上海商业地产律师收费是怎样的?

最新修订 | 2024-03-04
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专家导读 上海商业地产律师收费是根据财产的标的来判断。因为房产纠纷属于财产类型的纠纷,所以涉及到10万元以上的财产关系的,除了收取基本的代理费用之外,还需要根据呃财产标的按照比例来收费,比如说10万元至50万元的部分按照4%~6%的比例收费。
上海商业地产律师收费是怎样的?

一、上海商业地产律师收费是怎样的?

上海商业地产律师收费是根据财产的标的来判断。房产纠纷属于财产纠纷,涉及10万元以上财产关系的,除收取基本代理费外,另按争议标的大小,分段累计收费:

1、10万元以上—50万元部分(含50万元) :4-6%

2、50万元以上—100万元部分(含100万元) :3-5%

3、100万元以上—500万元部分(含500万元) :2-4%

4、500万元以上—1000万元部分(含1000万元): 1-3%

5、1000万元以上:1-2%

二、如何选择一个房产纠纷律师?

房地产纠纷,是指在房地产开发、经营和管理的过程中,当事人之间因房地产权益而产生的争议。实际上也就是房产(房屋权益)纠纷和地产(土地权益)纠纷的总称。其当事人既可以是公民、法人和其他组织,也可以是房地产管理机关,其中的公民、法人和其他组织包括涉外房地产关系中的外国公民、法人及其他组织和港澳台的公民、法人和其他组织。

看房产纠纷的难易程度: 房产纠纷有大有小,具体涉及该纠纷的标的有多有少、难易程度是哪个等级的,在聘请律师之前,客户应该先对案件有一个正确的认识。并不是越出名的律师就越适合,一是因为有的出名的律师并不擅长打房产纠纷案件的官司;二是因为若房产纠纷属于小案子,那么请大律师本身就是一种浪费,收费较高并不能够给客户带来理想的收益。如果的案子不复杂、标的又不大,那么,也许一个在房产纠纷诉讼中比较有实战经验的“小律师”更适合。

三、哪些房产纠纷可以起诉解决?

1、凡以房产为标的的买卖、租赁、典当、建筑承包(包括勘察、设计、建筑)以及合建、代理、居间、使用、转让、确权等民事行为发生的纠纷,均可以向人民法院提起诉讼,而且一般是房产所在地人民法院管辖。人民法院将作为民事案件受理。

2、因单位内部分配公房使用权而产生的纠纷,如果是单位职工对单位分房决定有意见的,不属法院受理范围,不能向法院起诉;如果是受配人(或其它原旧房内应一并迁出的同住亲属占住旧房)分得新房又无理占住旧房或非受配人以单位分配不合理为由而强占公房,被侵害人(包括单位和合法受配人)可以向法院提起诉讼。

3、单位分配给职工住房使用权并订有分房合同的,职工因本人原因而离职、辞职,或被单位除名、开除的,单位根据合同要求收回公房使用权的,可以向法院提起民事诉讼。

4、单位之间因行政调拨等原因引起的房屋纠纷,不属法院受理范围,当事人应向有关主管部门申请解决。因历史原因由行政划拨房屋使用权的,现房屋产权人要求收回房屋自用或要求明确租金的,可以向法院起诉,法院一般作为民事案件受理。

在当代的社会,不管是在上海代理房产方面的纠纷案件,还是在其他的地方代理这类型的案件都是需要支付一定的律师费用的,至于具体的律师的收费的标准,可以由双方当事人自行协商来进行确定,一般都是根据财产的标的额来进行确定的。比如说财产越大的,律师费越高。

