买卖二手房不找中介怎么交易

[律师回复] 您好，关于二手房买卖无中介交易流程这个问题，我的解答如下, 二手房交易就是指已经在房地产交易备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易。那个人二手房交易的具体流程都有哪些下面由我为大家解答。
一、找房源和看房
二、买卖前的房屋和产权审核
买卖双方持房产证原件到房管局查询房产档案，以确定产权归属以及有没有被抵押。建议各位购房者千万不要轻看了这一步骤，查清产权问题可是有关房子归属的大事。
四、确定房屋产权再交定金
五、签订正式合同
六、买方办理按揭贷款
如果不是一次性付款，买家还需要到银行做按揭贷款。去银行做贷款申请需要买卖双方到场，要带上身份证原件、结婚证、户口簿、收入证明、银行流水、买卖合同等。
交房一般就涉及物业、水电、有线电视、燃气等交接，如果房产内部还有家具家电，还要核实清楚卖方是否要被更换或搬走。水电等交接，就要分别到管理处、水务局、有线电视台、供电局等部门去办理，双方应准备好房产证复印件、身份证等。

[律师回复] 根据你的问题解答如下,
1、看房，一般通过房产中介去看房源
2、签订定金协议、居间协议，签订协议后付定金
3、签订买卖合同，也就是房地产买卖合同，同时在网上做合同备案
4、付首付款，若上家有贷款，通常上家会用首付款去提前还贷
5、办下家的贷款手续，下家贷款要持买卖合同等材料向银行申请贷款
6、办过户交易手续，过户手续办好后，交易中心会出具收件收据
7、领取房地产权证，在收件收据出来后20天，下家就可以拿到房地产权证
8、贷款银行向上家发放贷款，放贷款的时间有可能在产权办出前，也可能在产证办出后，这取决于下家和银行怎么约定
9、交房和付尾款。

[律师回复] 双方 协商

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 什么是二手房中介费? 二手房中介是通过房屋中介机构进行二手房交易时支付给中介机构的服务费，也称为居间佣金。目前没有统一的规定，但大多数中介机构收取的标准在0.5%- 3.0%之间浮动。 买不成房中介费能不能退? 我们先来看一个例子：王女士通过中介公司看中了一套房子，签了买卖合同交了定金和中介费。但因首付不足问题，房子最终没有买成。为此王女士想要回中介费，但遭中介公司拒绝。回家后，王女士越发生气，“即使定金不给退，中介费也该退吧!”，王女士认为，房子没有买成，中介没有尽到义务，应该可以退中介费。 中介明确告诉购房者，“合同里都写明了，如果因为买方原因导致交易未完成，中介费不予退还。”，在中介方看来，他们已经完成了介绍房子，促成交易，履行了居间义务，中介费理应收取。 在这个案例中，王女士由于自身资金问题，最终没能够买房，但中介的各项服务已经完成，所以想要退回中介费很难。 什么情况可以退回中介费? 根据我们了解中介费能不能退，要分三种情况： 第一种：中介促成双方签订买卖合同，但因非中介原因最终交易失败，中介有权不退或退少量中介费; 第二种：中介未促成交易，无权收取中介费，但可收取适当劳务费; 第三种：中介促成买卖双方签订买卖合同，但因中介原因最终无法完成交易，中介须全额退回中介费。 现在一般房屋买房合同都是中介准备好的，要认真阅读条文，对某些环节，如首付款、首付时间、贷款事宜、过户时间怕有变数的，应该再补充协议里备注突况，以此防止因己方原因造成房屋交易不能进行的违约责任。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 1、选取品牌二手房中介公司 随着二手房市场的日渐发展，中介交易正在一步步走向规范，但目前现实存在的种种交易纠纷还是令购房者不胜其烦。据一位业内人士介绍，许多市民在选择购房时，一般都以名牌二手 房中介公作为第一选择，一方面操作比较规范，另一方面房源也比较充裕。所以专家指出，卖方最好将房屋委托给一些比较大的二手房中介公，除了能够保证比较多的客源外，最重要的是能够保证交易的安全性，避免后顾之忧。 2、不要为了省钱而跳过中介 有一些“精明”的卖房者通过中介与购房者碰头后，为了省去一笔中介费，会与购房者直接进行交易。这样做不仅不是诚信的表现，更增大了交易的风险。二手房交易是一个烦琐的过程，需要许多的证明和手续。一旦跳过二手房中介公司，买卖双方就必须亲自去处理这些事务，将消耗极大的精力和时间，反而会降低交易的效率。 3、心平气和报房价 业内人士建议，二手房房主在报价的时候一定要心平气和，客观地估计自己房子的价格。如果不放心，可以对比一下周边的价格，然后综合一下报价。 4、合同细节要注意 一些房地产经纪人反映，有时买卖双方在成交入住后仍会有纠纷。这些纠纷主要集中在一些细节问题上，诸如维修基金、有线电视费、电话费等等。由于买卖双方缺乏房屋交易的经验， 在交易过程中往往比较注意房款、中介费等比较大的费用，但在某些细节问题上则不注意。如果这些细节问题在签合同前就事先约定好了，就不会产生这些“后遗症”。 5、房屋出售有学问 目前市场上也有一部分房主的二手房交易并不是通过二手房中介公进行的，而是通过朋友、亲戚的介绍寻找买家。对于自售二手房的现象，专家提醒，卖房前要仔细研究二手房交易的相关政策、程序、手续等知识，否则很难顺利完成整个交易过程。自己不熟悉的话，起码也要找一个懂行的朋友陪同。

