二手房交易阶段有哪些

[律师回复] 二手房交易的整个过程大致分以下几个阶段：
（1）、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。
（2）、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。
（3）、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。
（4）、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。
（5）缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。
（6）、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。
（7）、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。
（8）、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。

[律师回复] 二手房交易的整个过程大致分以下几个阶段：
1、二手房买卖双方建立信息沟通渠道，二手房买方了解房屋整体现状及产权状况，要求二手房卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。
2、如二手房卖方提供的房屋合法，可以上市交易，二手房买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序)，买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。
3、买卖双方共同向房地产二手房交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市二手房交易。
4、立契。房地产二手房交易管理部门根据二手房交易房屋的产权状况和购买对象，按二手房交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，二手房交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了二手房交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。
5、缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据二手房交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。
6、办理产权转移过户手续。二手房交易双方在房地产二手房交易管理部门办理完产权变更登记后，二手房交易材料移送到发证部门，二手房买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。
7、对贷款的买受人来说在与二手房卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核二手房买方的资信，对双方欲二手房交易的房屋进行评估，以确定二手房买方的贷款额度，然后批准二手房买方的贷款，待双方完成产权登记变更，二手房买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。
8、二手房买方领取房屋所有权证、付清所有房款，二手房卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。

[律师回复] 解答如下, 银行查查，或者催催。二手房交易的整个过程大致分以下几个阶段。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，对双方欲交易的房屋进行评估，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。
（
6）、办理产权转移过户手续、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契。
（
5）缴纳税费。
（
3），买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约），即大家所俗称的“白契”：
（
1），禁止上市交易。
（
4）、立契、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证以及及其它证件，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。
（
2）、买方领取房屋所有权证、付清所有房款、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。
（
7），对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象。
（
8）、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易。税费的构成比较复杂。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间，银行审核买方的资信，管理部门要查验有关证件，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后

[律师回复] 你好，律师费用与案情有关，个案情况不同有不同的收费方式，

[律师回复] 不能退档，只要档案没有被提走就可以补录志愿。补录：简介：补录是在高考正常录取顺序结束后，部分院校进行的第二次招生录取。注意事项：A.补录以考生重新填报的志愿为准，考生原填报的志愿无效。有意向参加补录的考生，必须重新填报志愿。B.已经被高校录取的考生，不得申请补报志愿。C.补报志愿的考生，其本人的选考科目必须与院校缺额专业的选考科目要求相符。 （填其他学校是不承认的，填了没有效用）D.参加补报志愿的普通、体育类考生，每人可填报3所院校志愿，每所院校均可填报6个专业志愿。普通类与体育类不得同时兼报。高职类考生每人可填报2所院校志愿，每所院校均可填报4个专业志愿。E.考生志愿以通过“普通高考补报志愿系统”录入正确后打印的志愿表为准，考生必须在系统打印出的志愿表上签名确认。凡补报志愿后没有打印“某某省（考生所在省）普通高考补报志愿表”的考生，其补报结果以省考试中心“普通高考志愿补报系统”中的补报结果为准。F.考生要对自己填报志愿的准确性负责。考生志愿信息一经确认，任何人不得更改。G.市、县（区）招生考试机构确认考生补报志愿时不要通过 代理服务器上网，并且不允许同时打开两个IE窗口，以确保考生志愿信息及时准确地录入。

