炒得火热的“法拍房”，背后的风险要警惕

[律师回复] 买房时可以在合同中明确房屋的条件，并应多方探听业主出售房屋的情况，比如到辖区派出所了解或将其购买房屋地址作为关键字在网上搜索。
同时，买家也可要求业主在合同中约定信息披露条款。
【法律依据】根据《民法典》第一百四十三条：具备下列条件的民事法律行为有效：
（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

[律师回复] 1、买房时可以在合同中明确房屋的条件，并应多方探听业主出售房屋的情况，比如到辖区派出所了解或将其购买房屋地址作为关键字在网上搜索。
2、同时，买家也可要求业主在合同中约定信息披露条款。
3、法律依据：《民法典》
第一百四十三条 具备下列条件的民事法律行为有效：
（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

[律师回复] 您好，针对您的警惕不动产重复抵押的受偿风险问题解答如下, 制定于1995年的《中华人民共和国担保法》禁止重复抵押。将于2007年10月1日起施行的《中华人民共和国物权法》允许重复抵押。物权法规定，担保法与物权法的规定不一致的，适用物权法。物权法允许的不动产重复抵押，将导致或者增大抵押权人的受偿风险。
不动产抵押可以用实物形态表述。例如，债务人或者
第三人以同一幢建筑层数为三层的房屋，将每层房屋连同每层房屋对应的土地使用权，分别向三个不同的债权人设定的抵押，不是重复抵押;以该幢房屋连同对应的土地使用权，分别向两个以上不同的债权人设定的抵押，是重复抵押。
不动产抵押可以用价值形态表述。例如，债务人或者第三人以一幢价值一百万元的房屋和该房屋土地使用权，按照二十万元、三十万元、四十万元的价值，分别向三个不同的债权人设定的抵押，不是重复抵押;以该幢价值一百万元的房屋和该房屋土地使用权，分别向两个以上不同的债权人设定的抵押，是重复抵押。
为了叙述的方便，我们将前述用实物形态和价值形态表述的“非重复抵押”定义为“单一抵押”，并且定义“单一抵押”为“重复抵押”的对称。
《中华人民共和国担保法》第三十五条规定，“抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”该条规定的“抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值”的抵押物和“抵押后的余额部分”，是两次抵押的两个不同的标的物。据此，不能理解为担保法允许同一财产可以向两个以上债权人设定抵押是重复抵押。
《中华人民共和国物权法》
第一百九十九条规定“同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：
(一)抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿;顺序相同的，按照债权比例清偿;
(二)抵押权已登记的先于未登记的受偿;
(三)抵押权未登记的，按照债权比例清偿。”
物权法对不动产抵押和动产抵押是否登记，抵押登记产生的效力(即登记为抵押权生效要件还是抵押权对抗要件)，分别作出了截然不同的规定。物权法第一百九十九条不区分不动产抵押和动产抵押，笼统地规定抵押财产的清偿原则，该条
第二项和第三项规定很容易误导当事人，认为不动产抵押权已登记的先于未登记的受偿;不动产抵押权未登记的，按照债权比例清偿。该条第二项和第三项规定仅仅针对动产而言，不然，可以反推得出结论，不动产抵押可以不登记就有效。该条第一项的规定，将导致或者增大不动产重复抵押权人的受偿风险。
国家立法规定不动产抵押的意义，在于确保债权人的债权完全受偿。债权人设定不动产抵押权的唯一目的，是取得抵押物交换价值的支配权，确保债权得到完全清偿。不能确保债权人完全受偿的不动产重复抵押，可能侵害债权人的合法权利。当然，债权人知情并且自愿设定不动产重复抵押的除外。
《中华人民共和国合同法》充分体现了合同的“契约自由”和“意思自治”原则。合同法的“契约自由”和“意思自治”原则，应当适用于物权法。根据“契约自由”和“意思自治”原则，物权法应当允许当事人自主约定以“单一抵押”还是“重复抵押”的形式设定不动产抵押，而不应当全面禁止“单一抵押”。
实现债权的担保形式，按照其与物权和债权的关联程度，可以划分为“物的担保”和“人的担保”两大类别。物的担保，是指以不动产、动产或者权利为标的设定的抵押权，例如物权法规定的抵押权、质权和留置权。人的担保，是指以人的信誉状况和履约能力担保债务的履行，例如担保法规定的保证。《中华人民共和国担保法》
第六条、
第七条规定，“本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。”“具有代为清偿债务能力的法人、其他组织或者公民，可以作保证人。”据了解，物权法之所以允许重复抵押，原因之
一，是认为，债权人是否接受抵押担保，并不完全决定于抵押财产的价值是否等于或者大于债权价值，而是着眼于债务人的信用状况和偿还能力。既然这样，如果不能以“单一抵押”的形式设定不动产抵押，而不动产重复抵押的受偿风险确实太大时，债权人可以考虑设定人的担保。

