农村集体房产怎么样继承？

[律师回复] 《农村土地承包法》第三十二条规定：“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转”11月20日中办、国办联合下发《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》(以下简称《意见》)提出：“规范引导农村土地经营权有序流转”因此，在现阶段，我国农村土地流转主要是指承包经营权中的经营权流转但是，流转是有条件的，按照《农村土地承包法》和《意见》的规定，流转须遵循以下原则：
(1)坚持集体土地所有制，稳定农户承包权，放活土地经营权;
(2)遵循平等、自愿、有偿原则;
(3)流转不能超过剩余承包期限;
(4)受让方必须具有农业生产经营能力;
(5)本集体经济组织成员对转包有优先权;
(6)应当订立书面合同;
(7)坚持适度原则因此，本案中，甲的流转行为合法有效
二、土地经营权流转之后承包方与发包方的承包关系不变，即承包权法律关系不变根据《农村土地承包法》第三十九条“承包方可以在一定期限内将部分或者全部土地承包经营权转包或者出租给第三方，承包方与发包方的承包关系不变”和《意见》要求“稳定承包权，放活经营权”的规定，本案中，甲仍然是土地的承包方，享有集体土地承包权，乙享有集体土地经营权
三、转包期间发生土地征收，征收补偿款可分配部分应当分配给土地承包权人根据《土地管理法》、《物权法》的规定：征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用《土地管理法实施条例》第二十六条规定：土地补偿费归农村集体经济组织所有现实中，各省(区、市)制定了具体的分配办法，一般将一定比例的土地补偿费直接分配给农户根据《农村土地承包法》第三十九条和《意见》的规定，甲仍然享有土地承包权，应当被认定为“被征地农民”因此，按规定，可分配的土地补偿费应当分配给土地承包权人甲甲因政府征收行为不能继续履行“转包合同”，可以依据《合同法》“不可抗力”的规定免除违约责任需要注意：乙在经营期间产生的青苗和附着物的补偿费应当由乙单独取得当然，基于民事法律关系遵循平等自愿的原则，当事人也可以在法律的框架内自由约定权利义务的归属，如本案中双方也可以在转包合同中约定发生征收时征收补偿利益的归属如果没有约定，就按照法律规定确定利益归属这也提醒我们在签订转包合同时要对权利义务尽可能明确地约定，避免纠纷

[律师回复] 您好，针对您的农村集体承包土地能卖给他人建房吗问题解答如下, 不得占用好地，依法追究刑事责任。禁止占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼；对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的。禁止占用耕地建窑，依法给予行政处分，其它农业土地、挖砂，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员、采石、采矿土地禁止买卖，对符合土地利用总体规划的，基本农田不能建房，可以利用荒地的，需要依法办理农用地转用审批手续。第七十三条买卖或者以其他形式非法转让土地的。土地管理法第三十六条非农业建设必须节约使用土地，不得占用耕地；可以利用劣地的；可以并处罚款，恢复土地原状，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施、建坟或者擅自在耕地上建房，由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得，构成犯罪的、取土等

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 承包农村集体土地都需要的手续有哪些
各地的集体土地都已经发包给了农户。如果承包集体土地，可能是“四荒地”。按照土地承包法的规定，这种地只能通过竞拍、公开协商的式方取得承包权。
土地承包法相关规定：
第四十八条 不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，通过招标、拍卖、公开协商等方式承包的，适用本章规定。
第四十九条 以其他方式承包农村土地的，应当签订承包合同，承包方取得土地经营权。当事人的权利和义务、承包期限等，由双方协商确定。以招标、拍卖方式承包的，承包费通过公开竞标、竞价确定;以公开协商等方式承包的，承包费由双方议定。
第五十条 荒山、荒沟、荒丘、荒滩等可以直接通过招标、拍卖、公开协商等方式实行承包经营，也可以将土地经营权折股分给本集体经济组织成员后，再实行承包经营或者股份合作经营。
承包荒山、荒沟、荒丘、荒滩的，应当遵守有关法律、行政法规的规定，防止水土流失，保护生态环境。