[律师回复] 如果有明确约定1000元给付义务，可以到法院起诉

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 二手房买卖交失败，能否要求退还中介费用
司法程序对于中介费的认定处理主要有三种方式，除中介公司违反《合同法》规定的如实告知义务和中介公司自身原因致使买卖双方没能履行合同完成交易外，其他两种情况当事人都可能涉及一定的劳务费用。
购房前需了解正常交易流程
“对于二手房购房者而言，要妥善保护自己在二手房买卖中的合法权益，首先得了解一套相对规范的交易流程。”李文华认为，首先买方需了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其他证件。如果卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金(交纳购房定金非商品房买卖的必经程序)，买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。
买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审批。
在缴纳税费方面。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其他商品房的税费构成是不一样的。之后，办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。在买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。
中介费、“劳务费”支付司法处理有三种
李文华介绍，在一系列二手房买卖的交易流程中，老百姓通常有一个理解误区，认为只有履行完毕交房过户手续后才需要支付中介费，其实这种观点是不全面的，他表示，在中介费、“劳务费”的认定中，司法处理主要有三种，
一、中介公司未能促成买卖双方签订买卖合同(协议)，无权收取中介费，但值得注意的是，中介公司可以要求适当劳务费。
二、中介公司促成买卖双方签订买卖合同(协议)，而非由于中介公司的原因，买卖双方没能履行合同完成交易，中介公司仍然有权收取中介费，但应当酌情调低。
三、中介公司促成买卖双方签订买卖合同(协议)，但由于中介公司的原因，买卖双方没能履行合同完成交易，中介公司无权收取中介费。 “实际上，在中介公司促成买卖双方签订买卖合同后，非中介公司自身原因，当事人都需要承担一定的费用，因此，买卖双方在签订买卖合同时，须慎而后行。” 李文华提醒，在现今交易量低迷的形势下，一些中介公司为了维持生计，达到赚取中介费的目的，常会采取一些策略变相“迫使”当事人支付中介费。
案例1说服无明确购房意向的看房人签订意向性协议
市民王女士准备给儿子结婚购置一套住房，某中介带王女士看房后采取软磨硬泡等各种方式说服王女士签订了购房意向书，签订后王女士即放弃购房。中介公司到要求中介费。
分析：由于王女士因中介公司软磨硬泡等各种方式签订购房意向书(无明确购房意向)，且王女士放弃购房，因此认为，属于中介公司未能促成买卖双方签订买卖合同(协议)，无权收取中介费，不过，作为中介公司仍可要求适当劳务费，也就是说，王女士须支付适当劳务费给中介公司。
案例2跳过让买卖双方先签订意向书、进一步协商后再签订买卖合同的环节，而说服有意向的买卖双方直接签订买卖合同
市民王女士准备为儿子结婚购置一套住房，在中介带领看房后确定了购房意向，中介称不需要签订意向性协议、直接签订网上备案的《上海市房地产买卖合同》即可，并代为起草合同条款，后买卖双方协商同意不履行合同进行交易。中介公司到要求中介费。
分析：按流程，应先签订购房意向书，后“进一步协商，签订买卖合同”，中介公司却省去了“意向书”环节，直接要求购房者签订买卖合同，之后买卖双方却协商放弃买房
，面对这种情况，由于已签订买卖合同，故仍支持中介费请求，但考虑到是当事双方协商放弃购房交易，因此，中介费须酌情调低。
案例3对于被限购的看房人称有办法可以帮其购房并说服买卖双方签订买卖合同
李小姐准备新购置一套别墅
由于其丈夫已有一套住房被限购，担心无法购买，但中介称有办法可以操作并说服买卖双方签订了《上海市房地产买卖合同》，但交易最终未能完成。中介公司至要求中介费。
分析：已限购的李小姐一家，在中介自称“有办法操作”的情况下与上家签订买卖合同，但最后，购房无法过户致使购房失败，从实质上看，这次在中介公司“劝说” 下的购房行为从开始到购房终止，中介公司都有主要责任，也就是说，虽然中介公司促成了买卖合同成立，但由于中介公司的原因导致未能履行合同，所以认定中介无权要求中介费。