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[律师回复] 1、船舶抵押权、船舶留置权、船舶优先权三者的受偿顺序
在关于船舶的这三项权利中,只有船舶留置权需要占有船舶。这就使得在同一船舶上可能会发生存在两种或三种担保物权的情况,必须确定它们竞合时的受偿顺序,根据我国海商法的规定,三者受偿顺序为:船舶优先权、船舶留置权、船舶抵押权。
如此设定顺序,其原因是,为了维护公共利益,才设立了船舶优先权制度,用以保护特定的债权人,所以,该制度是应该得到最优先的考虑。船舶留置权所担保的债权直接占有了船舶,居于有利的地位,而且船舶留置权对于航运事业的发展有重要意义,因此船舶留置权也得到较优先的考虑。而船舶抵押权所担保的一般为借贷之债的普通债权,虽然船舶抵押权对航运业的发展也很重要,但是其受偿的迫切性明显弱于前两种权利,因而船舶抵押权被置于其他两个权力之后。
2、船舶优先权项目的受偿顺序
该权利的特殊性决定了其受偿顺序的原则也与一般债权不同,这些原则主要是:
(1)公共政策原则。公共政策原则是指各国立法机关为了维护社会公共利益的需要而规定海事请求权人享有不同的受偿顺序。该原则主要表现在对船员等不利地位人员利益的特殊保护,对因侵权行为所导致的无辜受害者的保护,对海难救助的鼓励等。船舶优先权的项目在社会公共利益的指导下,分成等级,依次受偿。
(2)倒序原则。即时间上后发生的债权优先于先发生的债权受偿。一般说来,优先权范围内的同类海事请求,受偿遵循比例原则。但是,对于其他具有对已存在的船舶优先权起到保全的海事请求时,比例原则不再适用,这是我们应遵循倒序原则。例如,多个救助报酬请求权同时存在时,时间在后的请求权应该最先受偿,因为在后的请求权不仅保全了其他海事请求优先受偿的担保物,使其他船舶优先权得以存续,还使得在前发生的救助报酬请求权得以存续。因此应当给予其更为优先的受偿地位。
我国海商法明确规定海事请求受偿顺序,以维护公共利益。其中救助报酬请求权又适用了倒序原则。如果存在两个救助报酬请求权,后发生的应该先受偿。根据我国海商法的规定,救助报酬请求权之外的其他四种海事请求权,如果同时存在两个或者两个以上海事请求在同一顺序中,那么它们地位应该是相等的,可以同时得到船舶拍卖所得价款的赔偿。但是,如果船舶拍卖所得不够清偿同类海事请求的全部的,就应该按照该类海事请求债权的比例分别得到赔偿。
对于海事纠纷案件的赔偿顺序,海商法已经作出明文规定了。总的来说,拥有担保物权的船舶优先权优先获得赔偿,因为海事纠纷无辜受害的受害人法律会优先保护,有债权债务关系的时间上先存在的债权先赔偿。
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海事海商律师的业务范围是什么?
1、海事侵权纠纷案件。2、海商合同纠纷案件。3、其他海事海商案件。4、海事执行案件。5、海事请求保全案件。包括:1、海事请求权人为保全其海事请求权,在诉讼前申请扣押船舶的案件。2、海事请求权人依合同规定,在诉前申请扣押船载货物或者船用燃油的案件。
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如此设定顺序,其原因是,为了维护公共利益,才设立了船舶优先权制度,用以保护特定的债权人,所以,该制度是应该得到最优先的考虑。船舶留置权所担保的债权直接占有了船舶,居于有利的地位,而且船舶留置权对于航运事业的发展有重要意义,因此船舶留置权也得到较优先的考虑。而船舶抵押权所担保的一般为借贷之债的普通债权,虽然船舶抵押权对航运业的发展也很重要,但是其受偿的迫切性明显弱于前两种权利,因而船舶抵押权被置于其他两个权力之后。
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(2)倒序原则。即时间上后发生的债权优先于先发生的债权受偿。一般说来,优先权范围内的同类海事请求,受偿遵循比例原则。但是,对于其他具有对已存在的船舶优先权起到保全的海事请求时,比例原则不再适用,这是我们应遵循倒序原则。例如,多个救助报酬请求权同时存在时,时间在后的请求权应该最先受偿,因为在后的请求权不仅保全了其他海事请求优先受偿的担保物,使其他船舶优先权得以存续,还使得在前发生的救助报酬请求权得以存续。因此应当给予其更为优先的受偿地位。
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海事海商纠纷管辖问题
