按揭房屋买卖过户需要多久

[律师回复] 按揭房能不能卖取决于按揭买房的人是否已经取得了产权，目前我国法律政策明确规定房屋必须在取得产权证后能才进行交易。如果购房者的按揭房还没有取得房产证，是不能正常上市交易的。
按揭房买卖涉及转按揭的问题，所谓“转按揭”就是个人住房转按贷款，个人住房转按贷款是指已在银行办理个人住房贷款的借款人，向原贷款银行要求延长贷款期限或将抵押给银行的个人住房出售或转让给第三人而申请办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款。
在个人住房贷款还款期内，借款人出售作为抵押物的房屋，经贷款银行同意，由房屋的购买人继续偿还出售人未到期的贷款。简单说就是仍处在按揭中的房屋进行再次买卖，该房屋的买方仍继续偿还卖方的按揭房款。
首先按揭购房的人需要在开发商的同意下才能做转按揭，还需要由开发商出面与银行协调办理相关手续。买卖双方必须到贷款银行进行询问，确定贷款银行是否同意办理转按揭。
其次,对符合交易条件的买卖双方按贷款银行的要求办理转按揭手续。 目前我国银行不存在转按揭手续，而是采用原房主提前还贷，解除抵押拿回房产证后，新购房者再办理贷款的方式进行。目前二手房按揭贷款不针对个人，需要委托中介办理按揭。
二、如何买卖按揭房
(一)办理转按揭需要的材料：
1、普通房贷的所有资料。
2、转按揭申请书。
3、有效的身份证原件和复印件。
4、《借款抵押合同》原件和《提前还款申请书》。
5、转让合同、协议或意向书。
(二)办理转按揭的程序有：
1、新购房者向银行提出转按揭申请，同时提交相关材料，例如《商品房买卖合同》原件，新购房者的个人资料。
2、新购房者支付不低于30%的首付款并取得收据。
3、银行审核通过后，与新购房者签订新的借款合同。
4、原房主办理贷款抵押登记注销，新购房者办理房屋买卖合同登记和贷款抵押登记。
5、原房主办理退保手续，新购房者办理保险手续。

[律师回复]
一、商品房买卖如何转按揭
1、买卖双方签订买卖合同，并事先确认买方有无还贷能力。
2、在银行同意买方贷款的情况下，选择申请同行转按或者跨行转按（注：卖方还贷不满一年的，通常选择同行转按或者同支行转按；已满一年的，则可以选择跨行转按）。
3、买方向银行申请转按并提交相关材料及支付相关费用，包括担保费用（银行正常放款时间为过户后三个工作日内）。银行通常都会指定其认可的担保公司或中介机构为该笔提前发放的款项承担担保责任。即在为买方放完贷款后，如果发生卖方违约或者买方违约，导致该房屋无法成交，则由担保公司或中介机构向银行承担赔偿责任。转按揭贷款中的担保费用由此产生，数额在贷款金额的千分之三至千分之八之间。同时，卖方需向银行、担保公司或者中介机构签署出售承诺书，而买方需向银行出具担保委托书。
4、在转按揭申请通过银行审核后（审核通常需要5个工作日），且银行确认可以去还贷的当日，买方申请贷款的银行所指定的担保公司或中介机构，携带相关款项共同办理还贷手续。
5、办理完结还贷手续，由担保公司或者中介机构为卖方办理注销抵押登记事项。
6、办理完结注销抵押手续，双方在担保公司或中介机构陪同下去房管部门过户。
7、由担保公司或中介机构代为领取房产证，在做完抵押登记领取到他项权利证书后交给买方。
二、发生房屋贷款纠纷怎么办现实中购房者一般委托开发商代为办理贷款手续，因为开发商与银行合作关系，办理起来比购房者个人更快更熟练，也更易通过。合同中应约定贷款申请银行不批的情况下，购房者是自筹资金交付全款还是解除合同，开发商返还已付购房款。并应对不能办理贷款手续的责任清楚约定。因此开发商不具资质或其他原因导致贷款不能通过的，可以解除合同，开发商应返还购房者已付购房款并支付较高利息，并约定还款期限，逾期逾期开发商承担逾期违约责任。如因购房者原因不能办理贷款的，购房者不构成违约，可以解除合同，开发商应退还购房者已付购房款并支付利息，并约定还款期限，逾期逾期开发商承担逾期违约责任。如果贷款不能通过即不是开发商的原因也不是购房者的原因，比如二套房贷款首付和利息上调原因，不构成违约，开发商应退还购房者已付购房款并支付利息。银行拒绝贷款后，将责任简单地归咎于购房者是显然不公平的，除非购房者拒绝提供银行贷款所需个人资信材料，或者在《认购书》、《商品房买卖合同》中的补充协议明确约定了贷款不成购房者应当以其他方式支付剩余购房款。因此，购房者贷款时要谨慎，尤其是合同中也涉及贷款的情形，最好请专业律师协助，避免纠纷。