[律师回复] 不是合法的，投资有风险，需要谨慎。

[律师回复] 解答如下,
一、什么是炒楼花商品房预售合同是由房地产开发企业(预售方)与购房者(预购方)签订，由预购方先支付定金或预付款，预售方在合同约定时间内将建成的商品房所有权转移给预购方的书面协议。商品房预售合同的转让是指在商品房预售以后，预购人将其预购的未竣工交付的预售商品房另行转让的行为，俗称“炒楼花”。这种转让是商品房预购人将原预售合同的权利、义务转让给第三人，使第三人与预售人之间设立新的民事法律关系，而预售合同的内容不发生变化的转让形式。近年来，随着房产市场的发展，一股“炒房风”日渐兴起，其中较为常见的是购房者将自己购买的预售商品房再转让，即我们通常所说的“炒楼花”，通过“一炒”、“二炒”，甚至“数炒”。某些商品房在竣工前可能就已经数易其主。“炒楼花”可以使开发商更快的回笼资金、降低开发成本、减少投资风险，因此具有活跃市场的积极作用。但同时，由于具有很强的投机性，从而吸引了大批求利者进入市场，使得房价飞涨，极易形成“泡沫经济”，并且最直接的损害房屋实际消费者的利益。面对居高不下的房价，许多购房者只有望洋兴叹!
二、炒楼花存在什么风险理性的看待“炒楼花”行为在经济上的积极、消极作用的同时，还应当关注其带来的法律风险，这一点对于房屋消费者(最终的购房者)更具有现实意义。消费者在购买“楼花”时面临以下两种风险:第
一、《城市房地产管理法》第45条虽然规定“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由规定。”但至今关于此问题的规定一直未出台，最高人民颁布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》对此问题也没有涉及。第
二、即便承认楼花买卖的合法性，但单纯的楼花买卖也很难对房产开发商产生约束力。由于商品房尚未竣工，所以，楼花出卖者所出卖的并非真正的房屋所有权，其转手的只是商品房预售合同中请求房产商交付房屋的债权;另一方面，楼花出卖者在取得楼花时，往往只向开发商支付了部分房款，因此，在出卖楼花的同时必然将支付剩余房款的债务一并转让给房屋消费者。根据我国《合同法》的规定，合同的债权债务一并转让给第三人的，应当经对方同意。也就是说买卖楼花必须经房产商同意，否则将对房产商不产生约束力!无形中消费者陷于被动地位，即使已向卖楼花者支付了部分房款，但是其购房者地位能否确立却仍掌握在房产开发商手中。随着近两年房产市场的发展，受理的相关纠纷案件日益增多，其中就出现了利用“炒楼花”的上述风险进行恶性炒作。为获取房价飞涨所带来的利益，作为炒房者的房产中介与开发商相互勾结，开发商拒绝承认楼花买卖对自己的约束力，导致消费者面临着已经支付房款而其购房者的地位却无法得到承认的尴尬境地，而另一方面炒房者再以更高的价格进行炒卖。开发商通过“炒楼花”来制造出楼市的虚假紧缺，借机囤积居奇抬高价格;用房屋面积缩水、建筑设计变更、环境描述浮夸等行为来侵犯购房者的权益;更有甚者，把已抵押的房屋再预售，把已预售的房屋再抵押，或者进行房屋重复预售，最后“携款潜逃”时有出现消费者交清购房款后却不能按期入住或者无法按时办理房产证，甚至买的是无法交付的“烂尾楼盘”的现象。另外预售商品房再转让过程中的差价对转让人有巨大的诱惑力，着他们的投机心理。在房地产市场不健全的情况下，带有投机性的"炒楼花"行为很可能导致房价上涨，扰乱房地产市场秩序，严重时还会产生"泡沫经济"，影响整个国民经济的发展。

