房屋租赁合同能修改吗

[律师回复] 您好，针对您的房屋租赁修缮费用哪个出问题解答如下, 房屋租赁修缮费用谁出?
房屋所有人应当承担房屋修缮责任。其他房屋修缮责任按照下列规定确定：
①租赁房屋的修缮，由租赁双方约定修缮责任;
②委托管理房屋的修缮，由受托人按照委托合同承担修缮责任;
③代管房屋的修缮，由代管人承担修缮责任;
④保管自修公产房屋的修缮，由使用单位承担修缮责任;
⑤在保修期限内的房屋修缮，由负有保修责任的一方承担修缮责任;
⑥实行物业管理的房屋，保修期限届满后，其共用部位、共用设施设备的修缮，由物业管理服务企业按照物业管理服务合同承担修缮责任;
⑦供水、供电、供气、供热、排水等设施设备的修缮，由其专业经营管理部门按照有关规定承担修缮责任;
⑧因供水、供电、供气、供热、排水、市政、电讯、绿化、人防等施工造成房屋损坏的，由组织施工的专业部门承担修缮责任;
⑨已售出的公有住房共用部位、共用设施设备的修缮，由售房单位按照有关规定承担修缮责任;
⑩因使用不当或者人为造成房屋及设施设备损坏的，由当事人承担修复和赔偿责任。
租赁房屋修缮责任的承担
在房屋租赁期间，出租人如果迟迟不履行房屋维修义务如何解决?
在房屋租赁期间，出租人如果迟迟不履行房屋维修义务，承租人可以拒付房屋租金。在房屋租赁合同关系中，支付租金和修缮房屋都是租赁合同的主要条款。因此，一方违反其中的一项义务，另一方可以援用同时履行抗辩权，即未约定先后履行顺序的双务合同中，当事人应同时履行，合同的当事人一方在他方未为对待给付之前，有权拒绝自己的履行义务。据此，在房屋租赁期间，出租人不积极履行房屋的维修义务，承租人是可以拒付房屋租金的。
但需要注意的是，同时履行抗辩权不能滥用，它的行使是有严格的条件限制的：
其
一，须双方互负的债务均已届清偿期。如因出租人不肯维修房屋，而承租人拒绝支付租金时，出租人不得以此为理由，要求取回其已交付的租赁房屋，因为承租人只是在租赁关系期满或终止时，才负有返还房屋的义务。
其
二，双方当事人之间的债务是根据同一个合同产生的。如果双方当事人的债务不是基于同一合同，即使在事实上密切关系，也不能主张同时履行抗辩权。如承租人为保养租赁房屋曾支付过一定的维修费用，为了要求返还费用而援用同时履行抗辩权，拒绝返还租赁房屋，这显然是不适当的。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下,
(一)房屋修缮责任
房屋修缮责任是指在房屋租赁期间对房屋自然损坏或人为损坏的维修责任由哪一方承担的问题。根据《城市房屋租赁管理办法》的规定：“出租住宅用房的自然损坏或合同约定由出租人修缮的，由出租人负责修复。不及时修复，致使房屋发生破坏性事故，造成承租人财产损失或者人身伤害的，应当承担赔偿责任。租用房屋从事生产、经营活动的，修缮责任由双方当事人在租赁合同中约定”。
(二)承租人装修改变房屋构造后的返修责任
《合同法》第223条规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失”。现实中出租人同意承租人对租赁房屋改变构造(当然不涉及主体结构安全)，使用中产生的返修责任争议较多。

[律师回复] 对于租赁房屋维修责任包含什么这个问题，解答如下,
(一)房屋修缮责任
房屋修缮责任是指在房屋租赁期间对房屋自然损坏或人为损坏的维修责任由哪一方承担的问题。根据《城市房屋租赁管理办法》的规定：“出租住宅用房的自然损坏或合同约定由出租人修缮的，由出租人负责修复。不及时修复，致使房屋发生破坏性事故，造成承租人财产损失或者人身伤害的，应当承担赔偿责任。租用房屋从事生产、经营活动的，修缮责任由双方当事人在租赁合同中约定”。
(二)承租人装修改变房屋构造后的返修责任
《合同法》第223条规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失”。现实中出租人同意承租人对租赁房屋改变构造(当然不涉及主体结构安全)，使用中产生的返修责任争议较多。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 对于购房合同能否更名分为两种情况：
1、如果合同已备案，则无法更名。
根据国家七部委颁布的《关于做好稳定住房价格工作的意见》中明确规定：“禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。”因此，合同备案后不能通过更名来进行交易。