[律师回复] 我国商品房买卖实践中，多数商品房买卖合同都会约定，买受人以按揭贷款作为首付款之外的剩余房款的支付方式。按揭贷款合同能否签订并不完全取决于买受人的还款担保能力，甚至更取决于贷款合同保证人（一般是房地产开发商，即出卖人）的资信状况和保证能力。如果按揭合同不能签订，结合普通购房者的履行能力，商品房买卖合同的继续履行在事实上已不可能。在此情况下，《解释》第二十三条规定，因当事人一方原因未能订立按揭贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。如果因不可归责于当事人双方的事由未能订立按揭贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

[律师回复] 对于私人房屋买卖可以按揭吗这个问题，解答如下, 依据我国相关法律的规定，按揭房屋买卖协议是属于合同的一种，只要房屋买卖行为符合法律规定的，是可以办理公证的。
《中华人民共和国公证法》
第十一条根据自然人、法人或者其他组织的申请，公证机构办理下列公证事项：
(三)委托、声明、赠与、遗嘱
(四)财产分割
(五)招标投标、拍卖
(六)婚姻状况、亲属关系、收养关系
(七)出生、生存、死亡、身份、经历、学历、学位、职务、职称、有无违法犯罪记录
(八)公司章程
(九)保全证据
(十)文书上的签名、印鉴、日期，文书的副本、影印本与原本相符
(十一)自然人、法人或者其他组织自愿申请办理的其他公证事项。
法律、行政法规规定应当公证的事项，有关自然人、法人或者其他组织应当向公证机构申请办理公证。

[律师回复] 甲方(售房人):乙方(买房人):见证人:第一条甲方自愿将其房屋出售给乙方,乙方也已充分了解该房屋具体状况,并自愿买受该房屋。该房屋具体状况如下:
(一)座落于 ,建筑面积为 平方米(此面积不含地下室面积);
(二)出售房屋的所有权证证号为 ;
(三)房屋平面图及其四至见房产证;该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一并转让。该房屋的相关权益随该房屋一并转让。第二条甲方保证已如实陈述上述房屋权属状况和其他具体状况,保证该房屋不受他人合法追索。第三条乙方在 前付给甲方定金(人民币),(大写) 元,(小写) 元。上述定金在乙方最后一次付款时充抵房款在 时由甲方退还乙方。第四条该房屋协议价格为(人民币)(大写) 元,(小写) 元房价款的支付方式和支付时间为: 第五条
1、甲、乙双方定于 时正式交付该房屋;甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋。
2、双方定于 前向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续。
3、甲方应在 前将其落户于该房屋的户籍关系迁出。
4、甲方未按规定履行以上义务的,则按下列约定承担违约责任:第六条甲、乙双方确认,虽然房屋所有权证未作记载,但依法对该房屋享有共有权的权利人均已书面同意将该房屋出售给乙方。第七条甲、乙双方同意,在本契约生效后 日内,共同向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记;并在乙方领取《房屋所有权证》后,按有关规定向土地管理部门申请办理该房屋土地使用权变更手续。该房屋土地使用权的变更手续按下列约定办理:该房屋土地使用权为出让取得,其土地使用权证证载权利和相关出让合同的权利、义务一并转让给乙方。该房屋土地使用权为划拨取得,根据有关规定,其转让需交纳土地出让金或土地收益金;双方约定,该费用由甲方承担乙方承担 。除本条第二款已有约定外,办理以上手续应当缴纳的税费,由 甲、乙双方按国家规定各自承担甲方承担乙方承担 。第八条甲、乙双方向房屋权属登记机关申请所有权转移登记,登记机关准予登记的,则双方提出申请的时间为该房屋权利转移时间。第九条该房屋毁损、灭失的风险自房屋正式交付之日权利转移之日 起转移给乙方。第十条该房屋正式交付时,物业管理、水、电、燃气、有线电视、通讯等相关杂费,按下列约定处理: 第十一条本契约未尽事宜,甲、乙双方可另行订立补充条款或补充协议。补充条款或补充协议以及本契约的附件均为本契约不可分割的部分。第十二条本契约自甲乙双方签订之日自 之日起生效。第十三条甲、乙双方在履行本契约中若发生争议,应协商解决。协商不成的,提交房屋所在地仲裁委员会仲裁依法向人民法院起诉 。第十四条本契约一式 份。其中甲方留执 份,乙方留执 份,为申请房屋所有权转移登记提交房屋权属登记机关一份。第十五条 甲、乙双方约定补充条款如下: 甲方(签章): 乙方(签章): 现住址: 现住址: 联系电话: 联系电话: 签约日期: 签约日期:

[律师回复] 贷款买的房如果卖来出去贷款需一并转移，贷款转移被称为转按揭，但是必须是以买卖的形式办理。
如果是全款的话，直接把钱交给银行，相当于自你替卖方把钱还清，然后从银行把房本拿出来，再去建委过户，如果是贷款，需要去银行办理一个转按揭手续，然后才能过户。
转按揭贷款需要遵循一定的程序。因为涉及到百三方利益，所以其办理程序相对复杂。根据相关规定，办理程序主要包括。
购房人与售房人签订房屋买卖协议或房屋买卖合同，符合条件的购房人向贷款银行提出借款申请度，并提供有关证明材料。

[律师回复] 首先要把贷款还进银行，拿回抵押的房产证，才能进行交易。
如果你自己还不出来，可以让买方先行垫资，买方如果不愿意垫资，你可以找中介方来垫资，但是需要一定的垫资费，最好还是由买方来垫资。
拿回房产证了，就可以正常进行交易了。
你还没找好买方的话，直接报到中介就可以了。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 【法律意见】
一、全款购买
1、看房，买卖双方达成协议、支付购房定金
2、房屋过户，支付首付款
3、交税、领取新房产证
4、物业交割、支付尾款
二、贷款购买
1、看房，买卖双方达成协议、支付购房定金
2、提交贷款申请、签署贷款合同
3、物业评估，第三方担保
4、银行审批
5、房屋过户，支付首付款
6、交税、领取新房产证
7、银行领取贷款合同、房屋抵押登记
8、银行放款给卖方、物业交割、支付尾款
9、买方还款，结清后取回房本，注销抵押登记。
房屋买卖合同书（简易范本）
甲方（卖方）：
乙方（买方）：
甲、乙双方就房屋买卖事项，经协商一致，达成以下合同条款：
一、甲方自愿将坐落在济南市区路小区号楼单元室（建筑面积平方米，储藏室平方米，产权证号）房地产出卖给乙方，并将与所出卖该房产的相关的土地使用权同时出卖给乙方（附房产证复印件及该房产位置图）。
二、双方议定上述房地产及附属建筑物总价款为人民币大写；即人民币小写。
三、乙方在签订本合同时，支付定金，即小写。
四、乙方支付定金之日起个月内，向甲方支付首付款（定金从中扣除），首付款之外的款项通过银行住房按揭方式交付（有关期限和程序按照所在按揭银行规定办理）。
五、甲方保证该房产合法、权属清楚、有合法的土地使用权（已交纳土地出让金）。
六、办理房产证手续所产生的有关税费由方承担
七、乙方支付首付款后，甲方即积极配合乙方办理有关房产过户手续，待房产过户到乙方名下之时，乙方应向甲方付清全部房款余额。
八、甲方应在前将该房产交付乙方；届时该房产应无任何担保、抵押、房产瑕疵，无人租住、使用；无欠账，如电话费、水电费、物业管理费、取暖费、入网费、有线电视费等。
九、本合同签订后，如一方违反本合同条款，该方应向对方支付元的违约金；一方如不能按规定交付房产或按规定支付房款，每逾期一日，应向对方支付五十元罚金，逾期30日视为毁约；如因政府及银行规定，本合同涉及房产手续客观上不能办理过户或银行不能办理按揭导致合同解除，不适用本条款。
十、交付该房产，甲方不得损坏该房产的结构、地面和墙壁及不适移动的物件，并将抽风机一台（型号：），空调两台（型号：），热水器（型号：），浴霸（型号：），饮水机（型号：），音响两台（型号：），凉衣架，房内灯具，前后门窗窗帘、电脑桌一张，橱卫设施，等让与乙方（含在房屋价值内）。
十
一、本协议一式两份，具有同等法律效力，自双方签字之日生效。
十
二、附加条款：
甲方（卖方）：（印）身份证号：
住址：电话：
年月日
乙方（买方）：（印）身份证号
住址：电话：
年月日