第五十一条 以其他方式承包农村土地，在同等条件下，本集体经济组织成员有权优先承包。
第五十二条 发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡(镇)人民政府批准。
由本集体经济组织以外的单位或者个人承包的，应当对承包方的资信情况和经营能力进行审查后，再签订承包合同。
第五十三条 通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得权属证书的，可以依法采取出租、入股、抵押或者其他方式流转土地经营权。
第五十四条 依照本章规定通过招标、拍卖、公开协商等方式取得土地经营权的，该承包人死亡，其应得的承包收益，依照继承法的规定继承;在承包期内，其继承人可以继续承包。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 　　集体经济，属于劳动群众集体所有、实行共同劳动、在分配方式上以按劳分配为主体的经济组织。　　集体经济的实现形式是多样化的，市场经济条件下大多企业组织形式和经营方式都可以是集体经济的实现形式。如我国农村家庭联产承包责任制，各种合作社、城镇的股份合作制、职工持股会以及职工有控制权的有限、股份、合资、企业集团等。简要地说，人们在现阶段已经普遍认同的，“职工共有、民主管理、共享利益、形式多样”是我国集体经济的基本特征。　　土地承包经营权转让是土地流转的重要形式，也是目前国家倡导的，发展规模化农业、设施农业的乃至向现代农业发展的为重要手段。　　“农村土地承包经营权转让属于集体经济吗”这个问题太过泛泛，如果可以请您再仔细描述。而从我的经验来看，不同形式的承包经营权转让，结果可能大不相同。　　比如，传统的农民间的土地互换应该还在集体经济的范畴中，农户以土地经营权为股份共同组建合作社也是集体经济的一部分。　　而在土地出租中，农民将其承包土地经营权出租给大户、业主或企业法人等承租方，承租方获得一定期限的土地经营权，出租方按年度以实物或货币的形式获得土地经营权租金。这种形式我们难用传统的标准界定它的属性。农村土地是集体所有，但承租经营权的却往往是私人企业。我认为，如果是以现金形式承租土地，那么依然是单纯的私有制企业。如果农民以土地承包权入股私人企业，那么应该是新型的混合所有制，也就是说具备一定集体经济的色彩。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 　　集体经济，属于劳动群众集体所有、实行共同劳动、在分配方式上以按劳分配为主体的经济组织。　　集体经济的实现形式是多样化的，市场经济条件下大多企业组织形式和经营方式都可以是集体经济的实现形式。如我国农村家庭联产承包责任制，各种合作社、城镇的股份合作制、职工持股会以及职工有控制权的有限、股份、合资、企业集团等。简要地说，人们在现阶段已经普遍认同的，“职工共有、民主管理、共享利益、形式多样”是我国集体经济的基本特征。　　土地承包经营权转让是土地流转的重要形式，也是目前国家倡导的，发展规模化农业、设施农业的乃至向现代农业发展的为重要手段。　　“农村土地承包经营权转让属于集体经济吗”这个问题太过泛泛，如果可以请您再仔细描述。而从我的经验来看，不同形式的承包经营权转让，结果可能大不相同。　　比如，传统的农民间的土地互换应该还在集体经济的范畴中，农户以土地经营权为股份共同组建合作社也是集体经济的一部分。　　而在土地出租中，农民将其承包土地经营权出租给大户、业主或企业法人等承租方，承租方获得一定期限的土地经营权，出租方按年度以实物或货币的形式获得土地经营权租金。这种形式我们难用传统的标准界定它的属性。农村土地是集体所有，但承租经营权的却往往是私人企业。我认为，如果是以现金形式承租土地，那么依然是单纯的私有制企业。如果农民以土地承包权入股私人企业，那么应该是新型的混合所有制，也就是说具备一定集体经济的色彩。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是,
1、发布征地通告。由县或市级国土资源局在被征收土地所在地的村范围内发布征地通告，告知被征土地的村集体经济组织和村民：征地范围、面积、补偿方式、补偿标准、安置途径以及征地用途等。通告后抢栽、抢种的农作物或者抢建的建筑物不列入补偿范围。
2、征询村民意见 由县或市级国土资源局会同所在的乡镇政府，就征地通告的内容征询村集体经济组织和农民的意见，有不同意见的应记录在案，根据村委会或村民提出的意见分别处理并协调解决。对补偿标准、安置途径、补偿方式有异议的，应告知被征地相对人有权提出听证申请，并依法组织听证。国土资源局应将村民对征收土地的意见和听证的材料作为报批的必备材料归档上报。