[律师回复] 职工严重失职，造成用人单位重大损害的，解雇没有经济补偿，反而应当赔偿用人单位损失。　　根据《劳动合同法》
第三十九条
（三）项规定，劳动者严重失职，给用人单位造成重大损害的，用人单位可以随时解除劳动合同。因此解除合同，没有经济补偿金。　　但劳动者严重失职，造成用人单位重大损害，不是以劳动者检讨书所说为依据，必须有客观的事实存在。否则，属于违法解除劳动合同，劳动者可以主张继续履行合同或者二倍经济补偿金的赔偿金。　　用人单位重大损害包括有形财产、无形财产遭受重大损害。　　《劳动合同法》　　
第三十九条劳动者有下列情形之一的，用人单位可以解除劳动合同：　　
（一）在试用期间被证明不符合录用条件的；　　
（二）严重违反用人单位的规章制度的；　　
（三）严重失职，营私舞弊，给用人单位造成重大损害的；　　
（四）劳动者同时与其他用人单位建立劳动关系，对完成本单位的工作任务造成严重影响，或者经用人单位提出，拒不改正的；　　
（五）因本法
第二十六条
第一款
第一项规定的情形致使劳动合同无效的；　　
（六）被依法追究刑事责任的。

[律师回复] 对于什么是炒楼花，炒楼花存在什么风险？这个问题，解答如下,
一、什么是炒楼花商品房预售合同是由房地产开发企业(预售方)与购房者(预购方)签订，由预购方先支付定金或预付款，预售方在合同约定时间内将建成的商品房所有权转移给预购方的书面协议。商品房预售合同的转让是指在商品房预售以后，预购人将其预购的未竣工交付的预售商品房另行转让的行为，俗称“炒楼花”。这种转让是商品房预购人将原预售合同的权利、义务转让给第三人，使第三人与预售人之间设立新的民事法律关系，而预售合同的内容不发生变化的转让形式。近年来，随着房产市场的发展，一股“炒房风”日渐兴起，其中较为常见的是购房者将自己购买的预售商品房再转让，即我们通常所说的“炒楼花”，通过“一炒”、“二炒”，甚至“数炒”。某些商品房在竣工前可能就已经数易其主。“炒楼花”可以使开发商更快的回笼资金、降低开发成本、减少投资风险，因此具有活跃市场的积极作用。但同时，由于具有很强的投机性，从而吸引了大批求利者进入市场，使得房价飞涨，极易形成“泡沫经济”，并且最直接的损害房屋实际消费者的利益。面对居高不下的房价，许多购房者只有望洋兴叹!
二、炒楼花存在什么风险理性的看待“炒楼花”行为在经济上的积极、消极作用的同时，还应当关注其带来的法律风险，这一点对于房屋消费者(最终的购房者)更具有现实意义。消费者在购买“楼花”时面临以下两种风险:第
一、《城市房地产管理法》第45条虽然规定“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由规定。”但至今关于此问题的规定一直未出台，最高人民颁布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》对此问题也没有涉及。第
二、即便承认楼花买卖的合法性，但单纯的楼花买卖也很难对房产开发商产生约束力。由于商品房尚未竣工，所以，楼花出卖者所出卖的并非真正的房屋所有权，其转手的只是商品房预售合同中请求房产商交付房屋的债权;另一方面，楼花出卖者在取得楼花时，往往只向开发商支付了部分房款，因此，在出卖楼花的同时必然将支付剩余房款的债务一并转让给房屋消费者。根据我国《合同法》的规定，合同的债权债务一并转让给第三人的，应当经对方同意。也就是说买卖楼花必须经房产商同意，否则将对房产商不产生约束力!无形中消费者陷于被动地位，即使已向卖楼花者支付了部分房款，但是其购房者地位能否确立却仍掌握在房产开发商手中。随着近两年房产市场的发展，受理的相关纠纷案件日益增多，其中就出现了利用“炒楼花”的上述风险进行恶性炒作。为获取房价飞涨所带来的利益，作为炒房者的房产中介与开发商相互勾结，开发商拒绝承认楼花买卖对自己的约束力，导致消费者面临着已经支付房款而其购房者的地位却无法得到承认的尴尬境地，而另一方面炒房者再以更高的价格进行炒卖。开发商通过“炒楼花”来制造出楼市的虚假紧缺，借机囤积居奇抬高价格;用房屋面积缩水、建筑设计变更、环境描述浮夸等行为来侵犯购房者的权益;更有甚者，把已抵押的房屋再预售，把已预售的房屋再抵押，或者进行房屋重复预售，最后“携款潜逃”时有出现消费者交清购房款后却不能按期入住或者无法按时办理房产证，甚至买的是无法交付的“烂尾楼盘”的现象。另外预售商品房再转让过程中的差价对转让人有巨大的诱惑力，着他们的投机心理。在房地产市场不健全的情况下，带有投机性的炒楼花行为很可能导致房价上涨，扰乱房地产市场秩序，严重时还会产生泡沫经济，影响整个国民经济的发展。