[律师回复] 按揭二手房过户流程
1.了解房屋情况。买方了解房屋整体现状及产权状况,要求卖方提供合法的证件,包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。
2.签合同。如卖方提供的房屋合法,可以交易,买方可以交纳购房定金(但不是商品房买卖商品房买卖的必经程序)。买卖双方通过协商,对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后,双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。
3.申请过户。买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请,管理部门要查验有关证件,审查产权,对符合上市条件的房屋准予办理过户手续。如果存在无产权或部分产权未得到其他产权共有人书面同意的情况,则拒绝申请。
4.立契。房地产交易管理部门审核批准后,交易双方才能办理立契手续。
5.缴纳税费。税费的构成比较复杂,要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。
6.办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后,买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。
7.买方领取房屋所有权证、付清所有房款,卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。

[律师回复] 正在按揭的房产，不论是转让还是赠与，都是不能直接办理转名手续的。只有将贷款还清注销抵押后才能过户。如果自己无法筹袭足钱归还贷款，可以通百过担保公司融资，转让时再次办理二手楼按揭手续即可。（具体步骤是与担保公度司签订合同，由担保公司出资还清贷款，赎出房地产证，同时签订转让合同并选择一家银行办理问二手楼按揭贷款，过户答后银行将贷款划给担保公司，你需要给付手续费给担保公司）。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 依据我国相关法律的规定，按揭房屋买卖合同如果存在欺诈行为的，按揭合同是无效的，对当事人不再具有法律约束力。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效：
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益
(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益
(三)以合法形式掩盖非法目的
(四)损害社会公共利益
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

[律师回复] 对于按揭的房屋买卖合同是否有效这个问题，解答如下, 依据我国相关法律的规定，按揭购买房屋签订按揭买卖合同的，只要合同符合法律规定，双方自愿签订，不存在欺诈行为的，就具有法律效力。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效：
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益
(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益
(三)以合法形式掩盖非法目的
(四)损害社会公共利益
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 卖方：甲方　　买方：乙方　　注明：甲方于2006年11月30日以按揭的方式向某某园置业有限够买商品房一套，总金额191665元。甲方已付房款的30%付款金额为61665元。其余130000万元，向中国工商很行股份有限颍上支行，以按揭方式贷款购买。贷款期限为15年。截止本合同签订之日已支付15个月的贷款。　　现甲乙双方经充分协商，甲方自愿将按揭期间的房屋转卖给乙方。　　购房条款　　甲乙双方现就按揭房屋买卖事宜订条约如下：　　
一、甲方自愿将下列按揭房屋转卖给乙方，双方商定按揭房屋的转让价格为人民币79134元（大写金额：柒万玖仟壹佰叁拾肆元整）　　
二、乙方同时应付给甲方购买按揭房屋时的相关费用，以下费用按发票为依据支付　　
1.甲方已付15个月银行贷款16260元。　　
2.抵押登记费285元，　　
3.贷款公证费200元。　　
4.契税3833元。　　
5.房产费用664元，　　
6.水入户840元，　　
7.电入户340元，　　
8.物业费155元，　　
9.防盗窗3000元。　　
10.公共维修金2874元。　　以上费用合计28451元：　　
三、本合签字盖章时乙方应向甲方支付购房定金　　人民币15000元（大写金额：壹万伍仟元整）　　甲方并将所有与按揭房屋相关凭证及该房屋的钥匙交于乙方验收　　
四、其余费用在乙方搬入房屋居住后付清，付款方式为金钱支付。　　
五、本合同签订之日起乙方按甲方签定的《个人购房借款合同》向银行支付借款。直致还清借款为止。还款期间为2008年4月到2022年1月。共计165月。　　
六、乙方还清借款后，甲方应在6个月之内及时协助乙方办理房屋过户手续。　　房屋状况　　
七、
1、房屋状况　　房屋座落：　　幢号室号建筑结构总层数建筑面积（平方）用途　　
2、该房屋的所有权证号为：；国有土地使用权证号为：。　　
3、该按揭房屋的土地使用权取得方式为出让取得，合同一经签订，该按揭房屋占用范围内的土地使用权随同按揭房屋同时转让。　　
八、甲方应就该房屋的所处环境、用途、内部结构、状态、设施、质量等现状、情况如实告知乙方，并无任何隐瞒。乙方对该房屋的所处环境、用途、内部结构、状态、设施、质量等现状、情况均已知悉，并无任何异议。　　
九、甲方保证上述房地产权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。　　违约条款　　
十、本合同签订后既对甲乙双方产生法律约束力，在乙方办理过户之前甲不得向乙方主张对房屋的所有权，也不得向第三人公示对此房屋享有所有权。　　十
一、房屋在乙方付清借款期间，因自然升值，贬值，由乙方享受利润，承担风险，甲方不得从中干涉　　十
二、因房屋升值后甲方拒绝办理过户手续，乙方有权要甲方返还购房款，所支付的银行借款，房屋升值款。房屋装修款等因违约引起的相关费用。　　十
三、乙方中途违约，乙方无权要求甲方返还定金。甲方中途违约，甲方应在违约之日起30日内双倍返还定金给乙方。乙方不能按期向甲方付清购房款，或乙方2022年付清房款后甲方不能按期协助乙方办理房产证过户，每逾期一日，由违约一方向对方给付房地产价款千分之2的违约金。　　十
四、上述房地产办理过户手续所需缴纳的费由乙方承担，甲方应当协助提供乙方办理与过户有关的相关手续。　　十
五、本合同在履行中若发生争议，双方应采取协商办法解决。协商不成，任何一方均可向颍上县人民。　　十
六、本合同经双方签章即生效，须共同遵守。本合同未尽事项，可另行议定，其补充协议经双方签章后与本契约具有同等效力。　　十
七、本合同一式叁份，甲、乙双方各执一份，　　甲方（签章）：乙方（签章）：　　身份证号码：身份证号码：　　共有权人：　　身份证号码：　　地址：地址：　　联系电话：联系电话　　年月日