3、地籍调查和地上附着物登记 由县或市级国土资源局会同被征收土地的所有权人、使用权人实地调查被征土地的四至边界、土地用途、土地面积，地上附着物种类、数量、规格等，并由国土资源局现场填制调查表一式三份，由国土资源局工作人员和所有权人、使用权人共同确认无误后签字。国土资源局应将所有权人、使用权人签字的材料作为报批的必备材料归档上报。
4、拟订“一书四方案”组卷上报审批 由县或市级国土资源局根据征询、听证、调查、登记情况，按照审批机关对报批材料的要求拟订“一书四方案”即：“建设用地说明书，农用地转用方案，补充耕地方案，征收土地方案，供应土地方案。”并组卷向有批准权的机关报批。
5、征用土地公告 征用土地的市、县人民政府应当在收到省或征用土地批准文件之日起10个工作日内在被征地所在村进行征用土地公告。 征用土地公告的内容：
征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途;
征用土地的所有权人、位置、地类和面积;
征地补偿标准和农业人员安置途径;
办理征地补偿登记的期限、地点。
6、征地补偿安置方案公告 县或市级国土资源局根据省或征用土地批准文件批准的《征用土地方案》在征用土地公告之日起45日内以村为单位拟订征地补偿、安置方案并予以公告。征地补偿、安置方案公告内容：
被征用土地的位置、地类、面积;
地上附着物和青苗的种类、数量;
需要安置的农业人口的数量;
土地补偿费的标准、数额、支付对象和支付方式;
安置补助费的标准、数额、支付对象和支付方式;
地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式;
农业人员的具体安置途径;
其他有关征地补偿、安置的具体措施。
被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人对征地补偿、安置方案有不同意见的或者要求举行听证会的，应当在征地补偿、安置方案公告之日起10个工作日内向县或市级国土资源局提出。
县或市级国土资源局应当研究被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人对征地补偿、安置方案的不同意见。对当事人要求听证的，应当举行听证会。确需修改征地补偿、安置方案的，应当依照有关法律、法规和批准的征用土地方案进行修改。
7、报批征地补偿安置方案 县或市级国土资源局将公告后的土地补偿、安置方案，连同被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人的意见及采纳情况报市、县人民政府审批。
8、批准征地补偿安置方案 市、县政府将征求意见后的征地补偿安置方案批准批准后，并报省国土资源厅备案，并交由市、县国土资源行政主管部门组织实施。
9、土地补偿登记 被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人应当在征用土地公告规定的期限内持土地权属证书(土地承包合同)到指定地点办理征地补偿登记手续。
被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人未如期办理征地补偿登记手续的，其补偿内容以市、县国土资源行政主管部门的调查结果为准。
10、实施补偿安置方案和交付土地
按规定支付征地补偿安置费，被征地单位和个人按期交付土地。
责令交出土地决定，阻挠国家建设征用土地的，由县级以上国土资源部门责令交出土地，拒不交出土地的，申请人民法院强制执行。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下,
一、法定代表人
《公司法》第13条规定：公司法定代表人依照公司章程的规定，由董事长、执行董事或者经理担任，并依法登记。公司法定代表人变更，应当办理变更登记。
二、股东持股比例可与出资比例不一致
虽然这一点公司法并未明确规定可由公司章程另行约定，但司法实践已经认可上述约定属于公司股东意思自治的范畴。
股东持有股权的比例一般与其实际出资比例一致，但有限责任公司的全体股东内部也可以约定不按实际出资比例持有股权，这样的约定并不影响公司资本对公司债权担保等对外基本功能实现。如该约定是各方当事人的真实意思表示，且未损害他人的利益，不违反法律和行政法规的规定，应属有效，股东按照约定持有的股权应当受到法律的保护。
三、分红比例、认缴公司新增资本比例可与出资比例不一致
《公司法》第34条规定：股东按照实缴的出资比例分取红利公司新增资本时，股东有权优先按照实缴的出资比例认缴出资。但是，全体股东约定不按照出资比例分取红利或者不按照出资比例优先认缴出资的除外。
四、表决权可与出资比例不一致
《公司法》第42条规定：股东会会议由股东按照出资比例行使表决权但是，公司章程另有规定的除外。
