土地出让金返还步骤是什么

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土地在具备出让条件后,由国土评估机构对土地招拍挂的基价进行评估确定,以价高者得的原则进行招拍挂，国有土地使用权出让合同签订后，土地受让方凭市国土资源管理局开具的“国有土地资金缴款通知单”按规定的时间将土地出让金直接交市财政局收费中心。
市财政局收费中心在征收款项的同时，向土地受让方开具“土地出让金专用收据”。市国土资源管理局凭“土地出让金专用收据”办理土地使用权证。市财政局收费中心将土地出让金划转到“财政局土地出让金专户”.
土地出让金的返还由两部分组成：
一、土地的脱钩费用、拆迁补偿费、管理费及土地流转的费用;
二、土地的增值溢价部分。
一、成本部分的返还流程：土地整理过程中所发生的费用，经由评估机构核实、国土部门认可后提出申请，由财政部门返还。
二、土地的增值溢价部分的返还根据框架性协议，本级财政留成部分向政府提出申请，由财政部门返还。
土地价款的具体范围包括：
1、以招标、拍卖、挂牌和协议方式出让国有土地使用权所确定的总成交价款;
2、转让划拨国有土地使用权或依法利用原划拨土地进行经营性建设应当补缴的土地价款;
3、变现处置抵押划拨国有土地使用权应当补缴的土地价款;
4、转让房改房、经济适用住房按照规定应当补缴的土地价款;
5、改变出让国有土地使用权的土地用途、容积率等土地使用条件应当补缴的土地价款，以及其他和国有土地使用权出让或变更有关的收入等。
按照土地出让合同规定依法向受让人收取的定金、保证金和预付款，在土地出让合同生效后可以抵作土地价款。
国土资源管理部门依法出租国有土地向承租者收取的土地租金收入;出租划拨土地上的房屋应当上缴的土地收益;土地使用者以划拨方式取得国有土地使用权，依法向市、县人民政府缴纳的土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费等费用(不含征地管理费)，一并纳入土地出让收入管理。