业主是否有权利更换物业公司

[律师回复] “有权利”
业主有权利更换物业公司，但是需要业主委员会做出决定。业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：
(一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况;
(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同等。

[律师回复] 1、业主有权利更换物业公司。物业公司的义务是为业主提供好服务。根据相关法律规定，物业服务人包括物业服务企业和其他管理人和物业服务合同应当采用书面形式。
2、法律依据《民法典》
第九百三十七条 物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。
第九百三十八条 物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。物业服务合同应当采用书面形式。

[律师回复] 1、业主有权利更换物业公司。物业公司的义务是为业主提供好服务。根据相关法律规定，物业服务人包括物业服务企业和其他管理人和物业服务合同应当采用书面形式。                                                          
2、法律依据：《民法典》第九百三十七条
物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。
物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。

[律师回复] 1、业主有权利更换物业公司。物业公司的义务是为业主提供好服务。根据相关法律规定，物业服务人包括物业服务企业和其他管理人和物业服务合同应当采用书面形式。
2、法律依据《民法典》
第九百三十七条 物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。
第九百三十八条 物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。物业服务合同应当采用书面形式。

[律师回复] 1、业主有权利更换物业公司。在物业服务期限届满后，业主可以共同决定。不再续订物业合同。物业公司的义务是为业主提供好服务。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人，物业服务合同应当采用书面形式。
2、法律依据；《民法典》
第二百七十八条 下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
（七）改建、重建建筑物及其附属设施；
（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

[律师回复] 1、业主有权利更换物业公司。物业公司的义务是为业主提供好服务。根据相关法律规定，物业服务人包括物业服务企业和其他管理人和物业服务合同应当采用书面形式。
2、法律依据；《民法典》
第九百三十七条 物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。
物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。

[律师回复] 1、业主有权利更换物业公司。在物业服务期限届满后，业主可以共同决定。不再续订物业合同。物业公司的义务是为业主提供好服务。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人，物业服务合同应当采用书面形式。
2、法律依据:《民法典》
第二百七十八条 下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
（七）改建、重建建筑物及其附属设施；
（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

[律师回复] 《民法典》第二百七十八条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人由业主共同决定。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。如果要更换物业公司，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

[律师回复]
一、按照《物业管理条例》第7条第5款的规定，按时交纳物业服务费用，是业主的义不容辞的法定义务。
二、业主不履行交费的义务，导致物业公司无法生存，物业公司撤离前应提前15天在小区张贴公告，说明撤离原因。如果业主挽留的话，应尽快交费；如果不挽留的话，应尽快通过招投标方式聘用新的物业公司。公告30天业主如果没有反应，物业公司在经过物业行政管理主管部门备案后，可以依法撤离。
三、物业公司管理不善，业主可以通过业主委员会（未成立的话，可以推选业主代表）与物业公司协商，要求物业公司限期改正。在限期内物业公司如果积极整改的话，应该给予物业公司整改的机会。为了全体业主的根本利益，业委会一定要慎重，千万不要急于更换，草率从事。如果物业公司无动于衷的话，可以考虑另行选聘物业公司。
四、无论物业公司是否更换，均不影响业主缴纳的专项维修资金。因为专项维修资金是存在建设局（或房管局）物业管理科管理的您所在楼盘专项维修资金的账户上。没有该楼盘当事业主、业委会或业主代表、物业管理科的3道程序签字，物业公司是拿不走的。请放心！

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 《物权法》第八十一条规定：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换很多业主还不了解业主委员会的重要作用，业主委员会它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决定权很多人觉得业主委员会和自己没有太大的关系，对于是否成立业主委员会也并不积极成立业主委员会是集合个人力量为集体力量外，更大的好处在于能够自己管理自己的物业在出现物业纠纷或者需要更换物业时，业主委员会的重要作用就会体现出来

