营改增后土地增值税计算方法是怎样的

[律师回复] 解答如下, 混凝土行业营业税改增值税之前，销售商用混凝土可选择按简易办法6%的征收率计算交纳增值税，提供运输则按照交通运输依3%的税率计算交纳营业税。政策依据：《财政部、国家税务总局关于部分货物适用增值税低税率和简易办法征收增值税政策的通知》（财税[2009]9号）：（三）一般纳税人销售自产的下列货物，可选择按照简易办法依照6%征收率计算缴纳增值税：　6.商品混凝土（仅限于以水泥为原料生产的水泥混凝土）。一般纳税人选择简易办法计算缴纳增值税后，36个月内不得变更。从2014年7月1日起，执行家税务总局关于简并增值税征收率政策的通知》（财税[2014]57号）：二、财税〔2009〕9号文件第二条第（三）项和第三条“依照6%征收率”调整为“依照3%征收率”。营业税改增值税之后，商品混凝土（仅限于以水泥为原料生产的水泥混凝土）仍按简易办法依3%的征收率计算交纳增值税，但运输费用与装卸费用，则分别按照11%和6%的税率计算交纳增值税。政策依据：《财政部国家税务总局关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知》（财税[2013]106号）附件2.《营业税改征增值税试点有关事项的规定》：混业经营。试点纳税人兼有不同税率或者征收率的销售货物、提供加工修理修配劳务或者应税服务的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额，未分别核算销售额的，按照以下方法适用税率或者征收率：1．兼有不同税率的销售货物、提供加工修理修配劳务或者应税服务的，从高适用税率。2．兼有不同征收率的销售货物、提供加工修理修配劳务或者应税服务的，从高适用征收率。3．兼有不同税率和征收率的销售货物、提供加工修理修配劳务或者应税服务的，从高适用税率。

[律师回复] 转让4月30日后取得的土地使用权 全部价款和价外费用 ÷（1+11%）× 11% 文件依据：《营业税改征增值税试点实施办法》第十五条第二款 小 规 模 纳 税 人 转让4月30日前取得的土地使用权 （全部价款和价外费用－土地使用权的原价）÷（1+5%）× 5% 文件依据：财税〔2016〕47号 转让4月30日后取得的土地使用权 全部价款和价外费用 ÷（1+3%）× 3% 文件依据：《营业税改征增值税试点实施办法》第十六条

[律师回复] 营改增后土地出租纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用，按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 企业销售计生用品，可享受免征增值税，但必须实现进行计生用品减免增值税备案。 修订后的《中华人民共和国增值税暂行条例》第十五条下列项目免征增值税： （一）农业生产者销售的自产农产品； （二）避孕药品和用具； （三）古旧图书； （四）直接用于科学研究、科学试验和教学的进口仪器、设备； （五）外国政府、国际组织无偿援助的进口物资和设备； （六）由残疾人的组织直接进口供残疾人专用的物品； （七）销售的自己使用过的物品。 除前款规定外，增值税的免税、减税项目由规定。任何地区、部门均不得规定免税、减税项目。

[律师回复] 扣除项目分6类，其中一类叫开发土地和新建房及配套设施的费用，简称“房地产开发费用”。房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。根据新会计制度的规定，与房地产开发有关的费用直接计入当年损益，不按房地产项目进行归集或分摊。中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则第七条　条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为： （三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条 （一）、 （二）项规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条 （一）、 （二）项规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

[律师回复] 设计制作是文化创意服务，属于营改增税范围。设计制作属于营改增范围，年收入在500万以下的属于小规模纳税人，税率3%。年收入在500万以上的属于一般纳税人，税率17%。　　文化创意服务，包括设计服务、商标著作权转让服务、知识产权服务、广告服务和会议展览服务。　　设计制作服务，是指把计划、规划、设想通过视觉、文字等形式传递出来的业务活动。包括工业设计、造型设计、服装设计、环境设计、平面设计、包装设计、动漫设计、展示设计、网站设计、机械设计、工程设计、创意策划等。