[律师回复] 解答如下,
一、什么是炒楼花商品房预售合同是由房地产开发企业(预售方)与购房者(预购方)签订，由预购方先支付定金或预付款，预售方在合同约定时间内将建成的商品房所有权转移给预购方的书面协议。商品房预售合同的转让是指在商品房预售以后，预购人将其预购的未竣工交付的预售商品房另行转让的行为，俗称“炒楼花”。这种转让是商品房预购人将原预售合同的权利、义务转让给第三人，使第三人与预售人之间设立新的民事法律关系，而预售合同的内容不发生变化的转让形式。近年来，随着房产市场的发展，一股“炒房风”日渐兴起，其中较为常见的是购房者将自己购买的预售商品房再转让，即我们通常所说的“炒楼花”，通过“一炒”、“二炒”，甚至“数炒”。某些商品房在竣工前可能就已经数易其主。“炒楼花”可以使开发商更快的回笼资金、降低开发成本、减少投资风险，因此具有活跃市场的积极作用。但同时，由于具有很强的投机性，从而吸引了大批求利者进入市场，使得房价飞涨，极易形成“泡沫经济”，并且最直接的损害房屋实际消费者的利益。面对居高不下的房价，许多购房者只有望洋兴叹!
二、炒楼花存在什么风险理性的看待“炒楼花”行为在经济上的积极、消极作用的同时，还应当关注其带来的法律风险，这一点对于房屋消费者(最终的购房者)更具有现实意义。消费者在购买“楼花”时面临以下两种风险:第
一、《城市房地产管理法》第45条虽然规定“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由规定。”但至今关于此问题的规定一直未出台，最高人民颁布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》对此问题也没有涉及。第
二、即便承认楼花买卖的合法性，但单纯的楼花买卖也很难对房产开发商产生约束力。由于商品房尚未竣工，所以，楼花出卖者所出卖的并非真正的房屋所有权，其转手的只是商品房预售合同中请求房产商交付房屋的债权;另一方面，楼花出卖者在取得楼花时，往往只向开发商支付了部分房款，因此，在出卖楼花的同时必然将支付剩余房款的债务一并转让给房屋消费者。根据我国《合同法》的规定，合同的债权债务一并转让给第三人的，应当经对方同意。也就是说买卖楼花必须经房产商同意，否则将对房产商不产生约束力!无形中消费者陷于被动地位，即使已向卖楼花者支付了部分房款，但是其购房者地位能否确立却仍掌握在房产开发商手中。随着近两年房产市场的发展，受理的相关纠纷案件日益增多，其中就出现了利用“炒楼花”的上述风险进行恶性炒作。为获取房价飞涨所带来的利益，作为炒房者的房产中介与开发商相互勾结，开发商拒绝承认楼花买卖对自己的约束力，导致消费者面临着已经支付房款而其购房者的地位却无法得到承认的尴尬境地，而另一方面炒房者再以更高的价格进行炒卖。开发商通过“炒楼花”来制造出楼市的虚假紧缺，借机囤积居奇抬高价格;用房屋面积缩水、建筑设计变更、环境描述浮夸等行为来侵犯购房者的权益;更有甚者，把已抵押的房屋再预售，把已预售的房屋再抵押，或者进行房屋重复预售，最后“携款潜逃”时有出现消费者交清购房款后却不能按期入住或者无法按时办理房产证，甚至买的是无法交付的“烂尾楼盘”的现象。另外预售商品房再转让过程中的差价对转让人有巨大的诱惑力，着他们的投机心理。在房地产市场不健全的情况下，带有投机性的"炒楼花"行为很可能导致房价上涨，扰乱房地产市场秩序，严重时还会产生"泡沫经济"，影响整个国民经济的发展。

