复式楼产权40年到期，自动续签吗？

[律师回复]
1、协议不违反强行法就有法律效力。如果赠送的小院是开发商的产权或开发商拥有使用权，则赠送行为就有效。如果是全体业主的产权或者使用权则开发商是无权处分。但是合同债权即使有效也不代表物权必然能保障。物权和债权是两个概念。
2、我在地产的常年经验告诉我，开发商赠送的面积一般都不属于有产权的面积，不太可能在房产证上注明产权，产权证上也绝不可能注明赠送。因此，该赠送的面积只是一种宣传伎俩。一般所谓的赠送面积有以下几种：
（
1）“偷面积”所谓“偷面积”，当然并不是真的偷，而是利用商品住宅现行建筑设计规范，尽量多设计一些既可以让业主利用，但又不计入销售面积或只计算一半面积的居住空间(如阳台、入户花园的面积按50%计算；层高低于2.2米的空间也不计入销售面积等)，以提高单位面积使用率，让购房者觉得“物超所值”。“偷面积”实际是钻了“建筑面积计算方法”的空子，减少了建筑套内面积。这样一来，可以帮助开发商减少上缴税费，在楼盘营销时，更是可以将“偷”来的面积“赠”给买房者，以增加项目销售的卖点。注：这种偷面积的方式相对业主来说比较安全，比较都是自己房产证上的面积。
（
2）违建面积部分开发商的“赠送面积”，是通过擅自变更规划设计违法搭建起来的。具体操作手法是在建设项目通过规划验收后，再自行或通过购房者集体委托其指定关联装修公司，对房屋进行二次装修改造。即在与购房者签订商品房预售合同的同时与购房者签订委托装修改造协议，由购房者委托其指定的关联装修装饰公司“免费”装修改造，一旦涉诉便金蝉脱壳，违规主体还是购房者，导致购房者“被违规”，使得房屋实际使用面积增大。注：这种违规有一定的风险，在后续转让过程中违建的面积存在一定被拆除的风险，也不可能在产权证上有体现，若被城管、房管等部门发现有可能被冻结流转。
（
3）侵犯共有面积开发商对部分特定住户购房者所赠送面积，实际为业主共有面积。如常见的承诺给顶层业主的顶层露台、给底层业主的地下室空间等。根据《物权法》规定，该部分空间应当属于该楼的全体业主共有，而非属于开发商所有，开发商等于是慷他人之慨，将原属于共用的部分许给一户独用。只要其他业主提出异议，受“赠”的业主是无法独享其利的。注：这种方式实际是对全体业主的侵权，若没有其他业主或业主大会等机构提出异议，也倒相安无事。

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1、协议不违反强行法就有法律效力。如果赠送的小院是开发商的产权或开发商拥有使用权，则赠送行为就有效。如果是全体业主的产权或者使用权则开发商是无权处分。但是合同债权即使有效也不代表物权必然能保障。物权和债权是两个概念。
2、我在地产的常年经验告诉我，开发商赠送的面积一般都不属于有产权的面积，不太可能在房产证上注明产权，产权证上也绝不可能注明赠送。因此，该赠送的面积只是一种宣传伎俩。一般所谓的赠送面积有以下几种：
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1）“偷面积”所谓“偷面积”，当然并不是真的偷，而是利用商品住宅现行建筑设计规范，尽量多设计一些既可以让业主利用，但又不计入销售面积或只计算一半面积的居住空间(如阳台、入户花园的面积按50%计算；层高低于2.2米的空间也不计入销售面积等)，以提高单位面积使用率，让购房者觉得“物超所值”。“偷面积”实际是钻了“建筑面积计算方法”的空子，减少了建筑套内面积。这样一来，可以帮助开发商减少上缴税费，在楼盘营销时，更是可以将“偷”来的面积“赠”给买房者，以增加项目销售的卖点。注：这种偷面积的方式相对业主来说比较安全，比较都是自己房产证上的面积。
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2）违建面积部分开发商的“赠送面积”，是通过擅自变更规划设计违法搭建起来的。具体操作手法是在建设项目通过规划验收后，再自行或通过购房者集体委托其指定关联装修公司，对房屋进行二次装修改造。即在与购房者签订商品房预售合同的同时与购房者签订委托装修改造协议，由购房者委托其指定的关联装修装饰公司“免费”装修改造，一旦涉诉便金蝉脱壳，违规主体还是购房者，导致购房者“被违规”，使得房屋实际使用面积增大。注：这种违规有一定的风险，在后续转让过程中违建的面积存在一定被拆除的风险，也不可能在产权证上有体现，若被城管、房管等部门发现有可能被冻结流转。
（
3）侵犯共有面积开发商对部分特定住户购房者所赠送面积，实际为业主共有面积。如常见的承诺给顶层业主的顶层露台、给底层业主的地下室空间等。根据《物权法》规定，该部分空间应当属于该楼的全体业主共有，而非属于开发商所有，开发商等于是慷他人之慨，将原属于共用的部分许给一户独用。只要其他业主提出异议，受“赠”的业主是无法独享其利的。注：这种方式实际是对全体业主的侵权，若没有其他业主或业主大会等机构提出异议，也倒相安无事。