[律师回复] 解答如下, 为了保证资金的安全，二手房的定金最好划拨到银行作资金监管。二手房交易资金监管的优势：
1、避免纠纷，防范风险。资金监管最大的好处就是可以避免买卖双方因房屋权属转移或房款交付发生纠纷。房屋登记机构在受理申请资金监管买卖双方的转移申请后，只有买房人将全部房款存入专用账户后才会登记发证，确保卖房人能收到房款；如果房屋不能正常转移到买房人的名下，就会把房款退还给买房人，从而实现钱证两清，保证了房屋权属，防范了资金风险。
2、简单方便，缩短时限。资金监管转移登记时，不仅所有的程序保持不变，没有增加任何交易环节，房证办结后，开户银行会及时通知卖房人就近到任何一家储蓄网点取款，非常方便快捷。

[律师回复] 合同具体是怎么约定的

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 我们可以从以下因素来判断房产中介经纪人的优秀程度： 一、诚信度 经纪人的诚信度直接决定了你对他的选择度，只有诚信的经纪人才能让你把购房的主动权交给他，也只有把购房的主动权交给你信任的经纪人才能让你购买到最称心的房子，因为他是用心在帮你买房子，而不是用嘴。 二、专业度 专业度是选择房产经纪人的首要条件，专业度包括对房价走势判断的专业、对经营区域楼盘出售情况的专业、对交易流程的专业、对贷款税费及合同阐述的专业、推荐房源性价比的专业、优化客户的购房计划方案的专业等。 三、从业时间 二手房的交易是长期复杂而专业的商品交易，没有长时间的锤炼肯定谈不上炉火纯青，因此，没有一定从业时间的房产经纪人不会是一个专业的经纪人，一般都要在2年以上。 四、历史成交记录 历史代表着曾经的辉煌，了解经纪人的历史成交记录有助于了解经纪人的综合实力，因为在余下的购房过程中你所选择的经纪人一直是你共战的盟友，没有人会找一个不如自己专业的经纪人做购房盟友的。 五、口碑 经纪人良好的职业口牌至关重要，在这个极具诱惑的行业，能保持良好的口碑无疑增加了对他的信任度。 六、谈判能力及技巧 经纪人的谈判能力及谈判技巧是能否帮你购买到“物美价廉”性价比高的房子的最关键的因素，不同的经纪人对同一套在卖的房子会谈判出不同的价格，这就是经纪人的最大的魅力所在。 七、在所属公司的职位 房产中介公司是以业绩的好坏来评定职位的高低的，一般来说职位的高低与其专业度、历史成交记录、谈判能力及技巧成正比。 八、着装及仪容仪表 着装及仪容仪表与经纪人的素质成正比，一般来说好的经纪人其着装及仪容仪表绝不会差。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 二手房买卖交失败，能否要求退还中介费用
司法程序对于中介费的认定处理主要有三种方式，除中介公司违反《合同法》规定的如实告知义务和中介公司自身原因致使买卖双方没能履行合同完成交易外，其他两种情况当事人都可能涉及一定的劳务费用。
购房前需了解正常交易流程
“对于二手房购房者而言，要妥善保护自己在二手房买卖中的合法权益，首先得了解一套相对规范的交易流程。”李文华认为，首先买方需了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其他证件。如果卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金(交纳购房定金非商品房买卖的必经程序)，买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。
买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审批。
在缴纳税费方面。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其他商品房的税费构成是不一样的。之后，办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。在买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。
中介费、“劳务费”支付司法处理有三种
李文华介绍，在一系列二手房买卖的交易流程中，老百姓通常有一个理解误区，认为只有履行完毕交房过户手续后才需要支付中介费，其实这种观点是不全面的，他表示，在中介费、“劳务费”的认定中，司法处理主要有三种，
一、中介公司未能促成买卖双方签订买卖合同(协议)，无权收取中介费，但值得注意的是，中介公司可以要求适当劳务费。
二、中介公司促成买卖双方签订买卖合同(协议)，而非由于中介公司的原因，买卖双方没能履行合同完成交易，中介公司仍然有权收取中介费，但应当酌情调低。
三、中介公司促成买卖双方签订买卖合同(协议)，但由于中介公司的原因，买卖双方没能履行合同完成交易，中介公司无权收取中介费。 “实际上，在中介公司促成买卖双方签订买卖合同后，非中介公司自身原因，当事人都需要承担一定的费用，因此，买卖双方在签订买卖合同时，须慎而后行。” 李文华提醒，在现今交易量低迷的形势下，一些中介公司为了维持生计，达到赚取中介费的目的，常会采取一些策略变相“迫使”当事人支付中介费。
案例1说服无明确购房意向的看房人签订意向性协议
市民王女士准备给儿子结婚购置一套住房，某中介带王女士看房后采取软磨硬泡等各种方式说服王女士签订了购房意向书，签订后王女士即放弃购房。中介公司到要求中介费。
分析：由于王女士因中介公司软磨硬泡等各种方式签订购房意向书(无明确购房意向)，且王女士放弃购房，因此认为，属于中介公司未能促成买卖双方签订买卖合同(协议)，无权收取中介费，不过，作为中介公司仍可要求适当劳务费，也就是说，王女士须支付适当劳务费给中介公司。
案例2跳过让买卖双方先签订意向书、进一步协商后再签订买卖合同的环节，而说服有意向的买卖双方直接签订买卖合同
市民王女士准备为儿子结婚购置一套住房，在中介带领看房后确定了购房意向，中介称不需要签订意向性协议、直接签订网上备案的《上海市房地产买卖合同》即可，并代为起草合同条款，后买卖双方协商同意不履行合同进行交易。中介公司到要求中介费。
分析：按流程，应先签订购房意向书，后“进一步协商，签订买卖合同”，中介公司却省去了“意向书”环节，直接要求购房者签订买卖合同，之后买卖双方却协商放弃买房
，面对这种情况，由于已签订买卖合同，故仍支持中介费请求，但考虑到是当事双方协商放弃购房交易，因此，中介费须酌情调低。
案例3对于被限购的看房人称有办法可以帮其购房并说服买卖双方签订买卖合同
李小姐准备新购置一套别墅
由于其丈夫已有一套住房被限购，担心无法购买，但中介称有办法可以操作并说服买卖双方签订了《上海市房地产买卖合同》，但交易最终未能完成。中介公司至要求中介费。
分析：已限购的李小姐一家，在中介自称“有办法操作”的情况下与上家签订买卖合同，但最后，购房无法过户致使购房失败，从实质上看，这次在中介公司“劝说” 下的购房行为从开始到购房终止，中介公司都有主要责任，也就是说，虽然中介公司促成了买卖合同成立，但由于中介公司的原因导致未能履行合同，所以认定中介无权要求中介费。

