最高法关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的解释（全文）

[律师回复] 出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
　　　租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。

[律师回复] 最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年6月22日由最高人民法院审判委员会第1469次会议通过，现予公布，自2009年9月1日起施行。
二○○九年七月三十日
法释〔2009〕11号
最高人民法院
关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律
若干问题的解释
（2009年6月22日最高人民法院审判委员会第1469次会议通过）
为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条 本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。
乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。
当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。
第二条 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第三条 出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。第四条 当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
第五条 房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
第六条 出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：
（一）已经合法占有租赁房屋的；
（二）已经办理登记备案手续的；
（三）合同成立在先的。
不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。
第七条 承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。
第八条 因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支
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持：
（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；
（二）租赁房屋权属有争议的；
（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。
第九条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
第十条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 第十一条 承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三） 因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
第十二条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。
第十三条 承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
第十四条 承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；
（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。
第十五条 承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。第十六条 出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。
因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。 第十七条 因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。
次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。 第十八条 房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。
第十九条 承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应予支持。
第二十条 租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；
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（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
第二十一条 出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。
第二十二条 出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。
第二十三条 出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。
第二十四条 具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：
（一）房屋共有人行使优先购买权的；（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；
（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；
（四） 第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。
第二十五条 本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。
那么上述内容就是城镇房屋租赁合同解释全文的相关介绍了，希望它能帮到你。

[律师回复] 对于城镇租赁合同解释，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

[律师回复] 出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。

[律师回复] 房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。

[律师回复] 第一条　本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。
乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。
当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。
第二条　出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第三条　出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。

[律师回复] 以违法建筑物为标的物订立的房屋租赁合同无效。所谓违法建筑物，是指未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，具体包括违反了城乡规划规定的建筑物、构筑物以及违反临时建筑管理规定的临时建筑。
否定就违反建筑签订的房屋租赁合同的效力，有利于维护城镇建设规划秩序，但为了促进交易，当事人在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，租赁合同的效力会得以补正。此处“一审法庭辩论终结前”不包括二审、再审发回指定一审法院重审的情形。

[律师回复] 在合同均有效的情况下；（三）出租人履行通知义务后；（三）合同成立在先的，人民不予支持、祖父母；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，应予支持。乡，人民一般应予支持，扩建造价费用由双方按照过错分担。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）因双方违约导致合同解除、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件.hiphotos。租赁期限超过临时建筑的使用期限。房屋租赁合同无效.
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[律师回复] 出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。　　租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。

[律师回复] 为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。

[律师回复] 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
【解读】本条规定以违法建筑物为标的物订立的房屋租赁合同无效。所谓违法建筑物，是指未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，具体包括违反了城乡规划规定的建筑物、构筑物以及违反临时建筑管理规定的临时建筑。
否定就违反建筑签订的房屋租赁合同的效力，有利于维护城镇建设规划秩序，但为了促进交易，当事人在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，租赁合同的效力会得以补正。此处“一审法庭辩论终结前”不包括二审、再审发回指定一审法院重审的情形。