[律师回复] 根据你的问题解答如下,
一、会计处理的变化营改增之前，房地产开发企业按照“销售不动产”税目征收营业税，税率为5%。假设企业销售商品房取得销售收入1000万元，城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加的税率分别为7%、3%、2%。则企业相关的会计处理如下：借：银行存款1000贷：主营业务收入1000借：营业税金及附加50贷：应交税费——应交营业税50借：营业税金及附加6贷：应交税费——应交城市维护建设税
3.5应交税费——应交教育费附加
1.5应交税费——应交地方教育附加1营改增后，房地产开发企业适用11%的增值税税率。同样的条件，相关的会计处理如下：借：银行存款1000贷：主营业务收入900.90应交税费旦发测菏爻孤诧酞超喀——应交增值税（销项税额）9
9.10不考虑当月增值税进项税额的情况下：借：营业税金及附加1
1.89贷：应交税费——应交城市维护建设税
6.94应交税费——应交教育费附加
2.97应交税费——应交地方教育附加
1.98
二、会计利润的变化仍引用上述的例子，通过分录可以看出，由于增值税属于价外税，不影响会计利润，因此缴纳增值税下，企业确认收入900.90万元，而缴纳营业税情况下，企业确认收入1000万元，销售收入下降
9.91%。假定不考虑营业成本，则缴纳营业税情况下：对利润总额的影响＝1000－50－6＝944（万元）缴纳增值税的情况下：对利润总额的影响＝900.90－1
1.89＝88
9.01（万元）由此可见，在不考虑营业成本的情况下，营改增后，企业的会计利润有所下降。而如果考虑营业成本这一因素，则在采购环节的进项税额能否抵扣变得尤为重要。如果在采购环节企业无法取得增值税专用发票，则相关的进项税额不得抵扣，相应的税金则计入房地产开发成本，税金会进一步增加购入成本，从而进一步减少会计利润。而如果在采购环节能够取得增值税专用发票，进项税额可以抵扣的话，则企业的房地产开发成本则为不含税价款，而原缴纳营业税时，采购环节的购买价款中已经包含了施工方的营业税额，因此，营改增会导致房地产开发企业的采购成本降低，相应的利润总额会有可能高于原缴纳营业税的情况。企业的可抵扣成本比例越高，毛利率的提高幅度也会越大。
三、税负变化营改增之前，房地产开发企业涉及到的税种主要有营业税、房产税、土地增值税、契税、城镇土地使用税、企业所得税、印花税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加等，其中营业税、土地增值税、企业所得税是房企的3大税种，房地产开发企业的收费项目有几十种。营改增后，税种由营业税改为增值税，其他税种不变，税率由原来的营业税5%改为增值税11%，单从税率方面看，税率有较大提高，但是由于增值税存在抵扣链条，只对增值额征税，而营业税是对全部营业额征税，所以从理论上讲，最终会降低整体税负。不过，如果房地产开发企业无法取得足够的增值税专用发票的话，则可能会导致企业整体的税负增加。因此，能否取得增值税专用发票以及今后的土地出让金能否可以纳入增值税抵扣范围将是企业税负增减的重要因素。
四、发票管理的变化原营业税税制下，营业税发票仅作为购入方相关资产或费用的确认依据，而抵扣凭证。在增值税税制下，增值税发票的管理尤为重要，由于一方开具增值税专用发票，会涉及到下游企业的抵扣，增值税形成整个行业完整的闭环链条，因此销项发票的领购、开具、保管、作废，进项发票的取得、认证、抵扣等都显得尤为重要。企业在营改增后，应更加重视发票的管理，同时在选择供应商时，应注意选择增值税一般纳税人，以便相应的进项税额可以抵扣，减少企业的应纳税额。营改增是我国税制改革的重要举措，关乎国计民生，因此企业应积极响应国家政策，做好万分准备，相信营改增定会给企业带来福音。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 《营业税改征增值税试点实施办法》
第十五条：增值税税率：
（一）纳税人发生应税行为，除本条第
（二）项、第
（三）项、第
（四）项规定外，税率为6％。
（二）提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11。
（三）提供有形动产租赁服务，税率为17。
（四）境内单位和个人发生的跨境应税行为，税率为零。具体范围由财政部和国家税务总局另行规定。
第十六条：增值税征收率为3，财政部和国家税务总局另有规定的除外。