[律师回复] 对于二手房买卖交易不成可以要求退还中介费吗这个问题，解答如下, 二手房买卖交失败，能否要求退还中介费用
司法程序对于中介费的认定处理主要有三种方式，除中介公司自身原因致使买卖双方没能履行合同完成交易外，其他两种情况当事人都可能涉及一定的劳务费用。
购房前需了解正常交易流程
“对于二手房购房者而言，要妥善保护自己在二手房买卖中的合法权益，首先得了解一套相对规范的交易流程。”李文华认为，首先买方需了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其他证件。如果卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金(交纳购房定金非商品房买卖的必经程序)，买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。
买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审批。
在缴纳税费方面。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其他商品房的税费构成是不一样的。之后，办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。在买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。
中介费、“劳务费”支付司法处理有三种
在一系列二手房买卖的交易流程中，老百姓通常有一个理解误区，认为只有履行完毕交房过户手续后才需要支付中介费，其实这种观点是不全面的，他表示，在中介费、“劳务费”的认定中，司法处理主要有三种，
一、中介公司未能促成买卖双方签订买卖合同(协议)，无权收取中介费，但值得注意的是，中介公司可以要求适当劳务费。
二、中介公司促成买卖双方签订买卖合同(协议)，而非由于中介公司的原因，买卖双方没能履行合同完成交易，中介公司仍然有权收取中介费，但应当酌情调低。
三、中介公司促成买卖双方签订买卖合同(协议)，但由于中介公司的原因，买卖双方没能履行合同完成交易，中介公司无权收取中介费。 “实际上，在 中介公司促成买卖双方签订买卖合同后，非中介公司自身原因，当事人都需要承担一定的费用，因此，买卖双方在签订买卖合同时，须慎而后行。” 李文华提醒，在现今交易量低迷的形势下，一些中介公司为了维持生计，达到赚取中介费的目的，常会采取一些策略变相“迫使”当事人支付中介费。
案例1 说服无明确购房意向的看房人签订意向性协议
市民王女士准备给儿子购置一套住房，某中介带王女士看房后采取软磨硬泡等各种方式说服王女士签订了购房意向书，签订后王女士即放弃购房。中介公司到要求中介费。
分析：由于王女士因中介公司软磨硬泡等各种方式签订购房意向书(无明确购房意向)，且王女士放弃购房，因此认为，属于中介公司未能促成买卖双方签订买卖合同(协议)，无权收取中介费，不过，作为中介公司仍可要求适当劳务费，也就是说，王女士须支付适当劳务费给中介公司。
案例2 跳过让买卖双方先签订意向书、进一步协商后再签订买卖合同的环节，而说服有意向的买卖双方直接签订买卖合同
市民王女士准备为儿子结婚购置一套住房，在中介带领看房后确定了购房意向，中介称不需要签订意向性协议、直接签订网上备案的《市房地产买卖合同》即可，并代为起草合同条款，后买卖双方协商同意不履行合同进行交易。中介公司到要求中介费。
分析：按流程，应先签订购房意向书，后“进一步协商，签订买卖合同”，中介公司却省去了“意向书”环节，直接要求购房者签订买卖合同，之后买卖双方却协商放弃买房
，面对这种情况，由于已签订买卖合同，故仍支持中介费请求，但考虑到是当事双方协商放弃购房交易，因此，中介费须酌情调低。
案例3 对于被限购的看房人称有办法可以帮其购房并说服买卖双方签订买卖合同
李小姐准备新购置一套别墅
由于其丈夫已有一套住房被限购，担心无法购买，但中介称有办法可以操作并说服买卖双方签订了《上海市房地产买卖合同》，但交易最终未能完成。中介公司至要求中介费。
分析：已限购的李小姐一家，在中介自称“有办法操作”的情况下与上家签订买卖合同，但最后，购房无法过户致使购房失败，从实质上看，这次在中介公司“劝说” 下的购房行为从开始到购房终止，中介公司都有主要责任，也就是说，虽然中介公司促成了买卖合同成立，但由于中介公司的原因导致未能履行合同，所以认定中介无权要求中介费。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 二手房买卖交失败，能否要求退还中介费用