[律师回复] 你好，对于最高人民法院城镇房屋租赁合同司法解释的回答如下
第六条　出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：
(一)已经合法占有租赁房屋的;
(二)已经办理登记备案手续的;
(三)合同成立在先的。
不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。
第七条　承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。
第八条　因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：
(一)租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的;
(二)租赁房屋权属有争议的;
(三)租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。
第九条　承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 司法解释没有从正面给城镇房屋租赁合同做概念界定，但是说到了这个意思，即司法解释第一条规定，本解释所称的城镇房屋，是指按照《中华人民共和国城乡规划法》的规定，属于城市规划区、镇规划区范围内的房屋。这是界定什么是城镇房屋。然后规定，当事人约定出租人将上述房屋交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同纠纷案件适用本解释。这表面上是说这个司法解释的适用范围，但是实际讲的是城镇房屋租赁合同的概念，即：当事人约定出租人将城镇房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，就是城镇房屋租赁合同。 司法解释规定的是城镇房屋租赁合同，具体讲了城和镇的房屋，但后边又附加了一个说明，如果乡和村里的房屋进行租赁，法律没有特别规定的，也可以参照本司法解释的规定。这等于说，这个司法解释可以包含全部的房屋租赁，原则上都适用同样的规则，只是乡和村的房屋租赁如果有特别规定的，按照特别规定。可以认为，城镇房屋租赁合同差不多相当于房屋租赁合同，不过以城镇房屋租赁合同为主罢了。 租赁物为城和镇的规划区的房屋，是成立城镇房屋租赁合同的条件。限制性条件是承租人依照国家福利政策承租的公有住房、廉租住房和经济实用房因租赁产生的纠纷案件，不适用本解释，即这些房屋的租赁不按照城镇房屋租赁合同来处理。此外，限价房也应当在限制之列，因为限价房比经济实用房的条件稍微再高一点，但政策是一样的，都是政府给城镇住房极端困难户的优惠，因此价格很低，原因是这些房屋土地使用权是划拨的，而不是有偿出让。目前，公有住房、廉租住房和经济实用房以及限价房出租的情况比较普遍，引起社会强烈反映，政府部门也在干预。有人分析，一种情况是买这种限价房和经济实用房的业主原本可能就不是住房困难户，是钻空子买房;另一种情况是住房确有困难，现在有了房子租出去，可以拿一些租金维持生活。 是不是对所有的经济实用房和限价房出租的一律要进行干预，确认其无效?我的意见是未必如此。公有住房和廉租住房除外，在限价房或者经济实用房的买卖合同中都有约定，经过一定时间，只要补交土地出让金后，业主就可以转让。既然转让都可以，为什么不可以租呢?因此，不宜说这种租赁一律无效。按照司法解释的规定，它是一个无效的租赁合同，是一个事实的租赁合同关系。但如果业主出租上述房屋已经补交了土地出让金的，则应当认为有效。

[律师回复] 为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条　本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。
乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。
当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 司法解释没有从正面给城镇房屋租赁合同做概念界定，但是说到了这个意思，即司法解释第一条规定，本解释所称的城镇房屋，是指按照《中华人民共和国城乡规划法》的规定，属于城市规划区、镇规划区范围内的房屋。这是界定什么是城镇房屋。然后规定，当事人约定出租人将上述房屋交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同纠纷案件适用本解释。这表面上是说这个司法解释的适用范围，但是实际讲的是城镇房屋租赁合同的概念，即：当事人约定出租人将城镇房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，就是城镇房屋租赁合同。 司法解释规定的是城镇房屋租赁合同，具体讲了城和镇的房屋，但后边又附加了一个说明，如果乡和村里的房屋进行租赁，法律没有特别规定的，也可以参照本司法解释的规定。这等于说，这个司法解释可以包含全部的房屋租赁，原则上都适用同样的规则，只是乡和村的房屋租赁如果有特别规定的，按照特别规定。可以认为，城镇房屋租赁合同差不多相当于房屋租赁合同，不过以城镇房屋租赁合同为主罢了。 租赁物为城和镇的规划区的房屋，是成立城镇房屋租赁合同的条件。限制性条件是承租人依照国家福利政策承租的公有住房、廉租住房和经济实用房因租赁产生的纠纷案件，不适用本解释，即这些房屋的租赁不按照城镇房屋租赁合同来处理。此外，限价房也应当在限制之列，因为限价房比经济实用房的条件稍微再高一点，但政策是一样的，都是政府给城镇住房极端困难户的优惠，因此价格很低，原因是这些房屋土地使用权是划拨的，而不是有偿出让。目前，公有住房、廉租住房和经济实用房以及限价房出租的情况比较普遍，引起社会强烈反映，政府部门也在干预。有人分析，一种情况是买这种限价房和经济实用房的业主原本可能就不是住房困难户，是钻空子买房;另一种情况是住房确有困难，现在有了房子租出去，可以拿一些租金维持生活。 是不是对所有的经济实用房和限价房出租的一律要进行干预，确认其无效?我的意见是未必如此。公有住房和廉租住房除外，在限价房或者经济实用房的买卖合同中都有约定，经过一定时间，只要补交土地出让金后，业主就可以转让。既然转让都可以，为什么不可以租呢?因此，不宜说这种租赁一律无效。按照司法解释的规定，它是一个无效的租赁合同，是一个事实的租赁合同关系。但如果业主出租上述房屋已经补交了土地出让金的，则应当认为有效。

