实际履行是我国合同履行的一项基本原则，是一方违约以后另一方可以采取的一项主要补救措施。但要考虑违约方能否继续履行及其继续履行的合理性，如果违约方确无力继续履行或继续履行将会付出更大的代价等，均不宜采取此种补救措施。
(2)解除合同。在房屋出现地基基础工程及主体结构工程质量问题后，难以通过修复办法解决的，买受人可请求解除合同。解除合同是一种较严厉的措施，一般禁止当事人在没有任何法定或约定根据的情况下任意解除合同。
(3)违约金及损害赔偿。出卖人交付的房屋不合格，买受人不论是请求实际履行还是解除合同，均不影响请求出卖人支付违约金及承担损害赔偿责任。
(4)违约侵权责任。
五、出卖人交付不合格房屋，买受人采取违约侵权责任措施予以补救的，应注意哪些问题：
(1)不法行为造成受害人人身伤害和精神伤害的，即使当事人之间存在着合同关系，也应按侵权责任予以处理，因为合同责任不能对受害人所遭受的人身伤害和精神损害提供补救。
(2)当事人之间存在合同关系，而不法行为仅造成受害人财产损失的，则按合同纠纷处理对受害人更为有利些。
(3)责任竞合的情况下，若当事人事先在合同中约定了双方仅承担合同责任，原则上从其约定。但当事人的约定不能免除其应承担的故意或重大过失的侵权责任，在此情况下，受害人享有两种权利。

[律师回复] 商品房在买卖的过程中，双方极容易发生纠纷，很多情况下人们都无法解决商品房买房中产生的纠纷问题。那么，商品房买卖纠纷处理如何是好?随着买商品房的人越来越多，也有很多人知道想要弄清楚这点
如何处理商品房买卖合同纠纷
一、逾期交付的违约责任。
出卖人在房屋没有达到合同约定的交付使用条件的时候就将房屋交付给了买受人，而买受人接收了房屋。如果房屋达到交付条件的时间超过了合同约定的时间，买受人能否要求出卖人承担逾期交房的违约责任?
按照双方当事人的合同约定，买受人在接收房屋时应当有权察看房屋达到合同约定交付条件的有关证明文件，因此，无论是出卖人在交房时没有出示这些证明文件，还是买受人明知房屋没有达到合同约定的交付条件而同意接收房屋，双方当事人都以自己的实际行为变更了合同关于房屋交付条件及程序的约定，那么，如果房屋达到交付条件的时间超过了合同约定的时间，买受人不能再依照合同的约定追究出卖人逾期交房的违约责任。
二、《商品房买卖合同》逾期履行违约金如何确定?
按合同约定的违约责任为标准来计算违约金;合同没有约定的，按逾期履行的天数依逾期贷款利息标准来确定。
三、 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当如何处理?
按合同约定来处理。如当事人能举出证据说明其违约行为给对方造成损失的具体数额，则违约金按是否超过损失30%为限来进行适当调整。
四、对于出卖人交付不合格房屋的，买受人可采取的救济措施有哪些?
买受人采取的补救措施有：
(1)实际履行。买受人所购置的房屋如果地基基础工程及主体结构工程质量出现问题，如果通过加固等能够修复，且确保建筑物安全的，买受人可以请求出卖人依照法律规定及合同约定内容履行义务。实际履行是我国合同履行的一项基本原则，是一方违约以后另一方可以采取的一项主要补救措施。但要考虑违约方能否继续履行及其继续履行的合理性，如果违约方确无力继续履行或继续履行将会付出更大的代价等，均不宜采取此种补救措施。
(2)解除合同。在房屋出现地基基础工程及主体结构工程质量问题后，难以通过修复办法解决的，买受人可请求解除合同。解除合同是一种较严厉的措施，一般禁止当事人在没有任何法定或约定根据的情况下任意解除合同。
(3)违约金及损害赔偿。出卖人交付的房屋不合格，买受人不论是请求实际履行还是解除合同，均不影响请求出卖人支付违约金及承担损害赔偿责任。
(4)违约侵权责任。
五、出卖人交付不合格房屋，买受人采取违约侵权责任措施予以补救的，应注意哪些问题：
(1)不法行为造成受害人人身伤害和精神伤害的，即使当事人之间存在着合同关系，也应按侵权责任予以处理，因为合同责任不能对受害人所遭受的人身伤害和精神损害提供补救。
(2)当事人之间存在合同关系，而不法行为仅造成受害人财产损失的，则按合同纠纷处理对受害人更为有利些。
(3)责任竞合的情况下，若当事人事先在合同中约定了双方仅承担合同责任，原则上从其约定。但当事人的约定不能免除其应承担的故意或重大过失的侵权责任，在此情况下，受害人享有两种权利。

