土地二级开发步骤是什么

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从开发、建设、经营、管理的程序上讲，房地产开发一般可分为五个阶段，即可行性研究和项目决策阶段、建设前期准备阶段、建设阶段、销售阶段和交付使用阶段。
一、项目决策阶段
房地产项目可行性研究阶段
房地产开发项目经董事会批准初步立项后，转由企业战略发展研究室进行可行性研究。
1、可行性研究的内容
可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。 可行性研究的主要内容有：
(1)项目概况；
(2)开发项目用地的现场调查及动迁安置；
(3)市场分析和建设规模的确定；
(4)规划设计影响和环境保护;
(5)资源供给及资本运作方案；
(6)环境影响和环境保护；
(7)项目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用的研究；
(8)开发建设节点计划；
(9)项目经济及社会效益分析；
(10)结论及建议。
2、可行性研究小组成员知识组成：经济师、市场分析专家、房地产专家、建筑工程专家、财会师及律师。
3、可行性研究的工作阶段
1）投资机会研究。该阶段的主要任务是对投资项目主要是土地进行初步摸底和意向性谈判，并对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。如果机会研究认为可行的，就可以进行下一阶段的工作。
2）初步可行性研究，亦称“预可行性研究”。在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。
3）详细可行性研究，即通常所说的可行性研究。详细可行性研究是开发建设项目 投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。
4）项目的评估和决策。
4、可行性研究步骤
可行性研究按5个步骤进行：
(1)项目公司接受委托或集团公司董事会立项；
(2)调查研究；
(3)方案选择与优化；
(4)财务评价和经济评价；
(5)编制可行性研究报告。
5、集团公司董事会通过，批准正式立项，项目进入前期开发阶段。
二、前期准备阶段
1、 获取土地使用权。
开发商获取土地使用权的主要方式
1）通过行政划拨方式取得；
2）旧城改造取得中标地块国有土地使用权；
3）转让取得；
4）出让方式取得（招标、拍卖、协议出让三种方式）；
5）联合开发并报有关主管部门立项、审批后取得；
6）通过司法裁决取得；
7）通过兼并、收购等股权重组方式取得。
2、征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》。
拆迁的主要内容包括：
(1)房屋拆建，如危旧房改造；
(2)城市功能、用地布局和空间结构的调整，如居住区、商业区、车站、生活服务设施等公共建筑的建设和改造；
(3)环境治理，如扩展绿地、治理污染工程等。因此，城市房屋拆迁是伴随着城市建设项目进行的，是城市建设的重要组成部分，尤其是旧城改造中的一个重要环节，处于建设项目的前期工作阶段。
3、申办拆迁许可证应提交以下申报资料：
1）填写《城市房屋拆迁申请表》一式五份；
2）建设项目批准文件；
3）建设用地规划许可证；
4）国有土地使用权批准文件（建设用地批准书或划拨决定书）
5）拆迁代办单位和评估机构资料。
6）拆迁安置计划和方案；（拆迁红线范围内房屋面积、户数、性质、用途等基本情况；拆迁方式；拆迁期限；还建方式及还建期限；产权清晰的安置用房证明；拆迁补偿资金来源及预算资金额度。）
三、 规划设计
1、申办项目选址定点，取得《建设项目选址意见书》和《建设用地规划许可证》，取得《建设项目选址意见书》的附件：规划设计（土地使用）条件
1）建设项目选址申请
2）委托设计单位设计，送审设计方案。
2、持规划方案和建筑方案图纸到建管处申请建筑方案报建，取得建筑核位红线图和施工图。建筑方案报建分两阶段。
1）规划方案审批阶段，取得《规划建筑方案批准意见书》。
2）施工图核准阶段，取得建筑核位红线图5份和施工图3份。
3、 申办建设工程红线定位与验线，取得建筑核位红线图。
4、申办《建设工程规划许可通知书》，办理完毕后凭此通知书到建管部门办理《施工许可证》。建设工程施工至正负零时，持通知书等相关资料申办《建设工程规划许可证》。持建筑红线图到市城管局固体废弃物管理处缴纳垃圾处理费。
5、建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察、设计、监理、施工队伍。
6、申办《施工许可证》
四、项目销售阶段
1、申办《销售许可证》
商品房预售实行许可证制度。商品房预售许可证一年一换。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。开发企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。
2、商品房销售及按揭办理
（1）销售前期准备工作（可委托销售代理公司进行）
（2）销售合同的签订。
（3）按揭办理。
五、交付使用阶段
1、申请竣工验收，取得《建筑工程竣工验收备案证》。属成片开发小区的，还应申请综合验收。
2、申办建设工程规划验收 建设工程竣工验收后3个月内，建设单位应向原批准的城市规划行政主管部门申报建设工程规划验收。
3、进行权属登记，取得《商品房权属证明书》。
4、物业移交
开发建设单位应当与物业管理企业订立前期物业管理服务合同,该合同至业主委员会与其选聘的物业管理企业订立物业管理服务合同生效时终止。