[律师回复] 甲方(售房人):乙方(买房人):见证人:第一条甲方自愿将其房屋出售给乙方,乙方也已充分了解该房屋具体状况,并自愿买受该房屋。该房屋具体状况如下:
(一)座落于 ,建筑面积为 平方米(此面积不含地下室面积);
(二)出售房屋的所有权证证号为 ;
(三)房屋平面图及其四至见房产证;该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一并转让。该房屋的相关权益随该房屋一并转让。第二条甲方保证已如实陈述上述房屋权属状况和其他具体状况,保证该房屋不受他人合法追索。第三条乙方在 前付给甲方定金(人民币),(大写) 元,(小写) 元。上述定金在乙方最后一次付款时充抵房款在 时由甲方退还乙方。第四条该房屋协议价格为(人民币)(大写) 元,(小写) 元房价款的支付方式和支付时间为: 第五条
1、甲、乙双方定于 时正式交付该房屋;甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋。
2、双方定于 前向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续。
3、甲方应在 前将其落户于该房屋的户籍关系迁出。
4、甲方未按规定履行以上义务的,则按下列约定承担违约责任:第六条甲、乙双方确认,虽然房屋所有权证未作记载,但依法对该房屋享有共有权的权利人均已书面同意将该房屋出售给乙方。第七条甲、乙双方同意,在本契约生效后 日内,共同向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记;并在乙方领取《房屋所有权证》后,按有关规定向土地管理部门申请办理该房屋土地使用权变更手续。该房屋土地使用权的变更手续按下列约定办理:该房屋土地使用权为出让取得,其土地使用权证证载权利和相关出让合同的权利、义务一并转让给乙方。该房屋土地使用权为划拨取得,根据有关规定,其转让需交纳土地出让金或土地收益金;双方约定,该费用由甲方承担乙方承担 。除本条第二款已有约定外,办理以上手续应当缴纳的税费,由 甲、乙双方按国家规定各自承担甲方承担乙方承担 。第八条甲、乙双方向房屋权属登记机关申请所有权转移登记,登记机关准予登记的,则双方提出申请的时间为该房屋权利转移时间。第九条该房屋毁损、灭失的风险自房屋正式交付之日权利转移之日 起转移给乙方。第十条该房屋正式交付时,物业管理、水、电、燃气、有线电视、通讯等相关杂费,按下列约定处理: 第十一条本契约未尽事宜,甲、乙双方可另行订立补充条款或补充协议。补充条款或补充协议以及本契约的附件均为本契约不可分割的部分。第十二条本契约自甲乙双方签订之日自 之日起生效。第十三条甲、乙双方在履行本契约中若发生争议,应协商解决。协商不成的,提交房屋所在地仲裁委员会仲裁依法向人民法院起诉 。第十四条本契约一式 份。其中甲方留执 份,乙方留执 份,为申请房屋所有权转移登记提交房屋权属登记机关一份。第十五条 甲、乙双方约定补充条款如下: 甲方(签章): 乙方(签章): 现住址: 现住址: 联系电话: 联系电话: 签约日期: 签约日期:

