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什么情形下房屋不能出租

帮助5人 4.6w浏览 匿名 2020-10-09 云南曲靖
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    你好,关于上述的问题,解答如下, 租赁房屋的注意事项
    1.审查合同的主体是否适格。即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。如是否为无民事行为能力人,或限制民事行为能力人等。
    2.审查租赁的标的物是否为法律法规禁止出租。但只要法律法规没有禁止出租的房屋,都应是可以出租的。建设部1995年以第42号令发布的《城市房屋租赁管理办法》第六条规定,有下列情形之一的房屋不得出租:
    (一)未依法取得房屋所有权证的;
    (二)司法机关和依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
    (三)共有房屋未取得共有人同意的;
    (四)权属有争议的;
    (五)属于违法建筑的;(
    六)不符合安全标准的;
    (七)已抵押,未经抵押权人同意的;
    (八)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;
    (九)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。
    《城市房屋租赁管理办法》认为房屋租赁的权源只能是所有权。而无论是法理分析,还是具体考察国外关于租赁的立法及审判实践,都会得出房屋租赁的权源来自合法占有的结论。房屋租赁的权源问题也恰是长期困扰审判人员的根本问题。也正是这个问题使得许多房屋纠纷案件难以作出合乎逻辑和合乎实际情况的判决。比如按揭房出租,因没有完全取得产权,是否就认为出租行为无效呢?还如大量存在的“二房东”现象,是否“二房东”与他人签订的租赁合同都无效呢?
    显然,这些出租行为认为无效,极不利于经济的发展,也会导致房屋资源的闲置和浪费。这与立法的目的和法律应适应事物发展规律的原则是相左的。从物权的角度来分析,所有权人出让占有权是很常见的,合法占有权人在所有权人允许的范围内享受收益权,理应恰当,否则光“占有”有何经济价值呢?房屋的合法占有人出租房屋正是这种情况。物权的另一种形式,即他物权人实际上就是物的实际占有者,同时其又享有所有权人的诸如出租等的许多权利。如国有企业的承包经营权,难道说国有企业因为没有对财产的所有权就不能把财产拿来出租吗?显然这是否定的,大量的企业出租商铺,出租厂房,比比皆是,如果都认定为是非法的,那么立法者在自我否定。另外从合同的角度来分析,租赁合同反映的是“出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同关系(第二百二十二条)”。
    出租人作为合同的一方,并非以所有权人为限,因为租赁关系体现的是占有的转移:一方让渡其占有获得租金利益,另一方则通过支付租金取得占有以使用收益。单就租赁的法律关系而言,各方均不与标的物的所有权发生直接必然的联系,具有房屋所有权的出租人与通过其他方式合法获得占有权的出租人之间并无不同,只是他们占有权的取得方式不同而已。没有一国的立法和我国当前立法一样将出租人直接表述为所有权人。从理论上讲,合法占有即获得标的物的出租权。至于转租须经原出租人同意,只是租赁合同的特殊要求,且原出租人并不能被认为就是所有权人。综上所述,把所有权作为房屋租赁的权源是不恰当的,而应以合法占有权作为权源。如此一来,许多棘手的案件也就迎刃而解了。