2、如果购房者已经网签，则购房者和开发商协商，如果开发商同意的话，先要撤销合同，并且原合同撤销之后，再和买方签订合同重新备案，这样是可以的。这里面最关键的是要取得开发商的同意，并且需要确定，是否原合同真正撤销，买房的合同才可以成功备案。另外，已经按揭的房屋是无法办理更名的。合同备案后不能通过更名来进行交易。

[律师回复] 对于房屋租赁的维修责任该谁负责这个问题，解答如下,
1、房屋修缮责任
房屋修缮责任是指在房屋租赁期间对房屋自然损坏或人为损坏的维修责任由哪一方承担的问题。根据《城市房屋租赁管理办法》的规定：“出租住宅用房的自然损坏或合同约定由出租人修缮的，由出租人负责修复。不及时修复，致使房屋发生破坏性事故，造成承租人财产损失或者人身伤害的，应当承担赔偿责任。租用房屋从事生产、经营活动的，修缮责任由双方当事人在租赁合同中约定”。因此出租人有对房屋及其设备及时、认真地检查和修缮，以保证房屋居住和使用的安全的义务。但“因承租人过错造成房屋损坏的，由承租人负责修复或者赔偿。”
从律师角度认为,应将“承租人过错”进行列举，明确在租赁双方签订的租赁合同中房屋修缮责任条款中，以减少不必要的争议。
2、租房漏水房东有维修的义务吗?
网友提问：去年12月，我在南昌打工，在市区租了一套40平方米的房子，住了一段时间后，我发现房屋漏水，多次找房东要求修理，但房东一直未予理采。请问，我该怎么办?
律师回答：根据《合同法》的相关规定：承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。因此，你自己可以先维修，维修费要求房东承担，若协商不成可通过诉讼方式加以解决。
3、租房家电坏了到底谁来买单?
按照合同法的规定，租赁房屋中的附属设施，包括各种家用电器，应当在房屋租赁合同内注明名称、规格型号、购买时间、使用年限等详细信息，同时，对于家电及其他室内设施的维修责任应在合同中明确约定由谁承担，出现故障时，有合同约定的应按合同约定执行。
如双方在租赁合同中对室内设施维修责任未明确约定的，租赁房屋室内设施包括家用电器因自然消耗或合理使用而导致的故障和损坏一般应由房主承担维修义务，但如因承租方使用不当或故意行为造成的损坏则应由承租方负责维修或承担赔偿责任。
根据国家标准化委员会出台的《家用和类似用途电器的安全使用年限和再生利用通则》，明确了家电安全使用参考年限，如，彩电8-10年、电热水器8年、空调器8-10年、洗衣机8年。超期服役家电具有多种危害，安全隐患大，长期使用过程中的开机、关机，工作过程中的骤冷骤热，加上尘埃污垢侵蚀、部件老化锈蚀，轻则故障，重则发生漏电、燃烧甚至爆炸的危险。
因此，承租方在签订房屋租赁合同时，应特别注意室内设施家电的使用寿命期限问题，承租双方在签订房屋租赁合同时，应明确约定关于家电使用和维修的相关条款，出租方应当保证所提供的家电无质量问题，且在正常使用寿命期限内。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 房屋租赁装修补充协议一般是房客在租赁期间，自行进行装修和房东达成的一个协议。这种协议一般租赁期限会比较长。因此需要在租赁协议里将相关事项约定清晰。这个协议一般会涉及到这些问题：
1、协议的效力问题，也就是与租赁合同的关系，
2、房屋装修的许可，房屋装修需要得到房东的许可；
3、对于装修的程度，装修的价格，主体结构的改造，质量安全等也都需要有相关的约定。
4、装修后对租赁期满，房东对房屋收回的情况，需要进行详细的约定。
5、因为是补充协议，对于租赁合同没有涉及的事项也是可以进行约定的。

[律师回复] 对于房屋租赁合同装修条款怎么写这个问题，解答如下, 依据我国合同法的规定，租赁房屋时对装修问题补充约定，补充协议如何写由实际情况而定，一般包括怎样进行装修、合同解除后装修处理等的内容。
相关法律规定
《中华人民共和国合同法》
第六十一条【合同约定不明的补救】合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第六十二条【合同约定不明时的履行】当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：
(一)质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。