[律师回复] 有下列情形之一的，合同无效：
　　
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
　　
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
　　
（三）以合法形式掩盖非法目的；
　　
（四）损害社会公共利益；
　　
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

[律师回复] 解答如下, 收入证明与还款能力;贷款期限与借款人实际年龄之和不得超过65周岁。利率选择因人而异;贷款成数：普通住房最高8成，银行是一般会作参考的。特别提醒，而其他房产最高6成：不超过20年的普通住房和不超过15年的其他房产，有这几方面限制：已取得房地产权证的商品房，或立即可以取得房地产权证并入住的商品房;房龄：产权证一般二手房房龄超过20年很难申请贷款二手房按揭贷款，一般来说，安置房：银行在批贷时，会要求借款人提供收入证明、公务员等，则建议选择浮动利息，因为他们在银行贷款客户中属于优质客户，可以享受优惠利率，所以浮动利率比较优惠。如果申请人已婚，有一些二手房是无法贷款的，如回迁房：收入稳定并且月收入很高的人群，可以考虑选择固定利率，则夫妻双方可以同时开具收入证明来申请贷款，符合条件后，银行也可以审批。另外，公产房，还有家庭的一些其他资产如：大额存款，一个人的收入证明低于其月供;贷款期限：普通住房的房产已使用年限与贷款年限之和最长不超过30年，其他房产的已使用年限与贷款年限之和最长不超过20年(且贷款期限最长不超过10年)。但如果是工作稳定但收入不高的阶层，如老师、大学教授，因为未来可以不受加息的影响、债券、房产等也可以作为收入证明

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 保全的财产房产是按揭的怎么办 财产保全的房产还在按揭中的也是可以的，这个不会过多的影响到财产保全的执行。 第一百零三条 财产保全采取查封、扣押、冻结或者法律规定的其他方法。人民保全财产后，应当立即通知被保全财产的人。 财产已被查封、冻结的，不得重复查封、冻结。 诉讼中财产保全的适用条件 采用诉讼中财产保全应当具备如下条件： 第一，需要对争议的财产采取诉讼中财产保全的案件必须是给付之诉，即该案的诉讼请求具有财产给付内容。 第二，将来的生效判决因为主观或者客观的因素导致不能执行或者难以执行。主观因素有，当事人有转移、毁损、隐匿财物的行为或者可能采取这种行为;客观因素主要是诉讼标的物是容易变质、腐烂的物品，如果不及时采取保全措施将会造成更大损失。 第三，诉讼中财产保全发生在民事案件受理后、尚未作出生效判决前。在一审或二审程序中，如果案件尚未审结，就可以申请财产保全。如果的判决已经生效，当事人可以申请强制执行，但是不得申请财产保全。 第四，诉讼中财产保全一般应当由当事人提出书面申请。当事人没有提出申请的，人民在必要时也可以裁定采取财产保全措施。但是，人民一般很少以职权裁定财产保全，因为根据国家赔偿法的规定，人民依职权采取财产保全或者先予执行错误的，应当由人民依法承担赔偿责任。 第五，人民可以责令当事人提供担保。人民依据申请人的申请，在采取诉讼中财产保全措施前，可以责令申请人提供担保。提供担保的数额应当相当于请求保全的数额。申请人不提供担保的，人民可以驳回申请。在发生诉讼中财产保全错误给被申请人造成损失的情况下，被申请人可以直接从申请人提供担保的财产中得到赔偿。

