房改房出让金怎么计算？

[律师回复] 解答如下, 　　房改房土地出让金是怎样缴纳的　　律师，您好!因为手头紧，需要钱来周转，我想知道房改房土地出让金，需要缴纳多少的谢谢。　　律师解答：　　房改房土地出让金：　　根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，凡改变土地用途、容积率的，应按规定补交不同用途和容积率的土地差价。全产权单位房二次交易时只需由卖方补交2%的土地出让金，交易后的房屋应为商品房性质。房屋产权时间是自产权证发放之日算起。　　房改房是指按照国家规定以成本价或标准价出售给职工的享受国家一定优惠政策的房屋，其在上市转售时存在补交土地出让金的问题。房改房产权证基本可分为两种：按成本价购买的产权证和按标准价购买的产权证。成本价的产权证说明该房屋的使用、占有、处置的权利全部归产权人所有，不需经过原产权单位同意就可处置，但该房屋不能办理赠与，在收益权上受到一定的限制。房改政策规定：原以标准价购买公房的职工，可以根据本人意愿理顺到成本价，在补交购房时标准价与成本价差价款后，获得全部产权，并换新的产权证书。全产权，可以上市交易。房改房已经交纳土地出让金上市交易后再次进入市场交易的，按照出让土地使用权的商品房交易的有关规定执行。　　您拥有100%的产权证说明该房屋的使用、占有、处置、收益的权利全部归产权人所有，即通常所说的全产权，不需经过原产权单位同意就可处置，如果房屋如果是全产权，并且已有房产证，则可以进行交易。　　全产权的房改房交易费用如下：
1、契税：普通住宅按买价征收1.5%;非普通住宅按买价征收3%由买方承担;
2、营业税(卖方)：取得房产证未满2年按房价的5.5%收取;
3、个人所得税(卖方缴纳)：取得房产证未满5年，按交易差价的20%收取;
4、交易费：6元/平米，双方各付一半;
5、登记费：80元，买方缴纳。　　相关法律知识：　　土地出让金　　各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款(指土地出让的交易总额)，或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 土地出让年期从1980年1月1日起算答杭州市房改房土地出让金征收标准问、解困房，且受让方(购买方)为自然人的。凡1980年1月1日以后竣工的房屋、安居房)的转让。2)土地出让年期确定。按宗地为单位计算。土地出让年期不超过70年;1980年1月1日以前竣工的房屋，按杭州市财政局直属征收管理局《关于杭州市区国有划拨土地上标准住宅交易补缴土地出让金的若干意见》(杭财农[2006]231号)的规定缴纳土地出让金。应缴出让金=所在土地等级相对应的出让金标准×房屋垂直分摊土地面积×出让年期修正系数1)土地出让金标准、商品房：国有划拨土地上标准住宅用房(包括房改房，出让年期从房屋竣工之日起算：杭州房改房政策对于划拨用地上的标准住房(包括房改房)买卖。房改房上市交易补缴土地出让金标准按附表的规定缴纳(详见表一)、拆迁安置房，承受方如何缴纳土地出让金。如土地出让年限不到66年(含66年)的应乘以年期修正系数后确定(详见表二)

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 营改增后土地出让金契税怎么算 契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。 土地出让金是什么 土地出让金是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款(指土地出让的交易总额)，或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。

[律师回复] 非上市公司不以股票形式发生的企业股权转让行为，属于财产所有权转让行为，应按照产权转移书据缴纳印花税。印花税税目税率表第十一项规定，产权转移书据应按所载金额的万分之五贴花。国税发[1991]155号第十条进一步明确，“财产所有权转移书据的征税范围是：经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所立的书据，以及企业股权转让所立的书据。”这里的企业股权转让所立的书据，是指未上市公司股权转让所书立的书据，不包括上市公司的股票转让所书立的书据。这就为大家解答了企业改制股权转让税收这个问题。

[律师回复] 你好！全产权的房改房交易费用如下：　　
1、契税：普通住宅按买价征收1.5%;非普通住宅按买价征收3%由买方承担;　　
2、营业税(卖方)：取得房产证未满2年按房价的5.5%收取;　　
3、个人所得税(卖方缴纳)：取得房产证未满5年，按交易差价的20%收取;　　
4、交易费：6元/平米，双方各付一半;　　
5、登记费：80元，买方缴纳。　　土地出让金计算：　　房改房需要交纳土地出让金，计算公式为：当年成本价×建筑面积×1%/。

[律师回复] 你好！全产权的房改房交易费用如下：　　
1、契税：普通住宅按买价征收1.5%;非普通住宅按买价征收3%由买方承担;　　
2、营业税(卖方)：取得房产证未满2年按房价的5.5%收取;　　
3、个人所得税(卖方缴纳)：取得房产证未满5年，按交易差价的20%收取;　　
4、交易费：6元/平米，双方各付一半;　　
5、登记费：80元，买方缴纳。　　土地出让金计算：　　房改房需要交纳土地出让金，计算公式为：当年成本价×建筑面积×1%/。