[律师回复] 需要。下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金，等等。

[律师回复] 一般来说，首次成立业主委员会，只要满足以下任一条件，便可召开首次业主大会，同时选举产生业主委员会： 1、出售并交付使用的建筑面积达到开发商规划面积的50以上 其实，这句话简单说来就是小区入住率达到50以上。这是业主委员会成立条件最基础的部分。 2、首批物业交付满2年，并且入住率超过30的 当然，也有可能出现开发商规划建筑面积较大，首批入住率较低的现实情况。因此，针对这种情况，只要满足首批入住率超3成且已经使用两年这一业主委员会成立条件，同样可以成立业主文员会。 3、首批物业费交满3年以上的 现实情况中不排除开发商资债务危机的，在开发完首批项目之后，无力开发其他批次，但又暂时不能完成重组的现象(如鄂尔多斯)。只要满足首批物业费交满3年以上的业主委员会成立条件，同样是可以申请成立的。 当然，以上为业主委员会成立的充要条件。业主委员会成立条件还有，必须召开首次业主大会，到会业主(物业管理区)至少一半以上；须有合法并完善的《业主公约》、《业主委员也会章程》等文件，并报批具有投票权23以上的业主通过；公布成立结果、相关资料，经小区大多数业主核实无误后进行备案等等。

[律师回复] 没有。《物业管理条例》（国务院令〔2016〕666号）第四十四条规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。所以物业公司无权代替供水企业行使代收权利之外的其他权利。停水停电的权利是供水供电企业的一项重要合同履行抗辩权，物业管理公司不是小区内的供水供电人，自然不享有供水供电权。在物业管理合同中，约定在业主欠费的情况下，物业公司可以以停水停电为惩罚手段，在合同法上属于设他合同条款，依法理，这种条款应征得权利人的同意，否则，为无效条款，业主反而可以追究物业管理公司的侵权损害赔偿责任。

[律师回复] 需要经过业主委员会

[律师回复] 物业公司服务不到位，多次协调也没能解决问题，这时好的解决方法就是更换物业公司了。可是说到更换物业公司，很多人都不清楚应该如何更换？现在就让小编告诉大家更换物业公司的具体流程吧。
1、提出申请
如果你所居住的小区，物业已交付使用的建筑面积达到50以上，或者物业已交付使用的建筑面积达到30以上不足50，且使用超过一年的，那么业主5人以上联名可向该小区所在的街道办事处或镇人民政府提出书面申请，填报《业主大会筹备小组成立申请表》，成立业主委员会。
2、成立筹备小组
街道办事处收到申请后，作出书面批复意见，指导小区成立业主委员会筹备小组。
3、开展筹备工作
筹备小组经批复成立后，应告知物业公司在15日内将其掌握的全体业主名单、联系地址及其联系电话等材料报街道办事处，街道办事处收到有关材料后5日内将上述资料交予筹备小组。
4、进行信息公示
筹备小组自成立之日起30日内拟好《业主公约》、《业主委员会章程》、《业主委员会选举办法》，并在小区(大厦)内明显位置张贴公布，征求业主意见，并且将《业主委员会政策法规宣传资料》在宣传栏内公布并发放给业主。
5、选委员会候选人
筹备小组组织各楼宇业主通过自荐或推荐方式产生业主委员会候选人，并将业主委员会候选人简历表、业主委员会选票格式样本、业主大会议程向业主张贴公布，同时将《业主委员会选举办法》书面送达全体业主。
6、筹备业主大会
筹备小组完成以上工作后，将业主候选人名单及简历表、《业主委员会选举办法》、《业主委员会章程》、《业主公约》送达街道办事处，并提出召开业主大会或业主代表大会的书面申请，同时做好会务筹备工作。
7、召开大会选举委员
筹备小组根据议程召开大会：收集、登记选票；审议并表决通过《业主委员会章程》及《业主公约》；公开唱票、点票，宣读选举结果，产生业主委员会委员。会后筹备小组将大会签到表、选举结果统计表予以公布。
8、申请登记业主委员会
自产生之日起15日内，持业主委员会登记申请表、街道办事处核准证明、业主授权委托书等相关文件向所在区或县级市房地产主管部门申请办理备案登记手续。
9、核准批复
区或县级市房地产部门经审核，给予业主委员会书面批复意见。业主委员会凭批文到公安部门办理刻制公章手续，并将公章式样报区或县级市房地产部门及街道办事处备案。

[律师回复] 业主委员会是执行机构，更换物业公司，必须经过业主大会通过。　　第十六条业主委员会是业主（代表）大会的常设执行机构，履行下列职责：　　
（一）召集和主持业主（代表）大会；　　
（二）执行业主（代表）大会会议的决议、决定；　　
（三）签订并履行物业服务合同，督促物业服务企业履行物业服务合同，督促业主按时交纳物业服务费；　　
（四）制定重大维修工程项目年度计划，监督公共事务管理制度的执行，协调、处理涉及物业管理的公共事务　　
（五）监督物业服务企业对物业共用部位、共用设施设备的经营情况；