[律师回复] 1、因海事侵权行为提起的诉讼,由侵权行为地、被告住所地和船籍港所在地海事法院管辖;
2、因船舶碰撞或其他海事损害事故请求赔偿提起的诉讼,由碰撞发生地、碰撞船舶最先到达地、加害船舶被扣留地或被告住所地海事法院管辖;
3、因海难救助费用提起的诉讼,由救助地或被救助船舶最先到达地海事法院管辖;因共同海损提起的诉讼,由船舶最先到达地、共同海损理算地或航程终止地海事法院管辖;
4、因海上运输合同纠纷提起的诉讼,由运输始发地、转运地、目的地或被告住所地海事法院管辖;
5、因海船租用合同纠纷提起的诉讼,由交船港、还船港、船籍港所在地、被告住所地海事法院管辖;
6、因海上保险合同纠纷提起的诉讼,由保险标的物所在地或被告住所地海事法院管辖;
7、因海上保赔合同纠纷提起的诉讼,由保赔标的物所在地、事故发生地、被告住所地海事法院管辖;
因海船的船员劳务合同纠纷提起的诉讼,由原告住所地、合同签订地、船员登船港或离船港所在地、被告住所地海事法院管辖;
8、因海事担保纠纷提起的诉讼,由担保物所在地、被告住所地海事法院管辖;因船舶抵押纠纷提起的诉讼,还可以由船籍港所在地海事法院管辖;
9、因海船的船舶所有权、占有权、使用权、优先权纠纷提起的诉讼,由船舶所在地、船籍港所在地、被告住所地海事法院管辖;
10、申请认定海上财产无主的,向财产所在地海事法院提出;申请因海上事故宣告死亡的,向处理海事事故主管机关所在地或受理相关海事案件的海事法院提出。
11、因其他海商合同纠纷提起的诉讼,由被告住所地或合同履行地海事法院管辖。被告住所地与经常居住地不一致的,由经常居住地海事法院管辖。
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上海海事海商法律师收费方式有哪些?
海商海事律师服务收费可以根据不同的服务内容,采取计件收费、按标的额比例收费、计时收费和风险代理收费等方式。具体收费方式,由律师事务所与委托人依照本指引协商确定。
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海事海商纠纷管辖问题
[律师回复] 1、因海事侵权行为提起的诉讼,由侵权行为地、被告住所地和船籍港所在地海事法院管辖;
2、因船舶碰撞或其他海事损害事故请求赔偿提起的诉讼,由碰撞发生地、碰撞船舶最先到达地、加害船舶被扣留地或被告住所地海事法院管辖;
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4、因海上运输合同纠纷提起的诉讼,由运输始发地、转运地、目的地或被告住所地海事法院管辖;
5、因海船租用合同纠纷提起的诉讼,由交船港、还船港、船籍港所在地、被告住所地海事法院管辖;
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7、因海上保赔合同纠纷提起的诉讼,由保赔标的物所在地、事故发生地、被告住所地海事法院管辖;
因海船的船员劳务合同纠纷提起的诉讼,由原告住所地、合同签订地、船员登船港或离船港所在地、被告住所地海事法院管辖;
8、因海事担保纠纷提起的诉讼,由担保物所在地、被告住所地海事法院管辖;因船舶抵押纠纷提起的诉讼,还可以由船籍港所在地海事法院管辖;
9、因海船的船舶所有权、占有权、使用权、优先权纠纷提起的诉讼,由船舶所在地、船籍港所在地、被告住所地海事法院管辖;
10、申请认定海上财产无主的,向财产所在地海事法院提出;申请因海上事故宣告死亡的,向处理海事事故主管机关所在地或受理相关海事案件的海事法院提出。
11、因其他海商合同纠纷提起的诉讼,由被告住所地或合同履行地海事法院管辖。被告住所地与经常居住地不一致的,由经常居住地海事法院管辖。
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海事海商案件管辖权规定
[律师回复] (一)广义的海事案件。是指按照法律规定归属于海事法院管辖的全部案件。根据《受案范围》的规定,海事案件共分为以下四大类:
1、海事侵权纠纷案件。这类案件泛指在海上或者通海水域发生的,涉及船舶的,或者在航运、生产、作业过程中发生的非合同关系的人身、财产权益损害所提起的民事纠纷。
2、海商合同纠纷案件。海商合同泛指民事主体之间达成的在海上或者通海水域及其港口进行民商事活动的权利义务关系的协议。基于海商合同法律关系发生争议提起的诉讼请求即为海商合同纠纷案件。