[律师回复] 解答如下, 　　房改房土地出让金是怎样缴纳的　　律师，您好!因为手头紧，需要钱来周转，我想知道房改房土地出让金，需要缴纳多少的谢谢。　　律师解答：　　房改房土地出让金：　　根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，凡改变土地用途、容积率的，应按规定补交不同用途和容积率的土地差价。全产权单位房二次交易时只需由卖方补交2%的土地出让金，交易后的房屋应为商品房性质。房屋产权时间是自产权证发放之日算起。　　房改房是指按照国家规定以成本价或标准价出售给职工的享受国家一定优惠政策的房屋，其在上市转售时存在补交土地出让金的问题。房改房产权证基本可分为两种：按成本价购买的产权证和按标准价购买的产权证。成本价的产权证说明该房屋的使用、占有、处置的权利全部归产权人所有，不需经过原产权单位同意就可处置，但该房屋不能办理赠与，在收益权上受到一定的限制。房改政策规定：原以标准价购买公房的职工，可以根据本人意愿理顺到成本价，在补交购房时标准价与成本价差价款后，获得全部产权，并换新的产权证书。全产权，可以上市交易。房改房已经交纳土地出让金上市交易后再次进入市场交易的，按照出让土地使用权的商品房交易的有关规定执行。　　您拥有100%的产权证说明该房屋的使用、占有、处置、收益的权利全部归产权人所有，即通常所说的全产权，不需经过原产权单位同意就可处置，如果房屋如果是全产权，并且已有房产证，则可以进行交易。　　全产权的房改房交易费用如下：
1、契税：普通住宅按买价征收1.5%;非普通住宅按买价征收3%由买方承担;
2、营业税(卖方)：取得房产证未满2年按房价的5.5%收取;
3、个人所得税(卖方缴纳)：取得房产证未满5年，按交易差价的20%收取;
4、交易费：6元/平米，双方各付一半;
5、登记费：80元，买方缴纳。　　相关法律知识：　　土地出让金　　各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款(指土地出让的交易总额)，或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 营改增后土地出让金契税怎么算 契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。 土地出让金是什么 土地出让金是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款(指土地出让的交易总额)，或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。

[律师回复] 建议直接咨询计生委

[律师回复] 您好，我国税法规定，技术转让合同免征营业税。具体规定如下：
　　一）对单位和个人（包括外商投资企业、外商投资设立的研究开发中心、外国企业和外籍个人）从事技术转让、技术开发业务和与之相关的技术咨询、技术服务业务取得的收入，免征营业税。
　　技术转让是指转让者将其拥有的专利和非专利技术的所有权或使用权有偿转让他人的行为。
　　技术开发是指开发者接受他人委托，就新技术、新产品、新工艺或者新材料及其系统进行研究开发的行为。
　　技术咨询是指就特定技术项目提供可行性论证、技术预测、专题技术调查、分析评价报告等。
　　与技术转让、技术开发相关的技术咨询、技术服务业务是指转让方（或受托方）根据技术转让或开发合同的规定，为帮助受让方（或委托方）掌握所转让（或委托开发）的技术，而提供的技术咨询、技术服务业务。且这部分技术咨询、服务的价款与技术转让（或开发）的价款是开在同一张发票上的。
　　（二）免征营业税的技术转让、开发的营业额为：
　　1以图纸、资料等为载体提供已有技术或开发成果的，其免税营业额为向对方收取的全部价款和价外费用。
　　2以样品、样机、设备等货物为载体提供已有技术或开发成果的，其免税营业额不包括货物的价值。对样品、样机、设备等货物，应当按有关规定征收增值税。转让方（或受托方）应分别反映货物的价值与技术转让、开发的价值，如果货物部分价格明显偏低，应按《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第16条的规定，由主管税务机关核定计税价格。
　　3提供生物技术时附带提供的微生物菌种母本和动、植物新品种，应包括在免征营业税的营业额内。但批量销售的微生物菌种，应当征收增值税。
　　（三）免税的审批程序
　　1纳税人从事技术转让、开发业务申请免征营业税时，须持技术转让、开发的书面合同，到纳税人所在地省级科技主管部门进行认定，再持有关的书面合同和科技主管部门审核意见证明报当地省级主管税务机关审核。
　　外国企业和外籍个人从境外向中国境内转让技术需要免征营业税的，需提供技术转让或技术开发书面合同、纳税人或其授权人书面申请以及技术受让方所在地的省级科技主管部门审核意见证明，经省级税务主管机关审核后，层报国家税务总局批准。
　　2在科技和税务部门审核批准以前，纳税人应当先按有关规定缴纳营业税，待科技、税务部门审核后，再从以后应纳的营业税款中抵交，如以后一年内未发生应纳营业税的行为，或其应纳税款不足以抵顶免税额的，纳税人可向负责征收的税务机关申请办理退税。

