我现在经营的一家咖啡馆是上世纪九十年代初从一房地产开发商手里购买的，当时约定的土地使用年限是三十年。由于急需资金我想将咖啡厅转卖可出乎意料，大多数来看房的只同意租不同意买，或者以很低价格购买，主要是因为我的土地使用证明的使用期限还有不满十年就会届满，他们担心出大价钱购买后使用不满十年就会被政府无偿收回。请问土地使用权届满后是怎么处理的？

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第40条规定：“土地使用权届满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。”这一规定出台后，在理论界引起了很大的争议，许多专家学者对此提出批评。1995年开始生效的《城市房地产管理法》有所改进，该法第22条规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。”这一规定虽然就期满后的续期问题做出了规定，但是否续期，决定权仍在政府手里，如果决定续期的，仍须交纳土地使用权出让金，同时该规定还回避了期满后地上建筑物、附着物的处理问题。因此理论界对该法的这一规定仍有许多批评意见。人们本来寄希望于这一问题在制定《物权法》时得以解决，但在激烈争论后，看来大部分问题仍未达成一致，最后只是对于住宅建设用地使用权期限届满后的续期问题作了有限的改进。《物权法》第149条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”这一规定只规定住宅建设用地使用期限届满后可以自动续期，但对于如何续期、续期期限以及续期后是否还需交纳土地使用权出让金等，仍然未加规定。而对于非住宅建设用地使用期限届满，则没有自动续期的规定，只是规定依照法律规定办理。对于期满后土地上房屋及其他不动产的归属，则规定有约定的，按照约定，没有约定或者约定不明的，依照法律、行政法规的规定办理。这样的规定意味着，非住宅建设用地使用期限届满后，土地及地上房屋及其他不动产仍然是由政府决定其归属，因为按照现行有效的法律和行政法规的规定，是否决定续期由政府决定，政府不同意续期的，则可将土地使用权连同地上建筑物、附着物无偿收回。即使土地使用权出让合同中有关于土地使用权期限届满后土地及地上房产如何处理的约定，由政府单方印制的合同文本也几乎毫无例外的照搬有关法律、行政法规的内容。即无论是约定还是法定，土地使用期限届满后，土地及地上房产均由政府单方面决定其归属。