3、其他海事海商纠纷案件。这类案件是一些总体上不易简单地分别归类于海事纠纷或者海商合同纠纷的案件。其中,有些案件存在责任竞合现象,根据当事人的诉由请求,可以分别归类于海事或者海商纠纷案件。
4、海事执行案件。主要就是申请执行海事法院及其上诉审高级人民法院和最高人民法院就海事请求作出的生效法律文书的案件。其他还有申请执行海事仲裁裁决书、海事行政处罚决定书以及与船舶和船舶营运有关的公证债权文书等相关案件。
(二)狭义的海事案件。一般单指海事侵权纠纷案件,最简单明了的,如船舶碰撞案件。但这种概念仅在海事法院内部中使用,如在立案方面就有海事案件和海商案件之分。
需要指出的是,在确定海事诉讼管辖范围时,海事案件应作广义的理解,即是指《受案范围》中规定的各类案件。但该规定中所列举的海事案件种类繁多,在案件管辖工作中,要求地方法院负责立案工作的法官熟记《受案范围》的全部内容是勉为其难的,但怎样才能分辨清楚海事案件呢?概括地讲,区分海事案件与普通民事案件的关键在于:案件的法律关系是否与船与海与港口相关联。有关联的,基本上都属于海事案件。
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土地使用者向土地管理部门提交续期申请书,除根据社会公共利益需要收回的,应当予以批准。获得批准续期的,重新签订土地有偿使用合同,支付土地有偿使用费。这样,你的房产所有权便得以延续。当然,变成危房强制拆除的除外。
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海事海商案件的管辖特点
[律师回复] 1、专属性。
(1)海事诉讼管辖的专属性主要体现在海事案件的专门管辖方面。《中华人民共和国海事诉讼特别程序法》?第四条规定:“海事法院受理当事人因海事侵权纠纷、海商合同纠纷以及法律规定的其他海事纠纷提起的诉讼。”最高人民法院在2001年发布的《受案范围》中对海事法院的收案范围进行了细化。依据上述法律的规定,海事法院对海事案件进行专门管辖,海事法院不得受理地方法院管辖的案件,同时地方法院也不得受理海事案件。
(2)最高人民法院于2002年2月25日发布的《关于涉外民商事案件诉讼管辖若干问题的规定》也体现出海事法院专门管辖的特点。该规定是我国入世后,为正确审理涉外民商事案件、依法保护中外当事人的合法权益而制定的,对涉外民商事案件的诉讼管辖实行集中管辖。但该规定中的“涉外民商事案件”却不包括涉外海事案件,即涉外海事案件仍由海事法院进行专门管辖,不受该规定集中管辖的影响。
2、在地域管辖和级别管辖方面,具有与普通民事案件不尽相同的地方。一般而言,地方法院的管辖区域是以其所隶属的行政区域来划分的。而海事法院则与之不同,海事法院虽然以其所在的城市命名,但其管辖范围却不局限在所在城市的行政区域内,一般会扩及到所在省或自治区乃至更大的区域范围。
如海口海事法院管辖的区域范围是:海南省所属港口和水域以及西沙、中沙、南沙、黄岩岛等岛屿及其水域。而武汉海事法院管辖的是整个长江流域的海事案件,其管辖区域则不局限在湖北省。在我们受理案件过程中,有些当事人会对海事法院的管辖范围提出异议,如认为:海口海事法院是管辖海口地区海事案件的,怎么能管辖其他地方的案件呢,有此种认识的人不在少数,法官、当事人等都有。这显然是对海事法院的管辖范围不甚了解造成的。
海事法院以所在城市命名,属中级法院,但其没有相应的基层法院,所以受理的案件都是一审案件。在受理案件时,不受海事案件标的大小的影响,对海事法院审结案件的上诉,直接诉至省高级人民法院,这与地方中级法院在级别管辖方面有不同之处。地方中级法院既受理一审案件,也受理二审案件。这是因为地方中级法院下设有基层法院。
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海事海商案件的管辖特点
[律师回复] 1、专属性。
(1)海事诉讼管辖的专属性主要体现在海事案件的专门管辖方面。《中华人民共和国海事诉讼特别程序法》?第四条规定:“海事法院受理当事人因海事侵权纠纷、海商合同纠纷以及法律规定的其他海事纠纷提起的诉讼。”最高人民法院在2001年发布的《受案范围》中对海事法院的收案范围进行了细化。依据上述法律的规定,海事法院对海事案件进行专门管辖,海事法院不得受理地方法院管辖的案件,同时地方法院也不得受理海事案件。
