房屋买卖预约合同是否有效房屋买,房产交易流程

[律师回复] 您好，关于房屋买卖预约合同公证这个问题，我的解答如下, 房屋买卖预约合同公证以后就具有法律效力。
房屋买卖预约合同经买卖双方协商一致后，合同即具有法律效力，不公证也具有法律效力。经过公证的，只是加强该合同的证据效力，在发生纠纷时，不需要提供其他证据证明，可以径行按公证过的合同内容确定双方权利义务。
1.房屋买卖合同需要采用书面形式，买卖双方需将买卖房屋的位置、面积、价金等约定于书面。
2.在城镇买卖房屋之所有权须经房屋登记机构登记后，才发生转移，如未登记，即使交付，也不发生权利转移效果。
3.出卖共有房屋或出租房屋时，其他共有人或承租人享有同等条件下的优先购买权。
4、双方当事人应当按照自愿、公平及诚实信用的原则订立合同，任何一方不得将自己的意志强加给另一方。为体现双方自愿的原则，本合同文本相关条款后留有空白行，供当事人自行约定或补充约定。合同生效后，未被修改的文本打印或印刷文字视为双方当事人同意内容。
5、本合同文本为买卖双方自行成交所采用的示范文本，通过设立“专用账户”的房地产经纪机构或交易保证机构划转交易结算资金的，所签订的《存量房交易结算资金划转协议》应当作为本合同的附件。
6、存量房屋所有权转移登记时所涉及的主要税费包括但不限于：契税、印花税、土地出让金(已购公有住房有此项)、综合地价款(经济适用住房有此项)、营业税及附加、所得税、土地增值税等。
7、双方当事人选择申请仲裁解决争议的，可以向北京仲裁委员会、中国国际经济贸易仲裁委员会或注明全称的其他仲裁委员会申请。
8、双方当事人可以根据实际情况决定本合同原件的份数，并在签订合同时认真核对，以确保各份合同内容一致。

[律师回复] 您好，关于房屋买卖预约合同公证这个问题，我的解答如下, 房屋买卖预约合同公证以后就具有法律效力。
房屋买卖预约合同经买卖双方协商一致后，合同即具有法律效力，不公证也具有法律效力。经过公证的，只是加强该合同的证据效力，在发生纠纷时，不需要提供其他证据证明，可以径行按公证过的合同内容确定双方权利义务。
1.房屋买卖合同需要采用书面形式，买卖双方需将买卖房屋的位置、面积、价金等约定于书面。
2.在城镇买卖房屋之所有权须经房屋登记机构登记后，才发生转移，如未登记，即使交付，也不发生权利转移效果。
3.出卖共有房屋或出租房屋时，其他共有人或承租人享有同等条件下的优先购买权。
4、双方当事人应当按照自愿、公平及诚实信用的原则订立合同，任何一方不得将自己的意志强加给另一方。为体现双方自愿的原则，本合同文本相关条款后留有空白行，供当事人自行约定或补充约定。合同生效后，未被修改的文本打印或印刷文字视为双方当事人同意内容。
5、本合同文本为买卖双方自行成交所采用的示范文本，通过设立“专用账户”的房地产经纪机构或交易保证机构划转交易结算资金的，所签订的《存量房交易结算资金划转协议》应当作为本合同的附件。
6、存量房屋所有权转移登记时所涉及的主要税费包括但不限于：契税、印花税、土地出让金(已购公有住房有此项)、综合地价款(经济适用住房有此项)、营业税及附加、所得税、土地增值税等。
7、双方当事人选择申请仲裁解决争议的，可以向北京仲裁委员会、中国国际经济贸易仲裁委员会或注明全称的其他仲裁委员会申请。
8、双方当事人可以根据实际情况决定本合同原件的份数，并在签订合同时认真核对，以确保各份合同内容一致。