[律师回复]
1、认清房产的性质
目前市场上交易的二手房主要分为三类，商品房、经济适用房、还建房。同等地段的房产，因房产的性质不一样，其价格也存在差异。
1）商品房
商品房是指在市场经济条件下，具有经营资格的房地产开发公司通过出让的方式取得土地使用权后建设的住宅，按市场价出售。购买这样的房产，拥有的是完全产权，可以自由转让，只需购买方没有受到限购政策的影响即可。买方购房这类产权风险较小，但商品房价格一般较其他产权房价格高。
2）经济适用房
《经济适用住房管理办法》第二条规定：经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。
经济适用房的转让会受到额外的限制，不同的地方，规定也不相同。以笔者所在的城市武汉为例，武汉市于2012年7月出台了《武汉市经济适用住房上市交易的若干规定》，明确规定了2012年7月前下达建设计划的经适房项目，其签订《武汉市经济适用住房买卖合同》、《武汉市企业职工集资自建经济适用住房协议书》等合同满5年，并取得《房产所有权证》和《国有土地使用证》的经适房方可上市交易。且“5年”期限以合同签订时间为准。
另外，因经济适用房土地性质为划拨，在房产出售时，还会产生土地收益金或土地出让金。
3）还建房
还建房是专为拆迁户解决住房问题而产生的，该类房产不对社会公开销售。还建房分为两种，一种是俗称的小产权房，又叫宅基地房；另外一种是可以办证的还建房。两者的区别主要在于：土地的性质。小产权房的土地为集体所有，后一种还建房土地性质为划拨，从法律上来说，这种类型的房地产均可以办理房产证，但是部分还建房因有一些资料手续不齐全，导致难以办证，甚至不能办证。
购买小产权房风险较高，司法实践中，多认定该类房产买卖合同无效，此类房产不建议购买。
可以办理两证的还建房，建议购房者在卖方办理了房产所有权证和土地证后，再购买，因为实践中，大多数还建房因为手续不齐全，导致无法办证，等到办证条件成熟的时候，卖方却以各种理由拒绝过户。另外，因还建房因为土地性质为划拨，出售时还需要额外缴纳土地出让金。
2、剩余土地使用年限问题
土地使用权年限，在二手房交易过程中，一直都不太受重视，而提出这个问题，是希望购房者在购买房产的时候注意这个问题，住宅类型的房产，土地使用权限最高是70年，从开发商拿地的时间开始起算,极少数住宅类型房产由于各种原因，土地使用权年限小于70年，要想知道土地剩余使用年限具体看土地证上的“终止日期”。土地使用权期限届满后，《物权法》虽然规定了自动续期的问题，但是并没有就费用的征收进行说明。也就是说未来有可能到期后要收费，也有可能不收费，收费的多少也不确定。不过笔者偏向于未来不收费的观点，即使有费用，费用应该不会太离谱。购房者在买二手房时，需要考虑此问题，目前笔者接触到的武汉住宅型土地使用权限还没有发生到期的问题，笔者就此收费问题曾询问过武汉市房产局，但是无具体的答复，目前尚未有收费方面的正式规定。
事实上，在我国由于土地出让年限不同，土地使用人需要缴纳的出让金也是不同的，土地使用权年限较长者，土地出让金也较贵。故此购房者在自动续期如何收费政策明确前，建议关注土地使用权剩余使用年限的问题，不要签了买卖合同之后再反悔。
3、房产是否有查封、抵押、出租情况
看房产是否有查封状态，需要先确定所购买的房产是属于哪个区的，
然后到对应的房产局去查询房产的查封及抵押情况。若房产处于被查封状态，则所购买房产在过户时会存在障碍，无法办理过户手续。
房产上面如果有抵押，就意味着暂时过不了户，卖方需要先把抵押权人的贷款结清，抵押权人解押后，才可以办理过户。实践操作中，通常是买方先支付首付款，卖方用买方支付的首付款去银行还贷，贷款结清后解除抵押，一般情况下，银行自收到卖方资金后需要一到两周的时间，才会去办理解押手续，当然，如果有外力介入情况下，当天也是可以办理好的。银行解押后，买卖双方即可以办理过户手续。
核实房产是否有出租的情况，
首先，是因为《合同法》第二百三十条的规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内要通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买权利。通俗点说，房屋若存在出租事实，则承租人在同等条件下享有“优先购买权”，买方若要排除承租人优先购买权，则需要承租人出具放弃优先购买权的声明书，避免后期产生纠纷。