五、可通过公司章程限制股权转让时的剩余股东同意权、优先购买权
公司法规定，有限责任公司股权转让的场合，允许股东通过公司章程事先自由安排出让股东与剩余股东间二者的利益分配，这是为了减少法律对公司自治的干预。
《公司法》第71条规定：有限责任公司的股东之间可以相互转让其全部或者部分股权。股东向股东以外的人转让股权，应当经其他股东过半数同意。股东应就其股权转让事项书面通知其他股东征求同意，其他股东自接到书面通知之日起满三十日未答复的，视为同意转让。其他股东半数以上不同意转让的，不同意的股东应当购买该转让的股权不购买的，视为同意转让。经股东同意转让的股权，在同等条件下，其他股东有优先购买权。两个以上股东主张行使优先购买权的，协商确定各自的购买比例协商不成的，按照转让时各自的出资比例行使优先购买权。公司章程对股权转让另有规定的，从其规定。
六、公司章程可排除股东资格的继承
《公司法》第75条：自然人股东死亡后，其合法继承人可以继承股东资格但是，公司章程另有规定的除外。
七、公司章程对公司董、监、高转让本公司股份的限制可高于公司法
《公司法》第141条第2款：公司董事、监事、高级管理人员应当向公司申报所持有的本公司的股份及其变动情况，在任职期间每年转让的股份不得超过其所持有本公司股份总数的百分之二十五所持本公司股份自公司股票上市交易之日起一年内不得转让。上述人员离职后半年内，不得转让其所持有的本公司股份。公司章程可以对公司董事、监事、高级管理人员转让其所持有的本公司股份作出其他限制性规定。

[律师回复] 合同示范文本将重点规范、明确土地承包经营权流转合同的标的、期限、价款、付款方式及时间、土地交付时间、双方权利和义务、违约责任等内容，确保农村土地承包经营权流转不得改变土地的农业用途。合同示范文本将遵循平等协商、自愿有偿的原则，切实规范农村土地承包经营权流转行为，维护双方当事人特别是农民群众的合法权益，适度扩大农业规模经营，促进农业和农村经济发展。承包方流转农村土地承包经营权，应当与受让方在协商一致的基础上签订书面流转合同。农村土地承包经营权流转合同一式四份，流转双方各执一份，发包方和乡(镇)人民政府农村土地承包管理部门各备案一份。另外，承包方将土地交由他人代耕不超过一年的，可以不签订书面合同。承包方委托发包方或者中介服务组织流转其承包土地的，流转合同应当由承包方或其书面委托的代理人签订。

[律师回复] 对于农村集体土地征地程序这个问题，解答如下,
1、发布征地通告。由县或市级国土资源局在被征收土地所在地的村范围内发布征地通告，告知被征土地的村集体经济组织和村民：征地范围、面积、补偿方式、补偿标准、安置途径以及征地用途等。通告后抢栽、抢种的农作物或者抢建的建筑物不列入补偿范围。
2、征询村民意见 由县或市级国土资源局会同所在的乡镇政府，就征地通告的内容征询村集体经济组织和农民的意见，有不同意见的应记录在案，根据村委会或村民提出的意见分别处理并协调解决。对补偿标准、安置途径、补偿方式有异议的，应告知被征地相对人有权提出听证申请，并依法组织听证。国土资源局应将村民对征收土地的意见和听证的材料作为报批的必备材料归档上报。
3、地籍调查和地上附着物登记 由县或市级国土资源局会同被征收土地的所有权人、使用权人实地调查被征土地的四至边界、土地用途、土地面积，地上附着物种类、数量、规格等，并由国土资源局现场填制调查表一式三份，由国土资源局工作人员和所有权人、使用权人共同确认无误后签字。国土资源局应将所有权人、使用权人签字的材料作为报批的必备材料归档上报。
4、拟订“一书四方案”组卷上报审批 由县或市级国土资源局根据征询、听证、调查、登记情况，按照审批机关对报批材料的要求拟订“一书四方案”即：“建设用地说明书，农用地转用方案，补充耕地方案，征收土地方案，供应土地方案。”并组卷向有批准权的机关报批。
5、征用土地公告 征用土地的市、县人民政府应当在收到省或征用土地批准文件之日起10个工作日内在被征地所在村进行征用土地公告。 征用土地公告的内容：
征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途;
征用土地的所有权人、位置、地类和面积;
征地补偿标准和农业人员安置途径;
办理征地补偿登记的期限、地点。
6、征地补偿安置方案公告 县或市级国土资源局根据省或征用土地批准文件批准的《征用土地方案》在征用土地公告之日起45日内以村为单位拟订征地补偿、安置方案并予以公告。征地补偿、安置方案公告内容：
被征用土地的位置、地类、面积;
地上附着物和青苗的种类、数量;
需要安置的农业人口的数量;
土地补偿费的标准、数额、支付对象和支付方式;
安置补助费的标准、数额、支付对象和支付方式;
地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式;