[律师回复] 您好，关于背对背信用证融资风险这个问题，我的解答如下, 母证申请人和母证开证行
背对背信用证的主证开证行只需对母证下的受益人(
第一受益人，即H公司)承担付款责任，它与
第二受益人及子证无关。由于开证申请人与开证行一般比较熟悉，因此，双方的风险都相对较低。
风险可以在其业务结构内得到控制：
1、主证开证行的国家风险和银行风险通过设置国家/银行额度控制，银行只需掌握相关的开证技术，按照主证要求合理变更对背证的内容，保证对背证下提交的
第三方单据(如提单/保险单)符合主证，并通过严格审单控制单据风险。
2、银行在对对背证项下单据进行付款后，货权单据即成为银行的质押标的，如主证开证行拒付货款，银行还可通过货权凭证控制货物。

[律师回复] 解答如下,
一、什么是炒楼花商品房预售合同是由房地产开发企业(预售方)与购房者(预购方)签订，由预购方先支付定金或预付款，预售方在合同约定时间内将建成的商品房所有权转移给预购方的书面协议。商品房预售合同的转让是指在商品房预售以后，预购人将其预购的未竣工交付的预售商品房另行转让的行为，俗称“炒楼花”。这种转让是商品房预购人将原预售合同的权利、义务转让给第三人，使第三人与预售人之间设立新的民事法律关系，而预售合同的内容不发生变化的转让形式。近年来，随着房产市场的发展，一股“炒房风”日渐兴起，其中较为常见的是购房者将自己购买的预售商品房再转让，即我们通常所说的“炒楼花”，通过“一炒”、“二炒”，甚至“数炒”。某些商品房在竣工前可能就已经数易其主。“炒楼花”可以使开发商更快的回笼资金、降低开发成本、减少投资风险，因此具有活跃市场的积极作用。但同时，由于具有很强的投机性，从而吸引了大批求利者进入市场，使得房价飞涨，极易形成“泡沫经济”，并且最直接的损害房屋实际消费者的利益。面对居高不下的房价，许多购房者只有望洋兴叹!
二、炒楼花存在什么风险理性的看待“炒楼花”行为在经济上的积极、消极作用的同时，还应当关注其带来的法律风险，这一点对于房屋消费者(最终的购房者)更具有现实意义。消费者在购买“楼花”时面临以下两种风险:第
一、《城市房地产管理法》第45条虽然规定“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由规定。”但至今关于此问题的规定一直未出台，最高人民颁布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》对此问题也没有涉及。第
二、即便承认楼花买卖的合法性，但单纯的楼花买卖也很难对房产开发商产生约束力。由于商品房尚未竣工，所以，楼花出卖者所出卖的并非真正的房屋所有权，其转手的只是商品房预售合同中请求房产商交付房屋的债权;另一方面，楼花出卖者在取得楼花时，往往只向开发商支付了部分房款，因此，在出卖楼花的同时必然将支付剩余房款的债务一并转让给房屋消费者。根据我国《合同法》的规定，合同的债权债务一并转让给第三人的，应当经对方同意。也就是说买卖楼花必须经房产商同意，否则将对房产商不产生约束力!无形中消费者陷于被动地位，即使已向卖楼花者支付了部分房款，但是其购房者地位能否确立却仍掌握在房产开发商手中。随着近两年房产市场的发展，受理的相关纠纷案件日益增多，其中就出现了利用“炒楼花”的上述风险进行恶性炒作。为获取房价飞涨所带来的利益，作为炒房者的房产中介与开发商相互勾结，开发商拒绝承认楼花买卖对自己的约束力，导致消费者面临着已经支付房款而其购房者的地位却无法得到承认的尴尬境地，而另一方面炒房者再以更高的价格进行炒卖。开发商通过“炒楼花”来制造出楼市的虚假紧缺，借机囤积居奇抬高价格;用房屋面积缩水、建筑设计变更、环境描述浮夸等行为来侵犯购房者的权益;更有甚者，把已抵押的房屋再预售，把已预售的房屋再抵押，或者进行房屋重复预售，最后“携款潜逃”时有出现消费者交清购房款后却不能按期入住或者无法按时办理房产证，甚至买的是无法交付的“烂尾楼盘”的现象。另外预售商品房再转让过程中的差价对转让人有巨大的诱惑力，着他们的投机心理。在房地产市场不健全的情况下，带有投机性的炒楼花行为很可能导致房价上涨，扰乱房地产市场秩序，严重时还会产生泡沫经济，影响整个国民经济的发展。