[律师回复] 营改增后转让土地使用权如何缴增值税
注：
①以上一般纳税人无论是差额还是全额计税，都可以开具专标，小规模纳税人都可以到税局代开专票；

②按文件意思，以上的4月30日前应该是包含4月30日当天；

③因为《营业税改征增值税试点实施办法》第十六条规定，除了财政部和国家税务总局另有规定的，增值税征收率一律为3%，所以小规模纳税人土地转让只要不采用差额计税，则按3%征收率。
以上是关于营改增后土地转让增值税的解答。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, t　　土地增值税，是以土地增值额为课税标准，对土地使用者因转让土地使用权所获税。其法律依据是1993年12月13日发布的《土地增值税暂行条例》，财政部1995年11月27日发布的《土地增值税暂行条例实施细则》。t　　土地增值税的计税依据为土地增值额，即纳税人转让房地产所收取的收入减去法定扣除项目金额后的余额。法定扣除项目包括以下5项：取得土地使用权所支付的金额;开发土地的成本、费用;新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格;与转让房地产有关的税金;财政部规定的其他扣除项目。t　　土地增值税税率采用四级超率累进税率：
第一级，增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。
第二级，增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。
第，增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。
第四级，增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。土地增值税应纳税额按以下公式计算：土地增值额=转让房地产的总收入-扣除项目金额;应纳税额=土地增值额×适用税率。t　　有下列情形之一的，免征土地增值税：
①纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的;
②因国家建设需要依法征用、收回的房地产。
③个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经申报核准，凡居住满5年或5年以上的免予(居住满3年以上、5年以下的减半征收)。

[律师回复] 建议直接咨询当地税务部门

[律师回复] 　　在宁波出租房屋只能开具地税营业税发票，不能开具增值税发票，可以到房屋所在地地税部门或企业注册地地税部门代开。　　对于房屋租赁属于不动产租赁业，目前不属于营转增的范围，仍然按照营业税租赁业税目按照5%税率征收营业税。　　依据《营业税改征增值税试点实施办法》　　
第一条在中华人民共和国境内（以下称境内）提供交通运输业、邮政业和部分现代服务业服务（以下称应税服务）的单位和个人，为增值税纳税人。纳税人提供应税服务，应当按照本办法缴纳增值税，不再缴纳营业税。　　
第八条应税服务，是指陆路运输服务、水路运输服务、航空运输服务、管道运输服务、邮政普遍服务、邮政特殊服务、其他邮政服务、研发和技术服务、信息技术服务、文化创意服务、物流辅助服务、有形动产租赁服务、鉴证咨询服务、广播影视服务。　　应税服务的具体范围按照本办法所附的《应税服务范围注释》执行。　　
第二十五条非增值税应税项目，是指非增值税应税劳务、转让无形资产（专利技术、非专利技术、商誉、商标、著作权除外）、销售不动产以及不动产在建工程。　　非增值税应税劳务，是指《应税服务范围注释》所列项目以外的营业税应税劳务。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 营改增后土地出让金契税怎么算 契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。 土地出让金是什么 土地出让金是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款(指土地出让的交易总额)，或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。

[律师回复] 《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）第三条房地产开发费用的扣除问题
（三）的规定：“房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条
（一）、
（二）项所述两种办法。”那么，既有向银行借款，又有统借统还借款，其房地产开发费用计算扣除时，或选择
（一）的计算办法或选择
（二）的计算办法，不能同时适用
（一）、
（二）两种办法计算。上述政策是针对国家批准的金融机构，小额贷款公司是地方政府金融办批准成立的，没有取得人民银行与银监会颁发“经营金融业务许可证书”，不属于金融机构。同样投资担保公司也不属于金融机构，因此，小额贷款公司利息，投资担保公司利息，取得利息发票，土增清算时不可以按同期同类商业银行贷款利率计算扣除。