农业人员的具体安置途径;
其他有关征地补偿、安置的具体措施。
被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人对征地补偿、安置方案有不同意见的或者要求举行听证会的，应当在征地补偿、安置方案公告之日起10个工作日内向县或市级国土资源局提出。
县或市级国土资源局应当研究被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人对征地补偿、安置方案的不同意见。对当事人要求听证的，应当举行听证会。确需修改征地补偿、安置方案的，应当依照有关法律、法规和批准的征用土地方案进行修改。
7、报批征地补偿安置方案 县或市级国土资源局将公告后的土地补偿、安置方案，连同被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人的意见及采纳情况报市、县人民政府审批。
8、批准征地补偿安置方案 市、县政府将征求意见后的征地补偿安置方案批准批准后，并报省国土资源厅备案，并交由市、县国土资源行政主管部门组织实施。
9、土地补偿登记 被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人应当在征用土地公告规定的期限内持土地权属证书(土地承包合同)到指定地点办理征地补偿登记手续。
被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人未如期办理征地补偿登记手续的，其补偿内容以市、县国土资源行政主管部门的调查结果为准。
10、实施补偿安置方案和交付土地
按规定支付征地补偿安置费，被征地单位和个人按期交付土地。
责令交出土地决定，阻挠国家建设征用土地的，由县级以上国土资源部门责令交出土地，拒不交出土地的，申请人民法院强制执行。

[律师回复] 您好，针对您的农村集体土地怎样查封问题解答如下, 农村集体土地可以查封。
差等集体土地需要出具查封决定书然后根据程序进行查封。
根据最高人民颁布的《关于依法规范人民执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第24条的规定：“人民执行集体土地使用权时，经与国土资源管理部门取得一致意见后，可以裁定予以处理，但应当告知权利受让人到国土资源管理部门办理土地征用和国有土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金及有关税费。对处理农村房屋涉及集体土地的，人民应当与国土资源管理部门协商一致后再行处理。
个案执行中应注意以下几个方面：
一是厘清权属关系。《物权法》第9条规定“不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记的，不发生效力;但法律另有规定的除外。”由此可见，不动产登记薄记载所有权人即为权利所有人，但实践中农村房屋大多没有产权登记，或者有的只有建设用地许可证和建筑许可证，房屋建成后没有办所有权证，还有些是未经批准的违障建筑。因此在采取强制措施前，一定要查清产权状况。
二是征询土地管理部门和集体经济组织的意见。由于农村房屋是建在集体土地上，集体土地的使用权属农村集体组织。而土地使用权的转让，一种方式是通过集体土地性质改变为国有土地;另一种方式是在本集体组织成员间转让，但该种转让受到宅基地“一户一宅”的限制。因此，处置集体土地上的房屋必须征询土地管理部门的农村集体经济组织的意见。
三是对买受人范围作出一定的限制。[1999]39号通知规定“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”国发[2020]28号也规定“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购买宅基地。“《土地管理法》第62 第规定，农村房屋只能在本集体经济组织成员之间转让且受到一户一宅的规定。由于上述的限制，在处置时必须规定严格的买受条件。四是查明是否存在执行豁免。依最高人民法院《关于人民民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》和《关于人民执行没定抵押的房屋的规定》，对农村房屋执行受到以下限制，
第
一，对被执行人及其扶养的家属生活必须的房屋，可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债;
第
二，对被执行人及其扶养的家属生活必须但已设定抵押的房屋，在给予被执行人一定的宽限期并由申请执行人或集体经济组织提供临时性住房后可以拍卖、变卖或抵债。