[律师回复] 你好，具体情况您可以电话联系我，电话咨询是免费的，我会尽我最大努力维护您的合法权益。

[律师回复] 小区业主不满物业服务2016年11月5日至11月21日，业委会召开小区业主大会，就是否要求更换新物业公司，并委托业委会重新招聘新物业公司进行表决。表决结果显示有过半数的业主要求更换新物业公司。随后，业委会向鲁谷社区行政事务管理中心传达上述决议，此后，鲁谷街道办事处下达责令业委会停止依据《决议》进行相关活动的决定。北宇物业据此拒绝退出小区。鲁谷街道办事处以大会程序违规为由，建议业委会暂缓业主大会的召开。对此，石景山诗景长安小区第一届业主委员会向提讼，请求判决撤销鲁谷社区行政事务管理中心作出的两项相关决定。目前，已经受理该案件。北宇物业的严经理接受记者采访时表示，“对于业主提出的问题，物业方面一直在积极整改，现在已经大部分得到解决。”6月14日，记者在诗景长安小区西区看到，小区业主的车辆可以出入自如。严经理说，物业并没有强收停车费，小区业主长期使用地下停车库，却不按时缴纳停车费，物业有权利要求缴费。“此外，小区有临时停车位可以免费供业主停车，但是车位数量有限，在车位不能容纳更多车辆的情况下，物业出于安全考虑无法让更多车辆进入小区，并不是不让业主进小区。”小区地下停车场并不对外经营，不需要备案，物业并没有违规。业主大会有哪些权利业主委员会，是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。业委会的权力基础是其对物业的所有权，它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。业主委员会由业主大会或业主代表大会选举产生，每届2-3年，可连选连任。业主委员会委员由业主担任，业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。一般说来，一个物业管理区域成立一个业主委员会，根据物业管理区域规模大小，由5-15人组成。如北京新规定：凡商品房、经济适用房入住率超过50%，或首户入住已满2年的新建居住小区，均可组建业主委员会。业主委员会是业主大会的执行机构，其权利为：
(1)召集业主大会会议，修订业主公约、业主委员会章程;
(2)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同;
(3)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同;
(4)审议年度管理工作计划、年度费用预算;
(5)监督公共建设、公共设施的合理使用;
(6)监督业主公约的实施;
(7)业主大会赋予的其他职责。

[律师回复] 一般来说，首次成立业主委员会，只要满足以下任一条件，便可召开首次业主大会，同时选举产生业主委员会： 1、出售并交付使用的建筑面积达到开发商规划面积的50以上 其实，这句话简单说来就是小区入住率达到50以上。这是业主委员会成立条件最基础的部分。 2、首批物业交付满2年，并且入住率超过30的 当然，也有可能出现开发商规划建筑面积较大，首批入住率较低的现实情况。因此，针对这种情况，只要满足首批入住率超3成且已经使用两年这一业主委员会成立条件，同样可以成立业主文员会。 3、首批物业费交满3年以上的 现实情况中不排除开发商资债务危机的，在开发完首批项目之后，无力开发其他批次，但又暂时不能完成重组的现象(如鄂尔多斯)。只要满足首批物业费交满3年以上的业主委员会成立条件，同样是可以申请成立的。 当然，以上为业主委员会成立的充要条件。业主委员会成立条件还有，必须召开首次业主大会，到会业主(物业管理区)至少一半以上；须有合法并完善的《业主公约》、《业主委员也会章程》等文件，并报批具有投票权23以上的业主通过；公布成立结果、相关资料，经小区大多数业主核实无误后进行备案等等。

[律师回复] 可以。
1、业主委员会由业主大会选举产生，业主委员会成员应当由业主担任。
2、在成立之前，是由发展商负责小区的前期物业管理，并有权选聘物业管理公司。
3、要是住宅小区入住率达到50以上，或者自第一位业主入伙之日起满2年的，发展商或其委托单位就应当及时告知该区住宅主管部门，6个月内召开第一次业主大会。
4、而第一届业主委员会则由物业管理行政主管部门与发展商或物业管理公司、业主代表组成筹委会，推荐业主委员会候选人名单，提交第一次业主大会选举产生。