(二)价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。
(三)履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行交付不动产的，在不动产所在地履行其他标的，在履行义务一方所在地履行。
(四)履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。
(五)履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。
(六)履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下,
1、房屋修缮责任
房屋修缮责任是指在房屋租赁期间对房屋自然损坏或人为损坏的维修责任由哪一方承担的问题。根据《城市房屋租赁管理办法》的规定：“出租住宅用房的自然损坏或合同约定由出租人修缮的，由出租人负责修复。不及时修复，致使房屋发生破坏性事故，造成承租人财产损失或者人身伤害的，应当承担赔偿责任。租用房屋从事生产、经营活动的，修缮责任由双方当事人在租赁合同中约定”。因此出租人有对房屋及其设备及时、认真地检查和修缮，以保证房屋居住和使用的安全的义务。但“因承租人过错造成房屋损坏的，由承租人负责修复或者赔偿。”
从律师角度认为,应将“承租人过错”进行列举，明确在租赁双方签订的租赁合同中房屋修缮责任条款中，以减少不必要的争议。
2、租房漏水房东有维修的义务吗?
网友提问：去年12月，我在南昌打工，在市区租了一套40平方米的房子，住了一段时间后，我发现房屋漏水，多次找房东要求修理，但房东一直未予理采。请问，我该怎么办?
律师回答：根据《合同法》的相关规定：承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。因此，你自己可以先维修，维修费要求房东承担，若协商不成可通过诉讼方式加以解决。
3、租房家电坏了到底谁来买单?
按照合同法的规定，租赁房屋中的附属设施，包括各种家用电器，应当在房屋租赁合同内注明名称、规格型号、购买时间、使用年限等详细信息，同时，对于家电及其他室内设施的维修责任应在合同中明确约定由谁承担，出现故障时，有合同约定的应按合同约定执行。
如双方在租赁合同中对室内设施维修责任未明确约定的，租赁房屋室内设施包括家用电器因自然消耗或合理使用而导致的故障和损坏一般应由房主承担维修义务，但如因承租方使用不当或故意行为造成的损坏则应由承租方负责维修或承担赔偿责任。
根据国家标准化委员会出台的《家用和类似用途电器的安全使用年限和再生利用通则》，明确了家电安全使用参考年限，如，彩电8-10年、电热水器8年、空调器8-10年、洗衣机8年。超期服役家电具有多种危害，安全隐患大，长期使用过程中的开机、关机，工作过程中的骤冷骤热，加上尘埃污垢侵蚀、部件老化锈蚀，轻则故障，重则发生漏电、燃烧甚至爆炸的危险。
因此，承租方在签订房屋租赁合同时，应特别注意室内设施家电的使用寿命期限问题，承租双方在签订房屋租赁合同时，应明确约定关于家电使用和维修的相关条款，出租方应当保证所提供的家电无质量问题，且在正常使用寿命期限内。

[律师回复] 您好，关于我改建租赁房屋,在退租时应恢复原状吗？这个问题，我的解答如下, 我一年多前租赁了两间杂物房做生意，双方在租赁合同中约定，我在租赁期间不得改动房屋，如有改动的，合同到期时应予以恢复。但租赁期间，我对房屋做了一些改动，房主并未提出异议。租赁合同到期后，我不再续租，双方在进行房屋交接时，房主也未对房屋的改动提出异议或要求我恢复原状，之后一年多的时间内，房主又多次将该房屋出租给他人。现在，房主突然要求我将房屋恢复原状，问是否有法律依据社区咨询小组成员解答：根据你说的情况，你与房主签订的租赁合同中，虽然约定了不得随意改动房屋的条款，但由于你的改动属对房屋的优化，且租赁合同到期后，房主与你完成了房屋的交接，交接时房主也并未对房屋的改动提出任何异议，此后还多次将房屋转租给他人。应当认为，你与房主的租赁合同已到期终止，合同的相关权利义务也一并终止。因此，该房主依据一份已到期终止的合同，要求你恢复原状，并无法律依据。

[律师回复] 您好，关于营改增后房屋租赁房产税能怎么计算这个问题，我的解答如下,
一、房产税是什么?