    《城市房屋租赁管理办法》中存在的另一个问题是对权属受到诸如“司法机关和依法裁定、决定查封”等形式限制的房屋,在一定条件下的租赁是否允许。司法机关和依法裁定、决定查封的情形一般是因为权属有争议诉之,依申请人申请采取了诉讼保全,或者房屋涉及到违法被查封,或者是房屋本身有不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的情况被查封。后两种情况被查封,因为关系到房屋本身问题,肯定是不能进行租赁的。但前一种情况在一定条件下,应允许房屋租赁。从理论上说,《城市房屋租赁管理办法》》的规定是建立在房屋租赁权源来自于所有权的基础之上,所以所有权不清晰当然认为不能租赁。依合法占有权源理论,即使权属有争议,在没有最后裁决之前,合法占有人仍应有权出租的。如果一方坚持不能让合法占有方出租,则应提供担保,以保证裁决房屋归属合法占有方后,合法占有方的合理租金损失可以收回。如果裁决房屋归非合法占有方所有,则房屋在诉讼期间取的租金归还给最终所有者。如果同时存在“二房东”的情况,则依照所有权人与“二房东”的约定分配租金。从审判实际中看,查封有权属纠纷的房屋后,在的监督和办理一定手续情况下,采取“活查封”手段,使房屋不置于闲置,造成不必要的经济损失,这样做最终还是有利于房屋所有权人的,也利于充分发挥现有社会财富资源的最大作用。不过需强调的是,这种情况下的租赁一定要办理一定的担保手续,并在的监督下进行。
    3.审查是否进行过登记备案。
    1994年的《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》,都规定了租赁各方应向房产管理部门登记备案的义务。《城市房地产管理法》还规定登记备案后有关机关颁发的《房屋租赁证》是租赁行为合法有效的凭证。简言之,非经登记备案,未取得《房屋租赁证》的租赁合同是无效的。分析作此立法的目的,应是规范房屋租赁市场和确保国家税收之策。有人认为,房屋租赁登记制度没有存在的必要了,经济的发展和交易日益频繁,一切交易手续应越简便越好,登记制度会制约交易的进行。此论回避了房屋的特殊性,房屋作为不动产有其自身的特征,与一般流通物不同,房屋交易应有权属登记备案,房屋租赁作为房屋所有权中占有权及使用权出让,当然也应予以登记备案。还有人认为,现行《合同法》在规范租赁合同内容及出租人义务时,并未出现关于提供出租权证书以办理租赁登记手续的规定。鉴于低位阶法律所负荷的价值不得与高位阶法律所负荷的价值相抵触,以及新法吸收旧法的原则,房屋租赁可以不进行登记备案。这种说法似乎有道理,但分析一下也站不住脚。《合同法》关于租赁的规定仅是范指而已,包括房屋,也包括其他财产的租赁。但房屋的租赁,作为一种特殊财产有特别法规来规定,并不违背法理。特殊法效力大于一般法效力,因而合同法与房屋租赁专门法规同时调整房屋租赁法律关系时,优先适用房屋租赁专门法规。实际上,合同法无对租赁要办理租赁登记手续的规定,并没有否定有要求办理租赁登记手续的必要性,也不存立法价值的抵触问题。所以,笔者认为,没有登记备案的房屋租赁是不受法律保护的,租赁合同是无效的。
    4.审查房屋租赁合同的内容是否合法。
    在审判实践中许多房屋租赁合同约定逾期支付租金、水电费等的滞纳金按每日3%计,因其滞纳金过高,导致滞纳金的约定无效。有人认为:只要出租房屋不存在法律、法规所禁止出租的情形,承租人应当参考中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付租金等款项的违约金。
    全文
    6 2020-10-09
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哪些情形房屋不得出租
未依法取得房屋所有权证的;司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;共有房屋未取得共有人同意的;权属有争议的;属于违法建筑的;不符合安全标准的;已抵押,未经抵押权人同意的;不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。
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房产纠纷
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哪些情况下房屋不得出租?
