如何通过遗嘱设立居住权

根据民法典的规定，当事人想要设立居住权，应当采用书面方式订立居住权合同，其次要向不动产登记机关申请居住权登记，居住权自登记时设立，这样居住权人就可以按合同约定，合法占有所有权人的住宅，以满足生活居住的需要。

以合同方式设立居住权，民法典规定得相对比较具体，但对以遗嘱方式设立居住权的，却并未作出详细规定，所以本文将结合相关案例，来谈谈以遗嘱方式设立居住权的问题。

一、如何以遗嘱方式设立居住权?

在生活中，有的老人既想为珍重之人留一份居住保障，又想把房产留给子女继承，这时该怎么处理?

深圳一对老夫妇，两人都八十多岁了，拥有多套房产，二老育有一儿一女，儿子离异有一子。

老人考虑到如果把房产全部留给儿子，可能会被儿子拿去做生意，风险太大，万一被债务所累，年老时连住的地方都没有。

为了家族财富的传承，最后老人通过遗嘱公证的方式，将房产的所有权遗赠给孙子，把居住权保留给儿子。

对于这个案例，会引申出另一个问题，当老人百年之后，儿子对房子的居住权该如何实现呢?

对此，我们可参考2021年7月1日施行的《武汉市居住权登记操作规范(试行)》这一文件，来进一步解答这个问题。

根据该规范的内容，如果房主留下遗嘱约定你对该住宅享有居住权，房主去世后，首先你应当召集遗嘱人的全体继承人到不动产登记窗口，书面确认该遗嘱是否为生效遗嘱，然后你要持遗嘱人死亡证明、该生效遗嘱申请办理居住权登记。

如果法院的生效判决确定了你享有的居住权，也可单方申请。

二、遗嘱设立居住权，不以书面形式为必要条件。

通过遗嘱设立居住权不需要严格采用书面形式，较之合同设立居住权，这是它的特别之处。

根据民法典继承编的规定，遗嘱共有自书遗嘱、录音录像遗嘱、公证遗嘱、口头遗嘱、代书遗嘱、打印遗嘱共6种法定形式，然而录音录像遗嘱、口头遗嘱本身就不具备书面形式，所以，对于以遗嘱方式设立居住权的，只要遗嘱本身符合法定的遗嘱形式且有效，为充分尊重遗嘱人的真实意愿，即便以录音录像遗嘱、口头遗嘱这样的非书面形式设立的居住权也应当认定是合法有效的。

三、遗嘱设立居住权，登记并非生效要件。

民法典第368条规定，居住权自登记时设立。

但通过遗嘱方式设立居住权的，如果严格适用“自登记时设立”，则会出现以下两个问题：第一，立遗嘱人生前就为特定对象办理居住权登记，此时遗嘱并未生效，但居住权却已经登记设立，如果之后遗嘱无效、被撤销，势必与已经登记设立的居住权产生冲突;第二，若适用登记生效要件，立遗嘱人去世后，如果继承人拒绝配合办理居住权登记，特定对象将无法实际享有居住的权利，不利于权利的行使。

对于这个问题，认为遗嘱继承有其特殊性，以遗嘱方式设立居住权的，居住权应当自继承开始时设立，登记并非生效要件。

根据民法典第230条的规定，因继承取得物权的，自继承开始时发生效力，居住权作为用益物权的一种应当适用该项法律规定。

因此，通过遗嘱设立居住权的，自继承开始时即设立。

那为什么还要进行居住权登记呢?特定对象在取得居住权后，向不动产登记机关申请居住权登记，是为了公示自己的居住权，当发生争议时，已完成居住权登记的一方受法律保护，可优先享有权利。

综上，通过遗嘱设立居住权，在保障特定对象居住利益的同时，避免不必要的纷争，有其重要意义。

当然，在设立过程中还要注意一些特殊的规定，有相关法律问题可以和我聊聊。