房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。
二、营改增后房屋租赁房产税如何计算
根据《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税和个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔〕43号)第二条规定：
房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。因此，计算房产税的关键是能准确地计算出增值税。
根据《国家税务总局关于〈纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法〉的公告》(国家税务总局公告第16号)第三条规定，一般纳税人出租不动产，按照以下规定缴纳增值税：
(一)一般纳税人出租其4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。
(二)一般纳税人出租其5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。
第四条规定，小规模纳税人出租不动产，按照以下规定缴纳增值税：
(一)单位和个体工商户出租不动产(不含个体工商户出租住房)，按照5%的征收率计算应纳税额。个体工商户出租住房，按照5%的征收率减按
1.5%计算应纳税额。
(二)其他个人出租不动产(不含住房)，按照5%的征收率计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。其他个人出租住房，按照5%的征收率减按
1.5%计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。
三、营改增后房屋租赁房产税计算案例
例：A企业出租一套房产，全年收取含税租金收入20万元，下面分几种情况来分析一下应缴纳的房产税。
1、假设A企业是一般纳税人，出租的是4月30日前取得的不动产(商铺)，选择简易计税方法(一经选择简易计税，36个月不得改变)，到税务局备案后，按照5%的征收率计算增值税应纳税额。需要注意的是，简易计税项目不得抵扣任何进项。
缴纳增值税=20÷(1+5%)×5%=0.95 (万元);
缴纳房产税=(20-0.95)×12%=
2.29(万元)。
2、假设A企业是一般纳税人，出租的是4月30日前取得的不动产(商铺)，但未到税务局进行简易计税备案，则必须按照11%的税率计算增值税应纳税额，这种情况下可抵扣进项税额。
增值税销项税额=20÷(1+11%)×11%=
1.98(万元);
应缴纳的房产税=(20-
1.98)×12%=
2.16(万元)。
3、假设A企业是一般纳税人，出租其5月1日后取得的不动产(商铺)，增值税适用一般计税方法计税，房产税的计算方法同2。
4、假设A企业是小规模纳税人(含个体工商户)出租商铺，按照5%的征收率计算应纳税额，房产税的计算方法同1。
5、假设A企业是个体工商户，对外出租住房，在增值税和房产税方面都有优惠，增值税方面按照5%的征收率计算减按
1.5%征收;出租住房的，房产税暂减按4%计算。
缴纳增值税=20÷(1+5%)×
1.5%=0.29(万元);
应缴纳房产税=(20-0.29)×4%=0.79(万元)。

[律师回复] 您好，关于营改增后房屋租赁房产税能怎么计算这个问题，我的解答如下,
一、房产税是什么?