[律师回复] 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十一条　承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任； （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。

[律师回复] 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十一条　承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任； （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 司法解释没有从正面给城镇房屋租赁合同做概念界定，但是说到了这个意思，即司法解释第一条规定，本解释所称的城镇房屋，是指按照《中华人民共和国城乡规划法》的规定，属于城市规划区、镇规划区范围内的房屋。这是界定什么是城镇房屋。然后规定，当事人约定出租人将上述房屋交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同纠纷案件适用本解释。这表面上是说这个司法解释的适用范围，但是实际讲的是城镇房屋租赁合同的概念，即：当事人约定出租人将城镇房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，就是城镇房屋租赁合同。 司法解释规定的是城镇房屋租赁合同，具体讲了城和镇的房屋，但后边又附加了一个说明，如果乡和村里的房屋进行租赁，法律没有特别规定的，也可以参照本司法解释的规定。这等于说，这个司法解释可以包含全部的房屋租赁，原则上都适用同样的规则，只是乡和村的房屋租赁如果有特别规定的，按照特别规定。可以认为，城镇房屋租赁合同差不多相当于房屋租赁合同，不过以城镇房屋租赁合同为主罢了。 租赁物为城和镇的规划区的房屋，是成立城镇房屋租赁合同的条件。限制性条件是承租人依照国家福利政策承租的公有住房、廉租住房和经济实用房因租赁产生的纠纷案件，不适用本解释，即这些房屋的租赁不按照城镇房屋租赁合同来处理。此外，限价房也应当在限制之列，因为限价房比经济实用房的条件稍微再高一点，但政策是一样的，都是政府给城镇住房极端困难户的优惠，因此价格很低，原因是这些房屋土地使用权是划拨的，而不是有偿出让。目前，公有住房、廉租住房和经济实用房以及限价房出租的情况比较普遍，引起社会强烈反映，政府部门也在干预。有人分析，一种情况是买这种限价房和经济实用房的业主原本可能就不是住房困难户，是钻空子买房;另一种情况是住房确有困难，现在有了房子租出去，可以拿一些租金维持生活。 是不是对所有的经济实用房和限价房出租的一律要进行干预，确认其无效?我的意见是未必如此。公有住房和廉租住房除外，在限价房或者经济实用房的买卖合同中都有约定，经过一定时间，只要补交土地出让金后，业主就可以转让。既然转让都可以，为什么不可以租呢?因此，不宜说这种租赁一律无效。按照司法解释的规定，它是一个无效的租赁合同，是一个事实的租赁合同关系。但如果业主出租上述房屋已经补交了土地出让金的，则应当认为有效。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 农村房屋都是在宅基地上建造的，而宅基地是农村集体所有，但宅基地上的房屋是死亡者的遗产，作为城镇居民的子女是可以继承的，而宅基地是不可以继承的。如果城镇居民愿意出卖继承的房屋，可以卖给本集体组织内的成员，如果不愿出卖，则该房屋不得翻建、改建、扩建，待处于不可居住状态时，宅基地由集体经济组织收回。 1、根据《办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中的规定：农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。 2、根据《土地管理法》第六十三条明确规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。另外，转让农村房屋和宅基地使用权的的，应当认定无效。 3、《土地管理法》规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地。其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地将不予批准。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 《土地管理法》明确规定：农村宅基地的所有权属于村集体，农民享有的是宅基地的使用权。非农村集体成员对于宅基地的使用权不能继承。但是，建造在宅基地上的房屋是可以继承的，不过不能翻盖重建，等到房屋自然消亡，村集体将收回宅基地。 也就是说，已经是城市户，是不能继承其父母的宅基地的，但是却可以继承宅基地上的房子，直到房子自然消亡。如果面临拆迁，吴先生是非农户口，其父母留下的房产，是可以和村集体成员一同获得补偿款的。农村宅基地房屋拆迁补偿中，分为两部分：一部分是对地上建筑物的补偿，地上建筑物属于产权人所有，作为父母的遗产，无论户口是否在内，子女都有权依法继承。另一部分是对宅基地土地使用权的补偿，土地使用权不属于遗产部分，不能继承，由户口在内的原权利人享有。