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地震火灾等因素导致房屋毁损由谁承担责任

2019-12-24 15:24:06 978 损害赔偿, 其他侵权

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音频内容:

租赁期间,房屋的毁损灭失风险承担问题是租赁双方最关心的问题之一,在双方无明确约定时,一般按照以下原则处理:如果由于承租人的原因,致使房屋毁损、灭失的,由承租人承担与其过错相当的过错责任,出租人可以要求承租人赔偿其损失。如果因不可归责于承租人的事由(如火灾、洪水、地震等),致使房屋毁损、灭失的,其责任由出租人承担。承租人对此不承担赔偿责任,并可以要求减少租金或者不支付租金。如果因房屋部分或者全部损毁、灭失,致使不能实现合同目的的承租人可以解除合同。解除合同属于承租人的单方法律行为,无需得到出租人的同意。

法律依据:关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用 第七条

【解读】综合《合同法》关于房屋租赁合同的相关规定,出租人享有法定解除权的情形如下:(1)因不可抗力致使合同不能继续履行的;(2)承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建,在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状的;(3)承租人未经出租人同意转租的;(4)承租人无正当理由未支付租金或迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合同期限内支付,承租人逾期支付的;(5)承租人未按照约定的方法或者租赁房屋的性质使用租赁房屋,致使租赁物受到损失的;(6)不定期租赁,出租人有权随时解除合同。
出租人作为房屋所有权人,当房屋因承租人擅自改变主体和承重结构或扩建受到损害时,出租人有权随时要求承租人恢复原状,不受任何期限限制。但当出租人行使本条规定的解除权时,必须在“合理期限”内要求承租人恢复原状,承租人在此期限内不予恢复的,出租人方可解除合同。
实践中出租人行使解除权的方式有两种,一是出租人直接通知承租人解除合同,通知到达承租人即产生合同解除的法律效果,如果承租人对此有异议,可以起诉要求确认合同解除无效;二是向法院起诉,请求解除合同。
对于出租人通知承租人解除合同的情形,主要有以下两种通知方式:一是,承租人未经出租人同意变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建,出租人告知承租人必须在一定期限内恢复原状,承租人在此合理期限内不予恢复的,出租人通知承租人解除合同;二是,出租人向承租人发出通知,要求其在一定期限内恢复原状,同时载明如果不再此期限内恢复原状,合同即自动解除。

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