房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。
二、营改增后房屋租赁房产税如何计算
根据《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税和个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔〕43号)第二条规定：
房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。因此，计算房产税的关键是能准确地计算出增值税。
根据《国家税务总局关于〈纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法〉的公告》(国家税务总局公告第16号)第三条规定，一般纳税人出租不动产，按照以下规定缴纳增值税：
(一)一般纳税人出租其4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。
(二)一般纳税人出租其5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。
第四条规定，小规模纳税人出租不动产，按照以下规定缴纳增值税：
(一)单位和个体工商户出租不动产(不含个体工商户出租住房)，按照5%的征收率计算应纳税额。个体工商户出租住房，按照5%的征收率减按
1.5%计算应纳税额。
(二)其他个人出租不动产(不含住房)，按照5%的征收率计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。其他个人出租住房，按照5%的征收率减按
1.5%计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。
三、营改增后房屋租赁房产税计算案例
例：A企业出租一套房产，全年收取含税租金收入20万元，下面分几种情况来分析一下应缴纳的房产税。
1、假设A企业是一般纳税人，出租的是4月30日前取得的不动产(商铺)，选择简易计税方法(一经选择简易计税，36个月不得改变)，到税务局备案后，按照5%的征收率计算增值税应纳税额。需要注意的是，简易计税项目不得抵扣任何进项。
缴纳增值税=20÷(1+5%)×5%=0.95 (万元);
缴纳房产税=(20-0.95)×12%=
2.29(万元)。
2、假设A企业是一般纳税人，出租的是4月30日前取得的不动产(商铺)，但未到税务局进行简易计税备案，则必须按照11%的税率计算增值税应纳税额，这种情况下可抵扣进项税额。
增值税销项税额=20÷(1+11%)×11%=
1.98(万元);
应缴纳的房产税=(20-
1.98)×12%=
2.16(万元)。
3、假设A企业是一般纳税人，出租其5月1日后取得的不动产(商铺)，增值税适用一般计税方法计税，房产税的计算方法同2。
4、假设A企业是小规模纳税人(含个体工商户)出租商铺，按照5%的征收率计算应纳税额，房产税的计算方法同1。
5、假设A企业是个体工商户，对外出租住房，在增值税和房产税方面都有优惠，增值税方面按照5%的征收率计算减按
1.5%征收;出租住房的，房产税暂减按4%计算。
缴纳增值税=20÷(1+5%)×
1.5%=0.29(万元);
应缴纳房产税=(20-0.29)×4%=0.79(万元)。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 根据《国家税务总局关于个人转租房屋取得收入征收个人所得税问题的通知》（国税函[2009]639号）规定：
一、个人将承租房屋转租取得的租金收入，属于个人所得税应税所得，应按财产租赁所得项目计算缴纳个人所得税。
二、取得转租收入的个人向房屋出租方支付的租金，凭房屋租赁合同和合法支付凭据允许在计算个人所得税时，从该项转租收入中扣除。
三、《国家税务总局关于个人所得税若干业务问题的批复》（国税函[2002]146号）有关财产租赁所得个人所得税前扣除税费的扣除次序调整为：
（一）财产租赁过程中缴纳的税费；
（二）向出租方支付的租金；
（三）由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用；
（四）税法规定的费用扣除标准。

[律师回复] 对于房屋租赁收入缴个税时修缮费如何扣除这个问题，解答如下, 根据《国家税务总局关于个人转租房屋取得收入征收个人所得税问题的通知》（国税函[2009]639号）规定：
一、个人将承租房屋转租取得的租金收入，属于个人所得税应税所得，应按财产租赁所得项目计算缴纳个人所得税。
二、取得转租收入的个人向房屋出租方支付的租金，凭房屋租赁合同和合法支付凭据允许在计算个人所得税时，从该项转租收入中扣除。
三、《国家税务总局关于个人所得税若干业务问题的批复》（国税函[2002]146号）有关财产租赁所得个人所得税前扣除税费的扣除次序调整为：
（一）财产租赁过程中缴纳的税费；
（二）向出租方支付的租金；
（三）由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用；