[律师回复] 您好，关于房屋买卖预约合同公证这个问题，我的解答如下, 房屋买卖预约合同公证以后就具有法律效力。
房屋买卖预约合同经买卖双方协商一致后，合同即具有法律效力，不公证也具有法律效力。经过公证的，只是加强该合同的证据效力，在发生纠纷时，不需要提供其他证据证明，可以径行按公证过的合同内容确定双方权利义务。
1.房屋买卖合同需要采用书面形式，买卖双方需将买卖房屋的位置、面积、价金等约定于书面。
2.在城镇买卖房屋之所有权须经房屋登记机构登记后，才发生转移，如未登记，即使交付，也不发生权利转移效果。
3.出卖共有房屋或出租房屋时，其他共有人或承租人享有同等条件下的优先购买权。
4、双方当事人应当按照自愿、公平及诚实信用的原则订立合同，任何一方不得将自己的意志强加给另一方。为体现双方自愿的原则，本合同文本相关条款后留有空白行，供当事人自行约定或补充约定。合同生效后，未被修改的文本打印或印刷文字视为双方当事人同意内容。
5、本合同文本为买卖双方自行成交所采用的示范文本，通过设立“专用账户”的房地产经纪机构或交易保证机构划转交易结算资金的，所签订的《存量房交易结算资金划转协议》应当作为本合同的附件。
6、存量房屋所有权转移登记时所涉及的主要税费包括但不限于：契税、印花税、土地出让金(已购公有住房有此项)、综合地价款(经济适用住房有此项)、营业税及附加、所得税、土地增值税等。
7、双方当事人选择申请仲裁解决争议的，可以向北京仲裁委员会、中国国际经济贸易仲裁委员会或注明全称的其他仲裁委员会申请。
8、双方当事人可以根据实际情况决定本合同原件的份数，并在签订合同时认真核对，以确保各份合同内容一致。

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 以后就具有法律效力。 房屋买卖预约合同经买卖双方协商一致后，合同即具有法律效力，不公证也具有法律效力。经过公证的，只是加强该合同的证据效力，在发生纠纷时，不需要提供其他证据证明，可以径行按公证过的合同内容确定双方权利义务。 1.房屋买卖合同需要采用书面形式，买卖双方需将买卖房屋的位置、面积、价金等约定于书面。 2.在城镇买卖房屋之所有权须经房屋登记机构登记后，才发生转移，如未登记，即使交付，也不发生权利转移效果。 3.出卖共有房屋或出租房屋时，其他共有人或承租人享有同等条件下的优先购买权。 4、双方当事人应当按照自愿、公平及诚实信用的原则订立合同，任何一方不得将自己的意志强加给另一方。为体现双方自愿的原则，本合同文本相关条款后留有空白行，供当事人自行约定或补充约定。合同生效后，未被修改的文本打印或印刷文字视为双方当事人同意内容。 5、本合同文本为买卖双方自行成交所采用的示范文本，通过设立“专用账户”的房地产经纪机构或交易保证机构划转交易结算资金的，所签订的《存量房交易结算资金划转协议》应当作为本合同的附件。 6、存量房屋所有权转移登记时所涉及的主要税费包括但不限于：契税、印花税、土地出让金(已购公有住房有此项)、综合地价款(经济适用住房有此项)、营业税及附加、所得税、土地增值税等。 7、双方当事人选择申请仲裁解决争议的，可以向北京仲裁委员会、中国国际经济贸易仲裁委员会或注明全称的其他仲裁委员会申请。 8、双方当事人可以根据实际情况决定本合同原件的份数，并在签订合同时认真核对，以确保各份合同内容一致。

[律师回复] 您好，关于房屋买卖预约合同公证这个问题，我的解答如下, 房屋买卖预约合同公证以后就具有法律效力。
房屋买卖预约合同经买卖双方协商一致后，合同即具有法律效力，不公证也具有法律效力。经过公证的，只是加强该合同的证据效力，在发生纠纷时，不需要提供其他证据证明，可以径行按公证过的合同内容确定双方权利义务。
1.房屋买卖合同需要采用书面形式，买卖双方需将买卖房屋的位置、面积、价金等约定于书面。
2.在城镇买卖房屋之所有权须经房屋登记机构登记后，才发生转移，如未登记，即使交付，也不发生权利转移效果。
3.出卖共有房屋或出租房屋时，其他共有人或承租人享有同等条件下的优先购买权。
4、双方当事人应当按照自愿、公平及诚实信用的原则订立合同，任何一方不得将自己的意志强加给另一方。为体现双方自愿的原则，本合同文本相关条款后留有空白行，供当事人自行约定或补充约定。合同生效后，未被修改的文本打印或印刷文字视为双方当事人同意内容。
5、本合同文本为买卖双方自行成交所采用的示范文本，通过设立“专用账户”的房地产经纪机构或交易保证机构划转交易结算资金的，所签订的《存量房交易结算资金划转协议》应当作为本合同的附件。
6、存量房屋所有权转移登记时所涉及的主要税费包括但不限于：契税、印花税、土地出让金(已购公有住房有此项)、综合地价款(经济适用住房有此项)、营业税及附加、所得税、土地增值税等。
7、双方当事人选择申请仲裁解决争议的，可以向北京仲裁委员会、中国国际经济贸易仲裁委员会或注明全称的其他仲裁委员会申请。
8、双方当事人可以根据实际情况决定本合同原件的份数，并在签订合同时认真核对，以确保各份合同内容一致。

