请问之前的宅基地能收回来吗？退出宅基地的协议签订之后有没有效力啊？宅基地退出协议这样是合法的吗

你好，从我国土地管理的规定分析，我国土地法第12条规定，依法改变土地权属的，应当办理变更登记手续；第82条又规定，不办理土地变更登记的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令其限期办理。可见，土地所有权、使用权的转移不经变更登记，不具有法律效力，即不仅不能以其权利变更对抗第三人，而且在当事人之间也不发生权利变动的后果。而作为土地监督检查，处理土地违法案件的土地行政主管部门，发现有关权利人未依法办理土地权属变更登记，或者土地行政主管部门接到有关单位或者个人未办理土地变更登记的检举、申诉，应当查明事实。如果证据充分、事实清楚，土地行政主管部门应当做出责令限期办理的决定，要求其在一定的期限内办理。当事人在接到责令限期办理的决定书后，应当在该决定书限定的期限内办理变更登记，同时还可以申请行政复议或者向有关人民法院起诉。如果当事人不按土地行政主管部门的决定办理土地权属变更登记，其原有的宅基地权利将不受法律保护。本案冯某与魏某签订协议互换宅基地后，原来的宅基地上建起楼房，双方的换地事实清楚。现出于某种原因反悔，以未办理变更登记为由要求冯某退出该宅基地，恢复原状，或要求赔偿其购地款，于法不应得到支持，而应由当地人民政府土地行政主管部门做出决定责令其办理变更登记。所以宅基地退出协议是没有效力的。