其次，还源于quot;买卖不破租赁quot;的规定，对承租期较长的房屋承租人，若没有协调好，买方可能长期都无法住进自己购买的房屋中。
4、房产是否有共有人
二手房交易中，一定要核实清楚房产是否有共有人，防止房产买卖因为没有共有人签字而被认定无效。《物权法》第97条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额2/3以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，共有人之间另有约定的除外。”按上述规定，房产处理需要经过三分之二以上的人处理才合法有效。而《城市房地产管理法》第三十七条也对房产转让作出了规定：“下列房地产，不得转让……第四款：共有房地产，未经其他共有人书面同意的……”。大多数情况下，房产证上登记的权利人就是房产所有者，建议在签订房屋买卖合同时，让房产证上所有的权利人都签字，避免纠纷的产生。但在实践中，已婚或离异后再婚或离异后未做析产，其房产虽然只登记在夫妻一方名下，但法律上仍为夫妻双方共同所有，在这种情况下，买方需在签订房屋买卖相关合同时要求卖方夫妻二人都签字。
5、房产是否办了房产证、土地证（现已两证合一，统称为不动产证）
房产买卖目前还是卖方市场，卖方自己应该承担的税费，一般在购房合同都约定了由买方承担。而不动产只有办了房产证、土地证后才能交易，若卖方只有购房合同，买方需要承担两次过户的费用，第一次，需将开发商的房子过户到卖方名下，这期间会涉及到税费的产生，另外，若卖方没有缴纳过住房维修基金，买家还需要承担住房维修基金、物业费等隐形费用；第二次卖方的房产证办好后，买方将房产过户至自己名下，又会产生一道税费。两次的税费加起来，成本也较高，因此，买方需确认这种情况下，所购房产价格是否真的合适，是否高于均价的问题。
6、产权过户的时间安排
房产的价格双方确定好后，二手房买卖中最重要的一环，就是房产过户时间的安排。而购房款的支付是和产权过户紧密相关的。
1）一次性付清全款的过户时间安排较为简单，可以在购房合同中约定付款当天办理过户手续即可。
2）按揭贷款的程序较为复杂。正常的情况下的操作程序为：买方先下定金，同时找贷款银行办理相关贷款按揭手续，约定支付首付款的当天办理过户手续，银行的按揭贷款直接发放至卖方的银行账户。银行从受理到放款大概需要2个月左右的时间，而购房合同里一般都会对买方支付全部购房款的时间都有限制，因此，买方一定要弄清楚贷款银行大概需要多长时间才能够放款，避免付款时间上的违约。且因办理按揭贷款涉及到银行，银行有权决定是否发放贷款，若买方在购房合同中，能够对合同进行调整修改的话，建议约定，银行按揭贷款不能发放时，买方享有合同解除权，且不承担违约责任。以降低第三方银行带来的不确定因素，减小自己的损失。
实践中，有部分卖家因为担心办理完过户后，房产尾款收款的时间不确定或觉得银行放款时间太长，因此要求买方在过户当天支付所有的房款，而银行因为房产不在买方名下，就不会放款，这样就会导致买家需要一笔资金来过桥，从第三方借入一笔资金，付给卖方，银行的贷款发放后，在用银行的贷款去还第三方的资金。这样，买方又会增加一道费用，因为时间短，资金量大，利息的承担也较高，此外，因为银行的放款是直接给到卖方的银行账户的，卖方实际是进行了重复收取购房款，因此，买方的风险的控制就显得很重要，此种情况下，建议由专业的中介机构或律师参与。
7、卖方违约不卖房，买方如何应对
分两种情形：
1）买方同意解除合同情况下，可以要求卖方承担违约金或双倍返还定金。特别说明的是违约金是可以进行调整的，笔者常见的购房合同约定的是“以购房款的30%来支付违约金”，虽是合同约定，但在司法实践中，一般不会获得支持，若遇到房价暴涨，则这种情形下30%违约金获得支持概率较高。因此，主张违约金的情况下，需综合考虑多种因素，确定一个合适的违约金比例，避免缴纳过高的诉讼费。
2）买方不同意卖方解除合同，这种情况下，买方可以要求卖方继续履行房屋买卖合同，并承担违约责任。若卖方不同意，则可以通过诉讼的方式维护自己的合法权益，为防止房屋一房二卖，从而造成继续履行合同不可能，买方可以向法院申请财产保全，防止在诉讼期间房屋产权发生变动，无法继续履行合同。
总而言之，二手房的买卖相对新房而言，需要注意的法律风险很多，以上为主要的风险点，买方在签订房屋买卖合同时，需仔细审核合同条款，有条件的购房者可以聘请律师给予法律意见，降低风险的发生。