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 以后就具有法律效力。 房屋买卖预约合同经买卖双方协商一致后，合同即具有法律效力，不公证也具有法律效力。经过公证的，只是加强该合同的证据效力，在发生纠纷时，不需要提供其他证据证明，可以径行按公证过的合同内容确定双方权利义务。 1.房屋买卖合同需要采用书面形式，买卖双方需将买卖房屋的位置、面积、价金等约定于书面。 2.在城镇买卖房屋之所有权须经房屋登记机构登记后，才发生转移，如未登记，即使交付，也不发生权利转移效果。 3.出卖共有房屋或出租房屋时，其他共有人或承租人享有同等条件下的优先购买权。 4、双方当事人应当按照自愿、公平及诚实信用的原则订立合同，任何一方不得将自己的意志强加给另一方。为体现双方自愿的原则，本合同文本相关条款后留有空白行，供当事人自行约定或补充约定。合同生效后，未被修改的文本打印或印刷文字视为双方当事人同意内容。 5、本合同文本为买卖双方自行成交所采用的示范文本，通过设立“专用账户”的房地产经纪机构或交易保证机构划转交易结算资金的，所签订的《存量房交易结算资金划转协议》应当作为本合同的附件。 6、存量房屋所有权转移登记时所涉及的主要税费包括但不限于：契税、印花税、土地出让金(已购公有住房有此项)、综合地价款(经济适用住房有此项)、营业税及附加、所得税、土地增值税等。 7、双方当事人选择申请仲裁解决争议的，可以向北京仲裁委员会、中国国际经济贸易仲裁委员会或注明全称的其他仲裁委员会申请。 8、双方当事人可以根据实际情况决定本合同原件的份数，并在签订合同时认真核对，以确保各份合同内容一致。

[律师回复] (1)买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。
(2)如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序)，买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。
(3)买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。
(4)立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。
(5)缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。
(6)办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。
(7)对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。
(8)买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。

[律师回复] 您好，关于怎么解除房屋买卖预约合同这个问题，我的解答如下, 购买商品房，开发商一般会要求与买房人签订一份《房屋买卖预约(或预售)合同》，合同是由开发商预先印制的格式合同。合同的内容包括出售的房屋、价格，对房款的支付时间、支付方式、首付款、预约订金或定金及双方其他权利、义务等等都作了详细约定。
开发商毁约时，一般会以“双方签订的是预约合同，而非正式合同”为由，主张合同无效。其辩解“所谓预约，只是双方可能订立合同的一种意思表示，并不存在由双方意思表示一致而订立的正式合同”。
开发商提出了房屋买卖合同的“预约”与“本约”的两个不同的概念。
《房屋买卖预约合同》是卖、买双方的真实意思表示，如其内容、条款具体、明确，详细规定了买卖双方各自的权利、义务。根据《中华人民共和国合同法》的规定审查，实质内容具备合同成立、生效的法律要件，就是一份有效的合同，应当受法律保护。
对于合同的性质，不可单纯从当事人所订立的合同名称来判断，而应从合同的实质内容出发依据《中华人民共和国合同法》作出认定。对合同没有必要作“预约”、“本约”效力的区分，对实质内容具备合同成立、生效法律要件的《预约合同》主张无效，没有事实与法律上的依据。
上述意见，在司法实践上被认可。

