土地使用权如何转让？

[律师回复] 情节严重的；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处或者单处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金。第二百三十一条单位犯本节第二百二十一条至第二百三十条规定之罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照本节各该条的规定处罚，处三年以下有期徒刑或者拘役，违反土地管理法规，非法转让，并处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金、倒卖土地使用权《中华人民共和国刑法》条文第二百二十八条以牟利为目的

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 一、土地使用权转让与在建工程转让的区别 1、土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠送。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发，利用土地的，土地使用权不得转让。土地使用权转让应当签订转让合同。土地使用权转让时、土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移，土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物的所有权转让，应当依照规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管埋部门和房产管理部门批准，并依法办理过户登记。土地使用权转让须符合上述规定，否则即为非法转让。 2、在建工程：正在建设尚未竣工投入使用的建设项目。在建工程，指企业固定资产的新建、改建、扩建，或技术改造、设备更新和大修理工程等尚未完工的工程支出。在建工程通常有“自营”和“出包”两种方式。自营在建工程指企业自行购买工程用料、自行施工并进行管理的工程；出包在建工程是指企业通过签订合同，由其它工程队或单位承包建造的工程。在建工程转让是由甲工程队转让给乙工程队，这种情况应该由甲终止合同，再进行招标，乙工程队来招标得到这个在建工程。 二、在建工程转让的范围 1、出让国有土地使用权； 2、国有土地使用权出让合同、拆迁补偿安置合同中有关的权利义务； 特别提示：拆迁补偿安置合同系毛地出让模式下与出让合同一并签署的合同；土地使用权转让，这两份合同的有关权利义务一并转移，这是基于法律和行政法规的直接规定。而与在建工程有关的其他合同，如总承包合同、采购合同、抵押借款合同、预售合同等，法律并未规定这些合同的有关权利、义务随土地使用权转让一并转移。净地出让模式下，出让合同和拆迁补偿安置合同合归为一份出让合同。 3、土地现状上的建筑物、构筑物及附属设施； 特别提示： （1）地上建筑等系由各种建筑材料、设备、构配件等经施工建设而成，这些建筑材料、设备、构配件在在建工程转让时并非已当然归转让方所有，而与工程建设有关的已属于转让方所有的建筑材料、设备、构配件也未必均在现场并成为地上建筑的一部分，但在建工程转让的是现场现状的地上物，除非双方另有约定； （2）现场现状是相对于某一时点来说的，不同时间的现场现状的地上建筑具体构成可能会不完全相同，因此双方应约定确定现场现状的时点，并通过现场拍摄、文字描述、列举清单等方式予以固定。 （4）与在建工程有关的指定债权债务。现场现状是在建工程转让的转让基准，但在建工程转让将不可避免地涉及到大量的与在建工程有关的合同的处理，一般转让双方约定由受让方承担全部或者部分的债权、债务。

[律师回复] 解答如下, 土地使用权转让是土地使用人将其拥有的土地使用权再移转给他人的行为。这里的“再移转”，是指土地使用人在从政府或其他人手中取得土地使用权，已经发生至少一次土地使用权主体的变更，而转让意味着至少第二次主体变更。由于转让是以主体的变更为界定标准，以土地使用权出售、交换、赠予、继承、合建、投资入股等涉及土地使用人变更的行为均可视为土地使用权转让行为。　　土地使用权的转让是不动产物权的转让，该行为除可能涉及合同法的诸多规定外，还具有不动产物权变动的各项特点，包括：　　1、土地使用权与地上建筑物、附着物一同移转。关于土地与地上物，理论上有一元主义和二元主义之说。所谓一元主义，是将土地和其地上物视为一个整体的权利，或如德国民法，将建筑物视为地上权之附属物；或如日本民法之相反规定，将地上权视为建筑物之附属物。采一元主义者，附属物不得离开主体权利而存在。所谓二元主义，是把土地和地上物视为两个的权利，两者互不附属。二元主义并无绝对不妥，如果房产被视为是一种的权利，并能对其占用的土地权利建立相应的补偿制度，两种的权利也可相安无事。在我国，有地方政府分设国土管理和房产两个部门分别归口管理土地使用权和地上建筑物，并对其分别发证，但因两种权利之间缺乏相互协调和补偿的法律规定，在土地使用权与房产权分属不同当事人时，当事人对各自权利的处分常常互相排斥、互相抵触，致使人们对二元主义产生误解。　　依我国现时法律，建筑物和其他定着物、附着物均附属于土地，土地使用权转让，地上物一并转让。　　2、权利义务一同转移。这里的权利义务，是指土地使用权从土地所有权分离时出让合同所载明的权利义务及其未行使和未履行部分。如土地的用途，出让合同约定为住宅用地，无论该地块的土地使用权经过多少次转让，均不因为转让而变成其他用途。再如土地上的抵押权，其作为物上负担的一种，具有追及效力，其随土地使用权的转让一并转让，不因转让而归于消灭，抵押权人在土地使用权转让后仍可在该块土地设定的抵押担保的范围内享有优先受偿的权利。　　至于土地使用权的年限，应以出让合同设定的年限减去转让时已经使用的年限，其得数视为出让合同尚未履行之权利与义务，在转让土地使用权时随同转让　　3、土地使用权的转让需办理变更登记。我国现行立法对物权变动采取登记要件主义，即土地使用权转让合同的签订并不直接意味着土地使用权的移转，土地使用权的移转以登记为要件，转让合同中的受让人不是在转让合同签定以后，而是在土地使用权依法登记到受让人名下以后方取得土地使用权。这与国外物权法律中的意思主义和有很大的不同。前者以变动物权的契约为充分条件，当事人达成变动物权的契约，即使未行登记或交付，变动即为发生；后者也称物权行为无因性理论，指物权的变动不仅有变动物权的债权契约，更有一个于债权契约之外的、以物权的变动为目的物权行为。所谓无因，是指不把约定价金支付的债权契约作为物权变动的原因，而是把物权的变动，或物权行为本身就视作一种契约，物权行为不因债权契约成立而成立，或无效而无效　　由于土地使用权的转让登记不属于政府的行批行为，未办理转让登记的，虽然土地使用权不发生移转，但并不影响转让合同的效力。除非另有约定，土地使用权经各方当事人签署之后生效，未能办理转让登记的，承担办理登记义务的一方应向另一方负违约责任。