[律师回复] 解答如下,
一、什么是炒楼花商品房预售合同是由房地产开发企业(预售方)与购房者(预购方)签订，由预购方先支付定金或预付款，预售方在合同约定时间内将建成的商品房所有权转移给预购方的书面协议。商品房预售合同的转让是指在商品房预售以后，预购人将其预购的未竣工交付的预售商品房另行转让的行为，俗称“炒楼花”。这种转让是商品房预购人将原预售合同的权利、义务转让给第三人，使第三人与预售人之间设立新的民事法律关系，而预售合同的内容不发生变化的转让形式。近年来，随着房产市场的发展，一股“炒房风”日渐兴起，其中较为常见的是购房者将自己购买的预售商品房再转让，即我们通常所说的“炒楼花”，通过“一炒”、“二炒”，甚至“数炒”。某些商品房在竣工前可能就已经数易其主。“炒楼花”可以使开发商更快的回笼资金、降低开发成本、减少投资风险，因此具有活跃市场的积极作用。但同时，由于具有很强的投机性，从而吸引了大批求利者进入市场，使得房价飞涨，极易形成“泡沫经济”，并且最直接的损害房屋实际消费者的利益。面对居高不下的房价，许多购房者只有望洋兴叹!
二、炒楼花存在什么风险理性的看待“炒楼花”行为在经济上的积极、消极作用的同时，还应当关注其带来的法律风险，这一点对于房屋消费者(最终的购房者)更具有现实意义。消费者在购买“楼花”时面临以下两种风险:第
一、《城市房地产管理法》第45条虽然规定“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由规定。”但至今关于此问题的规定一直未出台，最高人民颁布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》对此问题也没有涉及。第
二、即便承认楼花买卖的合法性，但单纯的楼花买卖也很难对房产开发商产生约束力。由于商品房尚未竣工，所以，楼花出卖者所出卖的并非真正的房屋所有权，其转手的只是商品房预售合同中请求房产商交付房屋的债权;另一方面，楼花出卖者在取得楼花时，往往只向开发商支付了部分房款，因此，在出卖楼花的同时必然将支付剩余房款的债务一并转让给房屋消费者。根据我国《合同法》的规定，合同的债权债务一并转让给第三人的，应当经对方同意。也就是说买卖楼花必须经房产商同意，否则将对房产商不产生约束力!无形中消费者陷于被动地位，即使已向卖楼花者支付了部分房款，但是其购房者地位能否确立却仍掌握在房产开发商手中。随着近两年房产市场的发展，受理的相关纠纷案件日益增多，其中就出现了利用“炒楼花”的上述风险进行恶性炒作。为获取房价飞涨所带来的利益，作为炒房者的房产中介与开发商相互勾结，开发商拒绝承认楼花买卖对自己的约束力，导致消费者面临着已经支付房款而其购房者的地位却无法得到承认的尴尬境地，而另一方面炒房者再以更高的价格进行炒卖。开发商通过“炒楼花”来制造出楼市的虚假紧缺，借机囤积居奇抬高价格;用房屋面积缩水、建筑设计变更、环境描述浮夸等行为来侵犯购房者的权益;更有甚者，把已抵押的房屋再预售，把已预售的房屋再抵押，或者进行房屋重复预售，最后“携款潜逃”时有出现消费者交清购房款后却不能按期入住或者无法按时办理房产证，甚至买的是无法交付的“烂尾楼盘”的现象。另外预售商品房再转让过程中的差价对转让人有巨大的诱惑力，着他们的投机心理。在房地产市场不健全的情况下，带有投机性的炒楼花行为很可能导致房价上涨，扰乱房地产市场秩序，严重时还会产生泡沫经济，影响整个国民经济的发展。