[律师回复] 您好，需要根据案情及提供的证据等综合分析，建议积极应诉，否则就失去了抗辩的权利，必要时可以委托律师介入，了解案件事实，避免不必要或过高的损失

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是,
（1）、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。
（2）、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。
（3）、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。
（4）、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。
（5）缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。
（6）、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。
（7）、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。
（8）、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。
2、二手房交易十项注意
（
1.）房屋手续是否齐全
房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。
（
2.）房屋产权是否明晰
有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。
（
3.）交易房屋是否在租
有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。
（4）.土地情况是否清晰
二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。
（
5.）市政规划是否影响
有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。
（6）.福利房屋是否合法
房改房

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 以后就具有法律效力。 房屋买卖预约合同经买卖双方协商一致后，合同即具有法律效力，不公证也具有法律效力。经过公证的，只是加强该合同的证据效力，在发生纠纷时，不需要提供其他证据证明，可以径行按公证过的合同内容确定双方权利义务。 1.房屋买卖合同需要采用书面形式，买卖双方需将买卖房屋的位置、面积、价金等约定于书面。 2.在城镇买卖房屋之所有权须经房屋登记机构登记后，才发生转移，如未登记，即使交付，也不发生权利转移效果。 3.出卖共有房屋或出租房屋时，其他共有人或承租人享有同等条件下的优先购买权。 4、双方当事人应当按照自愿、公平及诚实信用的原则订立合同，任何一方不得将自己的意志强加给另一方。为体现双方自愿的原则，本合同文本相关条款后留有空白行，供当事人自行约定或补充约定。合同生效后，未被修改的文本打印或印刷文字视为双方当事人同意内容。 5、本合同文本为买卖双方自行成交所采用的示范文本，通过设立“专用账户”的房地产经纪机构或交易保证机构划转交易结算资金的，所签订的《存量房交易结算资金划转协议》应当作为本合同的附件。 6、存量房屋所有权转移登记时所涉及的主要税费包括但不限于：契税、印花税、土地出让金(已购公有住房有此项)、综合地价款(经济适用住房有此项)、营业税及附加、所得税、土地增值税等。 7、双方当事人选择申请仲裁解决争议的，可以向北京仲裁委员会、中国国际经济贸易仲裁委员会或注明全称的其他仲裁委员会申请。 8、双方当事人可以根据实际情况决定本合同原件的份数，并在签订合同时认真核对，以确保各份合同内容一致。

[律师回复] 写好起诉书，复印各种材料，立案开庭

[律师回复] 你好，房屋买卖预约合同经买卖双方协商一致后，合同即具有法律效力，不公证也具有法律效力。经过公证的，只是加强该合同的证据效力，在发生纠纷时，不需要提供其他证据证明，法院可以径行按公证过的合同内容确定双方权利义务。

[律师回复] 房屋买卖预约合同公证之后是具有法律效力的。《公证法》第三十六条规定，经公证的民事法律行为、有法律意义的事实和文书，应当作为认定事实的根据，但有相反证据足以推翻该项公证的除外。
【法律依据】
《公证法》
第三十六条
经公证的民事法律行为、有法律意义的事实和文书，应当作为认定事实的根据，但有相反证据足以推翻该项公证的除外。

[律师回复]
1、不需要重新签订合同，房产证没有下来，签订合同时买卖双方只是不能立即过户，但双方签订的买卖合同还是有效的；
2、原先签的预约买卖合同可以当正式合同办理过户手续；
3、不用重新找中介机构，直接找之前的那家中介机构，让中介公司配合你们双方办理过户手续；
4、27万需要贷款的话，要准备按揭贷款的资料，具体需要什么材料，按揭公司会给客户一份清单，按清单准备就行了。

[律师回复] 1.选房。
2.签订认购书。签订认购书时，开发商往往要求购房者交纳定金。签订认购书并不是购房的必经程序，而是房地产交易领域的一种约定俗成的做法。
3.签订商品房买卖合同，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，应签订物业管理合同。商品房买卖合同的内容集中体现了买卖双方的权利和义务。如果在商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，购房者应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。
4.办理商品房贷款或公积金贷款手续，与贷款银行或住房资金管理中心签订贷款协议。
5.办理入住手续。在商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知购房者办理交付手续，向购房者出示商品房质量验收合格证、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，并签署房屋交接单。
6.签订物业管理合同。购房者在购房时未签订物业管理合同的，在入住时，应与物业管理公司签订物业管理合同。
7.办理产权过户手续，领取房产证。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记的有关资料报产权登记机关备案，协助购房者办理权属登记手续，领取房产证。