[律师回复] 您好，关于农村集体土地非法买卖这个问题，我的解答如下, 农村集体土地不能买卖。
《土地管理法》
第二条规定：中华人民共和国实行土地的公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。任何单位和个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。国家为了公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用。
第四十七条规定：买卖、出租或者以其他形式非法转让土地的，没收非法所得，限期拆除或者没收在买卖、出租或者以其他形式非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，并可以对当事人处以罚款；对主管人员由其所在单位或者上级机关给予行政处分。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 农村的土地农民们是只有使用权而没有所有权的，农村的土地是属于集体土地。但是人们可以对农村集体土地的使用权进行流转，而且农村集体土地流转的方式有多种，可以根据自身的需求来进行选择。那么农村集体土地使用权流转模式是怎样的呢？下面就给大家介绍一下。
农村集体土地流转是什么意思
集体建设用地土地使用权流转是指存量建设用地使用权在集体建设用地使用者之间的流转，而不应包括土地所有者与土地使用者之间所谓的首次流转。就像国有土地使用权出让不同于转让，农村土地承包经营中的发包不同于转包一样，它们遵循的是不同的规则，有不同条件和要求。准确界定“流转”的含义，对于我国集体建设用地使用权流转制度的建立，对于未来国家进行土地市场的宏观调控和监管，以及对于土地资源的合理利用与保护，都具有十分重要的意义。
农村集体土地使用权流转模式
1、互换
互换土地，是农村集体经济组织内部的农户，为方便耕种和各自的需要，对各自土地的承包经营权进行的简单交换，是促进农村规模化、产业化、集约化经营的必由之路中国农村实行土地联产承包责任制，农民分到了土地。但由于土地肥瘦不
一，大块的土地被分割成条条块块。划分土地时留下的种种弊病，严重制约着生产力的发展和产量的提高。如何让土地集中连片，实现规模化、集约化经营，于是互换这种最为原始的交易方式，进入农民视野。
2、交租
在市场利益驱动和政府引导下，农民将其承包土地经营权出租给大户、业主或企业法人等承租方，出租的期限和租金支付方式由双方自行约定，承租方获得一定期限的土地经营权，出租方按年度以实物或货币的形式获得土地经营权租金。其中，有大户承租型、公司租赁型、反租倒包型等。
3、入股
入股，亦称“股田制”或股份合作经营，是指在坚持承包户自愿的基础上，将承包土地经营权作价入股，建立股份公司。在土地入股过程中，实行农村土地经营的双向选择(农民将土地入股给公司后，既可继续参与土地经营，也可不参与土地经营)，农民凭借土地承包权可拥有公司股份，并可按股分红。该形式的最大优点在于产权清晰、利益直接，以价值形态形式把农户的土地承包经营权长期确定下来，农民既是公司经营的参与者，也是利益的所有者，是当前农村土地流转机制的新突破。
4、宅基地换住房，承包地换社保
5、股份 合作
建立起“股份 合作”的土地流转分配方式。这种模式是，农户以土地经营权为股份共同组建合作社。村里按照“群众自愿、土地入股、集约经营、收益分红、利益保障”的原则，引导农户以土地承包经营权入股。合作社按照民主原则对土地统一管理，不再由农民分散经营。合作社挂靠龙头企业进行生产经营。

[律师回复] 【法律意见】
农村集体土地需要本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，才可以出租。
由本集体经济组织以外的单位或者个人租用的，应当对受让方的资信情况和经营能力进行审查后，再签订合同。
【法律依据】
不动产登记暂行条例实施细则全文
第三十一条?农民集体因互换、土地调整等原因导致集体土地所有权转移，申请集体土地所有权转移登记的，应当提交下列材料：
(一)不动产权属证书;
(二)互换、调整协议等集体土地所有权转移的材料;
(三)本集体经济组织三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意的材料;
(四)其他必要材料。

[律师回复]
1、在我国，按法律的规定，土地承包经营权是一种物权，出租则是合同债权。
2、两者是两种不同性质的权利。物权是一种绝对权，具有对世性，可以以他的权力对抗所有人；而债权是一种请求权，只能向特定人请求进行一定给付。
3、至于转包，根据《农村土地承包法》第三十九条的规定，承包方可以在一定期限内将部分或者全部土地承包经营权转包或者出租给第三方，承包方与发包方的承包关系不变...