[律师回复] 《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》2016年第16号第三条一般纳税人出租不动产，按照以下规定缴纳增值税

[律师回复] 　　营业税税制下，房地产及建筑业对于营业税税源的贡献最大。由于营改增后房地产及建筑业的增值税率相较于营业税率有较大的变化，营改增新政策对于房地产及建筑业的影响巨大。政府为保证房地产及建筑业从营业税向增值税平稳过渡，出台了一些具体的规定。　　总体来讲，房地产及建筑业适用的增值税政策中具有实质性宏观经济影响的主要有4项政策：　　·过渡性政策–营改增新法规中包括了一系列过渡性政策，其中包括房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的开工日期在2016年4月30日前的房地产项目，以及一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。这意味着房地产企业的老项目可以适用和营业税同样的税率。这一安排是为了实现营改增平稳的过渡，增值税率不会突然间提高到11%。销售2016年5月1日后取得的或新开发房地产项目才适用于11%的增值税率，这一政策不适用于个人销售住房。　　·对发生的土地采购成本视同进项抵扣–当房地产开发商销售房地产计算增值税额的时候，向政府部门支付的土地价款可以从销售额中扣除。这个优惠政策将会有效地保证房地产开发商只对其增值的部分进行纳税，但只能用于房地产开发商按照11%的增值税率缴纳增值税，而不适用于开发商选择过渡期政策按征收率缴纳增值税的情况。　　·个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税–为鼓励长期持有不动产并抑制投机行为，除、上海、广州和深圳外，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。该政策延续了营业税的规定，这一政策不仅适用于个人自住用房，也适用于投资的住房。　　·分期抵扣适用于11%增值税率的不动产进项税额–2016年5月1日之后购入的不动产将适用11%的增值税率，并且如果购买方是增值税一般纳税人，可以就不动产相关进项税额可以申报抵扣。政策进一步规定，这部分可抵进项分摊在不动产购入后两年内抵扣，
第一年可抵扣60%，而余下的40%可于
第二年抵扣。在现行的营业税制下，购入房地产资产未曾有过可被抵扣的制度，这是我国在增值税税制下巨大的发展，尽管就国际增值税税制惯例而言，这种分期抵扣增值税进项税额的方式并不常见。　　尽管新的政策以相对平缓的方式控制着对房地产和建筑业的直接影响，预测在2016年5月1日之前，许多建筑业工程项目和房地产销售将会被大力推进，房地产开发商以及购买方从而实现可选择适用过渡性政策。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 营改增后土地出让金契税怎么算 契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。 土地出让金是什么 土地出让金是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款(指土地出让的交易总额)，或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。

[律师回复] 营改增后广告业没有差额征税的规定了。1：营业税改征增值税试点实施办法第十三条增值税征收率为3%。第十六条小规模纳税人提供应税服务适用简易计税方法计税。第十八条一般计税方法的应纳税额，是指当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。应纳税额计算公式：应纳税额=当期销项税额-当期进项税额当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。