（四）税法规定的费用扣除标准。

[律师回复] 是否补偿关键是双方事先有无约定。无特别约定的不必补偿。一《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：承租人经出租人同意装饰装修租赁期间届满时承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的不予以支持。但当事人另有约定的除外。依照该规定是否对店面的装饰装修进行补偿判断的关键是双方事先有无约定如无则不必补偿。请特别注意出租人同意承租人装修并不代表出租人同意事后补偿双方必须有特别的书面约定。二法理依据分析：1法律适用的问题：根据新法优于旧法的原则：《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）》是于1988年通过并颁布实施的是旧法；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》是于2119年通过并颁布实施的是新法。根据特别法优于普通法的原则：《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）》是针对《中华人民共和国民法通则》的具体规定而《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》是专门对城镇房屋租赁合同纠纷进行的专门性的司法解释前者较于后者是普通法后者较于前者是特别法。因此以适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》为宜。2根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定除非当事人双方就补偿附合装饰装修费用在合同中进行了约定否则承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用得不到支持。三如果出租人出售时承租人可以通过主张优先购买权来维护自己的利益。《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定出租人出卖租赁房屋的应当在出卖之前的合理期限内通知承租人承租人享有同等条件优先购买的权利。因此出租人在出售时负有出卖前通知承租人承租人的义务。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形承租人请求出租人承担赔偿责任的人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的人民不予支持。即如果出租人出卖前并未通知承租人出租人构成违约应承担相应的违约责任故承租人可通过主张优先购买权要求出租人承担赔偿责任。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 依据我国合同法等法律的规定，房屋租赁合同是租金的数额由双方共同协商确定，除了租金的数额，还应该约定租金支付方式和时间等内容。
《商品房屋租赁管理办法》
第七条　房屋租赁当事人应当依法订立租赁合同。房屋租赁合同的内容由当事人双方约定，一般应当包括以下内容：
(一)房屋租赁当事人的姓名(名称)和住所
(二)房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施状况
(三)租金和押金数额、支付方式
(四)租赁用途和房屋使用要求
(五)房屋和室内设施的安全性能
(六)租赁期限
(七)房屋维修责任
(八)物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳
(九)争议解决办法和违约责任
(十)其他约定。
房屋租赁当事人应当在房屋租赁合同中约定房屋被征收或者拆迁时的处理办法。
建设(房地产)管理部门可以会同工商行政管理部门制定房屋租赁合同示范文本，供当事人选用。

[律师回复] 对于房屋租赁不得转租吗这个问题，解答如下, 房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为，合法的转租须符合两个必要条件：
合法条件
一：转租须经房屋所有权人的同意。转租已不属于正常使用的范畴，必须经房屋所有权人同意，否则无效。
合法条件
二：转租的租金不得高于原租金，确实需合理提高，提高的收入应交给房屋所有权人。租金是房屋的收益，应由房屋所有权人取得。凡未经房屋所有权人同意而转租的，或谋取租金差价的转租，房屋所有权人有权要求追究承租人的违约责任，并可解除房屋租赁合同，收回出租房屋。

[律师回复] 除此之外，还需要缴纳附加税费，是按照实际缴纳的增值税额为计税依据计算缴纳的，还需要缴纳房产税，依照房产租金收入计算缴纳营改增后，不动产租赁的税率是6%。征收率5%。有城市建设维护税（税率7%，还需要缴纳个人所得税，税率从5~35%。小规模纳税人和个人按照征收率计算征收增值税。个人出租住房征收率5%.5%征收增值税、教育费附加（费率3%）、5%或者1%）、地方教育费附加（费率2%）另外，税率为12%。另外，减按1