[律师回复] 集体土地是指农民集体所有的土地。也叫做劳动群众集体所有的土地。集体土地是我国土地所有制的一种形式。任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地;但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。乡(镇)村公共设施、公益事业建设，需要使用土地的，经乡(镇)人民政府审核，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准;其中，涉及占用农用地的，依照《土地管理法》第四十四条的规定办理审批手续。
农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
因此，农村集体土地所有权是归集体的，农村集体土地买卖是违法的，集体土地不可以买卖。农村土地属于集体用地，所有权属于集体，只有集体组织内部成员才可以，非集体组织成员只能租赁。

[律师回复] 集体土地是指农民集体所有的土地。也叫做劳动群众集体所有的土地。集体土地是我国土地所有制的一种形式。任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地;但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。乡(镇)村公共设施、公益事业建设，需要使用土地的，经乡(镇)人民政府审核，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准;其中，涉及占用农用地的，依照《土地管理法》第四十四条的规定办理审批手续。
农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
因此，农村集体土地所有权是归集体的，农村集体土地买卖是违法的，集体土地不可以买卖。农村土地属于集体用地，所有权属于集体，只有集体组织内部成员才可以，非集体组织成员只能租赁。

[律师回复] 抵押，是指债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产作为债权的担保，在债务人不履行债务时，债权人有权依法以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿的法律行为。《担保法》第34条第1项规定，抵押人所有的房屋和其他地上定着物，可以抵押。可见，农民以其宅基地上的房屋抵押应当是有效的。但《担保法》第37条第2项规定，耕地、宅基地等集体所有的土地使用权，不得抵押。
虽然以宅基地上的房屋抵押是有效的，但是抵押权的效力不能及于该房屋占用范围内的宅基地使用权，一旦债务人不能清偿债务，债权人只能以抵押房屋的建筑材料作为动产优先受偿。将房屋拆除后以建筑材料还债，这无疑大大降低了房屋的价值，也是一种浪费。而且，最高曾专门作出规定：“对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”据此，用农村房屋设定抵押，债权人实现抵押权也存在障碍。另外，国土资源部“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买的住宅发放土地使用证”的规定，限制了农民对房屋的买卖。因此，金融机构等债权人一般不愿意接受借款人用农村房屋设定抵押。建议你向信用社提供其他担保，一般情况下不要用宅基地上的房屋作抵押。

[律师回复] 抵押，是指债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产作为债权的担保，在债务人不履行债务时，债权人有权依法以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿的法律行为。《担保法》第34条第1项规定，抵押人所有的房屋和其他地上定着物，可以抵押。可见，农民以其宅基地上的房屋抵押应当是有效的。但《担保法》第37条第2项规定，耕地、宅基地等集体所有的土地使用权，不得抵押。
虽然以宅基地上的房屋抵押是有效的，但是抵押权的效力不能及于该房屋占用范围内的宅基地使用权，一旦债务人不能清偿债务，债权人只能以抵押房屋的建筑材料作为动产优先受偿。将房屋拆除后以建筑材料还债，这无疑大大降低了房屋的价值，也是一种浪费。而且，最高曾专门作出规定：“对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”据此，用农村房屋设定抵押，债权人实现抵押权也存在障碍。另外，国土资源部“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买的住宅发放土地使用证”的规定，限制了农民对房屋的买卖。因此，金融机构等债权人一般不愿意接受借款人用农村房屋设定抵押。建议你向信用社提供其他担保，一般情况下不要用宅基地上的房屋作抵押。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 《土地管理法》就村民使用宅基地有限制条件，即本集体经济组织的宅基地只能由本集体经济组织的村民使用，《土地管理法》第62条：“农村村民一户只能拥有一处宅基地农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”