司法程序对于中介费的认定处理主要有三种方式，除中介公司自身原因致使买卖双方没能履行合同完成交易外，其他两种情况当事人都可能涉及一定的劳务费用。
购房前需了解正常交易流程
“对于二手房购房者而言，要妥善保护自己在二手房买卖中的合法权益，首先得了解一套相对规范的交易流程。”李文华认为，首先买方需了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其他证件。如果卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金(交纳购房定金非商品房买卖的必经程序)，买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。
买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审批。
在缴纳税费方面。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其他商品房的税费构成是不一样的。之后，办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。在买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。
中介费、“劳务费”支付司法处理有三种
在一系列二手房买卖的交易流程中，老百姓通常有一个理解误区，认为只有履行完毕交房过户手续后才需要支付中介费，其实这种观点是不全面的，他表示，在中介费、“劳务费”的认定中，司法处理主要有三种，
一、中介公司未能促成买卖双方签订买卖合同(协议)，无权收取中介费，但值得注意的是，中介公司可以要求适当劳务费。
二、中介公司促成买卖双方签订买卖合同(协议)，而非由于中介公司的原因，买卖双方没能履行合同完成交易，中介公司仍然有权收取中介费，但应当酌情调低。
三、中介公司促成买卖双方签订买卖合同(协议)，但由于中介公司的原因，买卖双方没能履行合同完成交易，中介公司无权收取中介费。 “实际上，在 中介公司促成买卖双方签订买卖合同后，非中介公司自身原因，当事人都需要承担一定的费用，因此，买卖双方在签订买卖合同时，须慎而后行。” 李文华提醒，在现今交易量低迷的形势下，一些中介公司为了维持生计，达到赚取中介费的目的，常会采取一些策略变相“迫使”当事人支付中介费。
案例1 说服无明确购房意向的看房人签订意向性协议
市民王女士准备给儿子购置一套住房，某中介带王女士看房后采取软磨硬泡等各种方式说服王女士签订了购房意向书，签订后王女士即放弃购房。中介公司到要求中介费。
分析：由于王女士因中介公司软磨硬泡等各种方式签订购房意向书(无明确购房意向)，且王女士放弃购房，因此认为，属于中介公司未能促成买卖双方签订买卖合同(协议)，无权收取中介费，不过，作为中介公司仍可要求适当劳务费，也就是说，王女士须支付适当劳务费给中介公司。
案例2 跳过让买卖双方先签订意向书、进一步协商后再签订买卖合同的环节，而说服有意向的买卖双方直接签订买卖合同
市民王女士准备为儿子结婚购置一套住房，在中介带领看房后确定了购房意向，中介称不需要签订意向性协议、直接签订网上备案的《市房地产买卖合同》即可，并代为起草合同条款，后买卖双方协商同意不履行合同进行交易。中介公司到要求中介费。
分析：按流程，应先签订购房意向书，后“进一步协商，签订买卖合同”，中介公司却省去了“意向书”环节，直接要求购房者签订买卖合同，之后买卖双方却协商放弃买房
，面对这种情况，由于已签订买卖合同，故仍支持中介费请求，但考虑到是当事双方协商放弃购房交易，因此，中介费须酌情调低。
案例3 对于被限购的看房人称有办法可以帮其购房并说服买卖双方签订买卖合同
李小姐准备新购置一套别墅
由于其丈夫已有一套住房被限购，担心无法购买，但中介称有办法可以操作并说服买卖双方签订了《上海市房地产买卖合同》，但交易最终未能完成。中介公司至要求中介费。
分析：已限购的李小姐一家，在中介自称“有办法操作”的情况下与上家签订买卖合同，但最后，购房无法过户致使购房失败，从实质上看，这次在中介公司“劝说” 下的购房行为从开始到购房终止，中介公司都有主要责任，也就是说，虽然中介公司促成了买卖合同成立，但由于中介公司的原因导致未能履行合同，所以认定中介无权要求中介费。