根据我国法律的相关规定,不得出租的房屋主要包括以下几种:未依法取得房地产权证的:司法机关和行政机关依法裁定,决定查封或者以其他形式限制房地产权的;共有房屋未取得共有人同意的;权属有争议的;不符合安全标准的;不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。
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合同事务
债务明显低于房屋价格会被拍卖对吗
[律师回复] 解析:
在执行相关诉讼时,若拖欠款项额度尚不及房产实际价值,从基本法理来看,此种情况完全符合进行拍卖程序的标准,然而在此之前,有几点要素必需予以充分理解与把握:
首先,所有待评估拍卖的房产都应归属于被执行人个人财产范围之内;
其次,如若涉案房产为被执行人仅有的居住场所之一,出于对社会稳定性考量的立场出发,法院往往会慎重对待,且很难作出调离原有居住环境的执行决定。
除此之外,即便已签署正式的委托拍卖协议,这并不意味着该房产已经顺利出售。
委托拍卖协议的主要功能在于协助完成拍卖流程,但并不能直接等同于已经成功实现销售的事实;
只有当双方签署了正式的货物买卖合同时,才能真正标志着房产交易的圆满达成。
法律依据:
《中华人民共和国民法典》第三百九十二条
被担保的债权既有物的担保又有人的担保的,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形,债权人应当按照约定实现债权;没有约定或者约定不明确,债务人自己提供物的担保的,债权人应当先就该物的担保实现债权;第三人提供物的担保的,债权人可以就物的担保实现债权,也可以请求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后,有权向债务人追偿。
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集资诈骗罪对象有哪些情形
[律师回复] 解析:
在集资诈骗罪中,以下八类情形可被视为非法占有目的的确立:
1.集资完成之后,行为人并未将集资款项用于正常的生产经营活动,或者即使投入了生产经营活动,但其所投入的金额与其所筹集到的资金规模之间存在显著的不成比例关系,导致集资款项无法如期归还;
2.行为人对集资款项进行肆无忌惮地挥霍浪费,最终导致集资款项无法如期归还;
3.行为人携带集资款项潜逃藏匿,使得集资款项无法追回;
4.行为人将集资款项用于违法犯罪活动,从而使集资款项无法回归原主;
5.行为人通过抽逃、转移资金、隐匿财产等方式,逃避返还集资款项的责任;
6.行为人故意隐匿、销毁相关财务账目,或者制造虚假的破产、倒闭现象,以逃避返还集资款项的义务;
7.行为人拒绝交代集资款项的具体流向,试图逃避返还集资款项的责任;
8.除上述情况外,其他任何可能被认定为具有非法占有目的的行为。
法律依据:
《刑法》第一百九十二条
以非法占有为目的,使用诈骗方法非法集资,数额较大的,处三年以上七年以下有期徒刑,并处罚金;数额巨大或者有其他严重情节的,处七年以上有期徒刑或者无期徒刑,并处罚金或者没收财产。
单位犯前款罪的,对单位判处罚金,并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依照前款的规定处罚。
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哪些情况下房屋不能出租
1、出租屋的权属本身还有争议的。2、出租屋属于违法建筑的。3、没有经过出租屋其他共有人同意租赁的。4、出租屋还没有依法取得房屋所有权证的。5、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地权利的。6、出租屋不满足安全标准的。
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房产纠纷
盗窃罪不予拘捕的情形是什么
[律师回复] 解析:
对于盗窃罪的处理,有以下几种情况可予以考虑不予追究:
首先,若盗窃公私财物的数额达到较大标准,但行为人能够真诚地认罪、悔过,并积极退还赃物或赔偿损失,同时具备以下任何一种情况,即使情节轻微,也可以考虑不起诉或免于刑事处罚,如有必要,相关部门还可以对其进行行政处罚:
(1)存在法定从轻处罚情节的;
(2)在整个犯罪过程中并未参与分赃,或者所获取的赃款较少并且并非主谋者;
(3)得到了受害人的谅解;
(4)其他情节轻微、社会危害性不大的情况。
其次,如果行为人偷拿的是家庭成员或近亲的财物,并取得了他们的谅解,那么通常情况下,这种行为不应视为犯罪;
然而,如果需要追究刑事责任,则应根据具体情况适当从宽处理。
然而,对于盗窃未遂的案件,如果存在以下任一情况,都必须依法追究其刑事责任:
(1)以数额巨大的财物作为盗窃目标的;
(2)将珍贵文物作为盗窃目标的;
(3)其他情节严重的情况。
法律依据:
《刑法》第二百六十四条
【盗窃罪】盗窃公私财物,数额较大的,或者多次盗窃、入户盗窃、携带凶器盗窃、扒窃的,处三年以下有期徒刑、拘役或者管制,并处或者单处罚金;
数额巨大或者有其他严重情节的,处三年以上十年以下有期徒刑,并处罚金;
数额特别巨大或者有其他特别严重情节的,处十年以上有期徒刑或者无期徒刑,并处罚金或者没收财产。
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什么情形下房屋租赁合同无效
因签订合同主体不适格致使房屋租赁合同无效;因租赁的房屋不符合法律规定或者合同约定,致使服务租赁合同无效。
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房产纠纷
合同诈骗罪的五种情形有哪些
[律师回复] 解析:
合同诈骗罪主要表现为以下五种情况:
第一,以虚拟或冒充他人身份的方式签署合同;
第二,以伪造、篡改、失效的票据或其他虚假产权证明作为担保条件;
第三,在缺乏真实履约能力的情况下,通过率先履行小额合同或分期履行合同的策略,引诱交易相对方继续与其达成并履行合同;
第四,收取对方当事人支付的货物、款项、预付款或抵押物后逃逸藏匿;
第五,采用其他手段非法获取对方当事人的财物。
法律依据:
《刑法》第二百二十四条
有下列情形之一,以非法占有为目的,在签订、履行合同过程中,骗取对方当事人财物,数额较大的,处三年以下有期徒刑或者拘役,并处或者单处罚金;数额巨大或者有其他严重情节的,处三年以上十年以下有期徒刑,并处罚金;数额特别巨大或者有其他特别严重情节的,处十年以上有期徒刑或者无期徒刑,并处罚金或者没收财产:
(一)以虚构的单位或者冒用他人名义签订合同的;
(二)以伪造、变造、作废的票据或者其他虚假的产权证明作担保的;
(三)没有实际履行能力,以先履行小额合同或者部分履行合同的方法,诱骗对方当事人继续签订和履行合同的;
(四)收受对方当事人给付的货物、货款、预付款或者担保财产后逃匿的;
(五)以其他方法骗取对方当事人财物的。
快速解决“刑事辩护”问题
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侵占罪立案的情形包括哪些
[律师回复] 解析:
关于侵占罪这一刑事案件的立案要件和条件具体如下:
首先,立案的前提条件须是当事人合法地持有着他人的财产;
其次,在客观方面,则需要其将他人委托给自己保管的财物、遗失物或埋藏物擅自占有己有,并且数额达到较大以上,而且拒绝归还原配主人或经催告后仍不归还的行为;
再者,此犯罪行为须是出于故意而为之,且该行为必须具备非法占据他人财物的意图;
最后,构成犯罪所需达到的财物数额底线需达到较大的标准。
根据相关法律法规,对于那些将受托代管的他人财物非法据为己有,且数额较大且不愿返还的行为人,将被判处二年以下的有期徒刑、拘役或者罚金;
若数额巨大或者存在其他严重情节的,则将面临二年以上五年以下的有期徒刑,同时还会被判处罚金。
此外,如果是将他人的遗失物或埋藏物非法占为己有,且数额较大且拒绝交出的,也将按照上述条款进行处罚。
然而,需要注意的是,本条所述的罪行仅限于受害方提出诉讼请求的情况下才能得到审理。
法律依据:
《刑法》第二百七十条
【侵占罪】将代为保管的他人财物非法占为己有,数额较大,拒不退还的,处二年以下有期徒刑、拘役或者罚金;
数额巨大或者有其他严重情节的,处二年以上五年以下有期徒刑,并处罚金。
将他人的遗忘物或者埋藏物非法占为己有,数额较大,拒不交出的,依照前款的规定处罚。
本条罪,告诉的才处理。
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