[律师回复] 1、选择房源
购房客户在任何线上看房报价或微信平台看房的互联网尝试在这一步都是非常不靠谱的，因为在售房源信息瞬间千变万化，要想看到真实房源并判断房源好坏，只有一个办法—即花费时间线下找中介带你亲自看房，并实地考察房源状况。
2、谈价、签订合同
谈价可以说是买卖双方确立交易的前提，价格一旦确定，合同的主要内容大概就确定了，当然还有很多付款条件、家私清单、交房条件等很多细节需要注意，有时候总价你未必满意，但是加上这些附属条件之后你会发现你就乐意了。
3、申请贷款
合同签署之后就需要按约定时间去银行签署相关资料申请银行贷款了，贷款的金额是与银行评估价相关的，评估价也是可以调整的，想少出点首付就可以调高评估价多贷点款，贷款利率一般是按市场利率走。

[律师回复] 二手房过户基本程序：签买卖合同、递件、交税、完税过户、领证。不同地区有时程序不同，比方有可能先交税再递件。

[律师回复] 房屋买卖交易过程中，因买卖一方违约，导致交易失败，而中介无过错的情形下，应该由违约方承担中介费。

[律师回复] （一）预约合同与本约合同的法律特征
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条“当事人签订认购书、订购书、预定书、意向书、备忘录等预约合同，约定于将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，确认了我国长期以来交易实践中预约合同独立的合同效力。
我们认为，预约与本约在法律特征上存在以下区别：
一是订约时间不同。预约是谈判磋商期间对未来事项的预先规划。而本约是在民事合同权利义务关系全部定型后签订的，双方应承担的义务是合同义务。
二是预约合同是诺成合同，不受要物约束，强调当事人主观意志在合同成立中的决定作用。而本约一般则受要物约束，交付是合同履行的重要内容。
三是签订预约合同的目的在于有事实或法律上的障碍，暂时无法订立本约时，事先对当事人加以约束，约定将来订立本约。而本约的目的则是确立双方权利义务，直接具备履行内容。
当然，预约合同虽是为订立本约合同而存在，但仍有其独立性，其详备程度不如本约，但仍应满足基本的确定性要求，应具备合乎法律行为的基本条件。一般包括确定和不确定条款两部分，确定条款应当是双方已达成的具有本约效力的条款。不确定条款是指处于未决状态的条款，即确认某些权利义务关系的条件尚未成熟，在存在事实和法律上的障碍时，当事人签订的权利义务不确定的条款。
（二）商品房买卖合同中预约合同的认定
商品房买卖合同可分为现售、预售；还可分为团购、包销、零售等多种形态。商品房买卖的认购、订购、预订等协议一般是指商品房买卖合同双方当事人在签署预售契约或买卖契约之前所订立的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认，其性质即属于商品房买卖预约合同。
《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；
（三）商品房的销售方式；
（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
（五）交付使用条件及日期；
（六）装饰、设备标准承诺；
（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；
（八）公共配套建筑的产权归属；
（九）面积差异的处理方式；
（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”从性质上讲，《商品房销售管理办法》是建设部颁布的行政规章，属于规范商品房买卖市场的强制性规范，但这种规范行为是对商品房买卖合同本约的规制而非对预约的规制。我们也不难发现，其中的一些内容在预约合同中由于存在“事实或法律上的障碍”而不可能作出约定。第
一，《商品房销售管理办法》第十六条将“交付使用条件及日期”为商品房买卖合同的必备条款。《城市房地产管理法》第二十六条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格，方可交付使用。”《建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工验收合格后方可交付使用；未经验收或验收不合格的不得交付使用。”《商品房销售管理办法》第五章专章规定了商品房交付条件。从上述法律规定看，预约合同由于“存在法律或事实上的障碍”，不可能就商品房交付标准作出以上规章所要求的那么明确、详细的约定。通常在预约合同中交付使用的条件和日期表现为不确定条款。第