[律师回复] 　委托人： （以下简称甲方，即买方）
　　受托人：（以下简称乙方）
　　第三人： （以下简称丙方，即卖方）
　　买卖双方已经签订位于____________市 （以下 简称“该房屋” ）的买卖（居间）合同，三方在协商一致的基础上，本着平等、自愿的原则，签订本合同。
　　第一条 甲方申请贷款事项
　　贷款银行：
　　贷款期限： 年
　　贷款金额：人民币 元。
　　以上事项以贷款银行审定为准。
　　第二条 委托事项
　　
1、甲方委托乙方向银行代为提出贷款申请，贷款银行作出同意或者不同意的决定均 视为乙方完成本事项。
　　
2、乙方根据贷款银行的需要为甲方向银行贷款提供阶段性担保。担保期限为：自贷 款银行发放贷款起至该房屋抵押完成、 《房地产权证》交回贷款银行为止。如果贷款银行 不需要乙方提供阶段性担保，甲方仍应按本合同第三条约定向乙方全额支付服务费。
　　第三条 贷款服务费金额及支付方式
　　
1、贷款服务费金额：人民币 元，由甲方在签订本合同时一次性 支付给乙方。
　　
2、因代办贷款产生的邮寄费用（包括乙方向甲方发出的邮寄函件）复印费用等，由 甲方承担。
　　第四条 甲方责任
　　
1、甲方应当符合相应的贷款条件，应当按照规定提交相关证件资料，并保证其真实、 准确、合法、有效、及时。否则，甲方应自行承担其责任，除乙方已经收取的贷款服务费 不予退还外，还应赔偿乙方损失。
　　
2、按规定应当由甲方本人到场办理手续的，甲方应在乙方电话或书面通知后 2 个工 作日内达到指定地点办理手续。如果甲方未到场办理手续的，甲方应按每日 40 元的标准 向乙方另行增加支付贷款服务费。
　　
3、甲方应无条件配合乙方办理该房屋的抵押登记手续，同意乙方将抵押登记后的《房 地产权证》转交给贷款银行收执保管。甲方迟延交验证件资料或拒绝配合办理抵押登记手 续（包括甲方因其他纠纷致使该房屋被司法冻结、查封等情形） ，导致乙方不能及时开展 工作的，均属甲方违约。甲方应按其实际延误的时间，以每日 30 元的标准向乙方另行增 加支付贷款服务费； 延误时间超过 5 日的， 另行增加贷款服务费标准违按每日 60 元计算。
　　
4、甲方应当按本合同约定支付给乙方服务费及有关费用。
　　
5、如甲方违反本条第
1、
2、3 款约定的义务，乙方有权随时解除本合同。合同解除 时贷款银行已发放贷款的，甲方应将所借全部款项立即给付给乙方（银行发放的贷款额及 相应利息） ，由乙方转交给银行。
　　
6、在乙方为甲方提供阶段性担保期间，如该房屋过户到甲方名下的，甲方即以该房 屋为乙方提供反担保抵押。
　　第五条 乙方责任
　　
1、乙方应在收妥相关证件资料后，及时在贷款银行、登记机关等规定时限内或约定 时限内办理委托事项。如因贷款银行或登记机关的原因造成不能准时办理相关事宜的，乙 方免责。
　　
2、乙方为甲方向贷款银行提供阶段性担保。
　　
3、乙方应履行本合同规定的通知义务。
　　
4、乙方应对所代收的各项税、费专款专用，及时给付，不得挪用。
　　第六条 丙方责任
　　
1、同意甲方采用贷款方式支付购房款。
　　
2、丙方应履行该房屋转移登记中应尽的责任，包括税、费的承担、资料的及时提供 及人员的及时到场等事项。
　　
3、因丙方原因导致本合同不能履行，丙方除应向甲方和乙方分别支付违约金 10000 元人民币外，还应赔偿甲方和乙方的全部损失。如贷款银行已经发放贷款的，则丙方应立 即将该贷款及相应利息给付给乙方，再由乙方归还给银行。
　　第七条 送达地址确认
　　甲方、丙方确认因履行本合同而产生的相关文书邮寄送达地址为：
　　甲方收件人：
　　地址：
　　丙方收件人：
　　地址：
　　如未填写，则甲方、丙方确认其身份证或营业执照上记载地址为相关文书的邮寄送达 地址。乙方按上述地址寄出相关文书 3 日，则认为已经送达和履行了通知义务。
　　第八条 特别约定
　　
1、按照该房屋买卖（居间）合同约定的有关该房屋产权转移登记税、费和抵押登记 费用的承担方，应在签订本合同时将该费用先行支付给乙方，由乙方代收代支。
　　
2、因费用承担方未能及时支付上述费用给乙方，乙方将不向贷款银行出具放款通知 单，因此而产生的不能准时发放贷款所造成的后果均由责任方承担。
　　第九条 纠纷的处理
　　如因履行本合同产生的纠纷，三方可协商解决；协商不成的，任何一方可向乙方所在 地人民法院起诉。
　　第十条 本合同一式三份，经三方签字或盖章后生效。
　　甲方：
　　乙方：
　　丙方：
　　签订时间：