[律师回复]
你好，建议先让我们律师征询细节情况，先做一下具体说明指做指导与我这边律师商议，再为您做进一步细节的方案，以保障您的最大权益

[律师回复] 对于这个问题，解答如下, 营改增后土地出让金契税怎么算 契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。 土地出让金是什么 土地出让金是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款(指土地出让的交易总额)，或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。

[律师回复] 房改房土地出让金不是简单的地价。对于住宅等项目，采用招标、拍卖的方式，可通过市场定价，土地出让金就是地价。可是对于经济适用房、廉租房、配套房等项目，以及、开发园区等工业项目，往往不是依靠完全的市场调节，土地出让金就带有税费的性质，是定价。国有划拨土地上标准住宅用房(包括房改房、商品房、拆迁安置房、解困房、安居房)的转让，且受让方(购买方)为自然人的，按合肥市财政局直属征收管理局《关于合肥市区国有划拨土地上标准住宅交易补缴土地出让金的若干意见》的规定缴纳房改房土地出让金。 应缴出让金= 所在土地等级相对应的出让金标准×房屋垂直分摊土地面积× 出让年期修正系数
1、房屋垂直分摊面积 = 房屋的建筑面积 / 房屋总层数 房屋建筑面积：以房屋产权证记载面积为准 房屋总层数：以房屋产权证记载层数为准
2、发证的土地面积。房屋所在宗地已通过建设用地复核验收的，按符合验收确定的土地面积登记发证。如房屋所在宗地未通过建设用地复核验收的，按原土地使用证记载面积登记发证或由市国土资源局按无建设主体地块复核验收后再登记发证。变更登记的土地面积发生变化的，土地出让金不作调整。
3、土地出让金标准。房改房上市交易补缴土地出让金标准按附表的规定缴纳。如土地出让年限不到66年(含66年)的应乘以年期修正系数后确定。
4、土地出让年期确定。凡1980年1月1日以后竣工的房屋，出让年期从房屋竣工之日起算;1980年1月1日以前竣工的房屋，土地出让年期从1980年1月1日起算。土地出让年期不超过70年。按宗地为单位计算。 在宏观调控已取得初步成效基础上，还应对土地出让金进行一次全面的清理和整顿，这次应是我国宏观调控的应有之义。

[律师回复] 《公司法》“第九十六条有限责任公司变更为股份有限公司时，折合的实收股本总额不得高于公司净资产额。有限责任公司变更为股份有限公司，为增加资本公开发行股份时，应当依法办理”。这里提及“折合的实收股本总额不得高于公司净资产额”，但未明确公司净资产额是经审计的净资产额，还是经评估的净资产额。
《公司法》“第二十七条股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资；但是，法律、行政法规规定不得作为出资的财产除外。
对作为出资的非货币财产应当评估作价，核实财产，不得高估或者低估作价。法律、行政法规对评估作价有规定的，从其规定”。
《公司注册资本登记管理规定》“第十七条非公司企业按《公司法》改制为公司、有限责任公司变更为股份有限公司时，折合的实收股本总额不得高于公司净资产额。有限责任公司变更为股份有限公司，为增加资本公开发行股份时，应当依法办理。
原非公司企业、有限责任公司的净资产应当由具有评估资格的资产评估机构评估作价，并由验资机构进行验资”。
从《公司法》第二十七条和《公司注册资本登记管理规定》第十七条文意得知，有限公司整体变更为股份公司时，折合股本的净资产应当是评估价值（个人理解为公允价值）。
中国证监会早期发布的《股票发行审核标准备忘录》第15号第三款，“审核人员在审核开业时间不满三年、以有限责任公司整体变更为股份有限公司的方式成立且有限责任公司存续时间已满三年的发行人是否可以连续计算经营业绩时，按照下列标准掌握：
1、有限责任公司以变更基准日经审计的净资产额折合为股份有限公司的股份；
2、最近三年内发行人的经营业务、经营资产、管理层未发生较大变化，最近一年内发行人的股东结构未发生较大变化。”
虽然上述备忘录已被废止，但根据个人理解，上述备忘录仍在IPO审核中，作为审核人员掌握的标准。显然，若按照备忘录第三款第1点，有限公司整体变更为股份有限公司时，折合的股份应为经审计的净资产，与《公司法》和《公司注册资本登记管理规定》中规定有明显的冲突。
实务中，为解决上述矛盾，公司往往与工商管理部门协调，取得其同意后，对净资产进行评估，提交评估报告，但验资报告中的折股依据仍以经审计后的净资产为依据。本人对改制公司的做法表示理解，但对法律的严肃性有疑问。
实务中，还可能出现公司评估报告净资产价值与经审计后的净资产价值一致，这是由于工商部门不认同改制公司做法，即以经审计后的净资产折股。为迎合工商部门的要求，公司和相关中介机构不得以而为之（报送工商部门的资料为评估报告、验资报告）。
但并非所有有限公司在整体变更中以经审计后净资产折股，而是按照法律、法规规定，以评估后净资产价值计量。但本人对该做法还存在疑问：既然是有限公司整体变更为股份公司，个人理解为这种改制，只是公司组织形式、名称发生的变更，并无实质性的改变，而资产、负债的计量属性发生了根本性的改变，令人费解。既然法律、法规使然，那么，会计准则是否可以明确，毕竟这种行为属于会计准则规范的范畴。
此外，《会计准则解释第1号》中第十问答“企业引入新股东改制为股份有限公司，相关资产、负债应当按照公允价值计量，并以改制时确定的公允价值为基础持续核算的结果并入控股股东的合并财务报表。改制企业的控股股东在确认对股份有限公司的长期股权投资时，初始投资成本为投出资产的公允价值及相关费用之和”