[律师回复] 王某与某房地产开发公司签订了一份商品房买卖合同，合同约定了买卖的价格和房屋的交付时间。此后，王某依约支付了约定的合同价款，房地产开发公司将商品房房交付王某使用，未办理产权登记手续。另王某又与李某签订了一份买卖合同，约定将从某房地产开发公司购得的商品房以每平方米高于原购入价500元卖给李某。但后因此房价格上涨，王某拒不办理产权登记手续且主张其与李某的买卖合同无效，李某因之诉至。
本案审理中首要的一点是认定王某与李某间买卖合同的效力如何，对此有三种意见。
第一种意见认为合同无效，理由为：买卖合同违反了《城市房地产管理法》无产权房屋不得买卖的禁止性规定。
第二种意见认为合同效力待定，理由为：王某未取得产权而处分他人财产，是无权处分，无权处分的合同效力待定。
第三种意见认为合同有效，理由为：王某将其对房屋开发公司的债权转让给了自己，这一债权转让合同符合当事人的意思自治，并不违反法律强制性规定。
审理本案的
第一关键在于对认定李某与王某间房屋买卖合同的效力，结合上文的分歧意见，我们归纳出本案中有争议的法律问题为：王某与李某的买卖合同是否违反法律的强制性规定王某将转让商品房的行为是无权处分还是有权处分如果上述行为是无权处分，那这一行为的效力如何如果上述行为是有权处分，那这一行为是否属于债权让与。现分析如下：
《合同法》第52条第1款的第5项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。因此，违反法律和行政法规的强制性规定是认定合同无效的重要依据之一。王某认为根据《城市房地产管理法》第37条第1款的第6项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。其与李某所订立的合同违反了这一强制性的规定，故为无效。我们认为，这一规定不是《合同法》第52条所谓的强制性条款，第
一、在法理上，凡法律条文冠以“不得”等字样不必然代表此条文为强制性条款，也可以是带有指引性质的条款第
二、《城市房地产管理法》是颁布的法律，此法的颁布带有浓厚的行政管理色彩，在立法技术上多用“不得”等字样来表达方便行政的寓意。同时在立法的内容上也没有充分考虑到当下的商品房交易状况，有滞后性第
三、从《合同法》鼓励交易的原则出发，对实践中如王某与李某相类似的买卖合同都认定为无效不利用物价值的有效且充分使用，所以在审判实践中，应尽量减小合同无效的范围第
四、买卖合同标的物的特征表明，其标的物无须是现已存在的物或现属于出卖人的物，即使是非房屋所有权人也可能成为房屋的出卖人。综上，以本案讼争买卖合同违反《城市房地产管理法》的强制性规定而无效的观点是错误的。

[律师回复] 根据我国《仲裁法》以及一些相关法律的规定，以下几个方面的房地产纠纷可以采用仲裁的方式解决：
房屋买卖争议，包括房产买卖合同、价格、优先购买权等方面的争议;
房屋所有权的争议，包括所有权归属、价格、变更、析产、交换等方面的争议;
房屋使用权争议，包括租赁、租金、强占、返还、占有、交换、转让等方面的争议;
他项权利与相邻关系，包括通行、典当及与相邻房屋发生的权利与义务关系等方面的争议;
房屋修缮的争议，商品房纠纷仲裁申请书包括房屋修缮的工程项目及安全检查的鉴定、各项工程费用的承担等方面的争议。

