延期交房时间应该怎么认定

你好，关于上述的问题，解答如下,
一、延期交房时间如何认定?
延期交房是指，房屋买卖合同中，开发商没有按照合同约定的时间而推迟交房的行为。
首先就是交房时间的认定：
出卖人认为房屋的交付使用就是买受人直接占有使用房屋，也就是俗称的“交钥匙”;而买受人则认为，房屋的交付使用不仅仅是交付房屋的占有，而且还包括交付房屋所有权证书。
1、在当事人没有明确约定房屋的交付使用为交付房屋所有权证书的，出卖人对房屋的转移占有即“交钥匙”，即为合同约定的房屋交付使用。
2、如果当事人在合同中明确约定房屋的交付使用不仅是转移房屋占有，还应办理房屋所有权移转登记的，出卖人就应按约定履行义务。
二、开发商担负什么样的责任?
1、延期交房经催告后在合理期限仍未履行的，买房人可以依法解除购房合同。
2、出卖人延迟交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，买受人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
3、法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。
4、对方当事人没有催告，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消失”。
因此，开发商延期交房的话，购房人可以要求解除合同和退房，但是必须按照法定的条件和程序办理。
三、如何计算赔偿?
1、购房人须注意购房合同中针对延期交房违约赔偿是否具有的明确条款。
2、
其次购房人要注意该条违约金的比例是以购房人已付房款为基数的，包括银行贷款按揭部分，同样条款对不同方式付款的购房人的赔偿是不同的。
3、合同有约定时，按照约定赔偿。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以增加。
4、约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以适当减少。
5、商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，可以依法要求开发商按房屋租金标准赔偿损失，如果不被接受，可以向人民要求其赔偿损失。
四、如何规避、应对?
1、合同要注明
购房者在签订合同的时候，一定要看清房屋交付使用的时间以及若出现延期交房该如何约定赔偿等具体事项。
2、交房时间明确
购房者在签订合同的时候一定要明确房屋交付使用的时间，直接能够影响到延期交房违约金的起算时间。
延期交房违约金起算时间，一般是合同中约定的交房期限，除法律或合同另有规定外，在约定的交房期限届满之日时，卖方若不能向买方交付房屋的，卖方应在交房期限届满之次日起开始向买方计付延期交房违约金。
3、补充合同仔细看
在签订补充合同时，购房人应仔细逐条审核补充合同内容，要分清补充协议的哪些条款对自己有利，哪些条款对自己不利，对于不利的补充条款要与开发商进行协商，协商不成的，可以拒绝签字。
4、合同用语尽量明确
避免使用“特殊情况”、“重大问题”、“等”等含糊用语。如果必须使用这些用语，应注意要以举例形式把自己所能想到的情形全部罗列出来，以免让对方钻空子。