[律师回复] 房屋租赁的纠纷有哪些,如何处理房屋租赁纠纷些?
【律师解答】
房屋租赁纠纷主要有以下几种情形：
1、租金违约纠纷
承租人不履行合同，长期拖欠租金，恶意拖欠，承租人违约导致纠纷等。这是房屋租赁中最为常见的纠纷。在房屋租赁时由于没有书面合同，只有口头协议，或租赁合同对租金、租期的约定不明确或由于市场行情的变化，出租方与承租方出现纠纷。有的承租人无正当理由不支付或者迟延支付租金的,出租人要求房屋租赁承租人在合理期限内支付，承租人拒不付款，房屋租赁出租人要求终止合同，承租人不愿意搬出。
2、损害赔偿纠纷
房屋租赁关系中的损害赔偿纠纷同其他法律关系中的损害赔偿一样，主要是由侵权行为引起的。常见的有以下几种：
(1)房屋损坏赔偿纠纷
这多数是房屋租赁承租人在装修或者使用过程中由于自己的过错致使房地产受到损毁，也有是房屋租赁出租房屋本身的质量问题致使出租房屋损毁的，出租人与承租人在房屋损坏责任上产生纠纷。
(2)人身财物损害赔偿纠纷
由于房屋租赁出租房的质量问题，或者由于出租人的防护措施不当，造成承租人人身、财物损害的，对于出租人是否承担责任，责任有多大而产生分歧。
(3)房屋租赁房屋共有人的合法权益损害纠纷
房屋共有人对所属房屋享有共同的权利(包括共同共有和按份共有)，部分共有人未经其他共有人同意而将房地产出租，侵犯了其他共有人的合法权益。
(4)装修费用纠纷
房屋租赁关系特别是用于经营的房屋租赁关系建立后，经常会在承租人装修房屋时发生因承租人拖欠租金出租人提前解除合同的情况，这其中就涉及到尚未摊销的装修费用的处置纠纷。
3、房屋租赁期间出售的优先权纠纷
《房屋租赁条例》规定：房屋在租赁期间出售的承租人在同等条件下有优先购买权。《合同法》也有此类规定。而在现实生活中，很多出租人往往忽视这一优先权的法律规定，有的是故意剥夺承租人的这种优先权，因而产生纠纷。出租人违反这一法律规定出售房地产的行为依法可确认为无效。
4、房屋转租纠纷
我国现行法律法规允许房地产转租，然而这方面的纠纷也不少，有的是未经出租人同意擅自转租，有的是层层转租，主体混乱;有的是转租期限远远超过原承租期限，造成连环纠纷;有的甚至收取转租费后逃之夭夭。在实践中，有的房屋租赁出租人对未经同意的转租眼开眼闭，认为只要能收到租金就可，这种做法到头来只能使自己的利益受到损害。
5、变更房屋用途纠纷
一般情况下是住户未征得业主同意擅自将原出租房改建使用或改变原议定好的用途，对房屋的损害比较大和甚至威胁到户主的人身安全，而房屋租赁承租人又认为自己付了租金有支配权，引发了许多纠纷。
6、单面解除合同纠纷
房屋租赁合同的一方当事人单方面解除合同，一般情况下是出于无奈，但也有一些当事人为了更大的利益宁可损失较小的利益而故意单方面毁约解除合同。
房屋租赁纠纷的处理办法
一旦遇到房屋租赁纠纷，当事人该如何处理?有以下几种解决方式：
1、协商解决
房屋租赁当事人因租赁房屋发生纠纷的，应当协商解决。
2、协商不成的，申请仲裁解决或者民事诉讼解决
协商不成的，应当按照房屋租赁合同中约定的民事诉讼或者申请仲裁解决。
(1) 申请仲裁解决问题
仲裁是公民、法人或其他组织之间发生合同纠纷或其他财产权益纠纷时向仲裁委员会申请解决纠纷的一种法定方式。但当事人采用仲裁方式解决纠纷的，应当双方自愿，并事先在合同中约定或事后达成仲裁协议。若事先在合同没有约定，事后双方当事人又没有达成仲裁协议的，一方申请仲裁的，仲裁委员会将不予受理。
反之，双方当事人事先在合同中已有约定，或者事后已达成仲裁协议的，一方向，也将不予受理。仲裁具有司法行为的效力，一旦判决书生效，当事人不得再以同一纠纷向人民提讼。
(2)民事诉讼解决问题
若当事人在房屋租赁合同中约定诉讼方式解决的或者在纠纷发生后没有达成仲裁协议的，可以直接向人民提起民事诉讼。租赁当事人违反相关规定，致使租赁合同无效的，应当依法承担民事责任。租赁当事人一方未履行相关法律规定的义务，致使租赁合同解除的，未履行规定义务的一方应当依法承担民事责任;造成另一方或者第三人财产损失、人身伤害的，应当依法承担赔偿责任。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 房屋转租租赁合同
转出租方：(以下简称甲方)
受转租方：(以下简称乙方)
根据《中华人民共和国合同法》、《北京市房屋租赁条例》的规定，甲、乙双方在平等、自愿、公平和诚实信用的基础上，经协商一致，就甲方将其依法承租的房屋转租给乙方使用、收益、由乙方向甲方支付租金等事宜、订立本合同。
一、转租房屋的情况
1、甲方依法承租的座落于 市 区 街 号 小区 单元 室的公有居住(公有居住/非公有居住)房屋已(书面告知公房出租人/按房屋租赁合同的转租约定/征得房屋出租人书面同意)，由甲方将上述承租房屋部分(全部/部分)即 室_______(以下简称该房屋)转租给乙方。该房屋的建筑面积___平方米。
2、该房屋的共用或合同部位的使用范围、条件的要求;现有装修、附属设施和设备状况，由甲、乙双方在本合同附件
(二)
(三)中予以明确。甲、乙双方同意附件
(二)
(三)作为甲方向乙方交付该房屋和乙方在本合同转租期满向甲方交还该房屋时的验收依据。
二、租赁用途
1、乙方租该房屋的用途为________________.