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 情况一：虚构社保、规避限购令。 在交易的时候，存在少数中介机构为不具备购房资格的人开具虚假社保证明。中介机构的这种行为违反了法律规定，也由于整个交易建立在违法与欺诈的基础上，买卖双方所签订的合同可能被确认为无效。 情况二：未提示特殊二手房的交易风险。 二手房的性质复杂多样，除普通商品房外，法律对于经济适用房、央产房、军产房、小产权房、农村房屋等特殊性质房屋的交易有特别规定。部分中介公司审查不严，或明知不可为而为之，引发大量纠纷。 情况三：审查不到位。 中介机构在一定程度上负有审查房屋真实权利人的义务，包括核实登记所有权人与出卖人是否一致，询问所有权人的婚姻状况，要求共有权人作出同意出售承诺等。而有些中介机构未尽到对房屋权属的审查义务，导致买卖合同在履行过程中出现障碍或者无法履行。 情况四：未履行提醒、告知义务。 二手房买卖合同通常是用中介机构提供的格式文本，只有合同的核心内容，如价款金额、付款时间及方式、违约责任等事项，还有很多事情需要房屋买卖双方协商确定。 审判实践中，部分中介机构或经纪人经验不足，对相关事项未尽提示义务，导致双方未进行充分协商，或未将双方口头达成的一致性意见载入合同。 情况五：怂恿签订阴阳合同。 在二手房签约之前，部分中介公司为了以较低的税金吸引买卖双方，制造出总价款较低的网签合同，用于申报税款，而包含双方真实意思的合同用于实际履行，且未进行备案。 这种操作方式给国家税收造成了巨大损失，同时也给一些当事人恶意不履行合同提供借口。特别在房价大幅上涨之后，卖房人可能会以此为借口提出合同无效。 情况六：隐瞒房屋弊端。 带领买房人实地看房是房屋中介机构的一项重要义务，但在诸如联系不上出卖人，承租人不配合看房等特殊情况下，中介机构常会带领买受人查看其他类似房屋作为替代，买卖双方可能就房屋的装修、使用状况、周边环境等问题产生争议，影响合同顺利履行。