[律师回复] 处理商品买卖合同纠纷故原告依据相关的法律规定，诉至法院，要求判决确认双方签订的《合同书》无效，并要求被告返还合同履约金×万×千元及利息。

[律师回复] 商品房在买卖的过程中，双方极容易发生纠纷，很多情况下人们都无法解决商品房买房中产生的纠纷问题。那么，商品房买卖纠纷处理如何是好?随着买商品房的人越来越多，也有很多人知道想要弄清楚这点
如何处理商品房买卖合同纠纷
一、逾期交付的违约责任。
出卖人在房屋没有达到合同约定的交付使用条件的时候就将房屋交付给了买受人，而买受人接收了房屋。如果房屋达到交付条件的时间超过了合同约定的时间，买受人能否要求出卖人承担逾期交房的违约责任?
按照双方当事人的合同约定，买受人在接收房屋时应当有权察看房屋达到合同约定交付条件的有关证明文件，因此，无论是出卖人在交房时没有出示这些证明文件，还是买受人明知房屋没有达到合同约定的交付条件而同意接收房屋，双方当事人都以自己的实际行为变更了合同关于房屋交付条件及程序的约定，那么，如果房屋达到交付条件的时间超过了合同约定的时间，买受人不能再依照合同的约定追究出卖人逾期交房的违约责任。
二、《商品房买卖合同》逾期履行违约金如何确定?
按合同约定的违约责任为标准来计算违约金;合同没有约定的，按逾期履行的天数依逾期贷款利息标准来确定。
三、 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当如何处理?
按合同约定来处理。如当事人能举出证据说明其违约行为给对方造成损失的具体数额，则违约金按是否超过损失30%为限来进行适当调整。
四、对于出卖人交付不合格房屋的，买受人可采取的救济措施有哪些?
买受人采取的补救措施有：
(1)实际履行。买受人所购置的房屋如果地基基础工程及主体结构工程质量出现问题，如果通过加固等能够修复，且确保建筑物安全的，买受人可以请求出卖人依照法律规定及合同约定内容履行义务。实际履行是我国合同履行的一项基本原则，是一方违约以后另一方可以采取的一项主要补救措施。但要考虑违约方能否继续履行及其继续履行的合理性，如果违约方确无力继续履行或继续履行将会付出更大的代价等，均不宜采取此种补救措施。
(2)解除合同。在房屋出现地基基础工程及主体结构工程质量问题后，难以通过修复办法解决的，买受人可请求解除合同。解除合同是一种较严厉的措施，一般禁止当事人在没有任何法定或约定根据的情况下任意解除合同。
(3)违约金及损害赔偿。出卖人交付的房屋不合格，买受人不论是请求实际履行还是解除合同，均不影响请求出卖人支付违约金及承担损害赔偿责任。
(4)违约侵权责任。
五、出卖人交付不合格房屋，买受人采取违约侵权责任措施予以补救的，应注意哪些问题：
(1)不法行为造成受害人人身伤害和精神伤害的，即使当事人之间存在着合同关系，也应按侵权责任予以处理，因为合同责任不能对受害人所遭受的人身伤害和精神损害提供补救。
(2)当事人之间存在合同关系，而不法行为仅造成受害人财产损失的，则按合同纠纷处理对受害人更为有利些。
(3)责任竞合的情况下，若当事人事先在合同中约定了双方仅承担合同责任，原则上从其约定。但当事人的约定不能免除其应承担的故意或重大过失的侵权责任，在此情况下，受害人享有两种权利。

[律师回复] 作为一个律师，据我专业范围所知商品房买卖合同纠纷诉状是属于民事起诉状。原告：姓名，性别，出生年月日，民族，文化程度，籍贯，工作单位，住址，，联系电话；　　被告：姓名，性别，出生年月日，民族，文化程度，籍贯，工作单位，住址，联系电话；　　诉讼请求：　　一、请求贵院判令被告继续履行合同，并限期被告无条件交付原告之房屋合法手续。　　二、请求贵院判令被告即日给付原告因延迟收房产生的银行同期贷款利息人民币×××元，违约金×××元/天，（由2007年10月31日至2008年6月10日）逾期7个月，（按银行同期贷款利率计算）　　三、原告以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加违约金数额。要求按照22元/月/建筑平方米向原告支付补偿金，共计人民币×××元（大写： ）　　四、请求贵院判令被告因延期交房给原告办理房屋产权延期带来的损失×××元。（按银行现利率执行）　　五、请求贵院判令本案包含诉讼费在内的一切相关费用由被告承担。　　事实与理由　　原告与被告系商品房买卖合同关系。原告于200×年×月×日与被告签署了《商品房的买卖合同》，原告购买被告开发的红桥区咸阳路南端东侧龙悦花园×楼×门×××号商品房一套。合同中对原、被告之间的权利义务进行了详细约定。原告于200×年×月×日将首付款人民币×××元，于200 ×年×月×日将贷款人民币×××元付于被告帐户，合计总房款×××元全部支付到被告指定帐户。原告依据合同中的约定履行了自己作为一个买受人应尽的付款义务。根据合同第三条约定，该商品房应于2007年10月31日前验收合格并交付使用，但由于被告没有依照《天津市商品房管理条例》合法取得《住宅商品房准许交付使用证》，导致至今2008年×月×日，原告不能合法入住。被告的行为构成了严重违约且恶意拖欠赔偿款。按照合同第五条第一款之约定，“甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。

