合同成立与生效不一样,合同成立与合同生效常常是密切联系在一起的,但合同成立与合同生效仍然是两个不同的法律概念,应当在法律上严格区别开来。
所谓合同成立,是指订约当事人就合同的主要条款达成合意。一般来说,买卖合同的主要条款是标的物和价金。一旦当事人就主要条款达成协议,合同就成立了。但合同成立只是解决了当事人之间是否存在合意的问题,并不意味着已经成立的合同都能产生法律效力。我国合同法第44条规定:“依法成立的合同,自成立时生效”。这也就是说,如果合同的主体、内容和形式都符合法律规定,则合同一旦成立便会自然产生法律效力。合法合同自成立时起具有法律效力,而违法合同虽然成立但不会发生法律效力,不受法律保护。由此可见,合同成立后并不是当然生效的。
但是,按照有关法律规定,
1、房屋买卖应当采用书面形式
2、法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同,当事人未采用书面形式,但一方已经履行主要义务,对方接受的,该合同成立。如果当事人在法律、行政法规规定采用书面形式订立合同的情况下,仍然采用口头形式订立合同的,既不能一概认定为无效或有效,而是无效为原则,有效为补充,即只有合同一方已经履行了主要义务且对方接受的合同,才可以认定为有效。这是为了保护和鼓励交易作出的新规定。