[律师回复] 您好，针对您的找中介卖房要找大中介还是要找小中介问题解答如下, 大型中介公司的规模大，营销手段强，拥有更多客源，制度更加完善，对从业人员的要求也更高，各从人员各司其职，分工明确，房源委托更放心。但同时，大型中介公司的中介费较高，房源竞争力较大，而且工作人员一般都需要承受较大的工作压力，流动性比较强，从而对你的房产交易产生一定影响。小型中介公司业务员拥有比较全面的技能，你可能只需要跟同一个中介打交道就能把事情办好，房源竞争压力也比较小，房子顺利出售的可能性也就更大一些。但是，小型中介公司从品牌、口碑、服务上讲，都没有大中介做得好，还可能会聘用一些不具备经纪人资质的员工。所以说，建议大家尽量找正规的大型中介公司交易，即使是找小型中介公司也得选一家出具规模、口碑不错，服务质量良好的公司。

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 鞍山二手房交易流程： 1、评估：到市房产交易核心办理评估手续，根据房龄、楼层和地段确定评估价格，一般低于房屋市场买卖价格。 2、资金监管：需要贷款的首付款要存入房产局指定帐户；现金买房的可自愿到房产局资金监管，但资金监管额不能超过评估价。 3、银行（公积金）贷款审批：贷款客户凭房产交易核心（建行、公积金核心）提供的贷款房产评估报告或中行指定评估公司出据的评估报告，买卖双方夫妻身份证、结婚证、户口本、购房协议，买方夫妻收入证明到建行或中行、公积金管理核心办理贷款申请。 4、担保公司担保：经审批的贷款，由买方和银行签定贷款合同，并到置业担保公司办理担保手续。 5、银行（公积金）放款：银行根据担保合同将款拨到房产局资金监管帐户。 6、到房产局办理产权交易手续。 7、购房人领产权证，卖房人到房产局领款。

[律师回复] 包括房屋所有权证书，要根据交易房屋的性质而定。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契。
(2)签合同卖方提供了房屋的合法证件、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的二手房交易流程
(1)买方咨询买卖双方建立信息沟通渠道。
(5)缴纳税费税费的构成比较复杂，对房屋坐落位置，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。
(4)立契房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，买方了解房屋整体现状及产权状况，不然很容易被骗，要求卖方提供合法的证件、身份证件及其它证件，禁止上市交易，要清楚买二手房注意事项，接受审查。
(3)办理过户买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续、产权状况及成交价格，买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序)。在买房前请详读以上买二手房注意事项，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。买卖双方通过协商，即大家所俗称的“白契”，交易双方才能办理立契手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，审查产权、房屋交付时间。买二手房特别要注意。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后。比如房改房、房屋交付，管理部门要查验有关证件、危改回迁房、产权办理等达成一致意见后