[律师回复] [起诉状内容]
(1)标题居中写明：“民事起诉状”。
(2)原、被告的基本情况。
(3)案由：商品房预售合同纠纷。
(4)诉讼请求：开发商提起诉讼的：购房者未按约支付房价款的，请求判令购房者支付相应房价款及违约金；其他。购房者提起诉讼的：开发商逾期交房的，请求判令开发商支付违约金；购房者交付定金后，开发商解除合同的，请求判令开发商双倍返还定金；其他。
(5)事实和理由：原、被告双方订立商品房预售合同的时间及约定内容。合同变更或解除的协议。合同履行的情况。被告未合格履行义务的事实。依法要求被告承担相应责任。
(6)写明向人民法院提供证据的名称、件数或证据线索，并写明证据来源。有证人的应写明证人的姓名、身份证号码和住址。
(7)写明起诉状致送的人民法院名称；文末由具状人签名或盖章，并注明起诉时间。
[立案时应当提供的材料]
(1)起诉状正本一份，并根据被告的人数提供副本。
(2)原告的身份证明。
(3)授权委托书及委托代理人的身份证明(如委托代理人系自然人的，应提供身份证复印件；如委托代理人系律师的，应提供律师事务所的函)。
(4)商品房预售合同及其变更或解除的协议。
(5)违约行为证明材料。
(6)因客观原因对证明与本案有关的证据无法自行收集，或虽经委托代理律师亦无法收集的，应向人民法院提出书面申请，请求人民法院进行查证。申请书的内容包括查证内容、证据保管单位、部门、证人的姓名、地址、单位、通讯联络方法等详细情况。
[管辖]
属于专属管辖的案件，由房屋所在地的人民法院管辖。
[备注]
商品房预售的条件：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证；按提供预售的商品房计算，投入的资金达到总投资的25%以上，并已确定竣工交付日期；向县级以上房管部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
商品房预售必须取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用证、开工证、商品房销(预)售许可证。以上是商品房销售纠纷起诉状的内容

[律师回复] [起诉状内容]
(1)标题居中写明：“民事起诉状”。
(2)原、被告的基本情况。
(3)案由：商品房预售合同纠纷。
(4)诉讼请求：开发商提起诉讼的：购房者未按约支付房价款的，请求判令购房者支付相应房价款及违约金；其他。购房者提起诉讼的：开发商逾期交房的，请求判令开发商支付违约金；购房者交付定金后，开发商解除合同的，请求判令开发商双倍返还定金；其他。
(5)事实和理由：原、被告双方订立商品房预售合同的时间及约定内容。合同变更或解除的协议。合同履行的情况。被告未合格履行义务的事实。依法要求被告承担相应责任。
(6)写明向人民法院提供证据的名称、件数或证据线索，并写明证据来源。有证人的应写明证人的姓名、身份证号码和住址。
(7)写明起诉状致送的人民法院名称；文末由具状人签名或盖章，并注明起诉时间。
[立案时应当提供的材料]
(1)起诉状正本一份，并根据被告的人数提供副本。
(2)原告的身份证明。
(3)授权委托书及委托代理人的身份证明(如委托代理人系自然人的，应提供身份证复印件；如委托代理人系律师的，应提供律师事务所的函)。
(4)商品房预售合同及其变更或解除的协议。
(5)违约行为证明材料。
(6)因客观原因对证明与本案有关的证据无法自行收集，或虽经委托代理律师亦无法收集的，应向人民法院提出书面申请，请求人民法院进行查证。申请书的内容包括查证内容、证据保管单位、部门、证人的姓名、地址、单位、通讯联络方法等详细情况。
[管辖]
属于专属管辖的案件，由房屋所在地的人民法院管辖。
[备注]
商品房预售的条件：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证；按提供预售的商品房计算，投入的资金达到总投资的25%以上，并已确定竣工交付日期；向县级以上房管部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
商品房预售必须取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用证、开工证、商品房销(预)售许可证。以上是商品房销售纠纷起诉状的内容