第63条：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”其它相关法律也有“禁止城镇居民在农村购置宅基地”的条例。宅基地可以“宅基地调剂”方式过户给同村村民。

[律师回复] 您好，关于农村宅基地能否继承这个问题，我的解答如下, 农村宅基地能否继承
根据《物权法》和《土地管理法》的规定，宅基地使用权被赋予了福利和保障的功能，其流转是被严格禁止的。然而，根据《继承法》，建造在宅基地之上的农村房屋是可以由继承人依法继承的。对农村宅基地使用权的继承，立法没有明确规定，学术界也缺乏统一定论。
宅基地使用权继承问题分为四种情形:
(1)与被继承人共同生活的同一集体经济组织成员对被继承人宅基地使用权的继承;
(2)不与被继承人共同生活但符合宅基地申请条件的本集体组织成员对于身为本集体组织成员的被继承人宅基地使用权的继承;
(3)不与被继承人共同生活且不符合宅基地申请条件的本集体组织成员对于身为本集体组织成员的被继承人宅基地使用权的继承;
(4)非本集体组织成员对于身为本集体组织成员的被继承人的宅基地使用权的继承。
第一种情形的观点较为一致，宅基地使用权属于家庭成员所共同共有的一项权利，继承人的共有权不因被继承人的死亡而消灭。
第二种情形，学者之间的争议也不大，一般都认可继承人的继承权，但根据法律规定的“ 一户一宅 ”原则，不得再另行申请宅基地。
第三种情形，即不与被继承人共同生活且不符合宅基地申请条件的本集体组织成员的继承问题，这种情况面临的最大障碍就是《土地管理法》第62条，“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准……农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”根据该规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，不得超量多占。同时，有学者认为，宅基地使用权具有取得上的无偿性，若允许本集体内不符合宅基地申请条件的人继承，其所占有宅基地将会无端扩大，损害集体其他成员的利益，有违公平原则，取得是无偿，但土地是有限资源，正是基于这种对抗性应该对宅基地使用权的取得有所限制。但是也有支持者认为，房屋依附于宅基地之上，房屋所有权与宅基地使用权具有不可分割性，如果否认宅基地使用权的继承，势必分离了房屋所有权和宅基地使用权，导致房屋所有权全部权能的行使便无法实现，从而也就损害了房屋继承人的权益，造成资源的浪费。
第四种情形，即非本集体组织成员的宅基地使用权继承问题面临的阻碍和争议最大，国内学者大致有三种不同的观点。
第一种观点为“否认继承说”，与上述案例的判决意见持相同观点，认为宅基地使用权具有一定的人身依附性，其取得需要主体符合特定的身份，即本集体经济组织成员。因此，非本集体经济组织成员无权继承宅基地使用权;
第二种观点被称为“可以继承说”，理由同上述
第三种情形中的支持者观点;
第三种观点为“有限继承说”，此种观点认为宅基地使用权不能继承，但是建造在宅基地之上的房屋可以继承，不过由于宅基地使用权无法继承的原因，被继承之房屋所有权有存在期限，即在不能对房屋作任何修葺的前提下，房屋之自然存续时间。
案情简介：
王某父亲曾向当地村委会申请了一处宅基地并建房。之后王某考上另外一座城市的大学，毕业之后落户到该城市工作。王某的父母去世后，老宅因此闲置。后村委会通知王某，因其父母均已去世，王某本人又非本集体经济组织成员，按规定村委会需将其老宅的宅基地使用权收回。要求王某在规定时间里将宅基地上的附着物拆除并清理。王某认为自己是父母的合法继承人，有权继承住宅及宅基地使用权，因此拒绝了村委会的要求。双方争执不下，村委会将王某告上了法庭，要求判决王某返还住宅的宅基地使用权。
案件处理结果：
经审理认为，农村宅基地使用权的取得依据是农民个人的集体经济组织成员身份，王某的户口早已经迁出，其不再是本村的集体经济组织成员，宅基地使用权资格自然也应该随之消灭，而其父母的宅基地使用权也因死亡的事实而消灭，因此王某及其父母都不再是宅基地使用权的主体。而关于宅基地使用权能否继承的问题，认为，基于身份关系无偿从村集体经济组织获得的宅基地使用权，应作为一种特殊物权，不能作为遗产继承，因此判决王某将该宅基地使用权返还给村委会。