[律师回复] 你好，具体情况进一步沟通

[律师回复] 取保候审在案件的各个阶段办案单位根据情况可以采用，因此取保候审期满之前，办案单位应当根据情况进行处理。
1、案件显著轻微，不需追究刑事责任的，或证据不足，无法追究责任，要决定撤销取保候审。
2、应当追究责任的，要移送案件，或者变更强制措施。
3、在取保候审期间内被判决，并生效的，即开始执行判决刑法，取保候审自动撤销。
4、取保候审到期，办案单位不做任何处理，即自动撤销。

[律师回复] 要看案件实际情况在做判断

[律师回复] 请问主要想了解什么

[律师回复] 有需要可与我联系。

[律师回复] 有关这个问题，需要从两个方面来讲，一方面：公用。公司注册资本一般用于公司的日常经营运作、发放人员工资、进货、买办公用品等等，这些行为都是可以的。注意，一定要开具相关发票。
另一方面：私用。虽然说公司的法定代表人是自己，整个公司都是自己的，注册资本也是不可以随便取出来供个人使用的。当然，注册资本取出来之后尽快放回去也是可以的。
综上而言，个人意见是：公司注册资本可以使用，但最好是只作为公司的支出支用。

[律师回复] 根据《刑事诉讼法》的规定，犯罪嫌疑人自被侦查机关第一次讯问或者采取强制措施之日起。也就是说，犯罪嫌疑人被立案侦查之后，自第一次接受讯问或者被采取拘传、拘留、逮捕、取保候审、监视居住等强制措施之日起，就可以委托辩护律师。如果在侦查阶段没有委托辩护律师，在审查起诉阶段也可以随时委托辩护律师，人民检察院自收到移送审查起诉的案件材料之日起三日以内，应当告知犯罪嫌疑人有权委托辩护人。犯罪嫌疑人在押的，也可以由其监护人、近亲属代为委托辩护人。

[律师回复] 那事实上有没有借钱呢，如果没有可以积极进行抗辩，对方需要提供证据证明确实收到了款项

[律师回复] 您好，关于轻伤二级侦查阶段可否和解这个问题，我的解答如下, 　　可以进行和解的，根据《刑事诉讼法》的规定，如果达成和解的，可以依法对被告人从宽处罚。
　　《刑事诉讼法》
　　第二百七十七下列公诉案件，犯罪嫌疑人、被告人真诚悔罪，通过向被害人赔偿损失、赔礼道歉等方式获得被害人谅解，被害人自愿和解的，双方当事人可以和解：
　　
(一)因民间纠纷引起，涉嫌刑法分则第四章、第五章规定的犯罪案件，可能判处三年有期徒刑以下刑罚的;
　　
(二)除犯罪以外的可能判处七年有期徒刑以下刑罚的过失犯罪案件。
　　犯罪嫌疑人、被告人在五年以内曾经故意犯罪的，不适用本章规定的程序。
　　第二百七十八条
双方当事人和解的，公安机关、人民检察院、人民应当听取当事人和其他有关人员的意见，对和解的自愿性、合法性进行审查，并主持制作和解协议书。
　　第二百七十九条
对于达成和解协议的案件，公安机关可以向人民检察院提出从宽处理的建议。人民检察院可以向人民提出从宽处罚的建议;对于犯罪情节轻微，不需要判处刑罚的，可以作出不的决定。人民可以依法对被告人从宽处罚。