[律师回复] 包括房屋所有权证书，要根据交易房屋的性质而定。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契。
(2)签合同卖方提供了房屋的合法证件、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的二手房交易流程
(1)买方咨询买卖双方建立信息沟通渠道。
(5)缴纳税费税费的构成比较复杂，对房屋坐落位置，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。
(4)立契房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，买方了解房屋整体现状及产权状况，不然很容易被骗，要求卖方提供合法的证件、身份证件及其它证件，禁止上市交易，要清楚买二手房注意事项，接受审查。
(3)办理过户买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续、产权状况及成交价格，买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序)。在买房前请详读以上买二手房注意事项，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。买卖双方通过协商，即大家所俗称的“白契”，交易双方才能办理立契手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，审查产权、房屋交付时间。买二手房特别要注意。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后。比如房改房、房屋交付，管理部门要查验有关证件、危改回迁房、产权办理等达成一致意见后

[律师回复] 　　房主还有贷款没有还完，首先房主先拿你的钱和中介垫资的钱申请提前还贷。相应的步骤是房主要提前15天预约提前还贷。房主还完贷款后，再等15天到银行拿解押文件。拿到解押文件后才能办理一切房屋买卖过户手续。你甭管人家钱怎么用，写好自己的合同。你付给房主的钱一定要写明是定金，若果他违约的话，定金违约双倍返还。从银行转账银行有痕迹。房主拿到解押文件后，中介到建委办理房屋解押手续，签订正式的网签合同后双方交完各付的税金后，才能办理过户手续。你们主要时间要耽误在双方的贷款上，这个交易还是比较靠谱的，因为不管中介和卖方都不愿意承担双倍返还定金的责任。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 情况一：虚构社保、规避限购令 在交易的时候，存在少数中介机构为不具备购房资格的人开具虚假社保证明。中介机构的这种行为违反了法律规定，也由于整个交易建立在违法与欺诈的基础上，买卖双方所签订的合同可能被确认为无效。 情况二：未提示特殊二手房的交易风险 二手房的性质复杂多样，除普通商品房外，法律对于经济适用房、央产房、军产房、小产权房、农村房屋等特殊性质房屋的交易有特别规定。部分中介公司审查不严，或明知不可为而为之，引发大量纠纷。 情况三：审查不到位 中介机构在一定程度上负有审查房屋真实权利人的义务，包括核实登记所有权人与出卖人是否一致，询问所有权人的婚姻状况，要求共有权人作出同意出售承诺等。而有些中介机构未尽到对房屋权属的审查义务，导致买卖合同在履行过程中出现障碍或者无法履行。 情况四：未履行提醒、告知义务 二手房买卖合同通常是用中介机构提供的格式文本，只有合同的核心内容，如价款金额、付款时间及方式、违约责任等事项，还有很多事情需要房屋买卖双方协商确定。 审判实践中，部分中介机构或经纪人经验不足，对相关事项未尽提示义务，导致双方未进行充分协商，或未将双方口头达成的一致性意见载入合同。 情况五：怂恿签订阴阳合同 在二手房签约之前，部分中介公司为了以较低的税金吸引买卖双方，制造出总价款较低的网签合同，用于申报税款，而包含双方真实意思的合同用于实际履行，且未进行备案。 这种操作方式给国家税收造成了巨大损失，同时也给一些当事人恶意不履行合同提供借口。特别在房价大幅上涨之后，卖房人可能会以此为借口提出合同无效。 情况六：隐瞒房屋弊端 带领买房人实地看房是房屋中介机构的一项重要义务，但在诸如联系不上出卖人，承租人不配合看房等特殊情况下，中介机构常会带领买受人查看其他类似房屋作为替代，买卖双方可能就房屋的装修、使用状况、周边环境等问题产生争议，影响合同顺利履行。