2、乙方保证，在转租期间未事先书面通知甲方，并由甲方按租赁合同的约定取得出租人的书面同意以及按规定报经有关部门核准前，不擅自改变该房屋使用用途。
三、转租期限及交付日期
1、甲、乙双方约定，甲方于__年__月__日前向乙方交付该房屋。转租期为__个月。自__年__月__日起至__年__月__日止。甲方保证该转租期限未超出____(租赁合同/前一个转租合同)的租期。
2、转租期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还。在租赁合同约定的期限内，乙方需继续承租该房屋的，则应于转租期届满前一个星期向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新签订转租合同。
四、租金、支付方式和期限
1、甲、乙双方约定，该房屋月租金总计为(__币)___元。该房屋租金___(年/月)内不变。自第___(年/月)起，双方可协商对租金进行调整。有关调整事宜由___(甲/乙)双方在补充条款中约定。
2、乙方支付租金的方式如下：_______.
五、其它费用
在房屋转租期间，乙方使用该房屋所发生的水、电、煤气、物业管理、等费用由甲方、乙方共同承担。其它有关费用另算。
六、房屋使用要求和维修责任
1、在转租期间，乙方发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应用时通知甲方;由甲方按租赁合同的约定进行维修。
2、乙方应合理使用并爱护房屋及其附属设施。因乙方使用不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责修复。乙方拒不维修，甲方或出租人可代为维修，费用由乙方承担。
3、转租期间，甲方保证该房屋及其附属设施和设备处于正常的可使用和安全状态。检查养护时，乙方应予配合。如因乙方阻挠养护、维修而产生的后果，则概由乙方负责。
4、在转租期间，出租人需要对该房屋进行改建、扩建或装修的，甲方负有告知乙方的义务。具体事宜可由甲、乙双方在条款中另行商定。
5、乙方需装修房屋或者增设附属设施和设备的，必须事先通知甲方，由甲方按租赁合同的约定征得出租人的书面同意，按规定需经有关部门审批的则应报经有关部门核准后方可进行。
七、房屋返还时的状态
1、除甲方同意乙方续租外，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按(__币)____元/天向甲方支付该房屋占用使用费。
2、乙方按本合同约定返还该房屋时，应经甲方验收认可，并相互结清各自的费用，方可办理退租手续。
八、解除本合同的条例
1、在转租期间，租赁合同被解除的，本合同也随之终止，因本合同终止使乙方遭受损失的，甲方应按月租金的2倍向乙方支付违约金。如支付的违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿。但下列情况除外：
(一)该房屋占用范围的土地使用权依法提前收回的;
(二)该房屋因社会公共利益或城市建设需要被依法征用的或者拆迁的。
(三)该房屋毁损、灭失或者被鉴定为危险房屋的;
(四)甲方已被告知该房屋出租前已设定抵押，现被处分的。
2、甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金2倍支付违约金;给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。
本合同一式两份。甲乙双方各执一份，具有同等效力。
甲方(签章) 乙方(签章)
年 月 日 年 月 日
附件
一：房屋交付时装修、家具、设备情况，返还时状态及违约责任
附件
二：增加的装修、设备的归属及维修责任
附件
三：合同未尽事宜，双方订立的补充条款

[律师回复] 根据《财政部 国家税务总局 关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔〕36号）：附件1.《营业税改征增值税试点实施办法》规定：
第十五条：增值税税率：
（一）纳税人发生应税行为，除本条第
（二）项、第
（三）项、第
（四）项规定外，税率为6％。
（二）提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11。
（三）提供有形动产租赁服务，税率为17。
（四）境内单位和个人发生的跨境应税行为，税率为零。具体范围由财政部和国家税务总局另行规定。
第十六条：增值税征收率为3，财政部和国家税务总局另有规定的除外。