[律师回复] 解答如下,
一、什么是炒楼花商品房预售合同是由房地产开发企业(预售方)与购房者(预购方)签订，由预购方先支付定金或预付款，预售方在合同约定时间内将建成的商品房所有权转移给预购方的书面协议。商品房预售合同的转让是指在商品房预售以后，预购人将其预购的未竣工交付的预售商品房另行转让的行为，俗称“炒楼花”。这种转让是商品房预购人将原预售合同的权利、义务转让给第三人，使第三人与预售人之间设立新的民事法律关系，而预售合同的内容不发生变化的转让形式。近年来，随着房产市场的发展，一股“炒房风”日渐兴起，其中较为常见的是购房者将自己购买的预售商品房再转让，即我们通常所说的“炒楼花”，通过“一炒”、“二炒”，甚至“数炒”。某些商品房在竣工前可能就已经数易其主。“炒楼花”可以使开发商更快的回笼资金、降低开发成本、减少投资风险，因此具有活跃市场的积极作用。但同时，由于具有很强的投机性，从而吸引了大批求利者进入市场，使得房价飞涨，极易形成“泡沫经济”，并且最直接的损害房屋实际消费者的利益。面对居高不下的房价，许多购房者只有望洋兴叹!
二、炒楼花存在什么风险理性的看待“炒楼花”行为在经济上的积极、消极作用的同时，还应当关注其带来的法律风险，这一点对于房屋消费者(最终的购房者)更具有现实意义。消费者在购买“楼花”时面临以下两种风险:第
一、《城市房地产管理法》第45条虽然规定“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由规定。”但至今关于此问题的规定一直未出台，最高人民颁布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》对此问题也没有涉及。第
二、即便承认楼花买卖的合法性，但单纯的楼花买卖也很难对房产开发商产生约束力。由于商品房尚未竣工，所以，楼花出卖者所出卖的并非真正的房屋所有权，其转手的只是商品房预售合同中请求房产商交付房屋的债权;另一方面，楼花出卖者在取得楼花时，往往只向开发商支付了部分房款，因此，在出卖楼花的同时必然将支付剩余房款的债务一并转让给房屋消费者。根据我国《合同法》的规定，合同的债权债务一并转让给第三人的，应当经对方同意。也就是说买卖楼花必须经房产商同意，否则将对房产商不产生约束力!无形中消费者陷于被动地位，即使已向卖楼花者支付了部分房款，但是其购房者地位能否确立却仍掌握在房产开发商手中。随着近两年房产市场的发展，受理的相关纠纷案件日益增多，其中就出现了利用“炒楼花”的上述风险进行恶性炒作。为获取房价飞涨所带来的利益，作为炒房者的房产中介与开发商相互勾结，开发商拒绝承认楼花买卖对自己的约束力，导致消费者面临着已经支付房款而其购房者的地位却无法得到承认的尴尬境地，而另一方面炒房者再以更高的价格进行炒卖。开发商通过“炒楼花”来制造出楼市的虚假紧缺，借机囤积居奇抬高价格;用房屋面积缩水、建筑设计变更、环境描述浮夸等行为来侵犯购房者的权益;更有甚者，把已抵押的房屋再预售，把已预售的房屋再抵押，或者进行房屋重复预售，最后“携款潜逃”时有出现消费者交清购房款后却不能按期入住或者无法按时办理房产证，甚至买的是无法交付的“烂尾楼盘”的现象。另外预售商品房再转让过程中的差价对转让人有巨大的诱惑力，着他们的投机心理。在房地产市场不健全的情况下，带有投机性的"炒楼花"行为很可能导致房价上涨，扰乱房地产市场秩序，严重时还会产生"泡沫经济"，影响整个国民经济的发展。