[律师回复] 对于这个问题，解答如下, 营改增后土地出让金契税怎么算 契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。 土地出让金是什么 土地出让金是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款(指土地出让的交易总额)，或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。

[律师回复] 改制企业，只是投资人从国有或集体所有变更为个人，其它不变，而进行的房产转让行为，不征营业税，不征印花税，暂不征土地增值税（参照执行）。国税函［2002］165号：转让企业产权的行为不属于营业税征收范围，不应征收营业税。房产属于产权的一部分。如果是单独转让房产的一样要征税。《关于企业改制过程中有关印花税政策的通知》(财税[2003]183号)规定：企业因改制签订的产权转移书据免予贴花。对国有企业进行改组改制过程中发生的出售不动产和土地使用权转让取得的收入，暂缓征收土地增值税。摘自辽宁省委 辽委发[1999]15号

[律师回复] 对于已购公有住房上市出售需按照有关计算公式来补缴土地出让金，其中，应补缴的土地出让金=标定地价(元/平方米)×缴纳比例(≥40%)×上市房屋分摊土地面积 (平方米)×年期修正系数。
1、标定地价：即专门评估机构评估。上市房屋尚未确定分摊面积的，则可用：总用地面积÷总建筑面积×每户建筑面积得到分摊面积
2、基准地价：据介绍，基准地价是指政府委托评估的，地价被政府所认可的特定条件下某一用途类型、某一区域的土地使用权平均价格。
居住用地基准地价按不同的标准分为五级，其中一级为304元/平方米，二级为 243元/平方米，三级到五级依次为192元/平方米、145元/平方米、110元/平方米。
所谓标定地价，算起来也是有章可循的：标定地价=基准地价(元/平方米)×区位修正系数×容积率修正系数。
3、区位修正系数由各地根据房屋所处位置、交通便捷程度、基本生活设施和公共服务设施状况、环境质量等因素来修正，变动范围一般以基准地价为基数，上下浮动20%，即基准地价的80%— 120%。而我市的普通多层，容积率都符合要求，在计算标定地价，基本上没有考虑容积率修正系数。

[律师回复] 土地出让金交纳方式如下：
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，凡改变土地用途、容积率的，应按规定补交不同用途和容积率的土地差价。全产权单位房二次交易时只需由卖方补交2的土地出让金，交易后的房屋应为商品房性质。房屋产权时间是自产权证发放之日算起。
房改房是指按照国家规定以成本价或标准价出售给职工的享受国家一定优惠政策的房屋，其在上市转售时存在补交土地出让金的问题。房改房产权证基本可分为两种：按成本价购买的产权证和按标准价购买的产权证。
成本价的产权证说明该房屋的使用、占有、处置的权利全部归产权人所有，不需经过原产权单位同意就可处置，但该房屋不能办理赠与，在收益权上受到一定的限制。
房改政策规定：原以标准价购买公房的职工，可以根据本人意愿理顺到成本价，在补交购房时标准价与成本价差价款后，获得全部产权，并换新的产权证书。全产权，可以上市交易。房改房已经交纳土地出让金上市交易后再次进入市场交易的，按照出让土地使用权的商品房交易的有关规定执行。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 营改增后土地出让金契税怎么算 契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。 土地出让金是什么 土地出让金是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款(指土地出让的交易总额)，或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。

[律师回复] 根据你提出的改制企业股权转让会计处理问题我做出了回答。中外合资企业、中外合作企业股权转让应获得政府审批机关同意；国有控股公司股权转让应经其政府主管部门和财政、国资主管部门的批准。