(2)最高人民法院于2002年2月25日发布的《关于涉外民商事案件诉讼管辖若干问题的规定》也体现出海事法院专门管辖的特点。该规定是我国入世后,为正确审理涉外民商事案件、依法保护中外当事人的合法权益而制定的,对涉外民商事案件的诉讼管辖实行集中管辖。但该规定中的“涉外民商事案件”却不包括涉外海事案件,即涉外海事案件仍由海事法院进行专门管辖,不受该规定集中管辖的影响。
2、在地域管辖和级别管辖方面,具有与普通民事案件不尽相同的地方。一般而言,地方法院的管辖区域是以其所隶属的行政区域来划分的。而海事法院则与之不同,海事法院虽然以其所在的城市命名,但其管辖范围却不局限在所在城市的行政区域内,一般会扩及到所在省或自治区乃至更大的区域范围。
如海口海事法院管辖的区域范围是:海南省所属港口和水域以及西沙、中沙、南沙、黄岩岛等岛屿及其水域。而武汉海事法院管辖的是整个长江流域的海事案件,其管辖区域则不局限在湖北省。在我们受理案件过程中,有些当事人会对海事法院的管辖范围提出异议,如认为:海口海事法院是管辖海口地区海事案件的,怎么能管辖其他地方的案件呢,有此种认识的人不在少数,法官、当事人等都有。这显然是对海事法院的管辖范围不甚了解造成的。
海事法院以所在城市命名,属中级法院,但其没有相应的基层法院,所以受理的案件都是一审案件。在受理案件时,不受海事案件标的大小的影响,对海事法院审结案件的上诉,直接诉至省高级人民法院,这与地方中级法院在级别管辖方面有不同之处。地方中级法院既受理一审案件,也受理二审案件。这是因为地方中级法院下设有基层法院。
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[律师回复] 1.海事侵权纠纷案件,包括:
(1)船舶碰撞损害赔偿案件,其中包括浪损等间接碰撞的损害赔偿案件;
(2)船舶碰撞海上、通海水域、港口的建筑物设施的损害赔偿案件,其中包括船舶触碰码头、防波堤、栈桥、船闸、桥梁,以及触碰航标等助航设施和其他海上设施的损害赔偿案件;
(3)船舶损坏在空中架设或者在海底、水下敷设的设施损害赔偿案件;
(4)船舶排放、泄漏有害物质或者污水,造成水域污染或者他船及货物损害的损害赔偿案件;
(5)海上或者港口建设、作业以及拆船造成水域、港口或者他船及货物损害赔偿案件;
(6)船舶航行、作业损坏渔网、其他捕鱼设施和水产养殖的损害赔偿案件;
(7)航道中的沉船、废弃物、海上作业设施不当影响船舶航行造成损失的损害赔偿案件;
(8)海上运输或者海上、通海水域、港口作业过程中的人身伤亡事故引起的损害赔偿案件;
(9)非法留置船舶和船载货物案件;
(10)其他海事侵权纠纷案件。
2.海商合同纠纷案件。包括:
(1)水上货物运输合同纠纷案件,其中包括远洋运输、含有海运区段的国际多式联运、沿海和内河运输,以及水水联运、水陆联运等水上货物运输合同纠纷案件;
(2)水上旅客和行李运输合同纠纷案件;
(3)船舶的建造、买卖、修理和拆解合同纠纷案件;
(4)以船舶作抵押或者以船舶营运收入作抵押的借贷合同纠纷案件;
(5)租船合同纠纷案件,其中包括海船的光船租赁、定期租船、航次租船合同,沿海、内河运输船舶的租赁、承包合同纠纷案件;
(6)船舶代理合同纠纷案件;
(7)货运代理合同纠纷案件;
(8)供应船舶营运或者日常所需物品等合同纠纷案件;
(9)海员劳务合同纠纷案件;
(10)海上救助、打捞合同纠纷案件;
(11)拖航合同纠纷案件;
(12)海上保险合同纠纷案件,其中包括海运货物保险、船舶保险、油污和其他保赔责任险、人身保险等保险合同纠纷案件;(13)海上运输联营合同纠纷案件;(14)其他海商合同纠纷案件。
3.其他海事海商案件。包括
(1)海运、海上作业(含捕捞作业)中重大责任事故案件;
(2)港口作业纠纷案件,其中包括在港区内进行测量、勘探、建港、疏浚、爆破、打捞、救助、拖带、水上水下施工、港口装卸(装卸、驳运、保管)和理货作业等纠纷案件;
(3)共同海损纠纷案件;
(4)装卸设备、属具、集装箱灭失赔偿纠纷案件;
(5)海洋开发利用纠纷案件,其中包括对大陆架的开发和利用,海岸带的开发和利用,海洋渔业和水产品的养殖的开发和利用,海水淡化和综合利用,海洋水下工程、海洋科学考察等纠纷案件;
(6)船舶共有人之间的船舶经营、收益、分配纠纷案件;
(7)船舶所有权、占有权、抵押权,或者海事优先请求权的纠纷案件;
(8)认定船舶及其他海上无主财产的案件;
(9)涉及海洋、内河主管机关的行政案件;
(10)海运欺诈案件;
(11)法律规定由海事人民法院受理的和上级人民法院交办的其他案件。
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