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 1、确定投资金额。能承受多大风险，就投资多少钱，股票市场永远伴随着高风险。 2、警惕风险。投资股票同时意味着风险，中国股市曾经经历过几乎所有股票在一天之内下跌10%的惨况，是如何减少股票投资风险必须要了解的一点。 3、分散投资。不要将所有的钱投资在同一只股票上，持有五只左右的股票能够有效的降低风险。 4、价格的变化。股票的价格并不仅仅反映公司资产的价值或者销售的增长，它也反映出投资者的信心、行业的兴衰和经济的景气程度，是如何减少股票投资风险的要点之一。 5、进行长期投资。所有股票的价格都会上下波动，但拥有优质产品、卓越管理和出色销售的公司，会带来不菲的长期回报。 6、评估价格合理与否。评估一个股票的价格是否合理的方法有很多，最常用的是市盈率指标，市盈率低通常意味着股票的价格低估。用收盘价除以每股收益，就得出市盈率，它是比较同一行业的不同股票价格高低的有效工具，是如何减少股票投资风险的重点。 7、红利多少。这是公司支付给股东的现金回报，红利丰厚的公司一般会吸引到更多的投资者，因为他们不但有机会通过股票的价格波动盈利，还将获得红利分配。

[律师回复] 高温补贴是属于地方政府规定的权限，国务院也有相关文件，用人单位夏天不发放高温补贴是违法行为，温度达到33—40就算高温

[律师回复] 异地购房应警惕以下风险：
1、房价风险，异地买房的目标城市，多是二三级城市，这些城市基本不具备房价骤然上涨的条件。
2、信息风险，买房时面临着楼盘信息获取滞后、异地风俗以及购房习惯缺乏了解等问题。
3、投资风险。
4、产权风险，在旅游景区的住宅有可能存在违规乱建现象或小产权，这些违规建筑的交易过程不受法律保护。
要注意以下事项：
一、量力而行，充分了解自身的情况；
二、熟悉当地购房法规政策；
三、实地考察，理性对待相关宣传。
【法律依据】
《城市房地产管理法》第二十六条第二款，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。

[律师回复] 依据《刑法》第一百四十一条?生产、销售假药，足以严重危害人体健康的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处销售金额百分之五十以上二倍以下罚金；对人体健康造成严重危害的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处销售金额百分之五十以上二倍以下罚金；致人死亡或者对人体健康造成特别严重危害的，处十年以上有期徒刑、无期徒刑或者死刑，并处销售金额百分之五十以上二倍以下罚金或者没收财产。本条所称假药，是指依照《中华人民共和国药品管理法》的规定属于假药和按假药处理的药品、非药品。

[律师回复] 第一百四十四条【生产、销售有毒、有害食品罪】在生产、销售的食品中掺入有毒、有害的非食品原料的，或者销售明知掺有有毒、有害的非食品原料的食品的，处五年以下有期徒刑，并处罚金；对人体健康导致严重危害或者有其他严重情节的，处五年以上十年以下有期徒刑，并处罚金；使人丧命或者有其他特别严重情节的，依照本法第一百四十一条的限定处罚。

[律师回复] 你好！可以联系律师沟通具体案情咨询帮助代理赔偿事宜。

[律师回复] 您好，如果他们涉嫌非法经营的，可以去报警。

[律师回复] 包装拆了没 保留完整的食品及购物小票，向当地食品监督管理部门举报。如果是市场监管局管理可以拨打12315，是食品药品监督管理局管理可以拨打12331. 生产销售混有异物的食品按照食品安全法可以处以五万元以上处罚。监管部门立案处罚以后可以向监管部门申请举报奖励。 另外，食品安全法第一百四十八条规定，　消费者因不符合食品安全标准的食品受到损害的，可以向经营者要求赔偿损失，也可以向生产者要求赔偿损失。接到消费者赔偿要求的生产经营者，应当实行首负责任制，先行赔付，不得推诿；属于生产者责任的，经营者赔偿后有权向生产者追偿；属于经营者责任的，生产者赔偿后有权向经营者追偿。 生产不符合食品安全标准的食品或者经营明知是不符合食品安全标准的食品，消费者除要求赔偿损失外，还可以向生产者或者经营者要求支付价款十倍或者损失三倍的赔偿金；增加赔偿的金额不足一千元的，为一千元。但是，食品的标签、说明书存在不影响食品安全且不会对消费者造成误导的瑕疵的除外。