二，《商品房销售管理办法》第十六条将“面积差异的处理方式”作为商品房买卖合同的必备条款，作为确认所交付的商品房面积及认定所交付商品房建筑面积与合同约定是否存在差异的标准，确认所交付商品房面积的依据为产权登记面积或测绘成果表，而产权登记面积或测绘成果表是交付商品房面积的标准。而确定上述面积在预约合同阶段是无法完成的，不可能作出明确、具体的约定。同样，有关“供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任”以及“办理产权登记有关事宜”等约定均属于在预约阶段难以完成的事项。
《审理商品房买卖合同的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。该条规定实质是对那些名为预约合同实为本约合同的认定，认购书等预约合同要被认定为本约合同，应具备两个条件：一是须具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容；二是出卖人已经按照约定收受购房款。也就是说，只要合同条款齐备、明确，不存在法律或事实上的障碍，具备合同实际履行的条件，无论合同名称如何，都应当认定为本约。反之，如果存在法律或事实上的障碍，导致合同部分条款缺失或不确定，都不可认定为商品房买卖合同。
（三）本案《团购住房协议》性质和效力的认定
首先，根据本案查明的事实，签订《团购住房协议》时，A公司尚未取得涉案地块的土地使用权证，未办妥涉案建设项目的立项、规划、报建等审批手续，开发项目尚未开工。可见，签订《团购住房协议》时并不具备商品房预售条件。
其次，《团购住房协议》符合房屋买卖合同中的预约合同特征。《团购住房协议》合同名称加注有“草稿”字样，旨在预售条件具备时换签正式合同文本或者订立补充协议完善主合同。《团购住房协议》还约定，房屋“总数为不多于500套”、“总建筑面积约7万平米”、“整体小区容积率不高于2.8”、“主房屋均价：2750元/平米，楼层不同，价格不同”、交房时间为“2012年7月前”等等，该协议中缺失商品房预售合同的一些必备条款，且部分条款内容尚不确定，难以实际履行。之所以存在这些缺失和不确定的合同内容，主要是因为讼争项目尚未办妥商品房销售所必需的建设规划、土地出让、建设用地等审批手续，容积率、建设密度、绿化率等建设项目规划指标亦不确定，导致所售房屋四至等重要的建设指标无法确定；因未办妥出让、用地等审批手续，不具备开工条件，更无从确定交房期限、办证期限等。可见，《团购住房协议》需补充、细化才能得以实际履行，进而实现签订本约的合同目的。此外，B支行职工支付合同约定的购房款，其对等权利，除能购买到A公司承诺的房屋之外，还存在着订立正式购房合同之前随时要求退还款项并支付高于银行存款利息的约定利息的权利，也说明购房者在订立正式合同文本前存在着多重选择权。另，《团购住房协议》还约定：“甲方缴纳的团购住房款存入乙方专户，实行封闭运行，集中管理，只能用于缴纳土地保证金、出让金及工程款等与住房建设有关的列支项目”、“乙方编制团购住房款的使用计划，负责建设资金的支付和决算”等内容，表明团购款项主要用于支付出让金、建设工程款等项目开发费用，此种具有为开发商前期开发融资或者集资建房的特性，更符合商品房销售合同中预约合同的法理特征。
综上，B支行与A公司签订《团购住房协议》时，合同标的物尚不存在，所占用土地权属尚未确定，开发项目尚未办妥立项、规划、出让、用地等审批手续，能否开工建设处于不确定状态，该份协议具备商品房买卖合同主要内容，但存在诸多缺失和不确定内容，是为双方将来签订正式商品房交易合同而订立的意向性协议，属预约性质。从《团购住房协议》内容看，并无违反法律、法规强制性的规定，当事人意思表示真实、自愿，故该合同应认定为有效。因《审理商品房买卖合同的解释》第二条规范的是商品房买卖的本约合同，A公司主张因该协议未取得商品房销售许可证而无效，不能成立。在审理商品房买卖合同纠纷中，区分当事人订立的协议是商品房买卖的预约合同还是本约合同，要结合当事人立约时的真实意思以及法律、司法解释对于商品房买卖合同形式要件的要求进行综合判定，关键在于区分合同是否还存在法律或事实上的障碍，导致合同部分条款缺失或不确定的情形。如果存在这类情形，一般应认定为预约合同；如果不存在此种情形，无论合同名称为何，均应视为商品房买卖合同。