[律师回复] 1、二手房阶段性担保函是指担保人为购买二履行债务而提供的阶段性担保，担保人在担保期间承担购房者不还款的责任。
2、《中华人民共和国民法典》
第六百八十一条【保证合同定义】保证合同是为保障债权的实现，保证人和债权人约定，当债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时，保证人履行债务或者承担责任的合同。
第六百八十四条【保证合同内容】保证合同的内容一般包括被保证的主债权的种类、数额，债务人履行债务的期限，保证的方式、范围和期间等条款。

[律师回复] 你好，根据《中华人民共和国招标投标法》第四十六条招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起三十日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。招标文件要求中标人提交履约保证金的，中标人应当提交。第四十七条依法必须进行招标的事项，招标人应当自确定中标人之日起十五日内，向有关行政监督部门提交招标投标情况的书面报告。第四十八条中标人应当按照合同商定履行义务，完成中标事项。中标人不得向他人转让中标事项，也不得将中标事项肢解后分别向他人转让。中标人按照合同商定或者经招标人认可，能够将中标事项的部分非主体、非关键性工作分包给他人完成。接受分包的人应当具有相应的资格要求，并不得再次分包。中标人应当就分包事项向招标人负责，接受分包的人就分包事项承受连带职责。

[律师回复] 看案件具体情况，如有需要可电话联系或来律所详谈

[律师回复] 侦查、审查阶段办案期限
（一）强制措施期限
1、传唤、拘传持续时间不得超过12小时；
2、拘留时间，一般不得超过14日，特殊情况最长37天；
3、取保候审时间，不得超过12个月；
4、监视居住时间，不得超过6个月。
（二）侦查羁押期限
1、对犯罪嫌疑人逮捕后，不得超过2个月；
2、案情复杂、期限届满不能终结的案件，可以延长1个月；
3、对符合刑事诉讼法第126条规定情形的，可以延长2个月；
4、对犯罪嫌疑人可能判处10年有期徒刑以上刑罚的，依照刑事诉讼法第126条延长期限届满，仍不能侦查终结的，可以再延长2个月；
5、发现另有重要罪行的，重新计算期限。

[律师回复] 只有刑事案件分这3个阶段：公安侦查、检察院审查起诉及法院审判阶段。
由检察人员认为提起公诉的案件需要补充侦查，提出建议而延期审理的，检察机关应当在一个月内补充侦查完毕。补充侦查完毕移送人民法院后，人民法院重新计算审理期限。
这就是说，由检察人员提出延期审理的案件，在延期审理前人民法院对该案的审理归于消灭。人民检察院在法律规定的一个月以内补充侦查完毕移送人民法院恢复审理之日起，人民法院审判该案的期限应重新计算，即在一个月内宣判，至迟不得超过一个半月。
关于执行《中华人民共和国刑事诉讼法》若干问题的解释”中在157条还就检察人员建议延期审理的情况作了两项具体的规定，一是公诉人建议延期审理的次数不得超过两次；二是法庭宣布延期审理后，人民检察院一个月内没有提请人民法院恢复法庭审理的，人民法院应当按人民检察院撤诉处理。
根据《解释》第156条第2款的规定，由当事人和辩护人依据法律规定情形提出延期审理请求，合议庭同意延期审理的，延期审理的时间不得超过一个月，延期审理的时间不计入审限。这里“不计入审限”是指由于以上情况的出现，合议庭审理案件的时限中断，待案件恢复审理后，将案件延期审理前与恢复审理后的审理时间合并计算审限。