您好，我最近在学习法律的，对于住宅土地转让是怎样的，我很想了解的，谢谢您的专业解答

1、经国家批准使用，再以合同方式设立。这种方式是指土地使用人在国家主管机关批准的基础上与国家签订土地使用合同，从而取得土地使用权。其特点是：
　　
（1）以这种方式取得土地使用权的，只能是中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业；
　　
（2）取得土地使用权需交付土地使用费；
　　
（3）土地使用权有期限限制，一般与企业经营期限相一致；
　　
（4）土地使用权不能转让。
　　
2、以土地使用权出让合同方式设定。这种方式是指国家以土地所有人的身份与土地使用人签订合同，将一定年限内的国有土地使用权让与土地使用人，土地使用人向国家支付出让金。其特点是：
　　
（1）以合同方式设立，国家和土地使用人处于平等地位；
　　
（2）取得土地使用权要交付土地使用费（出让金）；
　　
（3）土地使用权有期限，由合同约定，但不得超过法律规定的最长期限；
　　
（4）土地使用权可以转让、交换、赠与和抵押。
　　
3、以承认的方式设定。在《土地管理法》颁布实施以前，公民拥有合法产权的私房所占用的土地、外国组织和个人在中国境内拥的合法房屋占用的土地，国家承认房屋主人对其房屋基地的使用权。其特点是：
　　
（1）取得土地使用权不用交纳土地使用费，但需要依法交纳土地使用税；
　　
（2）土地使用权没有期限规定；
　　
（3）土地使用权不能单独转让，但可以随房屋一起转让。
　　
4、以批准城镇私有房屋用地的方式设定。城镇居民需要兴建私房的，其用地来源只能是市郊集体所有的土地。用地者须向县级土地行政主管部门提出用地申请，由县级土地行政主管部门报县级人民政府批准，办理征地手续，并由用地者支付补偿费和安置补助费，从而使国家取得土地所有权，用地者取得土地使用权。但自1995年1月《城市房地产管理法》实施以后，这种方式已被否定。其特点是：
　　
（1）以支付补偿费和安置补助费来取代土地使用费；
　　
（2）土地使用权的期限没有限制；
　　
（3）土地使用权不能单独转让，但可以随同房屋一起转让。
　　
5、以集体土地所有人同意、政府批准的方式设定。这种设定方式适用于农村居民建住宅用地、乡（镇）村企业建设用地及回原籍乡村落户的职工、退伍军人和离、退休干部，以及回家乡定居的华桥、港、澳、台同胞等使用集体所有的土地建住宅用地等几种情况。用地者向乡级或县级人民政府提出申请，根据不同情况分别由乡（镇）人民政府或县级人民政府批准后取得土地使用权。其特点是：
　　
（1）不需交纳土地使用费；
　　
（2）土地使用权无期限限制；
　　
（3）土地使用权不能单独转让，但可以随地上房屋在土地所有权人集体内转让。
　　
6、以订立承包经营合同的方式设立。我国农村推行家庭联产承包责任制，农民集体所有的农业用地，由村或村内经济组织与村民签订承包经营合同的方式承包给农民使用，农民因此取得土地使用权，这种土地使用权又称承包经营权。其特点是：
　　
（1）只有集体所有的土地或者集体使用的国家所有土地才能实行承包经营；
　　
（2）取得承包经营权后依承包合同交付承包费用；
　　
（3）承包经营期限有明确规定；
　　
（4）承包经营权可以依法转让。