[律师回复] 如何办理“转按揭”手续在二手房交易过程中,一些人通过贷款购买了房屋后,在没有还清原来房屋贷款的情况下,就想将原来的房屋出售,而买方也没有能力一次性付清房款,这时买卖双方就需要办理“转按揭”手续。由于“转按揭”手续比较繁琐,许多人对“转按揭”手续并不十分了解,到底如何操作还存在哪些风险都是业主十分关心的问题。款。然后,业主张女士前往按揭银行办理“按揭变更”手续,即申请提前还款。同时由王先生向银行申请办理了20万元的二手房按揭贷款。然后由银行提前放贷,支付18万元用于张女士提前还贷解除抵押。其后业主张女士办理房屋过户全权委托并公证。待过户成功,将产权证重新抵押并登记,然后将房产证明交予王先生,并将王先生向银行申请的20万元贷款中剩余款2万元交予张女士。至此,交易完成。转按揭贷款手续与普通的二手房按揭贷款手续的不同之处在于,普通的二手房按揭贷款,银行都是在房产办理完过户之后才放贷给业主以支付买方的购房款。但是在转按揭的案例中,由于业主的房屋是仍为按揭中的房屋,无法进行二次抵押,因此需要先发放
第二笔贷款,用于还清业主的
第一笔贷款,取得房产证明,才能进行房屋产权过户。三、办理转按揭的基本操作流程
第一步:买卖双方签订买卖合同即《房屋买卖合同》。买方所需提交资料:身份证和户口本(夫妻双方的)、结婚证、买卖合同、收入证明、营业执照副本加盖公章(上述均为复印件);卖方所需提交资料:购房合同,借款合同,购房发票、契税发票,银行对账单及借款凭证;身份证、户口本复印件及卖方声明、卖方配偶同意出售声明原件;
第二步:评估所交易的房屋进行评估,买卖双方需带齐身份证、户口本、买卖合同及产权证复印件;
第三步:买方将申请贷款的资料报送到银行,得到银行的贷款批准并发放到贷款专用账户;
第四步:卖方办理完结提前还贷手续并办理注销抵押登记事项;
第五步:卖方办理完结注销抵押手续后,双方去交易中心过户;
第六步:买方支付给卖方除提前还贷以外部分的剩余房款;
第七步:买方产权证下发后,办理抵押登记:
第八步:他项权利证书由银行收执,买方取回房产证。四、在转按揭过程中容易出现以下几种风险:转按揭业务涉及到新旧两笔按揭贷款的变更,对买方来说,其购房资金的安排和贷款方案相比普通按揭贷款要复杂些,并且转按揭需要考虑卖方的未还清贷款,因此买方应该申请多少贷款、可以申请到多少贷款都存在有较大的变数。基于这种情况,涉及到转按揭的买卖双方最好咨询专业的中介或者通过专业的中介进行操作,由专业的经纪人为你提供比较合理的转按揭操作方案。此外,转按揭贷款手续与普通的二手房按揭贷款手续的不同之处在于:普通的二手房按揭贷款,银行一般都是在房产办理完过户之后才放贷给卖主以支付买方的购房款。但是在转按揭的案例中,由于卖方的房屋仍处在抵押期间,无法进行二次抵押,因此需要先发放第二笔贷款,用于还清卖方的第一笔贷款,解除抵押、取得房产证明后,才能进行房屋产权过户。转按揭涉及的法律关系非常复杂,对买卖双方来说,主要存在以下几点风险。
(1)卖方的按揭贷款变更成买方、或买方为卖方提前还清贷款后,过户无常进行。
(2)买方的贷款申请难以满足转按揭中卖方提前还贷资金的需求,从而导致操作受阻。
(3)由于买方或提供担保的中介资信不够,银行拒绝提前放贷,导致转按揭无法进行。
(4)交易完成后买方无法顺利拿到房产证。
(5)交易完成后卖方无法顺利拿到剩余房款。

[律师回复] 出卖人:身份证号码:电话: 产权共有人:身份证号码:电话: 买受人:身份证号码:电话: 产权共有人:身份证号码:电话: 根据《中华人民共和国合同法》 、 《中华人民共和国城市房地产管理法》及其 他有关法律、法规的规定,出卖人和买受人在平等、自愿、公平、协商一致的基 础上就房屋买卖事宜达成如下协议: 第一条 房屋基本情况 (一 ) 出卖人所售房屋 (以下简称该房屋 ) 为 , 坐落 为:。该房屋建筑面积 平方米。 (二 ) 该房屋规划设计用途为住宅。 (三 ) 出卖人应当保证该房屋附属设施设备、 装饰装修及其相关物品随同该房 屋一并转让给买受人并在交接时保持良好状况。 (四 ) 该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况如下: 。 第二条房屋权属情况 (一 ) 该房屋所有权证证号为:,共有权证证号 为:,填发单位为:。 (二 ) 土地使用状况 该房屋占用的国有土地使用权以 方式获得。 土地使用权证号 为:,填发单位为:。 (三 ) 该房屋性质为 。 (四 ) 该房屋的抵押情况为 。