[律师回复] 营改增后运输收入适用11%的增值税税率，装卸收入则适用6%的增值税税率，但运输收入与装卸收入必须分开核算销售额，否则全部按照11%的税率计税。
《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2021〕36号）：附件1《营业税改征增值税试点实施办法》：
第十五条增值税税率：
（一）纳税人发生应税行为，除本条第 （二）项、第 （三）项、第 （四）项规定外，税率为6％。
（二）提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%。
（三）提供有形动产租赁服务，税率为17%。
（四）境内单位和个人发生的跨境应税行为，税率为零。具体范围由财政部和国家税务总局另行规定。
第十六条增值税征收率为3%（小规模纳税人），财政部和国家税务总局另有规定的除外。
装卸搬运服务，属于现代服务项目下的“物流辅助服务”,是指使用装卸搬运工具或者人力、畜力将货物在运输工具之间、装卸现场之间或者运输工具与装卸现场之间进行装卸和搬运的业务活动。
《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2021〕36号）：附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》：
（一）兼营。
试点纳税人销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额，未分别核算销售额的，按照以下方法适用税率或者征收率：
1.兼有不同税率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用税率。
2.兼有不同征收率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用征收率。
3.兼有不同税率和征收率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用税率。
《中华人民共和国增值税暂行条例(2021修订) 》
第二条　增值税税率：
（一）纳税人销售货物、劳务、有形动产租赁服务或者进口货物，除本条 第二项、 第四项、 第五项另有规定外，税率为17%。
（二）纳税人销售交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，销售或者进口下列货物，税率为11%：
1.粮食等农产品、食用植物油、食用盐；
2.自来水、暖气、冷气、热水、煤气、石油液化气、天然气、二甲醚、沼气、居民用煤炭制品；
3.图书、报纸、杂志、音像制品、电子出版物；
4.饲料、化肥、农药、农机、农膜；
5.规定的其他货物。
（三）纳税人销售服务、无形资产，除本条 第一项、第二项、第五项另有规定外，税率为6%。
（四）纳税人出口货物，税率为零；但是，另有规定的除外。
（五）境内单位和个人跨境销售规定范围内的服务、无形资产，税率为零。
　税率的调整，由决定。
如仍有疑问，可以在线咨询律图网专业律师。

[律师回复] 对于怎么计算土地增值税这个问题，解答如下, 土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和相应税率计算征收。因此，要计算土地增值税税额，应首先确定出增值额。
土地增值税的具体计算步骤如下：
(一)计算增值额：
增值额=房地产转让收入—扣除项目金额
(二)计算增值额占扣除项目金额的比例：
增值额占扣除项目金额的%=增值税/扣除项目金额×100%
(三)计算应纳税额：
应纳税额=∑(每级距的增值额×适用税率)
[例1]某纳税人转让房地产共取得收入300万元，其扣除项目金额为100万元，则其应纳土地增值税税额为：
(1)先求增值额
增值额=300-100=200(万元)
(2)再计算增值额与扣除项目金额之比
增值额占扣除项目金额的%=200/100×100%=200%
显然，增值额分别适用30%、40%、50%三档税率。
(3)计算土地增值税税额
应纳税额=100×50%×30%+100×(100%-50%)×40%+100×(200%-100%)×50%=85(万元)
[例2]某房地产开发公司建一住宅出售，取得销售收入1800万元(假定城建税税率为7%，教育费附加征收率为3%)。开发此住宅该房地产公司共支付地价款200万元(含相关手续费2万元)，开发成本400万元，贷款利息支出无法准确分摊。已知该地区人民政府确定的费用计提比例为lo%。则该房地产开发公司应交纳土地增值税为：
1.收入总额：1800万元
2.扣除项目金额：
(1)支付地价款：200万元
(2)支付开发成本：400万元
(3)计提费用：(200+400)×10%=60(万元)
(4)扣除税金：
1800×5%×(1+7%+3%)=99(万元)
(5)加计扣除费用：
(200+400)×20%=120(万元)
(6)扣除费用总额：
200+400+60+99+120=879(万元)
3.增值额：
1800-879=921(万元)
4.增值比率：
921÷879=105%
因此适用三档税率。
5.应纳税额：
应纳税额=879×50%×30%+879×(100%-50%)×40%+(921-879)×50%=33
8.65(万元)
土地增值税的两种计算方法
第一种方法为：“无购房发票的按照房管局评估价总额的3%”。
第二种方法为：“有发票的征收方法，其税率为：
1.增值额未超过50%的征收增值额的30%;
2.增值额为50%～100%的征收增值额的40%;
3.增值额为100%～200%的征收增值额的50%;
4.增值额超过扣除项目金额200%以上的征收增值额的60%。”
以一套2年前购入价300万元、卖出时房管局的评估价为350万元的物业为例计算，其土地增值税如按照无购房发票的情况交易的话，需缴纳房管局评估价的3%，则为
10.5万元。如果按照有购房发票的按累进制征收的话，增值了50万元，税率为30%，减合理费用后，约15万元。