本人想出售一套自建农村小楼房，建的时候什么证件都没有，现在想出售给别人。买方要求签订合同。我想知道这其中涉及到的日后可能出现的纠纷，如何提前通过合同的形式规避。

[律师回复] 对方有什么证据啊？什么时候开庭

[律师回复] 您好请问您的问题得到解决了嘛

[律师回复] 如果是买方违约，根据《民法典》相关规定，卖方会按照定金罚则或违约金条款来主张赔偿，且二者只能择一适用。具体赔偿情况如下：按定金罚则赔偿：房子总价300万，其20%为60万，买方付的35万定金未超限额。若买方违约，根据《民法典》第五百八十七条，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权请求返还定金。所以卖方可不予返还35万定金。按违约金条款赔偿：合同约定违约金最高为20%，即300万×20%=60万。若卖方选择违约金条款，且能证明因买方违约造成的损失超过定金数额，可向买方主张60万违约金。但如果违约金过分高于实际损失，买方可以请求法院适当减少。赔偿实际损失：若卖方选择定金或违约金后，仍不足以弥补其实际损失，根据《民法典》第五百八十四条，可就差额部分向买方主张损害赔偿，不过需举证证明实际损失金额。如果是卖方违约，同样适用定金罚则或违约金条款择一原则。卖方需双倍返还定金，即返还70万（含原定金35万），或者按合同约定支付最高60万违约金，若违约金低于实际损失，买方也可请求增加至实际损失额。